英識蘇格蘭（投資移居英國）, Hong Kong (2026)

14/09/2024

【明年入境英國需申請ETA BNO持有人可獲豁免費用】

從明年1月8日起，所有持有香港特區護照或英國國民（海外）護照（BNO）的港人，入境英國時均需申請電子旅遊授權（ETA）。英國內政部於周二宣布，ETA計劃將分兩階段擴展至另外83個國家和地區。

👉ETA計劃詳情

🟢實施日期：2024年1月8日起，非歐洲國家及地區的旅客，包括澳洲、新西蘭、加拿大、美國、日本、南韓、香港、澳門及台灣，入境或過境英國時，須事先申請ETA。
🟢費用：每次申請費用為10英鎊（約100港元），有效期為兩年，逗留期限為半年。申請將於2023年11月27日開始。
🟢豁免對象：持有BNO簽證的港人可獲豁免申請ETA。
🟢注意事項：未持有ETA的旅客可能會被航空公司拒絕登機。

👉歐洲國家及地區安排

從2024年4月2日起，歐洲國家及地區的旅客也需配合同樣的ETA安排。

英國於去年11月率先對6個中東國家實施ETA計劃。這類電子旅行許可證制度在近年來被多個國家及地區推行，以反恐及加強入境保安為名。例如，美國的同類計劃申請費用為21美元（約160港元），而歐盟將於明年推出的計劃費用為7歐元（約60港元），兩者的實施對象均包括港人。

24/05/2024

【香港人移英熱潮持續！BNO5+1計劃首季申請人數回升⤴️！】

最新數據顯示，英國內政部🇬🇧自2021年推出「BNO5+1」計劃以來，已批出超過20萬個案，其中超過14萬人已抵達英國！雖然去年獲批人數有所下降，但今年首季申請數字再度回升，顯示香港人移英熱潮依然持續。

根據內政部公布的數據，今年首季共接獲29,571宗BNO5+1申請，其中25,967宗獲批，成功率約87.8%。👍

英國政府將BNO5+1計劃視為「安全合法（人道主義）入英途徑」，並強調會繼續為香港人提供安全和穩定的生活環境😊。

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30/03/2024

【英國2024年第二季政策動向】

透過深入了解政策動向、精確分析形勢並做出適切的部署，我們能夠更為成功地進行投資活動。以下是2024第二季英國利率、生活成本、稅務和福利相關的重要事件及時間表，供大家參考，以助於制定生活預算並把握投資機會：

4月1日：市政稅(Council Tax)和部分生活費用上漲📈
🟡蘇格蘭的市政稅將保持凍結，但預計英國其他地區的市政稅將上漲。
🟡在英格蘭和威爾士，大多數地方政府每年可以在不舉行全民公投的情況下提高市政稅，最高幅度為5%。
🟡目前英格蘭2023-24年平均年度D級市政稅稅單為2,065鎊，可能增加103鎊。
🟡電視牌照（TV Licence fee）預計上漲10.50鎊，達到169.50鎊。
🟡能源諮詢公司Cornwall Insight預計家用能源價格上限將下降，一般帳單將降至1,660鎊。
🟡消費者團體Which？估計，2024年4月，840萬使用寬頻網絡的家庭將面臨合約中期價格上漲，漲幅將超過通脹率。

4月5日：個人儲蓄帳戶(ISA)免稅額截止🏦
🟠4月5日將是2023-24財政年度的最後一天，所以這一天將是使用個人儲蓄帳戶（ISA ）免稅額的最後一天。
🟠成人每年有權獲得兩萬鎊的免稅額度，18 歲以下的兒童每年可獲得 9,000 鎊，額度不能轉移到下一年。

4月6日：新財政年度開始💰
🟢新財政年度裡，股息和資本利得稅的免稅額將再次減半，分別降至每個納稅年度500鎊和3,000鎊。
🟢這意味著擁有個人儲蓄帳戶的重要性。禁止儲戶向多個相同類型的個人儲蓄帳戶付款的規則也將在4月份被廢除。

4月8日：國家退休金和福利增加💷
🔵國家退休金將增加8.5%。2016年4月之後退休的全額新國家退休金受益人每週將增至221.20鎊（目前為203.85鎊）。2016年4月之前達到國家退休金年齡的人將增至169.50鎊（目前為156.20鎊）。
🔵各種福利，包括通用退稅（Universal Credit）和退休金退稅（pension credit），將根據2023年9月的CPI通脹率上漲，幅度為6.7%。

