גל בעדני משרד עורכי דין

21/04/2024

28/01/2024

החברה קיבלה הצעה עסקית למיזם משותף? מה עושים?!

בעולם העסקי נפוץ שחברה מקבלת הצעות שונות להקים מיזמים שונים. ההצעות יכולות להגיע מחברות אחרות אשר שיתוף הפעולה עימם עלול לקדם אינטרסים משותפים של החברות ובכך להביא להעלאת הרווחיות לאותן החברות ו/או להגדיל את נתח השוק של אותן החברות.

בהסכם לשיתוף פעולה יש להגדיר בהסכם שיתוף הפעולה, באופן המדויק ביותר, מהו המיזם המשותף, מהו מטרתו, מהי חלוקת התפקידים בין הצדדים, מה הם הזכויות החובות, מהם תחומי האחריות, כיצד מקבלים החלטות ווכן לקבוע מנגנונים ליישוב סכסוכים כיצד מפרקים את המיזם המשותף ועוד.

אז כיצד ניתן להתקשר עם חברה במיזם משותף? נסקור בקצרה את הדרכים הנפוצות ביותר הקמת חברה ושותפות:

הקמת חברה משותפת- ניתן להקים חברה משותפת, אשר הצדדים (החברות) יהיו בעלי המניות של החברה שהוקמה לצורך המיזם המשותף. זוהי הינה דרך נפוצה בעולם העסקי. לחברה המשותפת תהיה הנהלת חשבונות נפרדת (וכך לא יהיה כל ערבוב עם הכספים והנהלת החשבונות של החברות אשר הינן בעלי מניות בחברה המשותפת).

שותפות- ניתן להקים שותפות בין אותן חברות, על הסכם השותפות להגדיר במדויק מהן החובות והזכויות של כל צד להסכם השותפות. חשוב לציין שכל ערבוב כספים בין החברות ו/או הנהלת החשבונות של החברות עלולות להביא לכשלים ולחוסר סדר ובכך טמון סיכון לסכסוכים משפטיים עתידים.

*המידע הינו כללי בלבד. בטרם השימוש במידע המפורט מומלץ להתייעץ עם משרדנו.
למידע נוסף מוזמנים לעיין באתר משרדנו בלינק הבא https://gb-lawoffice.co.il :/

13/06/2023

היטל השבחה? מה זה?
מה ההבדל בינו לבין מס שבח?
סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, מסמיך את הועדה המקומית לגבות היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ועל פיה.
היטל השבחה הוא חיוב של בעל מקרקעין לוועדה המקומית, החיוב נוצר כאשר המקרקעין הושבחו בעקבות אישור תב"ע (תכנית בניין עיר), מתן הקלה או אישור שימוש חורג. היטל השבחה אינו חל על תכניות שקיבלו תוקף לפני 1.7.1995.
התכלית העומדת מאחורי החיוב בהיטל השבחה נעוצה בעיקרון הצדק החלוקתי אשר בבסיסו מונח העיקרון כי כל מי שנהנה מפעולות התכנון שביצעה הרשות במימון ציבורי יחלוק את התעשרותו עם הקהילה שבקרבה הוא יושב.
החיוב נועד לכסות הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, להשקעה בחינוך, לרכישת ושימור מקרקעין לצורכי ציבור, וכיו"ב.
חשוב לציין כי היטל השבחה אינו מס שבח. היטל השבחה משולם לרשות המקומית בגין עליית שווי הנכס בעת המימוש ואילו מס שבח הינו מס המשולם לרשות המיסים כאחוזים מתוך הרווח, קרי, ההפרש בין סכום המכר לבין סכום הקנייה.
היטל השבחה משולם על-ידי האדם/ החוכר של ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.
חשוב להדגיש, אין חבות תשלום היטל בעת העברה מכח דין כמו למשל העברה מכח צו ירושה, העברה מכח צו קיום צוואה או העברה אגב גירושין. כמו כן אין חבות בתשלום בגין ההשבחה בהעברה ללא תמורה ל"קרוב" (בן זוג, הורה, סב/סבתא, בן/בת, נכד/ה, אח/ות וגיס/ה).
ישנם מקרים נוספים אשר בגינן ניתן לקבל הפחתת היטל השבחה או אף לקבל פטור מהיטל השבחה. סעיף 19 לתופסת השלישית לחוק התכנון והבנייה נמנים המקים הפטורים מתשלום.
מה שיעור היטל ההשבחה משלמים ואיך מחשבים? שיעור ההיטל הוא מחצית משווי ההשבחה.
דוגמא לחישוב היטל השבחה: קרקע שהייתה שווה 2,000,000 ₪, ולאחר התכנית המשביחה, עלה שוויה ל-4,000,000 ₪. עליית השווי בגין התכנית היא 2,000,000 ₪, וההיטל הוא 1,000,000 ₪.
*המידע הינו כללי בלבד. בטרם השימוש במידע המפורט מומלץ להתייעץ עם משרדנו.

