מתן נחמיאס, משרד עו"ד ונוטריון - Matan Nahmias, Law & Notary office

17/01/2024

רשות המיסים פרסמה אתמול (16/01/2024) את הוראת ביצוע 2/2024, שעיקריה עדכון מדרגות מס רכישה ותקרת הפטור ממס שבח. מצורף מטה הקטע הרלוונטי בהוראת הביצוע ובו מדרגות מס רכישה העדכניות.
להלן קישור להוראת הביצוע בנוסחה המלא:
https://www.gov.il/BlobFolder/policy/reinst-02-2024/he/realestate_reinst-02-2024.pdf

17/01/2022

עם כניסת שנת המס 2022 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מיסוי מקרקעין עדכוני סכומים במדרגות מס רכישה לדירה יחידה ולדירה שאינה יחידה, ופורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2022 שעיקריה עדכון מדרגות מס רכישה ותקרת הפטור ממס שבח. מצורף מטה הקטע הרלוונטי בהוראת הביצוע ובו מדרגות מס רכישה העדכניות.

להלן קישור להוראת הביצוע בנוסחה המלא:

https://www.gov.il/BlobFolder/policy/inst-01-22/he/realestate_inst-01-22.pdf

יצוין כי, קיימת הצעת חוק של ח"כ יואב קיש (הליכוד), שאושרה ביום 29.12.2021 בקריאה טרומית בכנסת, וזו קובעת כי שיעורי מס הרכישה החלים על רוכש דירת מגורים יחידה, ישתנו כך שמי שירכוש דירה ראשונה בסכום של עד כ-3.44 מיליון שקל ישלם מס רכישה נמוך יותר. מעל לסכום זה - המס יהיה גבוה יותר.

בדברי ההסבר להצעת התיקון לחוק נכתב כי, במסגרת התיקון מוצע לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שעד סכום של 1,930,000 שקלים חדשים לא ישולם מס רכישה, ועל חלק השווי העולה על סכום זה ועד 2,330,000 שקלים חדשים – ישולם מס בשיעור של 3.5%.

כמו כן, מוצע לצמצם את מדרגות המס הגבוהות על רכישת דירת מגורים יחידה וזאת לטובת ריווח מדרגות המס הנמוכות. מדובר באיזון ראוי המאפשר להקל על רוכשי דירות בסכומים נמוכים על פני רוכשי דירות יוקרה.

אולם, כאמור, נכון למועד כתיבת פוסט זה, מדרגות מס הרכישה הן כמפורט בהוראת הביצוע שפורסמה אתמול, וזאת לפחות עד למועד אישור הצעת התיקון לחוק ופרסומו.

03/01/2022

החלטת מיסוי מקדמית 7701/21- שינוי בעמדת רשות המיסים (אגף מיסוי מקרקעין):

*** תושב חוץ יידרש מעתה להציג אישור בדבר היעדר בעלות בדירת מגורים במדינת תושבותו על מנת להיות זכאי לפטור דירת ירושה. ***

ביום 06.12.2021 פרסמה רשות המיסים תמצית החלטת מיסוי מקדמית אשר מהווה שינוי דרמטי בעמדת רשות המיסים (אגף מיסוי מקרקעין) בנוגע לזכאות תושב חוץ לפטור ממס שבח במכירת "דירת ירושה" (פטור לפי סע' 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין).

בעוד שעד למועד פרסום ההחלטה, עמדת רשות המיסים הייתה שלמרות לשון החוק, תושב חוץ אינו נדרש להציג אישור/הוכחה בדבר היעדר בעלותו בדירת מגורים נוספת, מלבד דירת הירושה, במדינת תושבותו, הרי שבהחלטת המיסוי שמספרה 7701/21 הביעה הרשות עמדה שונה בתכלית, ולפיה תושב חוץ יידרש מעתה להציג אישור בדבר היעדר בעלות בדירת מגורים במדינת תושבותו על מנת להיות זכאי לפטור דירת ירושה.

החלטה זו גרמה לסערה בקרב עורכי דין ונישומים, ובין השאר נטען נגדה כי –

ההחלטה והעמדה נוגדות את הוראותיהן של אמנות למניעת כפל מס;
ההחלטה עלולה לגרום ל"אפקט נעילה"- כלומר למנוע ולעכב מכירת דירות ירושה בידי תושבי חוץ, שיבקשו להימנע מתשלום מס, ובכך לסכל את הרציונל הקיים לשחרר דירות לשוק המקומי.

