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[英國營商篇:5]為什麼品牌授權(Licensing)成功,適切的法律意見不可或缺?(上集)品牌授權(Licensing)早已成為全球企業建立品牌價值及拓展市場的重要商業策略。無論是跨國企業、中小企,以至獨立設計師及藝術家,都廣泛採用品牌授...
31/07/2026

[英國營商篇:5]為什麼品牌授權(Licensing)成功,適切的法律意見不可或缺?(上集)

品牌授權(Licensing)早已成為全球企業建立品牌價值及拓展市場的重要商業策略。無論是跨國企業、中小企,以至獨立設計師及藝術家,都廣泛採用品牌授權模式,當中以娛樂、時裝及體育產業,最為盛行。

✳️ 什麼是「品牌授權」(Licensing)?

「品牌授權」是指授權人(Licensor/品牌擁有人)在不轉讓知識產權所有權的情況下,授予「被授權人」(Licensee)在約定的範圍及期限內,使用其知識產權(例如商標、版權作品、角色形象、設計等),以開發、生產、推廣或銷售產品。

換言之,在「品牌授權」下,品牌及知識產權的所有權仍然屬於授權人,但被授權人可根據授權協議,在指定地域、市場及產品類別內合法使用有關知識產權。

✳️ 品牌授權的經典例子
迪士尼(Disney)是全球最具代表性的品牌授權企業之一。迪士尼將旗下電影角色及卡通人物授權予世界各地不同企業,用於生產及銷售各式各樣的產品,包括:
🎯 玩具�🎯 服裝�🎯 家居用品�🎯 文具精品

透過品牌授權,迪士尼成功將電影角色延伸至日常生活各個層面,持續提升品牌價值及商業影響力。

✳️ 品牌授權的優勢

📌 1. 善用被授權人的專業優勢

品牌擁有人可充分利用被授權人在以下方面的專業知識和優勢:
⚜️ 市場推廣能力(Marketing)�⚜️ 分銷及銷售網絡(Distribution Network)�⚜️ 對當地文化及消費習慣的了解�⚜️ 對當地法律及監管制度的認識

因此,授權人(品牌擁有人)可在較短時間內、並在承受較低風險的情況下拓展:
🔸 全新市場(New Markets)�🔸 非核心產品類別(Non-core Categories)
而毋須自行承擔:
🌀 大額資本投資�🌀 生產風險�🌀 分銷風險�🌀 物流及供應鏈風險

📌 2. 建立穩定收入來源

授權人一般可收取:
💰 一次性授權費(Upfront Fee)�💰 定期固定授權費(Regular Flat Fee)�💰 按銷售額計算的持續權利金(Royalty)
因此,即使毋須直接參與產品製造,仍可建立持續而穩定的收入來源。

📌 3. 創造更具競爭力的產品

授權人的品牌創意,配合被授權人的產品設計、生產及市場推廣能力,往往能夠創造更具創新性的授權產品。
這些產品有助:
✅ 提高消費者參與度(Consumer Engagement)�✅ 吸引品牌忠實支持者(Brand Loyalty)�✅ 提升品牌於新市場的知名度及曝光率(Brand Visibility)

📌 4. 快速搶佔市場

透過當地被授權人的市場資源及銷售網絡,品牌可迅速打入新市場,搶先競爭對手建立市場地位及競爭優勢。

📌 5. 以較低成本開拓創新產品

品牌授權亦為授權人提供較低成本的平台,以探索新的產品研發(Research & Development)方向,減低市場測試所需的成本及風險。

📌 6. 吸引新一代消費群

歷史悠久的品牌可透過與具潮流影響力的被授權人合作,成功接觸新一代消費者,例如:
🌈 Z 世代(Generation Z)
🌈 千禧世代(Millennials)

近年成功的品牌授權合作包括:
✨ Barbie(Mattel) × Hello Kitty(Sanrio)
✨ Crocs × SpongeBob/ Smiley/ Peanuts 等系列。

這些品牌合作往往能夠成功令傳統品牌重新煥發活力,吸引年輕消費群,進一步提升品牌價值。

🔮 市場普遍預期,到了2030 年,Gen Z 世代及千禧世代將合共佔據60% 全球奢侈品市場。隨著數碼科技及電子商務持續發展,品牌授權將進一步成為推動全球銷售增長的重要引擎。

✳️ 下一集預告 🎙️
品牌授權的成功,並不單靠知名品牌或優秀產品。一份周全而嚴謹的「品牌授權協議」(Licensing Agreement),往往是合作關係能否長遠成功的關鍵。

下一篇文章將探討,一位優秀商業律師如何透過授權協議的草擬及談判,協助客戶保障知識產權、控制法律風險、避免商業糾紛,並為品牌授權合作奠定穩固的法律基礎。
(待續)
———
免責聲明(Disclaimer)
本文法律以2026 年 7 月 31日為準。本文內容僅供一般法律資訊及教育用途,並不構成任何法律意見。

