Ludivine Marcon - Avocate

13/02/2023

DIAGNOSTIC ERRONÉ : LA RESPONSABILITE POUR FAUTE SANS CESSE RENFORCEE DU DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER

L’importance de la communication des diagnostics obligatoires est telle pour l’acquéreur comme pour le vendeur que la jurisprudence a, depuis plusieurs années, tiré les conséquences du renforcement des obligations professionnelles des diagnostiqueurs.
Ces obligations n’auraient aucun sens si elles ne s’accompagnaient pas d’une responsabilité renforcée.

Il est ainsi constamment jugé que le diagnostiqueur doit procéder à une recherche systématique de l’ensemble des matériaux susceptibles de contenir le produit incriminé (plomb, amiante, termites…) La jurisprudence considère que le contrôle auquel procède le diagnostiqueur n’est pas purement visuel. Cass. Civ. 3ème, 21 mai 2014 – D. 2014. 1201.

La Cour de cassation juge également que le diagnostiqueur est également tenu d’une obligation de conseil et qu’il doit s’enquérir lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble à diagnostiquer. Il ne peut pas se reposer sur les affirmations du vendeur.

C’est ainsi qu’en matière de recherches d’amiante par exemple, manque à son obligation de conseil, le diagnostiqueur qui n’élargit pas sa mission de diagnostic par un sondage sonore lui permettant de suspecter la présence d’amiante alors que l’année de la construction du bien aurait dû l’inciter à être prudent et à procéder à un tel sondage des parois. Cass. Civ 3ème, 3 janvier 2006, 05-14.380 / Cass. Civ 2ème 17 septembre 2009, 08-17.130.

La responsabilité du diagnostiqueur est donc renforcée et une analyse au cas par cas sera nécessaire.

Sa responsabilité ne sera écartée qu’en présence d’un cas de force majeure. Les seuls obstacles permettant de limiter l’étendue de la mission du diagnostiqueur doivent avoir été insurmontables ou inhabituels. Cass. Civ 3ème, 15 décembre 2009, 07-13.469.

QUELS PREJUDICES REPARABLES ?

Dès lors qu’une action en responsabilité est envisageable, la question des préjudices réparables doit se poser. L’acquéreur doit rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice qui soit certain et en lien avec la faute du diagnostiqueur.

La jurisprudence se montre particulièrement sévère envers le diagnostiqueur immobilier. Il est ainsi systématiquement jugé par la Cour de cassation que la sanction des manquements du diagnostiquer à ses obligations réside dans l’obligation de régler le coût intégral de la suppression de l’élément omis.
Il s’agit de rendre conforme l’état avec le diagnostic erroné.

Ainsi, si le diagnostic déclare un bien sans amiante, sans termites, sans plomb, alors qu’il s’avère que ces éléments sont présents et que le diagnostiqueur avait les moyens de les constater, il devra régler le coût intégral nécessaire pour l’enlever. Cass. Ch. Mixte 8 juillet 2015, 13-26.686 / Cass. Civ 3ème, 21 novembre 2014, 13-14.891

La Cour de cassation refuse que les juges n’indemnisent qu’une perte de chance. Cass. Civ 3ème, 15 octobre 2015, 14-18.077 / Cass. Civ 3ème, 19 mai 2016, 15-12.408 / Cass. Civ 3ème, 30 juin 2016, 14-28.839 / Cass. Civ 3ème, 7 avril 2016, 15-14996 / Cass. Civ 3ème, 12 novembre 2015, 14-12125 14-12693.

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation est même allée plus loin en retenant qu’un diagnostiqueur devait prendre en charge, en sus du coût intégral des travaux de suppression de l’élément non détectés, les préjudices de jouissance liés à la présence de cet élément litigieux non détecté initialement. Cass. Civ 3ème, 8 décembre 2016, 15-20.497

La Cour de cassation maintient donc son cap tendant à renforcer la responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers.