13/06/2023

לקוחות רבים, פונים בבקשה לבצע העברה של דירה ללא תמורה, מדוע? נסביר בקצרה.
לרוב, לקוחות אלו עושים זאת משיקולי מס, עם זאת, בביצוע העברה ללא תמורה לקרוב משפחה יש מספר סוגיות שחשוב לקחת בחשבון ולמצוא להן פתרון משפטי.
העברה ללא תמורה עוסקת בהעברת נכס מקרקעין (לרבות דירת מגורים) במתנה וללא כל תמורה. מבחינת החוק, למרות שמדובר בהעברה ללא תמורה, עדיין מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר לרבות תשלום מיסי המקרקעין. לעסקה זו מוענק, בהתקיים תנאים מסוימים, פטור ממס שבח ו- פטור חלקי (1/3 ממס הרכישה שהיה על מקבל המתנה לשלם) ממס רכישה. עם זאת, בעסקה בין אחים יש להבהיר כי ההגדרה לקרוב לעניין מס רכישה בהעברה ללא תמורה שונה מההגדרה לקרוב בעניין מס שבח - אך שקרוב לעניין מס הרכישה אינו בהכרח קרוב לעניין מס השבח.
מס רכישה- ישולם על-ידי מקבל המתנה 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על-ידו אילו היה מדובר בעסקה רגילה בין מוכר לקונה מרצון.
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל."
כשקרוב לעניין מס רכישה בעת ביצוע העברה ללא תמורה מוגדר כך:
"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
כך, אם לאחר העברת הנכס תהא זו דירתו היחידה של מקבל המתנה, הרי שישולם על ידו 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על ידו לפי מדרגות דירת מגורים יחידה. לעומת זאת, אם למקבל המתנה יש דירה נוספת, הרי שישולם על ידו 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים רגילה (נוספת). נציין שוב כי בכל הקשור למס הרכישה אחים ייחשבו כקרובים ויינתנו להם ההקלות המנויות בתקנות, אולם בכל הקשור למס השבח בעת העברה ללא תמורה יינתן פטור רק אם מדובר בדירת ירושה שנתקבלה מהורי האחים.
מס שבח בעסקת מתנה- לפי חוק מיסוי מקרקעין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963, ההגדרה לקרובו צרה יותר אצל נותן המתנה מאשר אצל מקבל המתנה, כך שהיא כוללת: העברה בין הורים לילדים (כולל סבא לנכד ולהפך), וכן העברה במתנה לאח או אחות לדירה אשר נתקבל בירושה מהוריהם או הורי הוריהם. כלומר, בעוד מקבל המתנה זכאי לקבל פטור חלקי ממס רכישה בגין העברה ללא תמורה, הרי שנותן המתנה לא יזכה לפטור ממס שבח אם מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים לדירה שלא התקבלה בירושה. במקרה בו נותן המתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח תחושב השומה לפי מיטב השפיטה באמצעות חישוב שווי הדירה לפי עסקאות דומות בסביבת הנכס המועבר.
תקופות צינון- מקבל המתנה, יהיה מחויב לחכות 3 שנים עד אשר הוא יוכל למכור את הנכס שקיבל ללא תמורה. במקרה שבו מקבל המתנה לא ימתין 3 שנים, הוא יהיה מחויב לשלם את המס באופן מלא, כאילו הוא קנה את הדירה. במקרה שבו מקבל המתנה לא התגורר בנכס בכל התקופה, הוא יוכל לבצע את המכירה שלו רק לאחר 4 שנים מיום קבלת הדירה ללא תמורה.
העברה ללא תמורה בכפוף למשכנתא- כלל, בכל העברת זכויות במקרקעין אשר רשומה על שם המוכר משכנתא ישנה דרישה מצד הבנק כי החוב בגין המשכנתא יסולק עד לסיום העברת הזכויות. במרבית המקרים סילוק החוב ומחיקת המשכנתא מבוצעים באמצעות תשלומים שנקבעו מראש בלוח התשלומים בהסכם המכר. אולם, בהעברה ללא תמורה אין לוח תשלומים, ועל כן בדרך כלל נוצרת בעיה לביצוע העברת הזכויות וסילוק המשכנתא (כאשר אין מספיק הון עצמי לכיסוי יתרת החוב בגין המשכנתא). את הקושי שנותר ניתן לפתור באמצעות רישום המשכנתא על שם הנעבר בד בבד עם מחיקת המשכנתא ע"ש המעביר.
*המידע הינו כללי בלבד. בטרם השימוש במידע המפורט מומלץ להתייעץ עם משרדנו.