本文作者:
英格蘭及威爾士執業律師/ 在中國香港及英國私人執業30年/ 倫敦大學、香港大學、北京大學法學碩士/ 專長商業談判、合約草擬、商事糾紛處理/ 堅實國際品牌授權及代理實務經驗/ 香港法定商貿推廣機構「品牌授權」講座主講嘉賓/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 最愛港式奶茶、細蓉油菜、蜜汁肥义/ 移英前擔任腦退化長者書畫興趣小組義務導師/

如對本文或相關内容感興趣,或需要任何法律諮詢,歡迎電郵:
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#品牌授權

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#商業律師
#商業法律

[英國營商篇:4]為什麼在商業租約談判中,優秀律師不可或缺?(第二部分)上一篇文章探討了律師如何透過商業談判,為商業租約中的租戶爭取更大的營運靈活性,避免租戶承擔商業租約上過於嚴苛的法律責任,並爭取合適的「准許用途(Permitted Us...
10/07/2026

[英國營商篇:4]為什麼在商業租約談判中,優秀律師不可或缺?(第二部分)

上一篇文章探討了律師如何透過商業談判,為商業租約中的租戶爭取更大的營運靈活性,避免租戶承擔商業租約上過於嚴苛的法律責任,並爭取合適的「准許用途(Permitted Use)」條款,以配合租戶未來發展及可持續經營需要。

本文將繼續探討律師如何在商業租約談判中,協助租戶進行盡職審查(Due Diligence)及業權調查(Title Investigation)。

(5)盡職審查及業權調查(Due Diligence & Title Investigations)

商業物業律師的職責是仔細核實:

📍業主是否擁有該物業的合法業權;

📍業主是否具有合法權限出租該物業;

📍是否存在可能限制租戶經營業務的第三者權利(例如:地役權(Easements)或具法律約束力的契約承諾(Covenants));

📍任何可能影響租戶權利的法定限制或規劃許可(Planning Permissions);

📍物業是否符合《建築規例》(Building Regulations)的法定要求;

📍是否存在即將推行而可能影響物業使用的外部環境或基建發展項目;

📍物業是否受制於押記(Charges)或按揭(Mortgages);

📍能源效益證書(Energy Performance Certificates, EPCs)是否符合相關法定要求;

📍是否符合消防安全法例;及

📍是否符合有關石棉(Asbestos)的相關法例及規管要求。

(6)降低財務風險(Financial Risk Mitigation)

律師經常與代表租戶的測量師(Surveyors)緊密合作,全面評估租約可能帶來的長遠財務影響,避免租戶承擔意料之外或隱藏的財務開支,具體工作包括:

🛑審視租金檢討(Rent Review)機制是否公平合理;

🛑仔細審核管理費(Service Charge)條款,盡量限制租戶就大廈維修及管理費用所承擔的責任;

🛑核實保險責任及保費由哪一方承擔;

🛑如業主要求公司董事提供個人擔保(Personal Guarantee),則盡力限制董事須承擔的個人法律責任;

🛑計算土地印花(Stamp Duty Land Tax/ “SDLT”);以及

🛑辦理土地註冊處(HM Land Registry)註冊手續。

(7)草擬及審閱相關法律文件,包括:

🖌️租賃主要條款書(Heads of Terms)

🖌️裝修/改建許可(Licence for Alterations)

🖌️租金按金契據(Rent Deposit Deed)
**
商業租約談判涉及的法律問題繁多而複雜,以上僅為其中一些較常見的範疇。

猶記得當年在哈佛商學院(Harvard Business School)接受談判技巧培訓時,教授提出成功的談判技巧,包括:
❇️ 設定、維護及突破「錨點」(”Anchors” ,即在談判初期定下的底線或談判區間)
❇️ 識別達致協議的最佳替代方案(Best Alternative to a Negotiated Agreement/ “BATNA”);
❇️ 深入理解對方的真正動機;
❇️ 推測對方可接受的底線;
❇️ 妥善管理雙方關係;及
❇️ 在適當時機策略性地作出讓步。

為了避免法律、財務及營運風險,並促進租戶的長遠及可持續發展,精明的企業家在商業租約談判中,必定毫不猶豫地委聘優秀的律師,提供專業法律意見及代表其進行商業談判。

[第二部份完結 ~ 專題全文完]

聲明:
本文只屬資料提供性質,並不構成任何法律意見。請勿基於本文內容,而採取或不採取任何行動。本文法律以2026年7月9日為準。

作者簡介:
本文作者是一名英格蘭及威爾士執業律師。在英國私人執業前,是一名在中國香港執業三十年的資深律師。擁有倫敦大學、香港大學、北京大學三個不同司法管轄區法律碩士學位,並完成美國哈佛大學法學院談判技巧訓練課程。

作者當年在中國香港私人執業期間,代表地產發展商及房地產投資信託基金(REITs),管理數百個「建成出租」(Built-to-Rent)的商業及住宅發展項目,並代表業主與各單位租客,談判商業租約條款。受惠於過去豐富的商業租約談判經驗,作者現於英格蘭及威爾士地區私人執業,繼續代表業主或租戶進行商業租約談判,並處理有關出租物業追租、收樓等法律事宜。

如欲與本文作者聯絡,請電郵:[email protected]

