21/06/2016
KLINIK
Kamis, 16 Juni 2016
0
inShare
Dibaca: 8371
Pertanyaan :
Cara Membeli Sebagian Tanah yang Dijaminkan ke Bank
Apakah tanah yang diagunkan ke bank, dapat dibeli? Kondisinya tanah tersebut diagunkan ke bank dengan periode 3 tahun, dan sudah berjalan 1,5 tahun. Kemudian pemilik tanah akan menjual sebagian dari luas tanah. Saya telah membeli tanah tersebut, di bawah tangan dengan kwitansi saja, saat ini saya ingin penjual melengkapi dengan dokumen pendukung lainnya. Kira-kira dokumen apa saja yang perlu dibuat dan apa yang harus saya lakukan agar terhindar dari resiko buruk di kemudian hari? Mohon pencerahan dan sarannya.
Jawaban :
Intisari:
Problematika yang Anda hadapi adalah: Anda sudah membayar lunas harga tanah tersebut, namun sertifikat belum Anda terima dan bahkan masih menjadi jaminan hutang si penjual. Hal ini melemahkan kedudukan Anda selaku pembeli. Karena, jika utang penjual macet maka bank langsung akan mengeksekusi/melelang seluruh tanah yang dijadikan jaminan, termasuk sebagian tanah yang Anda beli dengan menggunakan kwitansi.
Ada beberapa cara jika Anda ingin membeli sebagian tanah yang dijaminkan ke bank. Lebih lanjut, dapat Anda simak dalam ulasan berikut ini.
Ulasan:
Salam,
Pada prinsipnya, tanah yang masih dalam agunan (jaminan) ke bank, dapat dibeli dengan cara “menebus” sertifikat tersebut di bank yang berkenaan. Artinya, Anda sebagai pembeli bisa membayarkan ke bank sejumlah nilai yang disyaratkan oleh bank untuk dapat dilepaskan sebagai jaminan pelunasan utang si penjual.
Problematika yang Anda hadapi adalah: Anda sudah membayar lunas harga tanah tersebut, namun sertifikat belum Anda terima dan bahkan masih menjadi jaminan hutang si penjual. Hal ini melemahkan kedudukan Anda selaku pembeli. Karena, jika utang penjual macet maka bank langsung akan mengeksekusi/melelang seluruh tanah yang dijadikan jaminan, termasuk sebagian tanah yang Anda beli dengan menggunakan kwitansi.
Cara untuk memperkuat selain kwitansi dimaksud, adalah sebagai berikut:
1. Pelunasan Sebagian Hutang Penjual dan Membebaskan Sebagian Tanah Yang Dibeli dari Jaminan
Hal ini merupakan langkah yang paling sempurna, karena Anda akan mendapatkan sertifikat seluas dan senilai yang Anda bayar ke penjual. Prosedurnya adalah melakukan pelunasan sebagian kewajiban penjual di bank, baru setelah itu Anda meminta agar dilepaskan sebagian tanah yang sudah Anda beli tersebut. Dalam proses pembayaran sebagian kewajiban penjual kepada bank guna mendapatkan sebagian dari tanah yang dijaminkan tersebut, sebelum dibayar harus dipastikan bahwa tanah tersebut dapat dikeluarkan dari jaminan bank dengan jumlah pembayaran tertentu.
Sebelumnya, Anda harus mencari tahu apakah tanah yang Anda beli sebagian masih berupa sertifikat induk (dalam 1 sertifikat yang utuh) atau sudah terdiri dari 2 sertifikat yang terpisah.
Proses yang termudah tentunya jika sertifikat tersebut memang sudah pecah dan terdiri dari 2 sertifikat atau lebih.
a. Kondisi Sertifikat Sudah Terpecah dan Dilakukan Pelunasan Sebagian
Anda harus meminta dapat dilakukan pelunasan sebagian dari pokok utang, sehingga satu sertipikat dapat dibebaskan dari beban Hak Tanggungan untuk dilakukan roya partial. Kemudian antara Anda dengan pemilik sertifikat, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu.
Untuk melakukan proses ini, harus diperhatikan apakah dalam Perjanjian Kredit dan Akta Pembebanan Hak Tanggungannya ada mekanisme pelunasan sebagian (roya partial) atau tidak. Jika tidak, opsi di atas, tetap tidak bisa dilakukan.
b. Kondisinya Masih Sertifikat Induk (Belum Dipecah)
Jika masih dalam satu sertifikat yang sama, maka untuk dapat dilakukan jual beli harus dilakukan pelunasan seluruhnya, lalu diroya. Setelah itu, sertifikat harus dipecah, sesuai dengan luasan tanah yang Anda beli. Sertifikat yang dipecah, masih atas nama pemilik lama-penjual.
Terhadap sertifikat tanah yang sudah dipecah sesuai dengan luasan yang Anda beli, dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli, dengan membayar pajak-pajaknya terlebih dahulu, untuk kemudian dibalik nama ketas nama Anda, sebagai pembeli. Opsi ini juga dapat dipakai untuk kemungkinan jika tidak ada mekanisme pelunasan sebagian.
2. Dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli dengan Izin Bank
Jika opsi 1 tidak mungkin dilakukan, maka Anda bisa mengajukan untuk dibuatkan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) dengan klausula lunas (apabila memang sudah lunas) atau akta PJB dengan klausula pembayaran secara bertahap (jika memang pembayaran dicicil/bertahap) di notaris terdekat. Namun, sebelum dilaksanakannya penanda-tanganan PJB ini, terlebih dahulu penjual harus melampirkan izin dari bank yang menyatakan bahwa bank tidak keberatan dilakukan proses transaksi pengikatan jual beli dimaksud, dengan syarat dalam hal penjual tidak dapat memenuhi kewajibannya maka pembeli menyatakan bersedia untuk dilakukan eksekusi terhadap seluruh bidang tanah termasuk tanah yang dibeli oleh Anda selaku pembeli.
Perjanjian ini sebagai bukti bahwa telah dilakukan jual beli, namun belum dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli karena asli sertifikat masih dijadikan sebagai jaminan pada bank tertentu. Opsi kedua ini tidak saya anjurkan karena jika penjual sebagai debitur macet, maka sebagian bidang tanah yang sudah dibeli oleh Anda akan ikut dijual secara lelang.
Demikian, semoga bermanfaat.
Sebagai referensi, Anda bisa membaca artikel yang pernah saya tulis di sini:
1. Sebelum Melakukan Oper Kredit, Pelajari Untung Ruginya
2. Prosedur Jual Beli Tanah
3. “Kiat Cerdas, Mudah dan Bijak Dalam Mengatasi Masalah Pertanahan” (Kaifa, 2010) oleh Irma Devita Purnamasari, SH, MKn.
