עורך דין ניר בן יוסף

29/03/2018

חג פסח שמח וכשר לכל בית ישראל!

12/12/2017

== סיום תקופת המעבר החל מיום 1.1.18 ==

החל מיום 1.1.2018 מתחיל עידן חדש במכר דירות המגורים בישראל וזאת עקב בטלותו של סעיף 44 לחוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו–2014), התשע"ג-2013. סעיף 44 יחד עם תיקון מספר 76 לחוק מיסוי מקרקעין, הטילו מגבלות רבות על מוכרי דירות מגורים בין השנים 2014 ועד סוף 2017 ("תקופת המעבר").
סיום תקופה זו יוצרת מציאות חדשה בתחום מיסוי המקרקעין, לכאורה "פטורים" ו/או "הקלות " שלא היו קיימים במשך 4 שנים וחשוב לתת עליהם את הדעת בעת תכנון מס לקראת עסקאות מקרקעין בכלל ולמרובי דירות בפרט בטרם כל עסקה ו/או ירושה ו/או חלוקת עיזבון ו/או העברה במתנה.

לפרטים נוספים וייעוץ בנושא
עו"ד ניר בן יוסף - 077-4610601

תוכן זה אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא יעוץ צמוד של עו"ד הבקיא בניהול עסקאות נדל"ן.

מכירת חלק מדירה, מכירת דירות בין קרובים, ביטול תקופת צינון - כל השינויים שייכנסו לתוקף בתחילת החודש הבא

20/09/2017

תחל שנה וברכותיה
חג שמח ושנה טובה ומתוקה לכל בית ישראל!

07/09/2017

**הענקת דירה ללא תמורה בין קרובי משפחה**
הענקת דירה ללא תמורה בין קרובי משפחה היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין.
עסקה מסוג זה, לרוב, אינה חייבת במס שבח לאור הפטור המוקנה מכוח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
הכלל: במקרים בהם יעניק יחיד לקרובו (בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן זוג ובן זוגו של כל אחד מאלה) דירה במתנה, יחול הפטור ממס שבח.
חריג: העברת דירה במתנה בין אחים - לפני תיקון 76 מיום 1/8/13 של הפטור האמור, גם העברת דירות במתנה בין אחים הייתה פטורה ממס שבח, אך לאחר התיקון הפטור ממס שבח יוחד למקרה של העברת דירה במתנה בין אח לאח, אך ורק במקרה שהדירות התקבלו מההורים או מהורי ההורים במתנה או בירושה. בכל מקרה אחר, לא יחול הפטור בהעברה מסוג זה בין אחים.
שיעור מס הרכישה: מקבל דירת המתנה יהנה מהטבה במס הרכישה וישלם רק 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל בעסקה רגילה. יחד עם זאת, במקרים שבהם בעבור מקבל המתנה זו דירתו היחידה, ושווי הדירה אינו עולה על כ-1,623,320 ₪, יחול פטור ממס רכישה.
תקופות הצינון: כאשר יבקש הבן למכור את הדירה שקיבל במתנה מהורהו, הוא לא יוכל לעשות זאת בסמוך לקבלת הדירה במתנה אלא יהיה עליו להמתין תקופת צינון עד לקבלת הזכאות לפטור ממס שבח במכירה (למשל במקרה שברצונו לבקש פטור ממס שבח בגין דירה יחידה).
אורך תקופות הצינון: אם הבן מתגורר בדירה שקיבל במתנה אז תקופת הצינון תהיה 3 שנים מיום קבלתה ועד למכירתה בפטור ממס שבח, ואם אינו מתגורר בדירה, תקופת הצינון שתחול תעמוד על 4 שנים.
חשוב לציין כי תקופת הצינון תחל רק מהיום בו מלאו למקבל המתנה 18 שנים.
ומה קורה כאשר טרם נסתיימה בנייתה של הדירה? אם דירת המתנה ניתנה "על הנייר" כלומר, היתה בשלבי בנייה, יש למנות את תקופת הצינון של הדירה מיום סיום בנייתה.
האם מימון הדירה ע"י ההורה לבן בטרם נסתיימה בנייתה יסייע לחמוק מתקופות הצינון? התשובה היא לא. גם מתן כסף במתנה לרכישת דירה עשוי להיחשב בנסיבות מסוימות כמתן דירה במתנה. אם הורה מממן רכישת לפחות 50% ממחיר הדירה, וטרם חלפו שלוש שנים מיום שניתן הכסף במתנה ועד לרכישת הדירה, תצבע הדירה כולה כדירת מתנה ויחולו תקופת הצינון הנדרשת. במקרה והמימון מתחת ל-50% ממחיר הדירה, אין להמתין את תקופת צינון הנדרשת לצורך קבלת הפטור.