#商業租約
#商業律師
#商業租約談判

[英國營商篇:3]為何在商業租約談判中,優秀律師不可或缺?(第一部分)從過去三十年的執業經驗中,我深深體會到:在商業租約談判中,一位具經驗及專業能力的律師,往往足以為租客日後的生意營運,保証足夠法律保障、帶來更多商業利益,及避免財務損失。理...
05/07/2026

[英國營商篇:3]為何在商業租約談判中,優秀律師不可或缺?(第一部分)

從過去三十年的執業經驗中,我深深體會到:在商業租約談判中,一位具經驗及專業能力的律師,往往足以為租客日後的生意營運,保証足夠法律保障、帶來更多商業利益,及避免財務損失。理由如下:

1/ 業主提供的商業租約範本,往往涉及複雜的法律條文,其條文亦偏向保障業主利益。

2/ 商業租約租期往往長達十年,甚至更久。加上商業租約涉及的年租金,往往是一個可觀數額,所以,一份有法律效力的租約條文,足以影響租客在租期內的生意發展,並決定是否會產生一些難以預計的財務負擔。

3/根據英國法律,商業租約所享有的法定保障,相比住宅租約,相對有限。因此,與業主協議的商業租約條文,對租客的法律權益保障,至為關鍵。

租客與業主談判商業租約,有哪些方面的內容,對保障租客法律權益至為重要?

(一)確保租約具備足夠靈活性,有利業務營運和發展:

📌 爭取裝修期間的免租期(Rent-free Period),以減輕開業初期的資金壓力。

📌 協商一個切合業務發展需要的租期,而非盲目接受業主所提出的租約年期。

📌 確保租約中的「提前終止條款(Break Clause)」草擬清晰、完整及具法律效力,避免因技術性缺失,導致被業主質疑或拒絕接受租客行使終止租約的權利。

📌 爭取公平合理的租金檢討方案及續租安排(Rent Review / Renewal Mechanism),減少日後因租金調整而產生爭議的機會。

(二)避免承擔過重的法律責任

✅ 維修及保養責任(Repairing Obligations)

不少英國的商業租約,均要求租戶承擔相當廣泛的維修及保養責任。有些租約更標註客戶有「全面維修及投保」責任(稱為 Full Repairing and Insuring Lease,簡稱 FRI Lease),要求租戶承擔幾乎所有涉及有關租用物業的維修責任,包括結構性維修,以及大廈公用部份日後可能衍生的重大維修開支。

一位經驗豐富的律師當協助租客協商及限制租客在有關維修及保養方面的責任,避免租戶承擔不合理或難以預計的維修費用。

✅ 還原及修繕責任(Dilapidations)

律師亦會協助租戶審閱及協商有關「租約期滿還原責任」(Dilapidations)條款,避免租約要求租客於交還物業時,須將物業修復或還原至比租約開始時更佳的狀況,從而避免租客在租約結束時,承擔不公平及高昂的修繕費用。

(三)轉讓及分租權(Alienation)

若租客預期日後可能因業務擴展、重組或搬遷原因,需要轉讓租約或分租物業,律師會協助租客爭取較具彈性的「租約轉讓」(Assignment)及「分租」(Subletting)條款,避免業主施加過於嚴苛或不合理的限制條件,以保留企業日後的營運彈性。

(四)核准用途(Permitted Use)

律師亦會確保租約中的「核准用途」條款(User Clause)具備足夠彈性,以配合租客未來業務模式的轉變,及產品或服務的拓展需要,避免因用途限制而窒礙企業日後的成長。

[第一部份完 ~ 待續]

聲明:
本文只屬資料提供性質,並不構成任何法律意見。請勿基於本文內容,而採取或不採取任何行動。本文法律以2026年7月4日為準。

作者簡介:
本文作者是一名英格蘭及威爾士執業律師。在英國私人執業前,是一名在中國香港執業三十年的資深律師,擁有倫敦大學、香港大學、北京大學三個不同司法管轄區法律碩士學位,並完成美國哈佛大學法學院談判技巧訓練課程。

作者當年在中國香港私人執業期間,曾代表地產發展商及房地產投資信託基金(REITs),管理數百個「建成出租」(Built-to-Rent)商業及住宅發展項目,並代表業主與各單位租客進行商業租約談判,及執行租約條款。

受惠於過去豐富的商業租約談判經驗,作者現於英格蘭及威爾士私人執業,繼續代表業主或租戶進行商業租約談判,並處理有關出租物業追租、收樓等法律事宜。

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如欲與本文作者聯絡,請電郵:[email protected]

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[英國住宅租賃法:2]~ 最新《租客權益法》首階段已經實施。身為英國住宅業主的你,對具體政革措施了解多少?(第二部分)《租客權利法》Renters’ Rights Act,下簡稱 「該法例」)第一階段條文已經生效,並就業主處理住宅租務事宜帶...
04/06/2026

[英國住宅租賃法:2]~ 最新《租客權益法》首階段已經實施。身為英國住宅業主的你,對具體政革措施了解多少?(第二部分)

《租客權利法》Renters’ Rights Act,下簡稱 「該法例」)第一階段條文已經生效,並就業主處理住宅租務事宜帶來重大變革。身為住宅業主的你,對該法例主要改革措施了解多少?