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08/03/2024

【英國財政預算案2024💰】

英國財相侯俊偉剛於3月6日公布新一年度財政預算案，內容涵蓋多個層面，直接影響著當地人民的生活開支和收入狀況。今年是大選之年，這或將是新政府上台前公布的最後一份重要預算案。其中一些矚目措施包括:國民保險(僱員和自僱者的工薪扣繳稅)減幅2便士🧐;電子煙產品🚬將面臨新的課稅；以及提高可領取子女福利津貼的收入上限。

以下是主要預算措施一覽:

稅收💰
🟢國民保險稅率每1英鎊薪資下調2便士，適用於僱員和自僱人士
🟢個人入息稅及國民保險扣稅起薪點將持續凍結，意味著隨收入增加，稅率亦會上漲，這個被稱為「財政牽引」效應
🟢從2025年4月起，對在英國有海外永久住所的「非戶籍」人士徵收的稅制將被新規則取代
🟢為投資「以英國為本」股票的儲戶提供5000英鎊英國個人儲蓄帳戶(ISA)稅務減免，將於諮詢後實施

福利及入息補助💷
🔵家庭年收入不超過60000英鎊者可獲發全額子女福利資助，現時上限為50000英鎊
🔵家庭年收入介乎60000至80000英鎊者可獲部分子女福利資助
🔵延長向政府申請緊急開支貸款的受助人士的還款期
🔵應對生活費用壓力的政府資助基金將再延續6個月
🔵取消90英鎊申請債務豁免令的行政費用

香煙、電子煙及酒精🍷
🟣原定於8月終止的酒精稅凍結將延期至2025年2月
🟣2026年10月起，電子煙產品將按含尼古丁量徵收新稅項
🟣與此同時，每100支香煙的煙草稅將加徵2英鎊，以確保電子煙較香煙更具價格優勢

交通及能源 🛢
🟡燃油稅將再度凍結，原定本月終止的每加侖燃油減免5便士安排將延續一年
🟡對能源公司的「暴利稅」徵收期將從原定2028年3月延長至2029年
🟡英國政府斥資1.6億英鎊購入威爾士北部計劃興建的威爾法核電廠用地
🟡額外1.2億英鎊投入政府綠色能源投資基金

房地產🏘
🔴出售物業所得利得稅最高稅率將由28%下調至24%
🔴取消度假屋業主的稅務優惠
🔴在英格蘭及北愛爾蘭購買多項物業的印花稅優惠6月起取消

公共債務、通脹與經濟狀況📊
🟠預算責任辦公室(Office for Budget Responsibility )預測，英國經濟今年將增長0.8%，明年為1.9%
🟠預測2026年2%、2027年1.8%及2028年1.7%的增長
🟠英國通脹率預計將於6月底前回落至2%目標以下，明年更降至1.5%
🟠扣除英格蘭銀行債務後，英國公共債務佔GDP比率今年為91.7%，明年將升至92.8%
🟠未來5年，英國整體日常公共開支實質增長1%
🟠NHS醫療預算明年將增加25億英鎊，並至2030年再獲34億英鎊提升生產力

商業及投資💸
🟡小企業須向稅務局登記繳納增值稅的營業額門檻，將從4月起由85000英鎊上調至90000英鎊
🟡疫情期間為小企業推出的政府貸款計劃將延長至2026年3月
🟡原定於2025年3月終止的巡迴及樂團表演稅務減免措施將獲永久延續

資料來源：BBC
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04/03/2024

【英國2月租屋市場一覽：租金增長📈趨緩，蘇格蘭🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿增幅仍領先全國】

近日，蘇格蘭的租金通脹問題因租金管制而加劇。我們近月收到十分多愛丁堡租盤查詢，都要再三同客人強調📣📣📣「當地供應好少，租金不斷上升，要盡快落決定，沒有太多考慮的時間」😵‍

事緣2022年9月，蘇格蘭議會對現有租約的年租金漲幅設定了3%的上限。儘管這措施在減輕租屋者的生活成本壓力，但這意味著業主在放租前就必須提高租金，以應對成本和合同期間的有限漲幅。這導致蘇格蘭的年租金通脹率高達11.1%😖，居於英國之首。蘇格蘭的平均月租金為790英鎊，比一年前增加了82英鎊。儘管這個增長速度比2023年2月的13.7%高點有所放緩，但預計蘇格蘭在2024年的租金增長速度將超過英國其他地區。😱