בנוסף, יש הטוענים כי החלטת המיסוי נוגדת את הבסיס והעיקרון מאחורי תנאי פטור דירת ירושה (סע' 49ב(5)), שמהם משתמע כי המטרה היא להעביר את הפטור שהיה קיים למוריש- אל היורש, תחת אותם תנאים, אולם ההחלטה המקדמית למעשה מוסיפה ליורש תנאי אישי- הוכחת היעדר בעלות בדירת מגורים בחו"ל, דבר שאינו צודק ואף סותר את רוח החוק במידת מה.

כך או כך, לאור החלטת רשות המסים, אגף מיסוי מקרקעין, יש ליתן את הדעת לכך לפני מכירת דירת ירושה בידי תושב חוץ, ואף קודם לכן, לפני פטירת בעלי דירת מגורים יחידה, להם יורשים צפויים תושבי חוץ, ולהיערך אחרת.

קישור להחלטת המיסוי המקדמית הנ"ל - בתגובה הראשונה לפוסט זה.

מוזמנים לפנות אליי בפרטי או בתגובות מטה בשאלות ו/או הבהרות בסוגיה.

*** האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה וכל עסקה, ולצורך כך מומלץ לפנות לעו"ד הבקיא ומנוסה בתחום מיסוי מקרקעין. ***
Matan Nahmias

07/07/2021

לאור שאלות שהופנו אליי מצד חברים למקצוע ולקוחות, הפוסט הזה נועד להפנות את תשומת ליבכם לכך שהחל מיום 1.5.2021, תקופת ההמתנה למכירת הדירה הישנה, לצורך עמידה בחזקת דירת מגורים יחידה וקבלת פטור דירה יחידה (כאשר מוכר מבקש למכור דירה ישנה לאחר שרכש דירה חלופית במקומה), הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, תעמוד על תקופה של 24 חודשים (במקום 18 חודשים כפי שהיה בתקופה שמיום 1.5.2016 ועד 30.4.2021.

כ"כ, במקרה של רכישת דירה חלופית מקבלן (ושטרם התקבל בגינה טופס 4), לעניין מס רכישה – תקופת ההמתנה היא ** 12 ** חודשים מהמועד שבו הייתה החזקה בדירה שרכש אמורה להימסר לידיו על פי ההסכם עם הקבלן, ואם חל עיכוב במסירת החזקה בשל נסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש – בשנים עשר החודשים מהמועד שבו נמסרה לידיו החזקה בדירה בפועל.

סעיפים 9(ג1ג)(2)(ב), 49ב(2) ו- 49ג(1), הוראת ביצוע 2.2016 (תיקון מס' 85 לחוק מסמ"ק).
Matan Nahmias

09/06/2021

*̲*̲*̲ ̲ע̲ד̲כ̲ו̲ן̲ ̲ח̲ש̲ו̲ב̲ ̲ה̲ן̲ ̲ל̲ר̲ו̲כ̲ש̲י̲ ̲ד̲י̲ר̲ו̲ת̲ ̲מ̲ק̲ב̲ל̲ן̲/̲י̲ז̲ם̲ ̲ו̲ל̲מ̲ת̲ע̲נ̲י̲י̲נ̲י̲ם̲ ̲ב̲ר̲כ̲י̲ש̲ת̲ ̲ד̲י̲ר̲ה̲ ̲מ̲ק̲ב̲ל̲ן̲/̲י̲ז̲ם̲,̲ ̲ה̲ן̲ ̲ל̲ע̲ו̲ר̲כ̲י̲ ̲ה̲ד̲י̲ן̲ ̲ה̲מ̲י̲י̲צ̲ג̲י̲ם̲ ̲ר̲ו̲כ̲ש̲י̲ם̲ ̲כ̲א̲מ̲ו̲ר̲ ̲*̲*̲*̲

הממונה על חוק המכר, המוסמך לייצג את עמדת משרד הבינוי והשיכון, פרסם נייר עמדה העוסק ביישום סעיף 5א(ג) לחוק המכר ובנסיבות לאיחור שאינן בשליטת המוכר כמו גם במשבר הקורונה.