該法例項下住宅租賃的主要改革措施如下:

🚫 不再容許租約中存在租金檢討條款(Rent Review Clauses)

🚫 所有租金調整均須透過《1988年房屋法》(Housing Act 1988)第13條法定通知(Section 13 Notice)進行
🔸 每十二個月最多只容許加租一次🔸 租金增幅必須反映市場租值
🔸 前提條件為業主必須向租客發出兩個月法定通知

🚫 租客享有挑戰加租幅度的「零風險權利」(“Nothing to Lose”rights) , 可向第一級審裁處(First-tier Tribunal)挑戰建議加租幅度

🔸 審裁處不得釐定高於業主建議加租金額的租金。
🔸 如租客提出挑戰,新租金僅由審裁處作出裁決之日起生效,而不具有追溯效力。

🚫 禁止於租約開始前收取租金(該法倒第9條),惟可收取「留位訂金」(Holding Deposit),並將其用作《1988年房屋法》第4B條所界定的「初始租金期」(Initial Rent Period)內的「首期租金」(Initial Rent)。

🚫 限制租金支付週期不得超過一個曆月(Calendar Month),惟「首個租金期」(First Rent Period)除外。

🚫 除首月租金外,不得要求預繳超過一個月租金;另租金按金(Security Deposit)上限為5至6星期租金(視乎年度租金是否低於或超過 £50,000 而定)。

🚫 禁止「競價搶租」(Rent Bidding Wars)
➡️ 不得鼓勵或接受高於廣告刊登租金的出價。

🚫 不得無理拒絕飼養寵物,亦不得收取額外寵物按金。
🔸 不得在租約中加入「禁止飼養寵物」條款(“No Pets” Clauses)
🔸 租客有權提出飼養寵物申請
🔸 業主不得無理拒絕作出同意(一般情況下業主須於28日內回覆)
🔸 租客有權挑戰業主不公平或不合理決定
🔸 不得收取「寵物按金」(Pet Deposits),但可採取以下措施:
➡️ 收取較高租金
➡️ 要求租客購買寵物損害保險
➡️ 從租金按金中扣除因寵物造成的損失
➡️ 就有關損害提出法律追討

🌟業主/租務代理(Letting Agents)可如何應對上述法律改革?

✅ 加強租客背景審查及篩選程序
✅ 提高每月租金,以抵銷持續增加的成本,或租客長期拖欠/不支付租金所帶來的風險
✅ 要求提供個人擔保人(Personal Guarantors)或專業擔保服務(Professional Guarantors)(例如國際學生或新移民個案)
✅ 透過租金保證保險(Rent Guarantee Insurance)降低風險
✅ 加強物業清單(Inventory)、入住交接(Check-in)及退租檢查(Check-out)程序,以確保租約終止時能作出合法合理的按金扣減
✅ 蒐集並保存當地市場租值的獨立書面證據

假如你有親朋好友是英國住宅物業業主,請與其分享這篇短文,好讓其對這新法例增加了解,並作出應對準備。

[全文第一及第二部份完]

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聲明:
本文只屬資料提供性質,並不構成任何法律意見。如需要法律意見,請聯絡執業律師進行法律諮詢,請勿基於本文內容而採取或不採取任何行動。本文法律以2026年6月2日為準。

本文作者:
英格蘭及威爾士執業律師/ 在中國香港及英國這兩個普通法管轄區域私人執業30年/ 倫敦大學、香港大學、北京大學法學碩士/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 最愛嘆港式奶茶、蜜汁肥义、細蓉油菜/ 移英前擔任腦退化長者書畫興趣小組義務導師/

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#租客權益法
#住宅租約加租機制
#住宅租約租金按金
#住宅租約寵物條款

[英國住宅租賃法:1]~ 最新《租客權益法》首階段已經實施。身為英國住宅業主的你,及地產代理公司物業管理負責人,該如何應對?(第一部分)《租客權益法》(Renters’ Rights Act,下稱「該法例」)乃自《1988年房屋法》(Hou...
30/05/2026

[英國住宅租賃法:1]~ 最新《租客權益法》首階段已經實施。身為英國住宅業主的你,及地產代理公司物業管理負責人,該如何應對?(第一部分)

《租客權益法》(Renters’ Rights Act,下稱「該法例」)乃自《1988年房屋法》(Housing Act 1988)以來,對私人租賃市場(Private Rented Sector)最重大的法律改革,影響約1,100萬名私人租戶及230萬名業主。

該法例第一階段已於2026年5月1日生效,正式廢除《1988年房屋法》第21條「無過錯驅逐」(“no-fault” eviction)制度,並將所有具有固定租約期限之「保證短期租約」(fixed-term assured shorthold tenancies)全面轉換為「週期性租約」(俗稱「滾動租約」)(periodic tenancies),即被法律視為沒有終止日的租約。

本文將集中探討該法例引入的全新租賃房屋收回管有權(possession)制度。有鑑於該法例對於私人租賃物業管制的大幅度修改,業主及地產代理有必要充分理解相關法律條文,以確保收樓時符合相關法定要求,及有效執行收樓程序。