13/06/2023

בעל מניות בחברה בע"מ? האם ניתן לייחס חוב של החברה אלייך אישית?
דוקטרינת הרמת המסך הינה יציר הפסיקה אשר עוגנה לבסוף במסגרת סעיף 6 לחוק החברות כך שעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת הוא כלל יסוד בדיני החברות.
עיקרון זה קובע כי חברה בע"מ מהווה אישיות משפטית נפרדת מבעלי מניותיה, במסגרת זו, בעלי המניות בחברה אחראים למעשי ומחדלי החברה אך ורק עד לסכום אשר השקיעו בה.
כאמור, החברה הינה אישיות משפטית נפרדת (החוק מקים מסך חוצץ בין החברה לבין בעלי מניותיה) והיא רשאית לבצע פעולות משפטיות כגון, להתקשר בהסכמים, לרכוש נכסים, לתבוע צדדי ג' וכו'.
לבעלי המניות בחברה קיימת חובה לכבד את עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת ולפעול בתם לב ולא לבצע ערבוב נכסים אישיים של בעלי המניות יחד עם נכסי החברה.
כאשר בעל מניות בחברה מנצל לרעה את עיקרון האישיות המשפטית הנפרדת חוק החברות מאפשר, במקרים מסוימים, "להרים" את המסך אשר קיים בין החברה לבין בעלי מניותיה ולייחס לבעל מניות, חבות אישית לחובות החברה.
סעיף 6 לחוק החברות קובע כי ניתן לייחס חוב של חברה לבעל מניה במקרים החריגים הבאים: (1) נעשה שימוש בעיקרון האישיות הנפרדת באופן שיש בו להונות אדם או לקפח נושה של החברה (2) נעשה שימוש בעיקרון האישיות הנפרדת באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולות החברה לפרוע את חובותיה.
כאשר בית המשפט בוחן האם "להרים מסך" כנגד בעלי מניות עליו לקחת בחשבון את שיעור האחזקות של אותו בעל מניה, כך שככל ששיעור אחזקותיו אינו מאפשר לו פיקוח על פעילות החברה לא יהיה זה נכון וצודק להרים את מסך ההתאגדות כנגדו.
בנוסף, על-פי החוק כאשר בית המשפט בוחן האם יש לבצע הרמת מסך כנגד בעל מניות, עליו לקחת את אלמנט המודעות בעל המניות לפעולות מעין אלו, באם בעל המניות לא היה מודע ו/או לכל הפחות חשד בפעולות אלו, לא יהיה ניתן להרים את מסך ההתאגדות לעברו. כך, בעל מניות פסיבי, לרוב יהיה מוגן כלפי נושי החברה. כמו כן, על בית המשפט לקחת בחשבון את שיעור אחזקותיו של בעל המניות בחברה, והאם יש לו חובות כלפי החברה. כך למשל במקרים שבהם שיעור אחזקותיו של בעל המניות אינו מאפשר לו פיקוח אפקטיבי על פעולות החברה, לא יהיה זה צודק ונכון להרים את מסך ההתאגדות נגדו. מבחן זה מבהיר כי לא תהיה הרמת מסך כנגד בעלי מניות קטנים, אשר חלקם ברווחי החברה היה זניח, בהשוואה לבעלי המניות האחרים.
כמו כן, סעיף 6(ב) לחוק החברות קובע במפורש כי במקרים מסוימים רשאי ביהמ"ש לייחס תכונה, זכות או חובה של בעל מניה לחברה או זכות של החברה לבעל מניה בה. הלכה למעשה ניתנת לבית המשפט אפשרות להרים מסך על עבר אשכול חברות, קרי, ניתנת לבית המשפט האפשרות להרים מסך אף אל עבר אשכול חברות, אל עבר חברת האם. לדוגמה, כאשר בעלי המניות בחברה בע"מ הינם חברות בע"מ אחרות או כאשר החברות הינן "קליפות ריקות", כנגד מקימי חברות סדרתיים וכו'.