31/08/2017

** סיווג מכירתו של נכס כדירת מגורים או עסק?! **
לאחרונה פנה אליי לקוח אשר רכש דירת מגורים בשנת 2005.
הלקוח השתמש בדירה כמשרד, אך למרות זאת השאיר בה את המתקנים הפיזיים שמעידים על קיומה של דירת מגורים – מקלחת, שירותים ומטבח.
והיום הוא מעוניין למכור את הנכס.
עולה השאלה – האם מדובר בדירת מגורים, אשר יכולה ליהנות מהטבות מס שבח בגין מכירתה, או שמדובר בנכס עסקי, אשר ישולם בגינו מס שבח מלא?
במרוצת השנים בית המשפט נותן דגש עיקרי על התנהגות הצדדים, על מה שהתרחש בפועל, מעבר לרישום או חוזה כתוב – וזאת בכל הנוגע לחוק מיסוי מקרקעין. למשל, אם בוצעה בעל פה עסקת רכישה של מקרקעין (דיני המקרקעין מחייבים חוזה בכתב) והצדדים התנהגו כאילו בוצעה העסקה לכל דבר ועניין – מיסוי מקרקעין יימסה את העסקה מהמועד שבו הצדדים התנהגו כאילו התרחשה העסקה, למרות שאין חוזה בכתב.
דוגמה נוספת היא השימוש בפועל – האם השתמשו בנכס בפועל למגורים או לעסק? אפילו אם בנסח הטאבו רשום שהנכס הוא דירת מגורים (כמו במקרה זה), נשאלת השאלה – מה היה השימוש?
במקרה זה, השימוש היה לצורכי משרד, לא לצורכי מגורים.
לכן – מס השבח ישולם בהתאם, והלקוח לא יוכל ליהנות מהטבות במס שבח.
הועלו מצד הלקוח מס' שאלות:
1. האם אפשרי לדווח על המכירה כמכירת דירת מגורים ובעצם ליהנות מהטבת מס שבח ("שיטת מצליח")?
2. מה הסיכוי של רשות המיסים לדעת ולגלות את האמת?
3. מה הסכנות שכרוכות בכך?
התשובות הינן:
1. עורך הדין של הלקוח, רואה החשבון או כל יועץ אחר – לא צריך להסכים לדווח דיווח כוזב שכזה, מאחר והוא מסכן את הרישיון שלו, את האתיקה המקצועית שלו, ואת השלמות האישית שלו.
2. בהנחה ואותו יועץ לא ידע את פני הדברים, והלקוח בחר להסתיר את הנתונים ובעצם לקחת את הסיכון על עצמו – הסיכון הוא גדול, ויש סיכוי גבוה מאוד שרשות המיסים תגלה את האמת. כיצד?
לדוגמה, במערכת הנתונים של רשות המיסים יופיע שללקוח יש 2 דירות מגורים על שמו (הרי הוא מוכר אחת, ואחת הוא אמור לגור). לכן ישאלו אותו מה הוא עשה עם הדירה השנייה – אם הוא השכיר אותה, הוא צריך להראות חוזה שכירות (מאחר ויש לחשב פחת על דירה מושכרת). כמובן שאין לו חוזה שכירות, מאחר וזו הדירה שבה הוא גר.
בנוסף, בטופס ההצהרה למס שבח (7000 או 7002) המוכר צריך לסמן את השימוש שבוצע בנכס – מגורים, משרדים וכו' – האם הוא ישקר במצח נחושה?
כמו כן, ברישומי הארנונה, הלקוח קיבל הכרה של חצי מהנכס כעסקי וחצי כדירה – לכן גם כאן יש לרשות המיסים פתח לשאול מדוע חלק הוכר כעסק, ופה נגמר הסיפור.
3. הסכנות יכולות להיות תשלום מס מלא רטרואקטיבי עם ריבית והצמדה כמובן, יכול להוביל לקנס גרעון ואף לקנס מנהלי (שלא ניתן לביטול אלא על ידי בית משפט). כמו כן, מסירת הצהרה ביודעין שאינה נכונה מהווה עבירה פלילית ויכולה להוביל למאסר שנתיים או קנס.
שווה את הסיכון?
לעניות דעתי לא, ולכן אני תמיד אמליץ ללקוחות ללכת עם האמת ולדווח דיווחי אמת.

