Tzvi Shoob Law Office צבי שוב עורכי דין

27/08/2026

וועדת המשנה לתכנון ובנייה בפתח תקווה קיבלה לאחרונה החלטה חשובה וצודקת כשהמליצה להפקיד את תוכנית "ירקונים" לפי החלופה המקורית – המבוססת על איחוד וחלוקה שוויוניים בין כלל בעלי הקרקע.

ניסיונות חוזרים ונשנים מצד רמ"י להדיר ולנשל בעלי זכויות מחלקם האמיתי באמצעות מהלכי הפרדה מלאכותיים, דוגמת הוצאת מתחם E, פוגעים בראש ובראשונה בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות הפרטיים ויוצרים מחסור חמור במשאבים לפיתוח הפארק המתוכנן. מדובר בפער עצום של כ-468 מיליון שקל, ואין לאפשר מהלכים דורסניים המבקשים לבלוע זכויות כפולות מהמגיע.

אנו ממשיכים להיאבק בקיפוח ולהבטיח את מלוא הזכויות והחלוקה ההוגנת המגיעה ללקוחותינו ולכלל בעלי הקרקעות הפרטיים בתוכנית.

לכתבה שפורסמה בכלכליסט בנושא המאבק על תוכנית הוגנת בירקונים כנסו ללינק 👇
https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/esc3wguyy Tzvi Shoob

21/08/2026

האם רמ"י מנסה לגרוף "בונוס" של חצי מיליארד שקל על חשבון בעלי הקרקעות בירקונים ❓

תוכנית הענק למתחם ירקונים בפתח תקווה, שמקודמת כבר למעלה משני עשורים, עומדת בפני צומת דרכים קריטי , וכעת נחשף מהלך של רשות מקרקעי ישראל שעלול לפגוע אנושות בזכויות הקניין של בעלי הקרקעות הפרטיים ‼️

במקום להיצמד למנגנון "איחוד וחלוקה" שוויוני ומוסכם, רמ"י דורשת ליצור חישוב זכויות נפרד למתחם המגורים שבתחומה. המשמעות ❓ דרישה לזכויות בשווי של מאות מיליוני שקלים מעבר לחלקן היחסי בקרקע – פער שצפוי להיגרע ישירות מכיסם של אלפי בעלי זכויות פרטיים

עו"ד צבי שוב המייצג בעלי קרקעות במתחם בראיון בכתבה ב מרכז הנדל"ן : "הניסיונות החוזרים ונשנים לנשל בעלי זכויות מחלקם האמיתי באמצעות מהלכי הפרדה מלאכותיים, פוגעים בראש ובראשונה בזכויות הקניין. זהו מהלך דורסני שאינו ראוי ועלול לפגוע קשות בקידום התוכנית כולה. כעת, יותר מתמיד, בעלי הקרקע חייבים להבטיח כי האינטרסים שלהם מיוצגים באופן מקצועי כדי להבטיח חלוקה הוגנת ושקופה".

בימים אלו, כשהתוכנית נמצאת לפתחה של הוועדה המקומית בפתח תקווה, זהו חלון הזדמנויות קריטי להיאבק בקיפוח ולהבטיח את הזכויות המגיעות לכם.

יש לכם קרקע במתחם ❓ אל תמתינו להחלטות שייקבעו עבורכם.
צרו קשר עם משרדנו לליווי משפטי מקצועי ומאבק על זכויותיכם.

לקריאת הכתבה המלאה כנסו ללינק 👇
https://www.nadlancenter.co.il/article/15223 Tzvi Shoob

08/08/2026

מאמר חובה בניוזלטר החודשי שלנו. מוזמנים לקרוא ולהמשיך לעקוב אחרינו

תכנון לחוד וקניין לחוד? בתיאוריה כן. בשטח? התנגשות חזיתית שתוקעת פרויקטים שלמים. 💥🏗️

זה מחזה מוכר בכל פרויקט התחדשות עירונית או תמ"א 38:
מצד אחד, היזם רץ לוועדות התכנון כדי לקדם היתר. מצד שני, השכנים שולפים את פנקס הטאבו, זועקים על פגיעה ברכוש או חסימת חלון, וגוררים את כולם לבתי המשפט.

התוצאה? פינג-פונג משפטי מתיש שבו ועדות התכנון זורקות את האחריות לקניין, והערכאות האזרחיות מחכות לעמדה תכנונית. הפרויקט נתקע, והמשאבים מתבזבזים.

במאמר החדש שלנו בניוזלטר, עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר צוללים ישר לתוך ההתנגשות הזו:
🔹 מתי מותר (או חייבים) לעצור דיון תכנוני בגלל ספק קנייני?
🔹 איפה עובר הקו שבו בית המשפט מתערב (כמו במקרה המעניין של פינסקר 37)?
🔹 ואיזו החלטה מטלטלת ומרעננת קיבלה לאחרונה ועדת הערר בירושלים על רקע המצב הביטחוני?