Elle l’a encore rappelé dans un arrêt récent rendu le 7 mars 2019 :
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, par motifs propres et adoptés, que le diagnostic de l'état parasitaire de l'immeuble avait été établi moins de six mois avant l'acte sous seing privé et l'acte authentique auquel il était annexé, que les constatations du diagnostiqueur selon lesquelles il n'avait repéré aucun indice d'infestation de termites ni d'autres agents de dégradations biologiques du bois étaient erronées puisque l'expert judiciaire avait conclu à des attaques anciennes et récentes de capricorne et vrillette de la structure de la maison ayant causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité du bâtiment et que le diagnostiqueur n'avait pas visité les combles qui étaient accessibles ni mentionné que les planchers et le parquet du séjour et de la chambre étaient attaqués par les vrillettes alors qu'ils n'étaient pas cachés par des revêtements et retenu que le diagnostiqueur avait ainsi commis une faute engageant sa responsabilité et que la preuve n'était pas rapportée que M. X, non-professionnel de la construction immobilière, avait connaissance de l'infestation avant la vente, qu'il avait été conforté dans sa croyance de l'absence d'infestation de son bien par le diagnostic négatif et qu'il devait donc bénéficier de la clause de non-garantie prévue à l'acte, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société ESI devait être condamnée au paiement du coût des travaux nécessaires et à l'indemnisation du préjudice de jouissance qui constituaient des préjudices certains et que les demandes dirigées contre le vendeur de l'immeuble devaient être rejetées ;
Cass. Civ 3ème, 7 mars 2019, 17-31.080

Cette jurisprudence n’apparaît que la stricte application du principe de la réparation intégrale du préjudice qui doit bénéficier à toute victime d’un dommage.

( extrait Typhaine Destrées barreau de Nantes)

23/09/2022

L’erreur sur l’avantage fiscal attendu du contrat peut constituer une erreur sur la substance.
Lorsque les parties à une vente ont fait de l’éligibilité à un avantage fiscal une qualité essentielle du bien vendu et que l’obtention de celui-ci était illusoire dès le départ, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente.
Cass. com. 22-6-2022 n° 20-11.846 FS-B, Sté Océa c/ X

Lorsque les parties à une vente ont fait de l’éligibilité à un avantage fiscal une qualité essentielle du bien vendu et que l’obtention de celui-ci était illusoire dès le départ, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente.

03/09/2022

Isolation, menuiseries, ventilation, chauffage : travaux de rénovation énergétique que les locataires peuvent réaliser sur accord tacite du propriétaire

11/04/2022

La loi 2022-270 du 28 février 2022 modifie le régime de l’assurance emprunteur:
- en permettant à l’emprunteur de résilier à tout moment son contrat d’assurance après la signature de l'offre de prêt (applicable aux offres de prêt émises à compter du 01/06/2022. Pour les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date, ces mesures s’appliqueront à compter du 01/09/2022
- en imposant davantage de transparence au prêteur et à l’assureur (obligations d'information accrues à compter du 01/06/2022)
- en renforçant le droit à l’oubli des anciens malades (application immédiate): le droit à l’oubli s’applique dès lors que 5 ans se sont écoulés après la fin du protocole thérapeutique (pour le moment seules les pathologies du cancer et de l'hépatite C sont concernées. L'extension à d'autres pathologies sera fixée au plus t**d au 31/07/2022 par décret à défaut d'accord entre les signataires de la convention Areas.)
- L’assureur ne pourra exiger aucune information sur l'état de santé ni aucun examen médical de l'emprunteur lorsque 2 conditions cumulatives seront réunies: la part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit n'excédera pas 200 000 € par emprunteur et l'échéance du remboursement du prêt interviendra avant les 60 ans de l’emprunteur (art. L 113-2-1 nouveau - à compter du 01/06/2022).

03/01/2022

En ce début d'année, je vous souhaite une année pleine de bonheur et de réussite dans vos projets, tant personnels que professionnels.
VBD
L. MARCON

28/07/2021

Avis de la Defenseuse des droits du 29 juillet 2021

L’évolution rapide de l'épidémie de Covid-19, portée par le variant Delta, a conduit le gouvernement à présenter hier soir en Conseil des ministres un projet de loi relatif à « la gestion de la crise sanitaire ». Ce texte proposant des transformations profondes pour l’exercice de droits et libertés qui sont au fondement de notre pacte social et républicain, la Défenseure des droits, malgré des délais extrêmement contraints pour l’examiner, a souhaité rendre public un avis au Parlement ce jour.