17/08/2017

מכירתו של נכס מירושה ניתנת לביצוע על ידי צו מרשם הירושות, או צו קיום צוואה (במקרה שהמנוח השאיר אחריו צוואה). הליך קבלת צו הירושה או צו קיום הצוואה עשוי לקחת ארבעה חודשים ואף יותר, ובינתיים מה עושים במידה ויש קונים לדירה?
מחד, הצדדים רוצים לחתום על מסמך שיחייב אותם, מאידך, יורשי המנוח עדיין לא רשומים בטאבו / במינהל / בחברה המשכנתא.
אם כך כיצד ניתן לחתום על הסכם מחייב?
סעיף 27 לחוק החוזים ( חלק כללי ) תשל"ג – 1973, מאפשר לצדדים לחתום על חוזה הכפוף לתנאי מתלה ("חוזה על תנאי"). תנאי מתלה פירושו חוזה שקיומו מותנה בתנאי. אם התנאי יתקיים - החוזה יכנס לתוקף. אם התנאי לא יתקיים – החוזה יפקע ויהא בטל ומבוטל וכאילו לא נחתם מעולם.
גם במצב של מכירת דירת ירושה טרם קבלת צו ירושה ו/ או צו קיום צוואה עושים שימוש בחוזה עם תנאי מתלה. יש להכפיף את החוזה לכך שהצו ינתן תוך מספר חודשים – לפי הערכת עוה"ד המטפל – ובסיום התקופה, היה ואכן הנכס ירשם על שם היורשים כשהוא נקי מכל זכות ונוגדת ותירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש, החוזה יכנס לתוקף. במקרה זה ועל מנת להגן על הקונה, התשלום הראשון מופקד בנאמנות בידי עוה"ד של המוכר, ולאחר רשום הזכויות ע"ש היורשים ורשום הערת האזהרה כאמור, יועבר הסכום לידי המוכרים.

חשוב לקבע את הזמן הקצוב לקיום התנאי שכן בהעדר הקצבת זמן יזדקקו הצדדים להכרעה בשאלה מהו "זמן סביר " לקיום התנאי, דבר שעשוי להוביל לויכוחים שכן לכל אחד יש הערכת "זמן סביר" שונה..

תוכן זה אינו ממצה ואין להסתמך עליו או לעשות בו שימוש או לראות בו יעוץ משפטי מכל סוג. המידע נועד לנוחות ולרקע כללי בלבד ואין לעשות שימוש בתוכנו ללא יעוץ צמוד של עו"ד הבקיא בניהול עסקאות נדל"ן.

