17/04/2023
מה צריך לדעת לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה? למה לשים לב בקניית דירה? ראיתם דירה, היא לטעמכם ומוצאת חן בעיניכם? אתם מזדרזים לחתום על זכרון דברים או חוזה רכישת דירה מחשש שמא קונה אחר יקדים אתכם?… עצרו!
מה צריך לבדוק לפני קניית דירה?
ריכזנו עבורכם רשימה של 10 בדיקות בסיסיות (מתוך כלל הבדיקות שיש לבצע), אותן יש לבצע טרם הרכישה.
1. בדיקות קנייניות – בדיקת בעלי הזכויות ומצבה הרישומי של הדירה
טרם התקשרות בחוזה רכישה דירה, עורך דין מטעם הקונה יבדוק את מצבה הרישומי של הדירה ואת זהות "המוכר", דהיינו, כי הוא אכן בעל הדירה או חוכר הדירה, כי הדירה רשומה על שמו, כי זכויותיו בדירה נקיות, וכי אין כל מניעה למכירת הדירה.
אמצעי הבדיקה הבסיסי הוא בדיקת דירה בטאבו באמצעות הוצאת נסח רישום מעודכן מלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אם טרם נרשם בית משותף או שהדירה אינה רשומה בטאבו, יש לקבל "אישור זכויות" מרשות מקרקעי ישראל או מאת חברה משכנת.
בנוסף, חשוב לברר מה מצבו המשפחתי של המוכר, דהיינו האם הוא נשוי או היה נשוי. בדיקה זו חשובה לאור האפשרות שלבן/בת הזוג זכויות בנכס מכוח הלכת שיתוף או חוק יחסי ממון.
כמו כן, יש לבדוק מיהו המחזיק בפועל בדירה, האם הבעלים הרשום / המוכר הוא המתגורר בדירה או שהיא מוחזקת ע"י שוכר או פולש. אם יש בדירה שוכר, יש לבדוק את הסכם השכירות ולברר מהו מועד הפינוי, על מנת לוודא שתקבלו את הדירה במועד המסירה המוסכם.
2. עיקולים, שעבודים, צווי מניעה, חובות וכיו"ב
חשוב לבדוק לפני קניית דירה יד שניה, שאין עליה שעבודים, צווי מניעה, עיקולים וכיו"ב. עורך דין מומחה לקניית דירה יבדוק עבורכם שהדירה נקיה מחובות ומזכויות צד ג'.
נסח הרישום ייתן לכם מידע חלקי בעניין חובות ושעבודים הרובצים על הדירה והעלולים להגביל את מכירת הדירה (הערות אזהרה, משכנתאות, שעבודים, עיקולים, הוצאה לפועל וכו').
אם רשומה על הדירה משכנתא יש לדרוש מהמוכר אישור מהבנק הממשכן בדבר יתרת הסילוק של הלוואת המשכנתא. יש לסכם עם המוכר מתי וכיצד תימחק המשכנתא, האם בפירעון הלוואת המשכנתא מכספי התמורה, או בדרך של גרירת המשכנתא לנכס חלופי.
לפני שתחתמו על חוזה רכישת דירה, ובמיוחד אם היא אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק בנוסף גם ברשם המשכונות, ואם המוכר הינו חברה – ברשם החברות.
3. בדיקת מסמכי הבית המשותף, כולל התשריט
חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שניה את מסמכי הבית המשותף.
השמאי מטעם הבנק למשכנתאות ידרוש בדרך כלל לעיין בתשריט לצורך זיהוי הדירה. לכן אם בכוונתכם לממן את הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא, חשוב שיהא בידכם תשריט המתאים לדירה אותה אתם רוכשים.
4. בדיקות תכנוניות
אם בדירה אותה בכוונתכם לרכוש נעשתה חריגת בניה, אתם עלולים להיתקל בקשיים אותם לא צפיתם מראש.
דוגמא לחריגות: הרחבת הדירה ללא היתר; הוספת עליית גג ללא היתר; סגירת מרפסת ללא היתר; בניית מחסן ללא היתר; ועוד.
חריגות בניה מקשות על קבלת משכנתא, ובנוסף עלולות לפגוע באפשרויות השימוש בנכס, לגרור קנסות, צווי הריסה, חיובים נוספים של ארנונה והיטל השבחה, ועוד. כמובן שהדבר עלול לגרום לירידת שווי הנכס, שלא לדבר על כך שבנייה ללא היתר, ואף שימוש במבנה שנבנה ללא היתר מהווה עבירה פלילית.
איך תדעו האם קיימות חריגות בניה והאם קיימים הליכים משפטיים או צווי הריסה ?
לעיתים רשומה בנסח הטאבו הערה בדבר צו מניעה, חריגות בניה, הפקעה או צו הריסה. בנוסף ניתן למצוא מידע בסיסי באתר האינטרנט של הרשות המקומית, אך לרוב המידע אינו מספק, ולא כל המסמכים סרוקים.