לקריאת המאמר המלא כנסו ללינק והמשיכו לעקוב אחרינו 👇
https://od-nadlan.co.il/?p=12529
#ועדותתכנון #היתריבניה #ועדותערר #היתרבניה #התחדשותעירונית Tzvi Shoob רונית אלפר, משרד עורכי דין Ronit Alper Tzvi Shoob Law Office צבי שוב עורכי דין

21/07/2026

צ'ק פתוח לרשויות, או פתרון אמיתי לענף הנדל"ן? 🏗️

שלוש שנים של דיונים על רפורמה בהיטל ההשבחה הסתיימו בדוח ביניים שדוחה את ההכרעה. במקום פתרון עומק, אנחנו מקבלים צעדים שעלולים לעשות בדיוק ההפך.

עוד צבי שוב התריע בכתבה שפורסמה בעיתון גלובס - Globes שדחיית מועד השומה לשלב היתר הבנייה משמעותה אחת: לחתום על צ'ק פתוח לרשות המקומית, שיופעל בדיוק ביום שבו הקרקע תהיה שווה הרבה יותר.

הגיע הזמן למהלך אמיתי שמאזן את המשוואה – לא רק איך המדינה גובה כספים, אלא גם איך נותנים מענה הוגן למי שזכויותיו נפגעות.

לקריאת הכתבה המלאה בגלובס: לחצו כאן 👇👇
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001549930 Tzvi Shoob
#היטלהשבחה #היתרבניה #דחייתשומה #רשויותמקומיות

17/07/2026

אין מניעה ביטחונית? הקרקע חייבת להיכלל בתכנית! 🏗️

ניצחון לבעלי הקרקעות בגדרה: בית המשפט הורה על דיון מחודש בתכנית אזור התעסוקה "גדרה דרום". לאחר שהתברר כי המגבלות הביטחוניות שהובילו להחרגת הקרקע הוסרו, קבע השופט כי התכנון חייב להתעדכן בהתאם.

בעלי הקרקעות עתרו לבית המשפט נגד הוועדה המחוזית, החברה הממשלתית "דירה להשכיר" והוועדה המקומית גדרה, לאחר שהוצאו מתחום התכנית בטענה לקרבה לבסיס צבאי סמוך. אלא שבמהלך הדיונים התברר כי עמדת מערכת הביטחון השתנתה מקצה לקצה גורמי הביטחון הודיעו רשמית כי המגבלות שהיו בעבר הוסרו ברובם, וכי אין עוד מניעה תכנונית להכללת הקרקעות בתכנית.

סגן הנשיאה, השופט אורן שוורץ, ציין בפסק הדין כי מוסד התכנון לא היה חשוף לעמדה המעודכנת של משרד הביטחון בעת קבלת ההחלטה המקורית. לאור השינוי העובדתי, קבע השופט כי "מן הראוי שמוסד התכנון ישוב ויתכנס לדיון מחודש בתכנית

עו"ד צבי שוב, המייצג את בעלי הקרקעות: "כאשר מערכת הביטחון קובעת שאין מניעה, אין הצדקה להחרגת המקרקעין. התכנון חייב להיות מבוסס עובדות, לא על קיצור לוחות זמנים".

אנחנו נמשיך לעמוד על זכויות הקניין של בעלי הקרקעות.

#תכנוןובנייה #ועדתערר #גדרהדרום

15/07/2026

המדינה נאבקת בבעלי הקרקעות – במקום לשלם, בוחרת בערעור

בעלי קרקעות בשרון שקרקעותיהם הופקעו לצורך הרחבת כביש 4, נמצאים בקרב מתיש מול המדינה. למרות שוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז מרכז כבר פסקה להם פיצוי הוגן, המדינה ונתיבי ישראל ממאנות לשלם ובוחרות בערעור לבית המשפט המחוזי.

עו"ד צבי שוב, המייצג את בעלי הקרקע, מבהיר: "מדובר בניסיון מאכזב של הרשויות להפוך סוגיה אנושית וכלכלית לכלי משחק משפטי, תוך עשיית שימוש ציני בהלכות שאינן רלוונטיות לענייננו".
עו"ד שוב מוסיף: "הוועדה המקצועית בחנה את הדברים לעומק ופסקה כי הפיצוי חייב להיגזר מהפגיעה הממשית בשימוש בקרקע שהיא הערך הכלכלי האמיתי. העובדה שהמדינה נאחזת בפרשנות שגויה כדי להימנע מפיצוי הוגן, מעידה על העדפת עקרונות תיאורטיים 'על הנייר' על פני חובתן המוסרית והחוקית לפצות את האזרח על נזק ממשי".

לכתבה בנושא שפורסמה במרכז הנדלן כנסו ללינק 👇 Tzvi Shoob
https://www.nadlancenter.co.il/article/14941

צילום: Chenspec, מתוך ויקישיתוף (Wikimedia Commons), תחת רישיון Creative Commons Attribution-Share Alike 4.0 International.

06/07/2026

אחרי שנים של מחלוקות והתדיינויות, פסיקת בית המשפט העליון אתמול סגרה את הגולל על סוגיית היטל ההשבחה בגין תמ"א 38 והביאה לוודאות משפטית בסוגיה שהעסיקה בעלי נכסים, יזמים ורשויות מקומיות.