格拉斯哥（+11.4%）和愛丁堡（+12.5%）的租金快速增長鼓勵租屋者將目光轉向鄰近地區，這導致主要城市以外地區的租金大幅上漲📈。與格拉斯哥和愛丁堡毗鄰的東鄧巴頓郡、東倫弗魯郡和東洛錫安郡(East Dunbartonshire, East Renfrewshire, East Lothian)的平均租金在2023年突破了1,000英鎊的大關。而蘇格蘭鄉郊地區的租金增長幅度要小得多，阿伯丁郡、莫雷郡和高地(Aberdeenshire, Moray, the Highlands)的增長幅度均低於6%。

至於英國全境的租屋市場，最新數據顯示，平均租金已達到每月1,220英鎊，去年平均上漲了8.3%。這意味著英國租屋者每年要比一年前多支付1,100英鎊（或每月90英鎊）。然而，這個增長率低於過去兩年的任何時期。僅在2023年，租金增長率就從11.4%下降到8.2%。

不同地區的平均租金也存在差異，從倫敦每月2,119英鎊的最高租金到東北部每月695英鎊不等。目前，除了東北部以外，所有地區的租金增長都有所放緩。去年，東北部的新出租屋屋平均租金增長了9.3%，而前一年為8.1%。

資料來源：https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/average-rent-uk/

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22/01/2024

【英國2024年第一季政策動向】

透過深入了解政策動向、精確分析形勢並做出適切的部署，我們能夠更為成功地進行投資活動。以下是2024第一季英國利率、生活成本、稅務和福利相關的重要事件及時間表，供大家參考，以助於制定生活預算並把握投資機會：

1月1日：能源價格上限提高
🟢 家庭能源價格上限提高至1,928鎊，上漲5%。

1月2日：免費托兒登記
🟠 從2024年4月起，兩歲孩子的在職父母將能夠獲得每週15小時的免費托兒服務。
🟠 從2024年 9月起，九個月至兩歲兒童的在職父母將每週獲得15小時的免費托兒服務。
🟠 只有兒童的父母雙方每週都工作至少16個小時的家庭才會得到這個免費托兒服務。

1月6日：國民保險削減
🟡 僱員的Class 1國民保險（National Insurance）的稅率從12%減少到10%。
🟡 年收入在12,570鎊到50,270鎊的沒到領取國家退休金年齡的雇員都要支付國民保險。超過個收入的部分，將繼續按2%收取費用。
🟡 自僱人士必須等到4月6日才能享受類似的削減：Class 2的國民保險繳款將被取消，而Class 4的國民保險稅率將從9%削減至8%。
🟡 此次削減意味著年薪四萬鎊的雇員將節省 549 鎊。自僱者將節省 454 鎊。

1月31日：網上納稅申報截止日期
🟢 在綫提交自我評估納稅申報表的人必須在1月31日（星期三）午夜之前提交2022-23 年納稅申報表並繳納所欠稅款。
🟢 自僱人士通常會被要求支付兩筆帳戶付款中的第一筆（用於支付您的下一張帳單），第二筆應于2024年7月31日之前支付。

2月1日：討論是否需要修改基準利率
🔵英格蘭銀行的貨幣政策委員會將在2月1日召開2024年第一次會議，討論是否需要修改基準利率。
🔵預計通脹率可能會進一步下降，這意味著委員會可能會下調基準利率。

3月3日：火車票價上漲
🟣受監管的鐵路票價（包括年票和通勤票價）將於3月3日起上漲。
🟣由於高通脹率，政府決定暫時不跟通脹率掛鉤，使得今年的車票漲幅為4.9%，而非根據2023年7月的RPI通脹率計算高達10%。
🟣乘客團體「改善交通運動」呼籲凍結鐵路票價，并指出在通往倫敦的40條熱門通勤路線中，即使漲幅只有5.9%，也會有27條線路的年票超過5,000鎊，十條超過6,000鎊。其中南安普頓到倫敦的年票價格將上漲至7,218鎊。

