ורד סנה-שיוביץ, עורכת דין נוטריון ומגשרת

19/03/2024

"אל תפתח פה לשטן..." האומנם ?

יפוי כח מתמשך פותח פה לשטן או שמא מדובר בסוג של מצווה שבו אני נותן הנחיות מקדימות כיצד ינהגו בי וגם מונע סכסוכים משפחתיים במשפחה.

לקחת שליטה על היום.... שבו לא תהיה לך שליטה....

לשמחתנו, הרפואה הצליחה להאריך את החיים ולהשאירנו בחיים, לפרק זמן ארוך יותר מבעבר.
זה כשלעצמו מביא מצבים שישנו פער בין מצב הגוף למצב הראש ולהפך, כלומר ישנם מצבים שהגוף מתפקד אך המוח דמנטי או להפך שהראש עובד פיקס אבל הגוף כבר פחות.

לכן המחוקק, המציא לנו כלי חשוב שיסייע לנו לעבור שלב זה בחיינו, את היפוי כח המתמשך בדיוק למצבים אלו שבו משהו לא עובד כתמול שלשום וזקוקים למישהו שיטפל בנו, למישהו שידאג לנו.

אין מדובר בכלי שנועד למבוגרים בלבד, שלא נדע תאונות מרחשות בכל גיל
ויפוי הכח המתמשך הינו סוג של תעודת ביטוח.

עת באים לערוך את יפוי הכח המתמשך יש לפעול בהמון רגישות שכן ישנן הרבה אמוציות בתהליך שכזה.

העלאת הנושא לדיון ולשיחה חשוב מאוד בתהליך ובהבנה מה רצון הממנה (מייפה הכח).

למעשה הממנה עוזר לילדיו ומקל עליהם את הבחירות שכן הוא נותן מראש את הנחיותיו וכיצד ינהגו בו.

באמצעות עריכת יפוי הכח הוא גם מונע סכסוכים ומחלוקות בין ילדיו.

רוצים להתייעץ? לערוך יפוי כח ?
מוזמנים לדבר איתי ורד סנה שיוביץ, עו"ד ונוטריון 052-8383735

21/06/2023

אתמול התארחתי אצל אדוה פוקס היה נהדר מוזמנים לצפות

04/04/2023

28/08/2022

החלטתם לרכוש דירה?🏠

אני מאוד שמחה בשבילכם, אבל הרבה משימות לפניכם.

כדי להקל עליכם😜 ערכתי עבורכם צ'ק ליסט📖

ובשבוע שעבר גם הרצתי בנושא, משתפת אתכם בקטע מתוך ההרצאה.

מעוניינים לשמוע עוד ? אשמח שנפגש 🙏🏻📞☎️

הכנסו לאתר שלי להורדת צ'ק ליסט

https://veredslaw.co.il/

29/03/2022

סדר פסח בניירת....📌

פנו אליי יורשים של בית דו משפחתי במרכז הארץ וביקשו למכור את הנכס.

כאשר הוצאנו נסח טאבו ראינו כי על אותה חלקה יש מספר בעלי זכויות , התברר שאין רישום בית משותף ולהפתעתנו גם לא הסכם שיתוף.

כלומר בית צמוד קרקע הרשום במושע.

מהו רישום במושע? בנסח הטאבו מופיעה חלקה בשטח של 800 מ"ר ופרטי בעלי הזכויות של שני הבתים צמודי הקרקע לרבות חלקם היחסי בחלקה מופיעים בנסח.
אין הפרדה לתתי חלקות.
ואין גם הסכם שיתוף.

מהו הסכם שיתוף?
הסכם שיתוף, הסכם בין הבעלים המשותפים בחלקה המגדיר איזה חלק בחלקה שייך למי מבעלי הזכויות שכן לכאורה בעלי הזכויות בחלקה שותפים בכל החלקה, ועל מנת להגדיר ולדעת איזה חלק בחלקה שייך למי מבעלי הזכויות אנו נזקקים להסכם השיתוף.

נהוג לצרף להסכם תשריט מודד בו מסמנים בית צפוני למשפחה א ובית דרומי למשפחה ב'.

הבעלים המקוריים חיו בשכנות טובה ולא ידעו או לא נזקקו לרישום בית משותף וגם לא להסכם שיתוף.

לימים הבעלים המקוריים של שני הבתים נפטרו ותחתיהם נרשמו יורשיהם.

היורשים, בעלי הזכויות של אחד מתוך שני הבתים רצו למכור את הבית.

ראשית, פעלנו לקידומו של הסכם שיתוף ולצורך כך נזקקנו להסכמת בעלי הזכויות של החלקה (היורשים של הבית הצמוד).

האם ניתן למכור את הנכס ללא הסכם שיתוף ?

האם הקונים יכולים לקבל משכנתא ?

הסכם שיתוף עם תשריט של מודד המגדיר איזה חלק בנכס שייך למי מהבעלים הינו חשוב לזיהוי של הנכס.