בהתאם לנייר העמדה, הנסיבות שיפורטו להלן אינן יכולות לשמש מוכר דירה לעניין סעיף 5א(ג), העוסק באיחורים שאינם בשליטת מוכר הדירה ופוטרים מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר:

(1) איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו';

(2) איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט. גורמים אלה יכולים להיות – קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכו';

(3) קביעה בחוזה המכר, הנותנת סמכות למוכר הדירה או גורם מטעמו, לקבוע אם האיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר ומכאן שהרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר;

בהתאם לעמדת הממונה על חוק המכר כמפורט לעיל, אי תשלום פיצויים לרוכש דירה בשל הנסיבות המתוארות לעיל, נוגד את הוראות חוק המכר.

יצוין כי, עמדה זו של הממונה יכולה לשמש רוכשי דירות, באמצעות עוה"ד המייצגים אותם, בעת מו"מ על ניסוח תניות חוזה הרכישה הרלוונטיות לסוגיית איחור במסירת החזקה בדירה, וכן בעת מחלוקות וסכסוכים בסוגיה זו עם מוכר הדירה (קבלן, יזם וכו').

מוזמנים לפנות אליי בפרטי או בתגובות מטה בשאלות ו/או הבהרות בסוגיה.

קישור לנייר העמדה בתגובה הראשונה.

Matan Nahmias

02/05/2021

סקירה נוספת של פסק דין שפרסמתי באתר "פסק דין":

חברת בנייה תפצה ב-200,000 שקל על ליקויי רטיבות קשים )בתוספת שכ״ט עו״ד בסך 30,000 שקל והוצאות).

בית משפט השלום באשקלון, כבוד השופט עידו כפכפי, קבע שמלשון החוזה עולה שהנתבעת שימשה בפועל כקבלן עיקרי והייתה אחראית למסירת נכס תקין לתובע, גם אם התובע שילם ישירות לקבלני המשנה.

Matan Nahmias

החברה בנתה בית פרטי בשדרות. בחורף הראשון התגלתה רטיבות נרחבת. בית המשפט קבע שהקבלן ביצע איטום לקוי

29/04/2021

בימ"ש השלום בפ"ת קבע כי מאסר בן זוג שותף לרכישת דירה- סיכול חוזה עקב כוח עליון

בני הזוג רכשו בינואר 2018 דירה בת 45 מ"ר בפתח תקווה ב-810 אלף שקל.
הבעל נעצר בחשד לביצוע מספר הצתות, ובהמשך הוגש נגדו כתב אישום והוא נשלח ל-22 חודשי מאסר.

בתביעה שהוגשה ע"י המוכרים, הכירה כב' השופטת אשרית רוטקופף בנסיבות מאסרו של הבעל כסיכול (בכל הנוגע לאשתו) עקב "כוח עליון", וכפועל יוצא מכך דחתה את התביעה ביחס לבת הזוג, והורתה לתובעים להשיב לה את חלקה בתשלומים ששולמו על חשבון תמורת הדירה, וכן חויבו המוכרים בהוצאות ושכ"ט עו"ד. הבעל האסיר חויב בפיצוי מוסכם.

ת"א 47621-02-19 גרליצקי ואח' נ' יוספי(אסיר) ואח'

Matan Nahmias

לאחר שבני זוג רכשו דירה בפתח תקווה, ביקשה האישה לבטל את ההסכם לאחר שהתגלה כי בעלה הואשם בהצתה ונידון למאסר. בית המשפט קיבל את טענתה כי מדובר ב"כח עליון", וחייב את בעלי ....

25/03/2021

רשות המיסים פרסמה מדריך עדכני לרוכש/מוכר זכויות במקרקעין.

בהזדמנות זו, אאחל לכולכם חג חירות שמח וסופשבוע נעים.

להלן קישור למדריך:

https://www.gov.il/he/departments/general/guide-for-seller-right-in-land?utm_source=InforuMail&utm_medium=email&utm_campaign=%D7%9E%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%99%20%D7%9E%D7%A7%D7%A8%D7%A7%D7%A2%D7%99%D7%9F&fbclid=IwAR27C7sUIO9_A2JTHEGT68zxuYrD5jHrytjQBbFHH_uSrZT95TTqolL5cnM

Matan Nahmias

11/02/2021

בימ"ש השלום בב"ש קיבל תביעת דייר לביטול הסכם הריסה ובניה מחדש עקב אי עמידה בזמנים שנקבעו בו, ובפרט- איחור בהגשת הבקשה להיתר.