23/03/2023

חתמם על הסכם וההסכם הופר? מה עושים?
חשוב לדעת, ישנם שני סוגים של פיצויים על הפרת חוזה: *פיצויי הסתמכות* (המוענקים בד"כ לנפגע מניהול מו"מ שלא בתום לב על ידי הצד האחר) ו*פיצויי קיום* אשר מטרתם לפצות את הנפגע מההפרה על הנזק שנגרם לו לאחר חתימת ההסכם. חוק החוזים מאפשר לצד הנפגע להחליט בין שני אפשרויות, האחת לבטל את החוזה והשנייה להגיש תביעה בבית המשפט לאכיפתו.
דיני החוזים בישראל קובעים כי משהופר הסכם יש להעדיף את אכיפתו ורק אם הדבר אינו אפשרי להורות על ביטולו של ההסכם והענקת פיצויים לצד הנפגע. למרות זאת, ישנם בהחלט מקרים שבהם נשללת זכותו של הצד הנפגע לדרוש את אכיפת ההסכם.
לצד זכותו של הנפגע מהפרת חוזה לדרוש את אכיפתו, רשאי על פי שיקול דעתו הנפגע לדרוש את ביטולו של החוזה. במקרה כזה נדרש כל צד לחוזה להשיב לצד השני את אשר קיבל על פי החוזה עד כה ואם ההשבה אינה אפשרית לשלם את שווי ההטבה שקיבל על פי החוזה. לפיכך, במועד ההחלטה אם לאכוף את החוזה או לבטלו יש לבדוק היטב גם את ההשלכות בדבר ההשבה לצד שהפר את החוזה באשר חובת ההשבה חלה אוטומטית, עם ההודעה על ביטול החוזה.
חוק החוזים [חלק כללי] וחוק החוזים, תרופות בשל הפרת חוזה עוסקים שניהם בפיצוי לו זכאי הצד הנפגע שעה שהצד שכנגד הפר את החוזה עמו. נהוג לחלק את הפיצויים על הפרת חוזה לשניים:
פיצויי הסתמכות לאחר הפרת חוזה הינם פיצויים המוענקים לנפגע על מנת להחזיר אותו למצב שבו הוא היה לפני המו"מ לחתימתו של ההסכם אשר בסופו של דבר לא נחתם כתוצאה מחוסר תום לב של הצד שכנגד. לדוגמא, מקום בו לאחר מו"מ אינטנסיבי לחתימת הסכם מכר דירה חזר בו המוכר מכוונתו למכור את הדירה. ההיגיון בפיצויי ההסתמכות היא להחזיר את הנפגע למצב שהוא היה בו לפני חתימת ההסכם ולא לפצותו על הפסד שנגרם לו מאי חתימת ההסכם (היינו רווחים שהוא ציפה להם וכיו"ב) באשר מעולם לא נחתם חוזה. פיצויי קיום לאחר הפרת חוזה הינם פיצויים לצד הנפגע מהפרתו של החוזה לאחר שזה כבר נכרת ונחתם בין הצדדים. מטרתם לפצות על הפסד התמורה שאמור היה לקבל הנפגע אם ההסכם שנחתם בין הצדדים היה מקוים על ידי הצד המפר. תביעה על הפרת חוזה הינה תביעה המוגשת על ידי הנפגע לאכיפת ההסכם ו/או לפיצוי על הפרתו. בתי המשפט מעדיפים בד"כ לאכוף את ההסכם ואולם כאשר סעד של אכיפה אינו אפשרי, בית המשפט יורה על פיצוי על הפרת ההסכם. נטל ההוכחה בדבר הפרת החוזה מוטל על הטוען להפרה.
למידע נוסף מוזמנים לעיין באתר משרדנו בלינק הבא:
https://gb-lawoffice.co.il/