3月6日：春季預算公布
🟠 英國政府將提前於3月6日公布春季預算。
🟠 預計可能會對遺產稅（inheritance tax）進行稅率上的調整，以降低稅率或提高豁免額度。
🟠 有可能會引入措施來支持首次購房者，例如通過補助計劃、稅收優惠或者購房補貼等方式，以幫助他們更輕鬆地踏入房地產市場。

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25/12/2023

聖誕 🎄
珍惜我們所擁有的
因為有人仍然失去自由
有人或許永遠不能回家
有地方仍然炮火連天仇殺不斷
聖誕平安從來不是必然

23/12/2023

【蘇格蘭買屋必讀(三)：Home Report的重要性、要求和獲取方式的完整指南】

在蘇格蘭出售房屋時需要提供一份物業報告(Home Report)。這是適用於蘇格蘭🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿房產交易系統的文件，包括三個要素。蘇格蘭物業報告是一個提供房屋狀況和價值信息的文件。在將房屋出售之前，房屋的賣方有責任撰寫一份物業報告🏡，並在需要時提供給潛在買家。這份蘇格蘭物業報告將幫助潛在買家對是否購買該房屋做出知情決策。蘇格蘭物業報告的費用💰將根據您的房屋價格而定。

在蘇格蘭出售房產，沒有物業報告可能是違法的。然而，有一些房屋類型不需要提供物業問卷，包括：

🟢新轉換的房屋 – 如果一棟建築物已經或正在轉換為住宅，並且之前未以其轉換後的狀態使用，則不需要提供物業問卷。
🟢新建住宅
🟢購買權購房屋(Right to buy homes) – 由於這種方式的房產交易不涉及市場銷售，因此不需要提供物業問卷。
🟢季節性和度假住宿 – 指只獲得每年11個月使用許可的住宿。
🟢物業組合 – 如果物業的賣方不接受對其中一處物業的單獨報價，則無需提供物業問卷。這可能是一棟具有附屬建築物（例如“閘門小屋”或“員工小屋”）的房產的情況。
🟢私下出售的房產 – 例如朋友/家人之間的交易，並且未進行廣告宣傳。
🟢混合型銷售 – 這可能發生在既有非居住用途的物業上，例如商店或酒吧上方的公寓。
🟢住宅和非住宅兼用的出售 – 如果物業同時用於居住和非居住目的，例如一棟既用作住宅又用作工作室或工作場所的房屋。
🟢不安全的物業 – 被認為對居住者或訪客構成健康或安全風險的物業。
🟢將被拆除的物業。

✔️物業報告包括哪些內容？
蘇格蘭物業報告包括三個不同的部分：調查報告、能源報告和物業問卷。

1️⃣Single Survey (調查報告)
調查報告由一名皇家特許測量師學會(RICS)測量師進行，將評估和總結房屋各主要方面的狀況，以讓潛在買家對是否繼續購買房屋做出知情決策。報調查報告還會通過無障礙審核評估供有特殊需求的人士使用，還可以包括房屋的按揭估值。如果需要進行按揭估值，應該與您的測量師討論。

2️⃣Energy Report (能源報告)
蘇格蘭物業問卷的第二個部分是能源報告🔋，旨在確定房屋的能源效率並向買家提供改善房屋環境影響的經濟有效方法，類似於英格蘭和威爾士使用的能源性能證書。該報告將通過評級系統📝表示房屋的能源效率，並提供減少碳排放的建議。能源報告在發行日期後的十年內有效。

3️⃣Property Questionnaire (物業問卷)
物業問卷為潛在買家提供有關房屋的有用摘要信息。物業問卷提供的信息包括：

🟡地方政府稅收等級
🟡停車安排
🟡管理協議
🟡地方政府通知
🟡水患歷史
🟡房屋改建情況
🟡賣方有義務提供關於房屋的準確和真實信息，但如果需要，賣方可以從他們的房地產律師或測量師獲得幫助來回答較難的問題。

✔️物業報告的有效期有多久？
如果一棟房屋在重新上市之前已經從市場上撤下超過四個星期，或者該報告在房屋上市之前已經超過12個星期，則需要完成一份新的蘇格蘭物業報告。如果房屋在完成物業報告後在市場上停留了很長一段時間，可能值得獲取最新的報告（雖然沒有官方指南指定應該何時進行更新）。如果買家要求一份新的報告，則賣方和買家有共同責任協商由誰支付費用。