❇️ 全面「週期性租約」(滾動租約)制度(Universal Periodic Tenancies)

根據該法例,除租期超過21年之長期租契(long leaseholds)及「共享業權計劃」(Shared Ownership)租契外,所有住宅租約均自動成為週期性租約(俗稱「滾動租約」)(periodic tenancies)。

租戶可於任何時間透過發出不少於兩個月通知(not less than two months’ notice)終止租約(terminate the tenancy)。


❇️ 廢除第21條驅逐程序(Abolition of Section 21 Evictions)

業主將不可擁有根據《1988年房屋法》向租名發出第21條通知(Section 21 notice),在未有陳述任何理由下,收回物業管有權(pssession)。

在該法例下,業主僅可透過送達第8條通知(Section 8 notice),並根據《1988年房屋法》附表2(Schedule 2)所列之一項或多項強制性理由(mandatory grounds)或酌情性理由(discretionary grounds),向法院申請收回管有權命令(possession order)。



❇️ 全新收樓條件(New Possession Criteria)

🔸 強制性租金拖欠理由(mandatory rent arrears ground)之門檻,由原來兩個月租金欠款,提高至三個月租金欠款,而通知期(notice period)亦由兩星期延長至四星期。

🔸 雖然在該法例下,業主以自住或出售物業為理由,而收回物業之權利予以加強,但有關收樓理由須受制於以下法定前題:

⭕️ 自租約開始起計12個月內不得行使收樓權利;

⭕️ 須給予4個月通知期;以及

⭕️ 業主於根據上述理由收回物業後12個月內,不得重新出租或推銷該物業。



❇️ 以合規要求作為收樓前提(Compliance as a Precondition to Possession)

除涉及反社會行為(anti-social behaviour)的案件外,如業主未有履行以下法定責任,將被禁止取得法院的收回管有權命令:

🔺 需妥善保管租戶按金的法律責任;及

🔺 將出租物業登記於私人租賃市場資料庫(Private Rented Sector Database, “PRS Database”)的法律責任。


給地產代理公司及物業管理負責人的實務建議:

🏡🏢🏘️🏬🏠🏫🏡🏢🏘️🏬🏚️

🚨 根據該法案,地產代理必須具備足夠專業能力,向業主提供有關適當法定收樓理由(appropriate statutory grounds for possession)之法律及程序意見。

➡️ 倘錯誤依賴不適用之收樓理由,可能導致收樓訴訟(possession proceedings)被法院駁回,並引致程序延誤。

➡️ 根據2025年10月發表之一份報告,英國43%地產代理公司表示,其職員並無處理第8條收樓申索(Section 8 possession claims)之實際經驗。

🚨 因此,有關機構極需加強員工培訓及提供適切法律支援。

🚨 地產代理亦必須確保全面遵守租金按金保障規定(deposit protection requirements)及私人租賃市場資料庫登記制度(PRS registration requirements),以保障業主日後收樓程序的合法性。

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假如你有親朋好友是英國出租物業業主,請與其分享這文章,好讓其對這新法例作出充份了解及應對準備。

[第一部份完 ~ 待續]

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聲明:
本文只屬資料提供性質,並不構成任何法律意見。如需要法律意見,請聯絡執業律師進行法律諮詢,請勿基於本文內容而採取或不採取任何行動。本文法律以2026年4月25日為準。

本文作者:
英格蘭及威爾士執業律師/ 在中國香港及英國這兩個普通法管轄區域私人執業30年/ 倫敦大學、香港大學、北京大學法學碩士/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 最愛嘆港式奶茶、蜜汁肥义、細蓉油菜/ 移英前擔任腦退化長者書畫興趣小組義務導師/

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#滾動租約
#廢除21條通知
#收樓條件

[英國房地產篇:3]~最新 Leasehold and Freehold Reform Act 2024有助提升英國多層大廈單位(非永久地權/leasehold land) 的巿場價值嗎?最新 《租賃業權及永久業權改革法》(Leasehol...
30/05/2026

[英國房地產篇:3]~最新 Leasehold and Freehold Reform Act 2024有助提升英國多層大廈單位(非永久地權/leasehold land) 的巿場價值嗎?

最新 《租賃業權及永久業權改革法》(Leasehold and Freehold Reform Act)已於 2024 年 5 月 24 日獲御准(Royal Assent),正式成為法律(以下簡稱「該法例」)。該法例將透過以下機制,提升租賃業權物業(leasehold properties)市場價值及可出售性,惠及廣大租賃業權業主:

❇️ 廢除婚姻價值(Marriage Value)

📌 根據現行制度,當長期租賃(long lease)的剩餘租期跌至 80 年以下時,租賃業權人(leaseholder)於申請延長租期時,必須向永久業權人(freeholder)支付所謂的「婚姻價值」,即物業因租期延長而衍生之理論增值額的 50%。該法例廢除此項付款要求,從而大幅降低租賃業權物業延長租約年期的成本。