בכתבה שפורסמה בנושא בגלובס - Globes התייחס עו"ד צבי שוב למשמעות ההכרעה ומסביר כיצד פסק הדין מחזק את העיקרון שלפיו היטל השבחה צריך להתבסס על שווי השוק האמיתי של הנכס, ולא על חישובים תיאורטיים. Tzvi Shoob

מוזמנים לקרוא את הכתבה המלאה 👇

https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001547963
#היטלהשבחה #תמא38 #ודאותתכנונית

02/07/2026

מאמר של עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר- חובת קריאה לכל בעלי קרקע ויזמים ‼️

האם מגיע לכם פטור מהיטל השבחה כשבונים ממ"ד ❓📢

הפטור מהיטל השבחה עבור מרחבים מוגנים הוא אחד הנושאים המורכבים ביותר בענף הנדל"ן וכשמדובר בעסקאות קומבינציה זה מורכב אפילו הרבה יותר. המחלוקת בין ועדות הערר לבין בתי המשפט הופכת למלחמת עולם משפטית: האם מדובר ב"מכר זכויות" החייב במס, או במיזם בנייה שכל תכליתו הצלת חיים וזכאות לפטור?

במאמר החדש של עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר, הם משרטטים את קווי המתח הקיימים כיום מול הגישה הפורמליסטית של בתי המשפט, ומציעים תובנות קריטיות לכל מי שמתכנן עסקת קומבינציה ורוצה להימנע מהפתעות כואבות מול הוועדה המקומית.

למאמר המלא בניוזלטר החודשי שלנו והניתוח המשפטי שכל יזם ובעל קרקע חייב להכיר כנסו ללינק והמשיכו לעקוב אחרינו 👇
https://od-nadlan.co.il/?p=12484

קרדיט צילום - (אגף דוברות וקשרי ציבור במשרד הביטחון) רונית אלפר, משרד עורכי דין Ronit Alper Tzvi Shoob

29/06/2026

זוכרים את עמותת "ירושלים השקופה" שחשבה שלגיטימי לעצור הרחבת בית עלמין צבאי בזמן מלחמה בשם "פרוצדורה"? אז מסתבר שהם לא עצרו שם.

הפעם למרות שתחום פעילותם בירושלים זלגו לאזור וניסו לעצור התחדשות עירונית, אבל ועדת הערר מחוז ת"א בהובלת עו"ד הלל גלקופ העמידה אותם במקום.

הם תקפו את תוכנית ה"עוגנים" – הכלי שמאפשר חפירה ודיפון בטיחותיים ומקצר חודשי עבודה יקרים בטענה שהיא פוגעת בזכות הקניין.

ועדת הערר דחתה אותם על הסף וקבעה:
•אין זכות עמידה: לעמותה אין זיקה קניינית ולא הוכחה פגיעה אישית.
•מחוץ למסגרת החוק: הם לא ברשימת הגופים המוסמכים להתנגד, ולא יכולים להפוך את מוסדות התכנון לזירת משחקים.
•שימוש לרעה בהליכים: התנגדויות סדרתיות חסרות בסיס רק מכבידות על המערכת ופוגעות בציבור.

בשורה התחתונה: התנהלות העמותה הזו מעלה סימני שאלה גדולים. לא ברור אם מדובר באג'נדה תכנונית או פשוט בפרובוקציה לשם פרובוקציה, אבל ברור שהם מצאו לעצמם שיטה: לנסות לתקוע מקלות בגלגלים של פרויקטים חיוניים לציבור בכל מחיר. החדשות הטובות? מוסדות התכנון כבר לא משחקים את המשחק הזה.

21/06/2026

המדינה ביקשה לפצות בעלי קרקעות חקלאיות לאורך תוואי הרחבת כביש 4 לפי שווי של עשרות אלפי שקלים לדונם בלבד. בעלי הקרקע נאבקו על זכותם לקבל פיצוי המשקף את ערכן האמיתי של הקרקעות, ובחלק מהמקרים קבעה ועדת הערר שווי של כ-200 אלף שקל לדונם – גבוה משמעותית מהעמדה שהציגה המדינה.

בהחלטה חשובה דחתה ועדת הערר את ניסיונות המדינה לתקוף את השומה, והותירה על כנה קביעות שהובילו לפיצויים בגין ירידת ערך בהיקפים של כ-1 מיליון ועד כ-2.5 מיליון שקל לבעלי החלקות שנדונו.

משרד עו"ד צבי שוב, שייצג את העוררים, יחד עם השמאים אורן אלבז אורי רוזנצוויג ואח טען כי גם ללא התחשבות בפוטנציאל תכנוני עתידי, לקרקע חקלאית פרטית קיים שווי כלכלי ממשי הנובע מהזכויות והשימושים המותרים בה כיום – עמדה שהתקבלה על ידי ועדת הערר. מדובר בהחלטה בעלת השלכות רוחב משמעותיות על בעלי קרקעות רבים המתמודדים עם הפקעות ופגיעות תכנוניות.

לקריאת כתבה בנושא שפורסמה ב גלובס - Globes כנסו ללינק 👇
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001545428