Tout en reconnaissant l’importance de la vaccination dans la lutte contre la pandémie, la Défenseure des droits s’interroge tant sur la méthode que sur la proportionnalité de la plupart des dispositions et restrictions présentes dans le texte.

La nécessité d’un débat démocratique
Par un avis n° 20-10 du 3 décembre 2020 rendu dans le cadre de la prorogation de l’état d’urgence sanitaire, la Défenseure des droits a appelé de ses vœux l’organisation d’un débat démocratique public de fond. Elle ne peut aujourd’hui que renouveler cette demande et regretter vivement le choix d’une procédure accélérée compte-tenu de l’ampleur des atteintes aux droits et libertés fondamentales prévues par ce projet de loi ainsi que du caractère inédit de certaines dispositions qu’il comporte.

Sur l’intelligibilité du texte : de nombreuses zones d’ombre
Le texte contient des zones d’ombre sur plusieurs dispositions qui pourraient donner lieu à de nombreuses interprétations de nature à restreindre les droits et libertés au-delà de ce que prévoit le projet de loi. De nombreux points, pourtant essentiels, sont renvoyés au pouvoir réglementaire ou font l’objet de différences de traitement difficilement compréhensibles au regard de l’objectif poursuivi. Il ressort des éléments prévus pour l’application de la loi que l’espace public sera découpé en lieux accessibles et non accessibles, des personnes privées étant chargées de contrôler la situation sanitaire des individus, et donc leur identité, remettant en cause des principes de liberté de circulation et d’anonymat pourtant longtemps considérés comme constitutifs du pacte républicain.

Sur les restrictions d’accès aux transports publics et aux biens et services
Deux mesures contenues dans le texte visent à réserver l’accès à certains transports publics et à un nombre important de biens et de services de la vie quotidienne aux personnes en mesure de prouver qu’elles ont été vaccinées ou qu’elles ne sont pas affectées par la Covid-19 ou pouvant produire un certificat de rétablissement à la suite d'une contamination par la Covid-19. Elles sont de nature à porter atteinte à la liberté d’aller et venir et à entraver la vie quotidienne de nombreuses personnes, alors même qu’une part importante des populations jeunes et/ou précaires n’a pas encore eu accès à la vaccination. Le caractère discriminatoire de ces mesures ne peut être écarté.

La Défenseure des droits considère que ces restrictions de l’accès aux biens et services et cette atteinte à la liberté d’aller et venir, envisagées de manière générale et sans information préalable délivrée suffisamment longtemps en amont, n’apparaissent pas proportionnées à l’objectif de sauvegarde de la santé publique qu’elles poursuivent.

Mise en œuvre des restrictions d’accès : le contrôle d’une partie de la population par une autre
La Défenseure des droits s’interroge sur le choix d’octroyer à des entreprises publiques et privées une forme de pouvoir de police, assurant elles-mêmes les contrôles de la détention d’un « passe sanitaire » pour les personnes souhaitant accéder à leur service (et éventuellement de leur identité). Ce contrôle devrait relever des autorités publiques, compte-tenu des risques inhérents à l’exercice d’un tel pouvoir.

La Défenseure des droits se félicite de ce que les échanges avec le Conseil d’Etat aient permis une adaptation de la sanction pénale particulièrement sévère dans sa version initiale, et que soit désormais prévue une contravention de cinquième classe sauf triple réitération sur une période inférieure à 30 jours.

Les risques de discriminations dans l’emploi
La Défenseure des droits rappelle qu’aucun salarié ne peut être sanctionné, licencié, ou faire l’objet d’une mesure discriminatoire, directe ou indirecte, telle que définie à l’article 1er de la loi du 27 mai 2008.

Les risques discriminatoires restent également particulièrement présents dans le domaine de l’emploi dans lequel les mesures prévues par le projet de loi ont pour conséquence d’opérer in fine une distinction entre les travailleurs détenteurs de l’un des trois documents demandés et les autres.