23/03/2023

עומדים/ שוקלים לחתום על זיכרון דברים?
חשוב לדעת, כי זיכרון דברים הסכם מחייב לכל דבר ועניין, חתימה על זיכרון דברים בכתב לרכישת נכס מקרקעין הינה ברוב המקרים מחייבת, והצד המפר יכול שיהיה מחויב בפיצוי כלפי הצד המקיים.
בדרך כלל, זיכרון דברים נערך לשם סיכום ורישום הסכמות בין צדדים המצויים בעיצומו של משא ומתן.
קיימים מספר מבחנים לאכיפת הסכם זיכרון הדברים המבוססים על-פי דיני החוזים ודיני המקרקעין. כאשר בית המשפט בא לבחון האם זיכרון דברים הינו מחייב עליו למלא את דרישות החוק לכריתת חוזה. סעיף 1 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג 1973 קובע: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול..." אך הפסיקה כיום ממקדת את התנאים לכריתת חוזה בדרישות כגון: "גמירות דעת"- ההבנה של אדם בנוגע לתוכנו והשלכותיו של מסמך משפטי, ולהתקשר בהסכם משפטי באופן מחייב. בית המשפט בוחן את התנהגות הצדדים לפני, במהלך ואחרי חתימת זיכרון הדברים. כמו כן בוחן את תוכנו של זיכרון הדברים. בסיומה של בדיקה זו שואל בית המשפט האם, נוכח נתונים אלו, היה מתכוון אדם מן הישוב להיכנס להסכם למכירת הנכס. "מסוימות"- בעבר, דרישה זו חייבה את הצדדים לפרט בחוזה את התנאים הבאים: זהות הצדדים, תיאור המקרקעין, תמורה, מועדי תשלום ומועד המסירה. כיום, דרישה זו רוככה על -ידי בית המשפט ואם מוכחת גמירות דעת בית המשפט יכול להשלים את הפרטים החסרים בעצמו באמצעות הוראות חוק "משלימות" שקובעות את ברירות המחדל לעניינים מסוימים. "נוסחת הקשר"- בית המשפט לומד על הכוונה ליצור הסכם מחייב מ"נוסחת הקשר" בין זיכרון הדברים לבין החוזה המסודר שאמור להיחתם בעתיד בין הצדדים. לדוגמה, במקרים בהם הצדדים יסכימו כי יש לבצע בדיקות נוספות וכי יש להמשיך את המו"מ הרי שבית המשפט עלול לקבוע כי לא מדובר בהסכם מחייב.
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים? לעמדתנו, לא. המצב המשפטי לגבי מסמך זיכרון הדברים הוא מורכב, שלא לומר עמום, ולעיתים יהיה קשה לחזות את השלכותיו המשפטיות. עם זאת, ככל ומתקשר בוחר לחתום על זיכרון דברים מומלץ להיעזר בעורך דין אשר יפרט ככל הניתן את זיכרון דבריך כך שיעניק הגנות מספקות על האינטרסים של אותו המתקשר.
חשוב ציין כי חתימה על זיכרון דברים מחייבת דיווח לרשויות המס בתוך 30 יום. ככל ולא יבוצע דיווח שכזה במועד, עלול להתקבל קנסות ועונשים מנהליים.
למשרדנו ניסיון רב בעסקאות קניית דירה ומכירת דירות מגורים, בטרם חתימה על זיכרון דברים, אנחנו מזמינים אתכם להתייעץ עם משרדנו.
למידע נוסף מוזמנים לעיין באתר משרדנו בלינק הבא:
https://gb-lawoffice.co.il/