את המידע המלא והמעניין באמת תקבלו במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, וחשוב שתעשו זאת טרם סגירת העסקה.
5. התמורה
במסגרת בדיקת דירה לפני קניה, חשוב לבדוק גם שהמחיר הוגן כלפיכם. כל רוכש פוטנציאלי רוצה לוודא שהוא אינו משלם מחיר מופרז. בדרך כלל נעשית הבדיקה באמצעות שמאי מקרקעין לפני רכישה או בבירור אצל מכרים, שכנים ומתווכים, כמו גם בלוחות האינטרנטיים ובאתר של רשות המיסים.
6. מימון הרכישה והוצאות נלוות לרכישה
לפני שניגשים לרכוש דירה חובה לבדוק את כלל העלויות ולוודא שיש לכם את היכולת הכספית לבצע את העסקה. יש לקחת בחשבון לא רק את מחיר הדירה אלא גם את ההוצאות הנלוות לרכישה, לרבות מיסים, ייעוץ וליווי משפטי, תיווך, שיפוצים, ריהוט, הובלה ועוד.
מס רכישה – רכישת דירה מחייבת תשלום מס רכישה, בהתאם לנסיבות הרכישה, אלא א"כ לקונה ישנה זכאות לפטור או להקלה ממס. מס הרכישה משולם לפי מדרגות מס, אשר נגזרות מהמחיר של הדירה, ומנסיבות אישיות של הקונה – האם זו דירתו היחידה או שיש לו דירת מגורים נוספת אחת או יותר; האם יש לו כוונה למכור את הדירה הראשונה בתוך זמן קצוב; האם הוא תושב ישראל; האם הוא עולה חדש, או חלילה נכה או בן למשפחת השכול, וגורמים נוספים.
דמי הסכמה לרמ"י – תשלומים לרשות מקרקעי ישראל במקרה של רכישת זכויות חכירה לא מהוונות, תשלומים לאגודות שונות, לחברה משכנת וכיו"ב (בד"כ תשלומים אלו משולמים ע"י המוכר, אך יש לציין זאת במפורש בחוזה).
אגרות – אגרות ועלויות רישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
עלויות הלוואת המשכנתא – במקרה שהרכישה ממומנת מהלוואת משכנתא, יש לבדוק לא רק את יכולת העמידה בתשלומים החודשיים, אלא גם את כלל עלות ההלוואה, כגון דמי פתיחת תיק, שמאות, ריבית והצמדה, עמלות, ביטוחי חיים ודירה וכו'.
שמאי – עלות שמאי מקרקעין/ מודד מוסמך / בדיקת מהנדס – במידת הצורך.
הובלה ושיפוצים – עלות הובלה, ועלות תיקונים ושיפוצים בדירה – במידת הצורך.
עורך דין – עלות עורך דין קניית דירה.
7. אישור עקרוני לקבלת משכנתא
רוב חוזי מכר דירות קובעים כי אי קבלת הלוואת משכנתא לא תצדיק עיכוב בביצוע התשלומים או לביטול החוזה. לכן קונה שנתקל בקושי או עיכוב בקבלת הלוואת המשכנתא עלול להיות בהפרה.
לאור האמור, רוכש דירה זהיר המתכוון לממן את רכישת הדירה בהלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא על הדירה, יבקש מהבנק אישור עקרוני להסכמתו להעמיד את ההלוואה המבוקשת, ויתקשר בחוזה רק לאחר שיקבל אישור זה.
משמעות אישור העקרוני היא, שהבנק למשכנתאות מאשר את הסכמתו העקרונית להעמיד הלוואת משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה, על סמך הנתונים שקיבל מכם לו, בכפוף לנכונותם, והמצאה בהמשך של מסמכים נוספים בהתאם לנהלי הבנק.
אחוז מימון משכנתא – בנק ישראל הטיל מגבלות על מי שנוטל הלוואת משכנתא. אחת המגבלות היא על אחוז מימון משכנתא שניתן לרוכש מכלל שווי הנכס שנרכש. יש הבדל בין דירה ראשונה, משפרי דיור או משקיעים, מחיר למשתכן, ועוד. מטעם זה וכן מטעמים של הקטנת הסיכון והמינוף, הבנק יתנה את מתן ההלוואה בתשלום ראשוני מינימלי ממקורותיו של הקונה. טרם חתימת החוזה עליכם לבדוק מהו ההון העצמי הנדרש, ולוודא כי באפשרותכם לגייס את ההון הראשוני המבוקש.
עליכם לקחת בחשבון את הסיכון שהשמאי מטעם הבנק יעריך את שווי הדירה במחיר נמוך ממחיר הרכישה, דבר שעלול להקטין את סכום ההלוואה אותה יעמיד הבנק, ויאלץ אתכם להשיג הון עצמי גדול יותר.