❇️ 990 年租期延長權

🔆 該法例將住宅房屋(houses)及住宅單位(flats)的法定租約年期延長權,統一為額外延長 990 年(過往分別為房屋延長 50 年及單位延長 90 年),使租賃業權物業在法律地位及實際效益上,幾乎等同於永久業權物業(freehold property)。

❇️ 免除永久業權人的法律及估值費用

🔆 根據該法例規定,租賃業權人在申請延長租期時,毋須再承擔其業主(即永久業權人)的法律費用及估值費用。

❇️ 地租上限(Ground Rent Cap)

🔅 現有地租將被限制於每年 250 英鎊的上限。此項措施有助紓緩部分長期租賃因地租按機制持續遞增或定期倍增而導致物業難以取得按揭融資的問題。

**
⚖️ 實施進度:

⏰ 儘管《2024年租賃業權及永久業權改革法》已經正式成為法例,但其各項改革措施距離全面實施尚遠。

⏰ 以租賃業權收購權(enfranchisement)而言,儘管政府已承諾盡快落實租賃業權收購權及估值改革措施,但實施時間表仍有待相關附屬法例(secondary legislation)的制定,以及新的估值率(valuation rates)計算制度的正式建立及生效。

🧮 對於出售租賃業權物業的實際影響:

🔶 倘若 閣下擬出售一項剩餘租約年期少於 80 年的租賃業權物業,該法例所引入的改革措施將顯著改善該物業的長遠市場前景及可銷售性。

🔶 然而,鑑於新的估值制度及相關程序尚未全面實施,閣下宜尋求執業律師意見,以評估應否根據現行法例,立即啟動法定租期延長程序(statutory lease extension),或是等待新的估值框架全面生效後再作安排。

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聲明:
本文屬資料提供性質,並不構成任何法律意見。如需要法律諮詢,請聯絡執業律師,請勿基於本文內容而採取或不採取任何行動。本文法律以2026年4月29日為準。

本文作者及圖像:
英格蘭及威爾士執業律師/ 在中國香港及英國這兩個普通法管轄區域私人執業30年/ 倫敦大學、香港大學、北京大學法學碩士/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 平生最愛嘆港式奶茶、蜜汁肥义、細蓉油菜/ 移英前擔任腦退化長者義務書畫導師/

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#租賃業權及永久業權改革法
#延長租期的婚姻價值
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[ 英國房地產篇:2]~當最新地租改革為租賃業權人(Leaseholders) 帶來好消息🎉,永久業權人(Freeholders) 可如何應對?在本專頁2026年4月24日上載文章中,提及英國房產擁有權制度分為「永久業權人」(Freehol...
27/05/2026

[ 英國房地產篇:2]~當最新地租改革為租賃業權人(Leaseholders) 帶來好消息🎉,永久業權人(Freeholders) 可如何應對?

在本專頁2026年4月24日上載文章中,提及英國房產擁有權制度分為「永久業權人」(Freeholders) 及「租賃業權人」(Leaseholders) 兩種。本文探討行將實施的英國最新地租改革措施,將對永久業權人及租賃業權人帶來的深遠影響。

繼英國政府於2026年1月發佈公告後,租賃制度將進行重大改革,以惠及英格蘭及威爾士數百萬租賃業權人及未來購房人士。改革方案包括:住宅長期租約的地租金額上限,將訂為每年 250 英鎊。並設立法定機制,使地租金額在 40 年後逐步降至象徵性(即實質為零)水平。

這些措施將透過《共同持有權與租賃權改革法》Commonhold and Leasehold Reform Bill )(「該法案」)落實,初步預期於2028 年底生效。

該法案下其他重要改革措施包括:

🅾️⭕️ 強化租賃業權人保障

該法案為租賃業權人引入重要權利保障,包括:

❇️ 廢除永久業權人基於租賃業權人未有繳付一筆低於350英鎊的款項,而有權沒收租賃業權人住宅物業的法律權利,從而堵塞了Roberts & Ors v Lawton & Ors [2016] UKUT 395 (TCC)一案中指出的法律漏洞。

❇️ 租約年期延長後的象徵性地租:
租賃業權人若選擇把其於2022年6月30日前簽訂的長期租約,依法延長租約年期,地租將自動降至象徵性金額(”peppercorn”)。

❇️ 提升租賃業權物業的按揭能力與市場流通性:
通過取消現存長期租約中設定的「地租遞增及倍增條款」(”escalating & doubling rent clauses”),租賃業權人不再負上支付大額地租的法律責任,租賃業權人持有的物業的轉售及按揭潛力,亦將因而有所提升。

❇️ 簡化「共同持有權」轉換:
該法案將引入簡單的法定程序,以便利租賃業權人把物業轉換為「共同持有權」(commonhold ownership)。此項改革旨在賦予租賃業權人更大的物業管理自主權,提升大廈管理服務費的透明度,並加強大廈管理公司的問責制,從而增強消費者對多層住宅大廈開發項目及物業管理的信心。

🅾️⭕️ 預期對物業投資市場帶來的影響

儘管這些改革預期將為租賃業權人帶來顯著利益,但同時亦可能對永久業權人及物業投資者構成財務挑戰。有評論認為,地租法定上限的推行,對於那些主要依賴高收益或高增長回報的地產投資項目而言,投資項目的資本價值將有所下降。