החשיבות גדלה כאשר הרוכש מבקש ליטול משכנתא.

ממליצה לכם לקראת חג הפסח הקרב אלינו לעשות סדר לא רק במטבח או בארונות אלא גם בניירת ולבדוק אם הזכויות שלכם רשומות, ואם הזכויות שלכם לא רשומות לבדוק מה נדרש על מנת להסדיר את הרישום גם אם כרגע אין מכירה על הפרק⌛️

ואם נזקקים לעזרה והכוונה מוזמנים לשוחח עמי .
ורד שיוביץ, עו"ד - 052-8383735📞
דרך אגב, הלקוחות שלי הצליחו למכור את הבית
#הסכםשיתוף #נדלן #מכירתבית

01/02/2022

רבים שואלים אותי ,

האם חל עליי מס שבח במכירה?

מהו מס שבח?

✔מס שבח חל על השבח במכירה של זכות במקרקעין.

כלומר, אם הנכס השביח את עצמו בזמן שהיה בבעלותי ואני מוכר אותו כעת אני אשלם מס על השבח שנוצר מיום הרכישה ליום המכירה, לדוגמא קניתי לפי עשר שנים נכס ב-1 מיליון ש"ח ואני מוכר אותו היום ב- 2 מיליון ש"ח, אשלם מס על השבח שנוצר. ( כמובן שיש הצמדה וניכוי הוצאות וגם חישוב לינארי מוטב ככל שזכאים ).

מה אחוז המס שחל כיום - 25% מס. (במשך השנים השתנה גם אחוז המס)

אז מתי יש לנו פטור ממס שבח?

✔במכירה של דירה שהיא הדירה היחידה שלי והחזקתי בה לפחות 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים.

הדירה חייבת להיות הדירה היחידה שלי אחרת לא אהיה זכאי לפטור
(אם אני מחזיק עד 1/3 מדירה אחרת זה לא פוגע לי בפטור וגם 1/2 בדירת ירושה לא פוגע)

✔תנאי נוסף שאני מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים מהרגע שנהיתה דירת מגורים.

מתי הדירה נחשבת כדירת מגורים? הנפקת טופס 4 לדירה לרוב מעיד שמדובר בדירת מגורים.

✔תנאי נוסף שלא מכרתי במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור זה.

חשוב לבדוק לפני מכירת כל זכות במקרקעין אילו מיסים חלים עליי בגין המכירה.

אין באמור להוות ייעוץ משפטי

20/01/2022

מה גדולה ההפתעה של קונה דירה שמגלה לתדהמתו הרבה טרם חתימתו על חוזה לרכישת הדירה שהקומה העליונה ללא היתר בנייה ? ומה חשיבות הגילוי הזה טרם החתימה על החוזה?

ברוב העסקאות נתקל בחריגות בנייה
בין אם מדובר על סגירה של מרפסת, חניה מקורה, בריכה , עליית גג וכדומה.

בין יתר הבדיקות המוטלות על עורך דין של רוכש, הינה להוציא את היתר הבנייה והגרמושקה מהוועדה לתכנון ובניה.
מאחר וזה לא תחום מומחיותו של עורך הדין הוא יפנה את הרוכש לשמאי, אדריכל או מהנדס על מנת לוודא טרם הרכישה כי יש לנכס היתר בנייה ואין חריגות בנייה.

מה זה בעצם היתר בנייה?
היתר בנייה הינו האישור שניתן על ידי הוועדה לתכנון ובניה לבצע עבודת בניה, כאשר בונים בית מגישים לוועדה לתכנון ובניה תוכניות בניה אשר תואמות את התב"ע (תוכנית בניין עיר) על מנת שזו תנפיק את היתר הבנייה, הוועדה מנפיקה את ההיתר המיוחל וכמובן שהבית הנבנה צריך להיבנות לפי ההיתר שניתן, בסיום הבנייה מקבלים מהוועדה טופס 4 .
מה קורה אם מישהו בונה שלא לפי ההיתר או לאחר קבלת טופס 4 הוא סוטה מההיתר, מוסיף חדר לדוגמה?

אז כאשר הוא מבקש למכור את הנכס עליו ליידע את הרוכש בעניין החריגה ועל הרוכש להבין את המשמעות המשפטית של רכישה עם חריגת בנייה.

פעם ראשונה – לעניין ערך הנכס, אם הקונה נוטל משכנתא וברוב רובם של המיקרים, נוטלים משכנתא, הבנק מבקש הערכת שמאי לפני לקיחת המשכנתא, שמאי מגיע לנכס ובודק את היתרי הבנייה, ככל שיש חריגות בנייה השמאי מפחית משווי הנכס את ערך החריגה, כלומר אם יש היתר ל- 80 מ"ר ובניתי 100 מ"ר אז שמאי יעריך את הנכס לפי 80 מ"ר ואם הקונה צריך אחוז מימון גבוה הקונה עשוי למצוא את עצמו בבעיה כי לא יקבל את מלוא סכום המשכנתא המבוקשת והעסקה עלולה להיתקע.