8. בדיקת המסים והתשלומים אשר יחולו על המוכר
לצורך העברת הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין על שמו של הקונה יש להמציא אישורים שונים. בין השאר נדרש אישור בדבר תשלום מס שבח, היטלי השבחה וארנונה. למרות שהחובה לתשלומים אלו מוטלת על המוכר, יש לקונה אינטרס להבטיח ביצוע התשלומים, ולשם כך יש לדאוג להפקדת חלק מהתמורה בידי עורך דין מכירת דירה להבטחת התשלומים.
עורך דין קניית דירה מומחה המייצג קונה, יבקש מהמוכר נתונים לפיהם יוכל להעריך את סכום הפיקדון הנדרש להבטחת השלמת העסקה, וישאיר סכום זה בנאמנות עד לקבלת אישורי המס אשר יאפשרו רישום הדירה על שם הקונה.
היטל השבחה – הוועדה המקומית מחייבת בהיטל השבחה בגין תכנית אשר השביחה את הדירה. מקובל כי חבות בהיטל השבחה בגין תכנית שקיבלה תוקף טרם חתימת ההסכם חלה על המוכר, בעוד היטל השבחה בגין תכנית שתקבל תוקף לאחר חתימת ההסכם יחול על הקונה.
הפיקדון האמור לעיל אמור לכסות גם את היטל ההשבחה הצפוי, שכן חוב היטל השבחה לרשות המקומית ימנע קבלת "אישור עירייה" לרישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין.
ניתן לברר בוועדה המקומית לתכנון ובניה האם יחול חיוב בהיטל השבחה, בעת המימוש.
מס שבח – רשויות המס מוציאים אישור לרישום בטאבו רק לאחר תשלום מלוא מס השבח. יש לבדוק בעזרת עורך דין מקרקעין מומחה בקניית דירה את גובה חבות מס השבח ו/או פטור ממנו. סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי אם לא ניתן אישור מס שבח לאחר תשלום 40% מהתמורה, על הקונה לשלם מקדמה על חשבון מס שבח בשיעור 15% מהתמורה, ובמכירת זכות במקרקעין בידי חבר בני-אדם – 7.5% מהתמורה, וכנגד תשלום זה יינתן אישור לרישום. ככל ששולם סכום ביתר, יוחזר הסכום העודף למוכר.
9. בדיקת דירה לפני קניה
רכישת דירה מחייבת בדיקה יסודית של הדירה ומערכותיה.
בין השאר יש לבדוק את כיווני האוויר של הדירה, מתקני הדירה ומערכותיה, לאתר ליקויי בניה, ליקויים תכנוניים והנדסיים, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת עמוד, תשתית חשמל לקויה, סדקים בקירות, נזילות, רטיבויות, ניקוז, מפגעים בטיחותיים, מיזוג אוויר, חלונות ותריסים, מצב ארונות. כן כדאי לברר על הקבלן והאחריות. כמו כן, חשוב לברר את מצב בניין והרכוש המשותף כמו הלובי, חדר המדרגות והמעלית, מצב תחזוקת הבניין, איכות החיים בבניין, זהות השכנים, האם יש בעיות רעש, לכלוך, האם דירות רבות מושכרות, עלויות האחזקה (ועד בית, ארנונה), ובעיות אחרות. כן חשוב לבדוק את אפשרויות השימוש ברכוש המשותף כמו חניות ומחסנים.
רצוי לבקר בדירה ובסביבתה מספר פעמים, בימים שונים ובשעות שונות, כגון: אמצע שבוע וסוף שבוע, באור יום ובלילה, במטרה לבחון את טיב הדירה ולעמוד על מצבה הפיזי, כמו גם מאפייניה השונים.
10. בדיקת חוזה רכישת דירה
הבדיקה הכי חשובה בעת רכישת דירה יד שניה, היא בדיקת חוזה רכישת דירה. חוזה רכישת דירה יד שניה הוא מקיף ביותר, כולל פרטים רבים, וממנו נגזרות הזכויות והחובות שלכם. בדיקת חוזה רכישת דירה מתבצע על ידי עורך דין מקרקעין מומחה אשר יבדוק את החוזה לפרטי פרטיו, לרבות ההצהרות שלכם ושל המוכר; לוח תשלומים דירה יד שניה; התחייבויות המוכר; פיצויים בהפרת חוזה ועוד ועוד.
זכרו – לא לחתום על זיכרון דברים!
מורן קטורזה – משרד עורכי דין מומחה במקרקעין
לפרטים נוספים ושיחה אישית ללא עלות, בה אפרט כיצד אוכל לסייע לך בדרך לקניית דירה ו/או מכירת דירה, חייגו: 08-9999182.