因此,審慎的永久業權持有人很可能在 2028 年前將重新評估其投資策略,預計將有更多永久業權人及發展商的地產投資項目開發方向,轉為標榜以專業經營、財務透明及優質服務為核心的物業管理模式。

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聲明:
本文只屬資料提供性質,並不構成任何法律意見。如需要法律諮詢,請聯絡執業律師,請勿基於本文內容而採取或不採取任何行動。本文法律以2026年4月25日為準。

本文作者及攝影:
英格蘭及威爾士執業律師/ 在中國香港及英國這兩個普通法管轄區域私人執業30年/ 倫敦大學、香港大學、北京大學法學碩士/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 平生最愛嘆港式奶茶、蜜汁肥义、細蓉油菜/ 移英前擔任腦退化長者書畫活動小組義務導師/

如對本文内容感興趣,或需要任何法律諮詢,歡迎電郵:info@simplyUKlaw 查詢。

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[英國營商篇:2]~ 為何在生意轉讓過程中,適切的法律意見不可或缺?(第二部分)在上一篇文章中,我們探討了何謂法律盡職調查,及其對企業收購的重要性。本文將討論在生意收購過程中,優秀的律師如何協助買賣雙方應對常見的法律風險。⛔️ 與盡職調查相...
26/05/2026

[英國營商篇:2]~ 為何在生意轉讓過程中,適切的法律意見不可或缺?(第二部分)

在上一篇文章中,我們探討了何謂法律盡職調查,及其對企業收購的重要性。本文將討論在生意收購過程中,優秀的律師如何協助買賣雙方應對常見的法律風險。

⛔️ 與盡職調查相關及相關法律問題:

⭕️ 目標公司的資產,並非必定可以依法予以轉讓。

♻️ 部分商業合約在轉讓或控制權變更前,可能需經其他相關當事方同意,例如:
🔻 融資協議
🔻 供應商合約
🔻 分銷/代理協議
🔻 軟體訂閱合約

♻️ 部分租賃合約可能設有嚴格規範或限制轉讓的條款。

⭕️ 應當避免在未簽署保密協議(NDA)的情況下,過度分享敏感商業資訊。

⭕️ 盡職調查完成後,為保障買方權益,有可能需要考慮採取以下措施:
🔸要求降低購買價格;
🔸要求在特定條件滿足前,保留部分購買價格的款項;
🔸要求賣方提供適當的擔保和/或賠償責任,涵蓋自買賣合約簽署至交易完成期間,以及/或涵蓋完成後的一段特定時間,通常涉及:
🔅帳目準確性
🔅財務穩定性
🔅稅務
🔅法律合規性
🔅訴訟狀況
🔅員工留任;或
🔸 完全退出擬議的收購計劃。

🟦 在一般情況下,賣方會向買方提供以下擔保與賠償責任:

❇️ 擔保:
賣方就財務狀況、法律合規性、業務營運或資產狀況向買方作出的保證。

❇️ 賠償責任:
賣方承諾在交易完成後,就任何負債、損失或風險向買方進行賠償的具約束力協議。

🚨 根據我在企業收購實務中的經驗,盡職調查中需處理的法律問題眾多。上述僅是其中少數議題。建議企業收購中的買方與賣方在商討交易條款的早期階段尋求法律建議,以確保交易順利進行、業務長期永續,並避免交易完成後出現意外狀況或財務損失。

聲明:
本文法律以2026年4月25日為準。由於法律不時改變,而本文又只屬資料提供性質,並不構成任何法律意見。請勿基於本文內容而採取或不採取任何行動。

本文作者及圖像:
英格蘭及威爾士律師/ 在中國香港及英國這兩個普通法管轄區域私人執業30年/ 倫敦大學、香港大學、北京大學法學碩士/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 最愛嘆港式奶茶、蜜汁肥义、細蓉油菜/ 移英前擔任腦退化長者義務書畫導師/

#盡職調查
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#英國商業法
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[ 英國營商篇 :1]~為何在生意轉讓過程中,適切的法律意見不可或缺?(第一部分)🔴 在我的執業生涯中,不時遇上買賣雙方在生意轉讓完成後產生法律爭議。一些當事人選擇在未有經過法律諮詢下,自行與交易對象自行擬定生意轉讓協議。這些當事人往往在交...
26/05/2026

[ 英國營商篇 :1]~為何在生意轉讓過程中,適切的法律意見不可或缺?(第一部分)

🔴 在我的執業生涯中,不時遇上買賣雙方在生意轉讓完成後產生法律爭議。一些當事人選擇在未有經過法律諮詢下,自行與交易對象自行擬定生意轉讓協議。這些當事人往往在交易完成後,前來我的律師事務所,尋求法律意見,以應對交易日以後與對方及/或第三方的法律爭議。

由於當事人與交易對象自行製訂的轉讓協議,事前未有通過法律諮詢,對於目標生意的盡職調查(due diligence) 又未必充份,在這種情況下:

🟡 當事人在交易完成後,為解決爭議所支付的法律服務費用,往往超過當日為生意轉讓而委託商業律師的法律服務費。

🟠 無論買方或賣方,在企業轉讓交易事,聘請優秀的商業律師及財務顧問,優勢在於:
✅ 透過交易前的法律及財務盡職調查(due diligence), 能夠識別並避免生意轉讓完成後的各種潛在風險;以及
✅ 可確保企業在交易後,企業具備穩健的財務狀況,符合法律法規,並維持長期經營的能力。

🌟 生意收購中涉及的盡職調查是什麼?
➡️ 這是指在交易完成前,針對目標企業、公司架構以及各方擬買賣的資產,進行資訊蒐集的過程,以便買方能作出明智的收購決策,並將風險降至最低。

➡️ 法律盡職調查包括:審查目標企業曾經簽訂的所有合約、持有的公司物業業權、簽訂了的租約、擁有的牌照、知識產權,以及正在進行中,或潛在的訴訟或爭議。

➡️ 財務盡職調查:是針對企業財務報表及稅務申報的審查。

➡️ 盡職調查亦涵蓋針對企業營運、員工及市場地位的審查。

🌟 為何法律盡職調查在生意收購過程中至關重要?
➡️ 根據普通法的「買家自負風險」(caveat emptor)原則,目標企業的賣方,並無法律義務向買方披露其企業的任何負債、現有及潛在問題。因此,審慎的買方會在交易初期,對目標企業進行法律及財務盡職調查,以識別可能對企業價值造成負面影響的重大問題。

[待續:第二部份隨即上載]

聲明:
由於法律不時改變,而本文又只屬於資料分享性質,本文並不構成任何法律意見,請勿基於本文內容而採取或不採取任何行動。本文法律以2026年4月25日為準。

本文作者及圖像:
英格蘭及威爾士律師/ 在中國香港及英國這兩個普通法管轄區域私人執業30年/ 倫敦、中國香港、北京三地法律碩士/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 平生最愛港式奶茶、蜜汁肥义、細蓉油菜/ 移英前為腦退化長者擔任義務書畫導師/

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[ 遊走於地球兩端之間 :3]~ 中國香港與英國的物業轉讓制度比較 (第二部份)✳️ 在英國,物業買賣過程中經常出現「連鎖交易」(chain transactions) ,而在中國香港,物業買賣則沒有「連鎖交易」。然而,在房地產市場蓬勃發展...
24/05/2026

[ 遊走於地球兩端之間 :3]~ 中國香港與英國的物業轉讓制度比較 (第二部份)

✳️ 在英國,物業買賣過程中經常出現「連鎖交易」(chain transactions) ,而在中國香港,物業買賣則沒有「連鎖交易」。

然而,在房地產市場蓬勃發展時期,中國香港曾出現大量「確認人轉售」(Confirmor Sale) (俗稱「摸貨」/「摩貨」),這實質上是物業投資者(作為買方)與業主(作為賣方)簽訂買賣合約後,與最終買家簽訂的一份轉售協議。這兩項交易將同步進行,並於同一天完成。有時,在地產巿場極其暢旺,而物業價值又屢創新高的情況下,在一項物業的買賣過程中,有可能涉及數宗「確認人轉售」。物業炒家訂立「確認人轉售」,旨在於交割前透過土地物業的短期買賣獲取意外之財。

✳️ 在英國,除非合約中載有相關特別條款,否則交割日期並非買賣合約中的實質要件。因此,除非已買賣一方向對方送達要求完成交易的通知,使時間成為契約的實質要件,否則買方無權純粹以業主延遲完成交易為由,解除買賣契約。

相反地,一般香港的物業買賣協議,都標註「時間為最重要因素」(”Time is of the essence of the contract.”) ,因此香港的物業買賣協議一般具有法律約束力,且完成交易的時間是買賣協議的實質要件。這正正解釋為什麼香港有不少司法判例,裁定當買方在買賣合約中約定的交割日交易限時後數分鐘,才通過代表律師親手將交割文件及樓價款送達業主律師事務所的話,業主有權以買方違約為由,行使買賣合同下沒收訂金的法律權利,即使買方違反買賣協議的案情,只屬於「微不足道」(de minimus)的程度。

對於業主在買方上述「微不足道」的違約案情下,沒收買方訂金的法律依據,您可能覺得難以置信。然而,不爭事實是時至今日,香港的物業轉讓慣例,仍然涉及在交割日的協議限時前,由買方律師行人員親手將交割文件及樓價款,送達賣方律師事務所呢!

[ 第一及第二部份完 ]

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聲明:
本文法律以2026年4月24日為準。由於法律不時改變,而本文又只屬資料提供性質,並不構成任何法律意見,請勿基於本文內容而採取或不採取任何行動。

本文作者:
英格蘭及威爾士律師/ 在中國香港及英國這兩個普通法管轄區域私人執業30年/ 英國、香港、北京三地法律碩士/ 精通英語、普通話、廣東話/ 土生土長香港人/ 平生最愛港式奶茶、蜜汁肥义、細蓉油菜/

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