10/08/2017

ברכות לשופטי בג"ץ על החלטתם לביטול חוק מיסוי דירה שלישית.
באם החוק היה עובר הייתה נוצרת פגיעה באותם ישראלים שקנו דירות כחלופה לקרן פנסיה או ערוצי השקעה אחרים והשקיעו את כל כספם שעליו עמלו במשך כל חייהם, בהם זקנים אשר שכר הדירה מהווה עבורם מקור פרנסה עיקרי. יודגש, כי ישנה מודעת לבעיה הרווחת במדינת ישראל בעניין יוקר המחייה ובפרט מחירי הדיור, אך בכל הכבוד, ניתן למצוא פתרונות טובים יותר. אדרבא, החוק יכול להפוך לחרב פיפיות, שכן הוא נועד להגדיל את היצע הדירות למכירה והפחתת מחירי הדירות, מה שיכול להקטין את היצע הדירות להשכרה וכתוצאה לעליית מחירי השכירות ופגיעה בציבור השוכרים שאינם מעוניינים או שאין ביכולתם לרכוש דירה.
בנוסף , ישנה פגיעה בזכות לקניין ובזכות היסוד לשוויון, האם בעלי 3 דירות הפכו להיות אויבי המדינה?! עד לאחרונה עודדה מדינת ישראל רכישות להשקעה וכעת היא פוגעת באותם אנשים אשר פעלו לפי עצתה! עם כל הכבוד לרצון להוריד את מחירי הדיור, החוק לא מידתי ופוגע פגיעה קשה בזכות לקניין.
מעבר לאמור, לדעתי ישנה בחוק אפליה פסולה, בהיותו פוגע בזכות היסוד לשוויון, בכך שהוא מפלה בין בעלי דירות. על פי החוק, דירה בדימונה בת 3 חדרים בקומה שלישית לא משופצת וללא מעלית, שנבנתה בשנת 1970 תחושב באותו שוויי של דירת 3 חדרים עם מעלית ומשופצת אשר נבנתה בשנת 2015 באזור המרכז. יתרה מכך, המיסוי עצמו מפלה, כך למשל, בעל דירה בחיפה אשר מקבל דמי שכירות בסך 2,000 ₪ בחודש ובסה"כ 24,000 ₪ בשנה, ישלם מס ריבוי דירות בסך 10,000 ₪ לפי שווי דירה מוערכת בסך של כ-1,000,000 ₪ (על-פי הנוסחה בחוק), כך שבעל הדירה ימוסה בסך של כ-50% מרווחיו ברוטו, בעוד שבעל דירה מאזור המרכז אשר משכיר דירה דומה בתמורה לסך של 65,000 ₪ בשנה ימוסה במקסימום הקבוע בחוק, 18,000 ₪, כלומר כ-30% מרווחיו.

לאור האמור ולעניות דעתי, חוק אשר פוגע בציבור כה רחב של אנשים אשר השקיעו את כל ממונם בדירות להשקעה במקום בקרנות פנסיה וקופות גמל למיניהן, אינו חוקתי אינו מידתי ואין לו מקום בספר החקיקה הישראלי כלל.

שבת שלום לכולם!

07/08/2017

בשורה למשקיעים ולמשפחות בעלות מספר דירות מגורים:
מס ריבוי דירות ("מס דירה שלישית") נפסל בבג"ץ!

השופט סולברג: "אין מנוס מלקבוע כי בהליך חקיקתו של מס ריבוי דירות נפל פגם היורד לשורש ההליך" ■ ביטול החוק ע"י בג"ץ מהווה כישלון לשר האוצר משה כחלון

03/08/2017

פיצוי בגין איחור במסירה - רכישת דירה מקבלן
בית משפט העליון חייב קבלן שאיחר במסירה בפיצוי מלא ממועד המסירה שנקבע בחוזה ועד מועד המסירה בפועל וזאת למרות שהרוכשים הזמינו שינויים ואף נקבע בהסכם דחייה של 60 ימים לפחות בגין הזמנת שינויים.

לאחרונה ניתן פסק דין תקדימי ( רע"א 6605-15 ) אשר קבע כי, הוראה רחבה המקנה לקבלן זכות לאחר במועד המסירה מבלי לנקוב במועד מסירה חדש באופן מפורש אינו עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות). הקבלן אשר איחר במסירה וביקש לקזז מהפיצוי תקופה של 60 יום בהתאם להוראות הסכם המכר בשל שינויים שביקשו הרוכשים יפצה את הרוכשים בלא קיזוז תקופת ביצוע השינויים.

המסקנה – בעסקאות רכישה מקבלן, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין בקיא בתחום המקרקעין שיגן על זכויותיכם ויסביר לכם בדיוק לאן אתם נכנסים לפני ביצוע העסקה.