✔️如何獲取物業問卷？
對於物業問卷的前兩部分，調查報告和能源報告，您需要聘請一位皇家特許測量師學會(RICS)特許測量師的專業服務。您可以比較蘇格蘭物業報告的價格，以找到優質測量師的最佳價格。當您收到所在地區測量師的報價時，您還將收到一個連結，可以填寫物業報告。

25/10/2023

【阿伯丁(Aberdeen)和阿伯丁郡被評為英國最佳居住地🇬🇧】

根據HomeViews.com對蘇格蘭🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿、英格蘭🏴󠁧󠁢󠁥󠁮󠁧󠁿和威爾士🏴󠁧󠁢󠁷󠁬󠁳󠁿的超過6,000名居民進行的調查，阿伯丁和阿伯丁郡被評為英國最佳居住地👍。

在一項對超過6,000名居民進行的調查中，由HomeViews.com進行的，涵蓋了蘇格蘭、英格蘭和威爾士的居民。阿伯丁(Aberdeen)和阿伯丁郡被評為英國最佳居住地，這項研究稱讚了東北部地區的經濟實惠性。

去年的報告中，愛丁堡被評為第一名，但在過去12個月中，愛丁堡的租金上漲📈，使其跌至第六名。

除了經濟實惠性外，居民對其居住地的評價通常還提到了鄰近度和可步行前往商店、酒吧🍻、餐廳和公共交通工具的便利。

在網絡研討會上， HomeViews的聯合創始人兼首席執行官Rory Cramer表示：「我們的評論數據顯示，出色的交通連接、步行便利🚶‍♂️和附近的優質設施都是使一個地點受到高度評價的關鍵因素。該地區的友好氛圍也很重要，這可以從社區、安全性和與周圍地區的聯繫方面來體現。」

他還補充道：「有趣的是，疫情過後，人們對室外空間的提及顯著減少，因為人們更加關注在附近的酒吧、餐廳和購物區旅行和社交🙋‍♂️。」

Rightmove的數據服務主管Simon Dawson繼續說道：「我們確實看到人們正在尋找更多鄉村地區🏡的租賃或銷售住所。這可能有多個原因——其中之一是經濟實惠性，這也是為什麼蘇格蘭評價如此高的因素之一。」

另一個原因是有50%的蘇格蘭房產的能源性能證書評級(EPC)為A、B或C。人們確實越來越傾向於鄉村地區、生活品質和能源效益。

調查中的十大理想居住地：
1. Aberdeenshire and Aberdeen (阿伯丁郡和阿伯丁)
2. West Midlands (西米德蘭茲)
3. Buckinghamshire (白金漢郡)
4. Merseyside (默西賽德郡)
5. Leicestershire
6. Edinburgh (愛丁堡)
7. Greater Manchester (大曼徹斯特)
8. Essex
9. Shropshire
10. Somerse

Glenburn 的物業服務包租屋、買屋甚或投資出租現擴展至Aberdeen。土生土長的團隊為你提供最地道的資訊和專業的服務。

資料來源：https://www.aberdeenlive.news/news/aberdeen-news/aberdeen-aberdeenshire-named-best-places-8825380?int_source=amp_continue_reading&int_medium=amp&int_campaign=continue_reading_button -readmore-target

07/10/2023

【蘇格蘭買屋必讀(二)：如何理解Home Report (物業報告)？】

如果您正在考慮在蘇格蘭🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿買屋，物業報告是您需要留意的一個重要部分。以下是一些關鍵事項，幫助您更好地了解物業報告。

‼️什麼是物業報告？
物業報告是蘇格蘭房屋賣方提供的一份資訊包，包含關於該物業價值和狀況的詳細資訊，以協助潛在買家進行明智的購買決策。物業報告包括三個獨立的部分：

🟢Single Survey (調查報告) - 專家對物業狀況的評估
🟢Energy Report (能源報告) - 關於物業能源效率和改進的資訊
🟢Property Questionnaire (物業問卷) - 有關物業的後勤信息，例如停車安排和市政府稅收分級(Council Tax Band)。

關注房屋檢查報告的事項
房屋檢查報告可能包含大量資訊，以下是您需要留意的一些關鍵：

💰估價
估價是對財產價值的評估，通常是人們在關注物業檢查報告中的一個重要因素。它可以幫助您決定出價多少，以及可能影響您從抵押貸款銀行借到的錢。但是，銀行可能會進行獨立的抵押貸款估價，而不是依賴報告中的估價。