03/08/2022

ירשתם דירה? מה עושים כעת? כיצד מבצעים רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) דירה שהתקבלה בירושה?
על מנת לבצע רישום של דירה על שמו של היורש, על היורש להגיש בקשה לרישום הורשה בלשכת רישום המקרקעין בה רשום הנכס.
יש להגיש את הבקשה רק לאחר שניתן צו קיום צוואה או צו ירושה. כמו כן, ניתן להגישה מכוח הסכם חלוקת עזבון בין היורשים.
האם הורשת דירה כרוכה במס? בישראל אין מס עיזבון.
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה של זכות במקרקעין אינה מהווה עסקה של מכירה מבחינת היבטי המיסוי.
לפיכך, במסגרת העברה בירושה לא קמה חבות במס (מס רכישה, או מס שבח) בגין העברת הזכויות משמו של המוריש לשמם של היורש/ים, כך שניתן לרשום את הדירה על שם היורש/ים ללא צורך בהצגת אישורי מיסים.
עם זאת, אין מדובר בפטור גורף החל לגבי כל עסקה עתידית (מכירה של הדירה על ידי היורש/ים) יש לבחון ולתכנן מראש את הפטור הרלוונטי ממס שבח במכירה עתידית על ידי היורש/ים, וכן השפעה עתידית של היבטי מס רכישה לגבי היורש/ים.
על מנת להעביר דירה בהורשה בטאבו יש להגיש מספר מסמכים:
• צו ירושה או צו קיום צוואה מקוריים, לפי העניין.
• טופס בקשה לרישום הורשה מקורי חתום על ידי המבקש/היורש ומאומת על ידי עורך דין.
• צילום תעודות זהות של כל היורשים.
• שובר תשלום אגרת הטאבו הכרוכה בהעברת הזכויות (160 ש”ח נכון לשנת 2022).

משרדנו מסייע ללקוחותינו ברישום דירות שהתקבלו בירושה בלשכות רישום המקרקעין הרלוונטיות ונותן מענה לכל דבר הנדרש בעניין.

*המידע הינו כללי בלבד. בטרם השימוש במידע המפורט במאמרים מומלץ להתייעץ עם משרדנו.