איך ניתן למנוע זאת?
שמאות מוקדמת

הקונה יבצע שמאות מוקדמת, שמאי של הבנק שיבדוק את הנכס לפני החתימה על החוזה, החיסרון שמחיר השמאות לפני חתימה על החוזה יקר משמעותית לעומת מחיר השמאות לאחר החתימה על החוזה.

אנחנו נתקלים בזה פעם שנייה בסיום העסקה והעברת אישור הוועדה לקונה, אחד האישורים שהמוכר צריך להמציא לקונה בסיום העסקה על מנת שעורכי הדין יוכלו להעביר את הזכויות בטאבו על שם הקונה הוא אישור עירייה והוועדה לתכנון ובניה – ככל שישנה חריגת בנייה בנכס עשויה להיווצר בעיה.

ולכן ברכישה הבאה שלכם מומלץ להתייעץ עם עורך דין ועם שמאי או אדריכל על מנת לוודא שהרכישה הינה ללא חריגות בנייה או ככל שישנן, לבדוק אם ניתן להסדירם לפי התב"ע וכן לוודא את קבלת המשכנתא טרם החתימה על החוזה.

בהצלחה!
אין באמור להוות יעוץ משפטי

17/01/2022

משפר דיור ? מוצע לקצר את ההטבה מ- שנתיים לשנה בלבד.

רשות המיסים פרסמה מספר תיקונים בתזכיר חוק שמטרתו לעודד מכירה של קרקעות למגורים, למנוע עיוותים שונים במיסוי דירת מגורים, ביטול פטורים שאינם מוצדקים, צמצום תקופת ההטבה במס רכישה למי שרכש דירה וטרם מכר את דירתו ועוד מספר תיקונים על מנת לעודד מכירה של דירות מגורים ולהוריד מחירים בטווח הקרוב, היום אפרט על כמה מהתיקונים המוצעים.

מס רכישה-
כיום, מי שמחזיק דירת מגורים יחידה ורכש דירה שניה נהנה ממס רכישה מופחת של דירה יחידה ככל וימכור את דירתו הראשונה עד 24 חודשים מהמועד שרכש את הדירה השנייה.

כלומר, משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים במשך תקופה של 24 חודשים ועדיין להחשב כבעלים של דירה יחידה ולהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות ברכישה של הדירה השנייה וזאת בהנחה שימכרו את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים.

לטענת רשות המיסים תקופה ארוכה זו מיטיבה עם משקי בית בעלי הכנסות גבוהות אשר גם נהנים מהשבחת הדירה בפרק הזמן וגם מהטבה במס ופוגעת בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה.

המטרה שהשינוי יעודד מכירה של דירות מגורים ויגדיל את היצע הדירות.

לכן מוצע לקצר את התקופה ל- 12 חודשים, כלומר אם לא תמכר הדירה הראשונה תוך 12 חודשים ממועד רכישת הדירה השניה מדרגות מס הרכישה על הדירה השנייה לא יחושבו כדירה יחידה אלא כדירה שניה, כמשקיע.

להזכירכם, לאחרונה אף העלו את מס הרכישה לרוכשי דירה שניה מ- 5% ל- 8%
ולכן מדובר על פערים משמעותיים ביותר.

לדוגמא: מס רכישה על דירה יחידה ששוויה 2 מיליון ₪ הינו - 6,806 ₪
לעומת מס רכישה על דירה שניה שוויה 2 מיליון ₪ הינו – 160,000 ₪

כמו כן, מוצע לעדכן את מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה ולהיטיב עם מי שרוכש דירה בשווי בינוני ולהגדיל את נטל המס ברכישת דירות יוקרה.

כיום, מי שרוכש דירת מגורים יחידה בשווי של כ- 1,800,000 ₪ מס הרכישה הינו- 0
מוצע לשנות את הסכום כך שגם מי שירכוש דירה בסכום של 1,930,000 ₪ מס הרכישה יהיה 0

כיום חל מס רכישה גבוה 10% רק למי שרוכש דירה מעל 19 מיליון ₪
מוצע שמס הרכישה בגובה 10% יחול כבר על מי שרוכש דירה ב5.3 מיליון ש"ח

כמו כן, מוצע להקשות על משקיעים זרים

הוצע לבטל את הפטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים לתושב חוץ וכן לבטל פטור ממס על השכרת דירת מגורים .

לפי המצב כיום מי שהנו תושב חוץ יכול להנות מפטור במכירת דירת מגורים יחידה במס שבח (עליו להוכיח גם שאין לו דירה במדינת התושבות) וכן מחישוב לינארי מוטב ומפטור בהשכרת דירת מגורים בדומה לתושבי ישראל.

התיקון מציע לבטל את הפטור ולמסות במס שבח , מוצע כי השינוי יחל רק מתחילת שנת 2024 כדי לאפשר לתושבים הזרים להנות מהטבה החלה היום.