🏠物業狀況
物業的狀況對您的決策非常重要。了解該物業的狀況，不論您是在尋找需要整修的房屋還是想直接入住的房屋，都是關鍵。特別留意可能需要高成本修復或對健康造成風險的問題，例如乾腐或石棉等。單一調查報告會給出物業不同部分的評級，一般為1至3之間的數值。👇👇

類別1️⃣ – 不需要立即採取任何行動或修復；
類別2️⃣ – 非緊急修復，未來需要關注；
類別3️⃣ – 緊急修復，如果不立即處理，可能會對物業的其他部分造成問題，或者構成安全隱患。雖然在出售物業之前沒有法律義務處理突出的修復問題，但類別2或3的缺陷存在可能會使您的家更難成功銷售，並可能影響銷售價格。

🔋 能源效率
物業的能源效率對您長期的經濟狀況有重大影響。務必檢查該物業的能源效率，以及改善它可能需要花費多少錢。

💸 額外費用
類似於能源效率，長期來看，額外費用可能會比您預期的更加昂貴。例如，物業維護公共空間的費用或市政府稅(Council Tax)等，都是在考慮是否購買該物業時需要關注的因素。

🌳環境資訊
物業報告會包含有關環境資訊的內容，例如該物業的洪水風險。這些資訊可能會影響您的保險和抵押貸款選項，因此在進行法律買賣之前，評估這些因素是非常明智的。

👨‍🦽 無障礙
調查報告中會包含關於物業對行動不便者是否友善的資訊。即使對您沒有影響，仔細閱讀仍然是值得的。報告會考慮到到達住所的樓梯數量和停車場距離物業的距離等因素。

‼️‼️總結
雖然物業報告中包含的資訊可能會讓您感到難以消化，但這些資訊都是有用的。無論您對哪些部分關注程度較高，如果您真的在考慮購買該物業，請確保您閱讀整份報告。在考慮購買前，了解物業的估價、狀況、能源效率、額外費用、環境資訊和無障礙性等因素，有助於您做出明智的決定，以確保您的投資是安全和有價值的。

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14/09/2023

【英國買屋負擔能力改善！3重狀況同時出現】

根據蘇格蘭🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿哈里法克斯銀行(Halifax)的最新研究報告，房地產價格的下降📉和工資的增長📈使買屋負擔能力的改善。然而，利率的上升卻使得買屋成本上升。

2022年6月，英國的平均房價為293,586英鎊，而全職工人的平均年收入為40,196英鎊。住房價格與收入的比率達到了7.3，創下了有史以來最高的不可負擔水平。然而，一年後的2023年6月，平均房價下降至286,276英鎊，年收入增至43,090英鎊，將住房價格與收入比率隨之而降至6.7👍。

儘管住房負擔能力有所改善，但整體而言，抵押貸款利率的上升抵消了這一好轉趨勢。自2021年12月以來，利率一直在上升🧐。根據Halifax的分析，過去一年中，典型每月按揭費用上升了22％，從1,020英鎊增加到1,249英鎊。按揭費用佔收入的比例從30％增加到了35％😣。

Halifax的按揭主管Kim Kinnaird表示：「過去一年中，利率的大幅上升對於置業者和重新抵押者都帶來了巨大變化。典型每月按揭支出增加了約五分之一，這在任何時候都是一個巨大的飛躍，尤其是在生活成本壓力加大的情況下。💸💸💸」「我們應該記住，過去15年利率一直處於極低水平。儘管過去十五年屋價大幅上升📈，但按揭費用佔收入的比例現在與2007年相當。「當然，自那時以來，住房市場和整體經濟發生了很多變化。銀行進行了更嚴格的可負擔能力檢查，以確保借款人在利率上升時能夠負擔得起還款，並且平均貸款價值要低得多。」

根據Halifax的研究顯示，英格蘭東北部是英國最負擔得起的地區，房價與收入的比率為4.9，平均房價為168,240英鎊。只有英格蘭東北部和蘇格蘭的比率低於5.0。相比之下，倫敦是英國最昂貴的地區，房價與收入比率為9.3，略低於一年前的10.0。倫敦的平均房價為533,057英鎊，按揭費用占收入的比例接近一半（49％），高於去年的42％。

就地方政府區域而言，蘇格蘭的因弗克萊德（Inverclyde）是整體最負擔得起的地區，房價與收入比率為2.9🏠🏠，是唯一一個比率低於3.0的地方政府區域。大倫敦的西敏市（Westminster）則是全年最不負擔得起的地區，房價與收入比率為16.0👌.

