Pollack Real Estate Investment Consultants

08/03/2024

3 דורות רצים במרתון ירושלים
3 generations running the streets of Jerusalems marathon

08/03/2024

154 days in an an unimaginable hellish existence

27/02/2024

29/11/2023

Wondered I would like to thank Everyone for telling me how to do the bypass. I wondered where everybody had been!
This is good to know: It's ridiculous to have over 1000 friends and only 25 are allowed to see my post.
It WORKS!! I have a whole new news feed. I’m seeing posts from people I haven’t seen in years.
Here’s how to bypass the system FB now has in place that limits posts on your news feed.
Their new algorithm chooses the same few people - about 25 - who will read your posts. Therefore,
Hold your finger down anywhere in this post and "copy" will pop up. Click "copy". Then go your page, start a new post and put your finger anywhere in the blank field. "Paste" will pop up and click paste.
This will bypass the system.
If you are reading this message, do me a favor and leave me a quick comment...a "hello," a sticker, whatever you want, so you will appear in my newsfeed‼️

18/11/2023

משתף במשהו יפה שאהבתי שכתב איתי סימן טוב מפקד פלוגה שמגוייס כעת בעזה:

החמאס יותר חזק מהשמאל.
הוא גם יותר חזק מהימין, ומהימין מלא מלא. ומביבי + בן גביר = Big Love Forever
האויב שלנו חזק מההייטק הישראלי, וממפעל ההתנחלויות. לתל אביבים יפי הנפש אין סיכוי נגדם וגם לא לפריפריה.
אבל לחמאס אין שום סיכוי מול ישראל.
כשאנחנו כולנו מאוחדים, ומגוייסים, הם חוזרים לתוך המחילות שלהם ומתפללים להפסקת אש.

המלחמה הזאת תקעה אותי בתוך טנק, לכוּד עם שני דוסים, ביני''שים שעקצו שירות של שנה וארבע, מצביעי סמוטריץ ובן גביר שלכאורה אין חצי דבר משותף איתם.
אבל כוּר ההיתוך של הצבא יצק אותנו מחדש ליחידה אחת, לצוות טנק. בשלב מסויים עזרנו אומץ והתחלנו לדבר על הכל. על להט''בים, על בג''צ, תחבורה ציבורית, לימודי ליבה, אפילו מיניות, הכל.
ומה גילינו? שאנחנו מסכימים על בערך 90 אחוז מהנושאים. בוא נניח שהם נורא נחמדים ולא נכנסו איתי לפינות אז על 80% מהדברים.

עד לפני חודש וחצי בערך הם היו האוייב, נפגשנו משני הצדדים של קפלן, והנה החמאס הזכיר לנו שאנחנו בעצם באותו צד.

הפוליטיקאים שלנו שואבים את הכח שלהם מההפרדה בינינו. הם לוקחים את 10% - 20% של חוסר הסכמה בנינו הופכים אותו לעיקר, כי זה מה שנותן להם את המנדט 'לייצג' אותנו, לריב בשמינו. הם עושים את זה על חשבון הביטחון שלנו, על חשבון הרווחה שלנו, על חשבון המיסים שלנו ועל חשבון החופש שלנו (גם החופש שלנו להתפלל דרך אגב)

אני רואה הרבה אנשים שמחפשים איך לתרום למאמץ המלחמתי,
תחתונים, גרביים, סיגריות וציוד לחימה.
מאמות מרוקאיות ששלחו לנו דג וקוסקוס לשבת, וקיבוצניקים פנסיונרים שהסיעו את הסירים האלה לקצוות המדינה (כי אולי עדיף שלא יבשלו...)
הייטקיסטים שבאו להתקין לנו מצלמות היקפיות 360 על הטנק, מה שהצבא לא מספיק זריז וגמיש לעשות בעצמו.
ונערי גבעות שהצבא לא הסכים בכלל לגייס, באו ביום שבת, חתכו, ניסרו וריתכו כדי שלא ניכנס לעזה בלי גגונים שמגינים עלינו מרחפנים.

מבחינתי, התרומה הכי חשובה היא שתתאחדו כעם, תפעלו להתקרב. תתמקדו בדומה ותניחו קצת לשונה. תמציאו את המסגרות שיפגישו אותנו גם מחוץ לצבא. אני יודע שזה מורכב עם ענייני הכשרות והצניעות וההפרדה ובלי הפרדה, אבל אני סומך עליכם.
זה הכי חשוב, שנהיה עם.

כי אנחנו החיילים, מכל קשת השבטים, נכנסים לשטח אוייב ומסכנים את חיינו לא בשביל אף ממשלה או פוליטיקאי כזה או אחר.
אנחנו עושים את זה בשביל עם ישראל.

בבקשה, תשאירו לנו עם לחזור אליו.

30/07/2023

איך קובעים כמה דירות יהיו בפרויקט חדש של פינוי בינוי?