03/08/2022

אתם לקראת חתימה על הסכם מכר לרכישת נכס? כיצד ניתן להבטיח את זכויותיכם עד להשלמת העסקה?
רישום הערת אזהרה היא פעולה משפטית אשר מבוצעת בלשכת רשם המקרקעין (טאבו) ורישומה מעיד כי קיימת התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או התחייבות להימנע מעשיית עסקה.
הערת אזהרה נועדה להתריע כלפי צדדי ג' המתעניינים בנכס כי לגבי הנכס קיימת התייחסות מצד בעל הזכויות בנכס, לעשות בנכס עסקה או להימנע מלעשות בנכס עסקה. הערת האזהרה נרשמת בנסח הטאבו והיא פומבית כך שניתן לראותה על ידי הוצאת נסח טאבו.
חוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום והעסקה מסתיימת רק עם רישומה ברשם המקרקעין כך שבתקופה שבין חתימה על הסכם מכר לבין השלמת העסקה הקונה מחזיק ב"התחייבות לעסקה במקרקעין" בלבד.
עוד במעמד החתימה על הסכם המכר, נדרש הקונה להעביר לידי המוכר סכומים לא מבוטלים, וזאת ללא כל וודאות כי העסקה תושלם. הקונה זקוק לביטחון כי הסכומים אשר שולמו על-ידו מובטחים על-ידי רישום כלשהו.
משכך, קיימת חשיבות רבה כי מיד לאחר חתימה על הסכם מכר, תירשם הערת אזהרה לטובת הקונה על-ידי העו"ד המטפל בעסקת המכר וזאת בכדי להבטיח כי סכום התשלום הראשון בעסקה יישמר בנאמנות על-ידי ב"כ המוכר (כנאמן של שני הצדדים) וזאת עד לרישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונה בטאבו.
כך, רישום הערת אזהרה מעניק ביטחון ושקט נפשי שכן לא תאושר על-ידי רשם המקרקעין כל עסקה נוגדת עם צד ג' ללא הסכמתו המפורשת של הקונה.
כמו כן, הערת אזהרה מסייעת, בין היתר, להבטיח גנה כפולה האחת הגנה מהונאה כך שהיא תמנע ניסיון למכירה כפולה של הנכס וכן גם מנושים של המוכר בכך שכל עיקול אשר הוטל על הנכס לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה יידחו ורשם המקרקעין יימנע לבצע פעולה הסותרת את הערת האזהרה.
ישנם מגוון סוגים של הערות אזהרה כגון: התחייבות לביצוע עסקה, הסכמת צד שלישי, משכנתא, מינוי אפוטרופוס, תו בית משפט, זיקת הנאה ועוד.
תפקיד עורך דין הוא ללוות את הלקוח לכל אורך שלבי העסקה באופן מקצועי ואחראי ולהביא לכך כי העסקה תצא לפועל תוך מינימום סיכונים. עסקאות מכר מקרקעין הינן עסקאות מורכבות הדורשות תשומת לב רבה מצד עורך הדין מטפל ולשם כך מומלץ להיות מלווים על-ידי עורך דין הבקיא ובעל ניסיון בתחום המקרקעין.

17/04/2022

אתם בשלבי הקמה של עסק או שמא פתחתם עסק ואתם תוהים האם צורת ההתאגדות נכונה לכם?
כמוכם, גם יזמים ובעלי עסקים רבים עומדים בפני השאלה מהו מנגנון ההתאגדות הנכון.
לכן, לפני שמקבלים החלטה, חשוב להכיר ולקחת בחשבון מספר שיקולים להקמת חברה בע"מ לעומת חלופות האחרות.
*שיקול משפטי- אחריות מוגבלת
חברה בע"מ (חברה בעירבון מוגבל) היא חברה בה אחריות בעליה על חובות החברה מוגבלת רק לסכום אותו שילמו בעבור מניותיהם.
לכלל זה ישנם חריגים הקבועים בחוק החברות וכן בפסיקת בתי המשפט אשר קובעים כי ניתן לבצע, במקרים מסוימים ייחוס חובות של החברה אל בעל המניות עצמו ובכך לבצע "הרמת מסך" (במקרים של מרמה, הפרת אמונים של בעלי המניות ועוד).
* שיקולי מס
כל מיזם עסקי שואף למקסם את רווחיו ולהקטין את נטל חבויות המס שלו, בטרם קבלת ההחלטה על הקמת חברה בע"מ על כל יזם לבחון מהו מחזור המכירות ומהו הרווח של המיזם בו הוא עתיד לפעול ושבגינו הוא עתיד לשלם מיסים. בחינה זו תאפשר לו לקבל החלטה מושכלת בדבר הכדאיות.
חשוב לציין, כי במסגרת בחינת הכדאיות יש לקחת בחשבון כי לחברה בע"מ קיימות הוצאות נלוות (כגון ניהול הנהלת חשבונות כפולה, דוחות שנתיים, דיווחים ותשלום אגרות לרשם החברות וכיוצ"ב).
נכון למועד זה, שיעור מס החברות הינו 23% (סעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה).
* שיקולים עסקיים
בעולם העסקי של ימינו, על כל יזם לבחון את התחום העסקי בו הוא מבקש לפעול, לנתח את התכנית העסקית שלו ובכך לבחור את צורת ההתאגדות המתאימה למיזם שלו.
כיום, ישנם תחומים עסקיים אשר מקובל בהם לפעול באמצעות הקמת חברה בע"מ לדוגמה חברת הזנק תתקשה לגייס כספים אם לא תתאגד כחברה בע"מ, זכיין יתקשה לקבל רישיון זכיינות אילולא יתאגד כחברה בע"מ וזאת, בין היתר, בשל מבנה הבעלות שחברה בע"מ מאפשרת לעומת צורות התאגדות אחרות.