היזם טען, בין שאר טענותיו, כי שינוי חקיקתי אשר התנה פתיחת תיק בקשה להיתר הבקשה בהמצאת אישורים שונים גרם לעיכוב אך השופטת רחלי טיקטין עדולם דחתה את התירוץ, מכיוון שהתיקון המדובר (תיקון 101 לחוק התכנון והבניה) פורסם זמן רב לפני חתימת ההסכם.

ביהמ"ש קיבל את התביעה וההסכם בוטל.

מצורפת סקירת פסק הדין שפרסמתי באתר "פסק דין".

ת"א 57179-07-17 אמוייב נ' קציר ואח' (פורסם באתר פסק דין).

Matan Nahmias

בעל דירה תבע להצהיר על ביטול הסכם הריסה ובניה מחדש. היזם טען כי שינויי בנהלי הגשת הבקשה הביא לעיכוב אך בית המשפט דחה את התירוץ

17/01/2021

פורסמה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2021 שעיקריה עדכון מדרגות מס רכישה ותקרת הפטור ממס שבח.

עם כניסת שנת המס 2021 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מיסוי מקרקעין עדכוני סכומים במדרגות מס רכישה לדירה יחידה ולדירה שאינה יחידה. כמו כן, עודכנו תקרת הפטור ממס שבח, וכן רצפת ותקרת הפטור בגין זכויות בניה.

*** שימו לב כי, אמנם מדרגת מס הרכישה הראשונה לרוכשי דירת מגורים שאינה "דירה יחידה" הורדה לשיעור 5% מס, אולם מדרגת המס הראשונה הינה עד לשווי 1,294,770 ₪ בלבד, ואילו מדרגת המס השניה (6%), הינה עד לשווי ועד 3,884,295 ₪. ***

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2021 ועד 15.1.2022:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.01.2021 ועד ליום 15.01.2022, יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪ – לא ישולם מס
2. על חלק השווי העולה על 1,747,865 ₪ ועד 2,073,190 ₪ – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,073,190 ₪ ועד 5,348,565 ₪ – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ₪ ועד 17,828,555 ₪ – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ₪ – 10%

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ה) לחוק רוכש של דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.01.2021 ועד ליום 15.01.2022 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪ – 5%
2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ₪ ועד 3,884,295 ₪ – 6%
3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ₪ ועד 5,348,565 ₪ – 7%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ₪ ועד 17,828,555 ₪ – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ₪ – 10%

להלן קישור להוראת הביצוע בנוסחה המלא:
https://www.gov.il/he/departments/policies/hor170121

Matan Nahmias

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2021- עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

12/11/2020

בפסק דין חשוב שניתן אתמול, יום 11.11.2020 ב- תא"ח 20-06-11594 אוהב ציון בע"מ נ' סקופ יבוא ושיווק נעליים בע"מ בבימ"ש השלום בחדרה, ע"י כב' השופטת יפעת אונגר ביטון, דחה בית המשפט תביעת פינוי שהגישה המשכירה ובעלת הנכס, חברת אוהב ציון בע"מ ופטר את השוכרת, רשת "Scoop" המתמחה בעיצוב נעליים, תיקים ואביזרי אופנה לכל המשפחה, מתשלום דמי שכירות עבור כל ימי הסגר שחלו באפריל 2020, שמנעו את פתיחת החנות.

ביהמ"ש החיל לראשונה את סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה- אשר קובע כי מניעות להשתמש במושכר באופן סביר כתוצאה מתנאיו או כתוצאה מהגבלת הגישה אליו, פוטרת מתשלום דמי השכירות- על סיטואציה שכזו שאירעה בתקופת הקורונה, ולמעשה קבע כי מדובר בסיכול, שכן לשיטתו, במקרה זה פרשנות תכליתית מחייבת את הקביעה כי את הדיבר "הגבלת הגישה" שבסעיף 15 הנ"ל יש לפרש בהרחבה.

כמו כן, מדובר בהחלטה ראשונה מסוגה בה פטר ביהמ"ש שוכר נכס מדמי שכירות (בנסיבות של מניעות מחמת סגר בתקופת הקורונה), במסגרת פסק דין (להבדיל מהחלטת ביניים/בבקשה למתן צו).

Matan Nahmias

בית משפט השלום בחדרה דחה תביעת פינוי שהגישה בעלת נכס, לאחר שרשת נעלי סקופ השוכרת ממנה חנות בחיפה ביטלה שיק דמי שכירות עבור חודש אפריל, במסגרתו לא פעלה החנות בשל סגר. מ...