בערים רבות מבנים ישנים נעלמים מהנוף, ומרכזי הערים מתהדרים בבניינים חדשים המתרוממים לגובה ומאכלסים הרבה יותר יחידות דיור על אותו תא שטח.
הנה שתי דוגמאות - שתיהן מפרויקטים של יזמים שלנו.

ברחוב הרא"ה ברמת גן עומדים שלושה בניינים, בשלושתם יחד 37 דירות.

היזם עומד להרוס אותם ולבנות במקומם בניין בן 90 דירות, וחישוב פשוט מלמד שעל כל דירה ישנה עתידות להיבנות כמעט 2.5 דירות חדשות. יפה.

בין שכונת מקור חיים לשכונת בקעה בירושלים עומד מתחם ובו כמה בנייני מגורים, ובסה"כ 32 יחידות דיור.
במקום הבניינים הללו יקום בעז"ה פרויקט ובו 128 דירות, פי ארבעה מהקיים כיום.

מה פשר הפער בין הפרויקטים? וכיצד קובעים כמה דירות חדשות יקומו במקום הישנות?

*הכירו את המכפיל*
פרויקט פינוי בינוי מאגד אינטרסים מגוונים שלפעמים מנוגדים זה לזה:
היזם מעוניין ברווח כספי כמה שיותר גבוה, מה שאומר לבנות כמה שיותר יחידות דיור.
דיירי הבניינים הישנים רוצים לקבל דירות חדשות, אבל אינם מעוניינים לגור בפרויקט ענק עם המון שכנים, במקום השיכון השקט שהיה להם.
הרשות המקומית רוצה להרוויח חיזוק מבנים וחידוש פני העיר, אבל גם לוודא שיש מספיק מקום למוסדות ציבור עבור הדיירים החדשים שיגיעו, שהכבישים יכולים להכיל את המכוניות החדשות, ושניתן לספק להם שירותים עירוניים טובים מבלי שהעירייה תפשוט את הרגל.

כדי לאזן בין האינטרסים, ובעיקר כדי להבטיח את הרווח של היזם, שהוא המנוע העיקרי להוצאה לפועל של הפרויקט, נקבע תקן 21 של לשכת השמאים, שבלי להלאות בפרטים נועד לחשב כמה דירות חדשות היזם צריך לבנות כדי שיהיה לו רווח יזמי מינימלי בכל פרויקט, על פי המאפיינים הייחודיים שלו.
במסגרת החישוב הזה נקבע "המכפיל" - כלומר כמה דירות חדשות ייבנו במקום הישנות.
כאשר יזם בונה דירה באזורי הביקוש, שבהם כל דירה נמכרת במחיר יקר, הרווח שלו על כל דירה יהיה גבוה - וממילא מספר הדירות שהוא יצטרך למכור על מנת להרוויח את מה שהתקן מגדיר יהיה נמוך. לעומת זאת, באזורים שבהם מחירי הדירות נמוכים יותר, היזם יצטרך למכור דירות רבות יותר על מנת להגיע לרווחיות הנדרשת.
כאשר גופי התכנון דנים בשאלה כמה דירות לאשר בפרויקט מסוים, הם מביאים בחשבון גם את הנתון הזה, וכך קובעים את המכפיל. לכן באזורים בהם מחיר הדירה הבסיסי נמוך - המכפיל יהיה גבוה יותר, ובאזורים בהם המחיר גבוה - המכפיל יהיה נמוך יותר.

המכפיל מגן מפני ירידת מחירי הדיור
עד אישור התב"ע, קביעת המכפיל היא דינמית וניתנת לשינוי. לכן, כשאנו משקיעים בפרויקט פינוי בינוי בשלבים הראשונים שלו, גם אם מחירי הדירות ירדו - הרווחיות של הפרויקט כמעט לא תפגע, משום שגופי התכנון יגדילו את המכפיל, כדי שהפרויקט יצא לפועל. זו לא הגנה הרמטית, משום שהיא תקפה בעיקר עד אישור התב"ע, אבל חשוב לדעת שהיא קיימת.

רוצים לפגוש אותנו ולשמוע עוד?
בחודשיים האחרונים השתתפו מאות אנשים בהרצאות ובכנסים של ברק בנושא מצב שוק הנדל"ן בארץ, מגמות עתידיות, אפיקי השקעות וניתוחים מעניינים שחשובים לכל מי שרוצה להבין מה קורה מסביבו, ובוודאי למי שחושב היכן וכיצד להשקיע את כספו.

ברבעון הקרוב נצא לסיבוב הרצאות במקומות עבודה.
אם אתם מנהלים / מנהלי משאבי אנוש / עובדים במקום עבודה שבו עובדים 80 איש לפחות, ומעוניינים שברק יגיע אליכם - פנו אלינו ונתאם הרצאה אצלכם.

05/07/2023

Come visit us at our new offices in Jerusalem at the City Court Building (6th floor), Jaffa corner Sarei Yisrael
בואו לבקר אותנו במשרדינו החדשים בבנין הסיטי
קורט (קומה 6), יפו פינת שרי ישראל
www.baraknadlan.co.il