17/04/2022

שוק הנדל"ן ממשיך לדהור וגם אתם החלטתם למכור או לרכוש נכס?
חשוב להבין כי עסקת מקרקעין היא העסקה היקרה ביותר שאדם ממוצע ייבצע בחייו.
עורך דין מקצועי יבדוק את טיב העסקה אופייה וייחודה וכן יבצע את הבדיקות המקיפות הרלוונטיות כך שלא יהיו "הפתעות" אשר תפגענה בכדאיות העסקה הן למוכר והן לרוכש.
משכך, כאשר עומדים בפני עסקת נדל"ן חשוב מאוד להיות מיוצגים על-ידי עורך דין הבקיא בתחום אשר יעניק לכם ליווי משפטי יסודי ומקצועי.
בייצוג רוכש על עורך הדין לבצע בדיקות רבות ובין היתר, בדיקת היבט המיסוי בעסקה, בדיקות תכנוניות, בדיקת התחייבויות צדדי ג', בדיקות בדבר עיקולים ושעבודים ועוד.
כאשר מדובר בייצוג מוכר יש לבצע בדיקות כגון בדיקת נסח הטאבו, בדיקת גובה המיסוי הצפוי בעסקה ועוד.
במקביל לביצוע הבדיקות המשפטיות שעורך הדין יבצע, עורכי הדין של הצדדים ינהלו משא ומתן לעניין נוסח הסכם המכר הסופי ויגבשו מתווה אשר יגלם את הצהרות והתחייבויות הצדדים.
משרדנו דואג להבטחת האינטרסים של לקוחותינו לכל אורך העסקה, מתחילת ניהול המשא ומתן ועד השלמת העסקה.

17/04/2022

שוקלים להקים חברה?
הקמתם חברה אך לא ערכתם הסכם מייסדים/ הסכם בעלי מניות?
הפוסט הזה בשבילכם.
אתם בדרך להגשים את מטרתכם העסקית יחד עם השותפים שבחרתם והכל נראה מצוין, אתם כבר רואים לנגד עיניכם את צמיחת החברה והגעה ליעדים העסקיים שהצבתם והכל נראה מצוין.
לעיתים תכופות, תחושת ה"אופוריה" הזו גורמת לכך שהמייסדים/ בעלי המניות לא מעגנים ביניהם הסכם מפורט אשר ייתן מענה למקרים שבהם מתעוררים חילוקי דעות ויקבע כללים ברורים וודאות משפטית למקרים שונים אשר עלולים להתעורר.
הסכם מייסדים/בעלי מניות מפורט ויסודי יתייחס לניהול החברה, זכויות וחובות בעלי המניות, מנגנונים המתייחסים למכירה, הקצאה והעברת מניות ומנגנונים לפתרון בעיות בקבלת החלטות במוסדות החברה וליישוב חילוקי דעות.
מצורף מטה מאמר הסוקר מנגנונים מרכזיים בהסכמי מייסדים/ בעלי מניות.