16/08/2022
📌אם אתם יזמים או קבלנים בפרוייקטים לבניה, או אם אתם בעלי נכסים הגובלים בפרוייקטים כאלה, כדאי מאוד שתדעו:
לפני מספר ימים ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק דין חשוב שעוסק בסיטואציה שכיחה בפרוייקטים לבניה. מדובר במצב של החדרת "עוגני קרקע זמניים״ למגרש גובל בפרוייקט. עוגני הקרקע דרושים לצורך תמיכה בקומת המרתף בשלב הבניה. לאחר השלמת בניית המרתף, אין עוד צורך בעוגנים וניתן להוציאם.
המחלוקת בענין החדרת עוגני קרקע חוזרת על עצמה בפרוייקטים רבים. הקבלנים טוענים שאין בכך כל הפרעה, שכן העוגנים מוחדרים בעומק עשרות מטרים בקרקע ולטענתם לא פוגעים כלל במבנים הגובלים בפרוייקט.
בעלי הנכסים הגובלים טוענים, כי אין הצדקה להתיר שימוש בנכסיהם ללא הסכמה מפורשת. מה גם שישנן חלופות (גם אם יקרות יותר), שלא מחייבות שימוש במגרש הגובל.
בענין משה"ב (רע"א 4657/21 ישראל מאיר כהן נ' משה"ב חברה לבניין ופיתוח בע"מ), פסק בית המשפט העליון, כי: "תכנון ובניה לחוד, וזכויות קנייניות לחוד. אין באישורה של תכנית בידי מוסדות התכנון, כדי להתיר פגיעה קניינית ברכושו של אחר, אלא במקום שבו הוּתר הדבר במפורש, ובכפוף לקיומה של הסמכה חוקית המתירה פגיעה שכזו. ככל שמשה"ב חפצה לעשות שימוש במקרקעי הדיירים, היה עליה לפנות אליהם ולבקש את רשותם".
ובהמשך: "עיון בתכנית המתאר המקומית רג/340, החלה בתחומי העיר רמת גן, שהיא הרלבנטית לענייננו, מלמדת כי זו אינה מתירה החדרת עוגנים למקרקעין סמוכים ללא הסכמת הבעלים..".
⬅️ נשאלת השאלה אם כך, האם מקום בו התב"ע מתירה החדרת עוגני קרקע, הדבר שולל את הצורך בהסכמה הקניינית?
בערר שניהלתי לפני כשנה, השיבה ועדת הערר על שאלה זו בשלילה. ועדת הערר קבעה, כי הוראה בתכנית המתירה החדרת עוגני קרקע היא הוראה תכנונית, וממילא אינה יכולה לגבור על דיני הקניין. משכך, התכנית לא שוללת את זכותם של הבעלים לפעול במישור הקנייני (היינו - להסכים או שלא להסכים לשימוש במגרשם, וככל הצורך לנקוט בהליכים מתאימים).
מעניין וחשוב יהיה לעקוב, כיצד ייושם הדין כעת, לאחר פסק הדין של העליון.