資料來源：https://www.landc.co.uk/insight/2023/09/property-more-affordable-but-mortgage-rates-push-up-buying-costs/
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12/08/2023

【高利率對英國房地產市場🏠的影響】

根據Zoopla最新的分析，雖然英國的基礎利率持續上升📈，但按揭利率接近頂峰。
以下是主要觀點：

🟢英國央行的基礎利率上升，但最近幾週固定利率按揭的實際成本一直在下降。
🟢按揭利率接近到頂。
🟢15%的有按揭的家庭今年需要重新貸款。
🟢高按揭利率對需求和房價的影響在整個國家並不均衡。

‼基礎利率上升0.25％，預計增加幅度較少‼
為了抑制通脹，英國央行再次將利率上調至5.25％。市場對利率增加的預期在最近幾週有所緩和，大多數人預計只會再增加一次。這與幾週前市場預期基礎利率將上升到6%以上相比有所改善。

‼固定利率(Fixed rate)按揭的利率接近頂峰‼
市場對基礎利率的預期變化導致固定利率按揭的實際成本下降。一些銀行已經開始降低按揭利率📉。目前這些降幅還比較有限，但這表明按揭利率已經接近頂峰。預計未來幾個月按揭利率還會進一步下降，但具體下降幅度取決於通脹前景以及對基礎利率的預期。今年秋季，很可能會看到按揭利率降至低於5%的水平。

‼90%的按揭持有者選擇固定利率‼
近年來，購房者中絕大多數選擇了固定利率的按揭。近87%的按揭是固定利率，這意味著今天的利率上升對每月還款沒有影響。然而，15%的按揭持有者的固定利率合約將於2023年到期，意味著他們需要重新貸款，並平均每月多支付200-250英鎊💷。在某些房價較高的地區，這種增加將更大。

‼按揭還款額增加，借款人增加償還按揭數量‼
擁有儲蓄的家庭正在加速償還按揭，以減少高利率的影響。低存款利率的下降加劇了這一趨勢，這使得償還債務更具吸引力，尤其對於那些高稅率納稅人而言。英國央行🏦的數據顯示，家庭每月額外償還22億英鎊的按揭，這比過去10年的平均水平高出66%。

‼高按揭利率對市場影響不一‼
過去兩個月，高按揭利率使得新買家的需求下降了18%。銷售也有所減緩，但Zoopla並未看到像2022年迷你預算之後那樣的活動下降。買家逐漸接受正回歸到4-5%的較為正常的按揭利率時代。

Zoopla的樓價指數顯示，在英格蘭南部🏴󠁧󠁢󠁥󠁮󠁧󠁿，由於購買力下降，房價正在下跌。然而，在英格蘭北部和蘇格蘭🏴󠁧󠁢󠁳󠁣󠁴󠁿，由於高按揭利率的影響較小，樓價仍在上升。這些趨勢可以通過買樓所需的收入以及首次置業者市場的可及性來解釋。在英格蘭北部和蘇格蘭的較低價值房地產市場上，以5.5%的按揭利率購買比租賃更便宜。相比之下，在英格蘭南部，潛在的首次置業者面臨著更大的挑戰💪，這削弱了需求並導致樓價承受下行壓力。

‼預計2023年英國房價下跌5%‼
高按揭利率降低了家庭的買屋能力，這將反映在房價上。房價在2022年底下跌，但隨著按揭利率降至4%，它們在今年春季開始上升。現在按揭利率再次上升，預計2023年下半年將進一步出現小幅價格下跌。總體而言，預計英國平均房價將在2023年下跌5%，但仍比疫情爆發時高出15%。長期展望取決於經濟和勞動市場的強弱以及按揭利率保持在5%以上的時間。

Zoopla預計房價增長在2024年和2025年仍將非常低迷，因為市場適應了更高的借款成本。

資料來源：https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/what-do-higher-interest-rates-mean-for-the-housing-market/

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英識蘇格蘭（投資移居英國）

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