Des risques considérables d’atteinte aux droits de l’enfant
Une fois de plus, la Défenseure des droits relève que la situation spécifique des mineurs n’est pas prise en compte. Le texte prévoit, faute de « passe sanitaire », des restrictions pour l’exercice de droits essentiels pour la jeunesse. La Défenseure des droits rappelle à cet égard que l’accès aux loisirs et à la culture est un droit proclamé par la Convention internationale relative aux droits de l’enfant[1]. Il ne s’agit pas d’un droit accessoire mais bel et bien d’un droit fondamental pour le bon développement de l’enfant. Le respect, par les nouvelles dispositions, des exigences constitutionnelles de proportionnalité et de nécessité des nouvelles mesures envisagées ne peut s’apprécier qu’en considération, notamment, de l’âge des personnes auxquelles la loi s’applique.

Dans la mesure où l’élève ne pourra pas participer aux activités de loisirs ou de culture organisées à l’extérieur de l’école, le risque est grand d’une stigmatisation de l’élève non vacciné au sein de son établissement scolaire ou internat scolaire. Le « passe sanitaire » rendrait en outre nécessaire la transmission par l’élève à son établissement scolaire d’informations relatives à sa santé, entamant d’autant le respect de sa vie privée. Cette différence de traitement pourrait impacter d’autant plus les populations éloignées habituellement de l’accès aux soins et par conséquent les enfants les plus vulnérables.

A ce titre, l’évaluation des risques et bénéfices individuels de la vaccination pour un jeune de 12 à 18 ans, en plein développement physique, n’est en effet pas identique à celle d’une personne adulte.

Compte-tenu de ces éléments, la Défenseure des droits est favorable à ce que, pour les mineurs de 12 à 18 ans, la vaccination reste uniquement encouragée et ne tombe pas sous le coup d’une obligation déguisée. Elle considère en outre que, pour les mineurs de moins de 12 ans, le projet de loi devrait indiquer de manière expresse qu’ils sont exemptés de la vaccination.

Les personnes en situation de pauvreté pourraient être doublement victimes
La carte des plus faibles vaccinations recoupe celle de la pauvreté, de la fracture numérique, de l’accès aux services publics. Les nouvelles mesures comportent ainsi le risque d’être à la fois plus dures pour les publics précaires et d’engendrer ou accroître de nouvelles inégalités.

La Défenseure des droits s’interroge sur les moyens supplémentaires qui seront mis en place pour toucher les personnes en situation de pauvreté.

Des mesures d’isolement étendues
Outre un durcissement des conditions de contrôle de l’isolement, le projet de loi prévoit que les mesures d’isolement soient étendues aux personnes présentes sur le territoire. L’article 4 prévoit que le résultat d’un test de dépistage virologique ou de « tout examen médical probant » concluant à une contamination par la Covid-19 emporte, de plein droit, la mesure de placement et de maintien en isolement pour 10 jours dans le lieu d’hébergement déclaré lors de l’examen. Les sorties sont autorisées de 10 heures à midi. Le juge des libertés et de la détention peut être saisi.

La notion de « (…) tout examen médical probant concluant à une contamination par la Covid-19 » demeure insuffisamment précise au regard de la privation de liberté qu’il peut entraîner.

En opportunité, il est à craindre que ces dispositions combinées à la possibilité de rendre payant les tests, aient pour effet de désinciter à se faire tester et ne freine la politique de dépistage massif, favorisant ainsi la circulation du virus.

Les risques liés au traitement des données
Le texte prévoit d’ajouter une sixième finalité au traitement de données de santé, à savoir l’édiction, le suivi et le contrôle du respect des mesures individuelles de mise en quarantaine, de placement et de maintien en isolement. La Défenseure des droits tient donc par cet avis à alerter, comme elle l’avait fait précédemment dans son avis n° 20-03 du 27 avril 2020, sur le risque de glissement vers des pratiques de surveillance sociale générale, auquel pourrait contribuer ce projet de loi.

La vaccination obligatoire pour certaines professions
L’article 5 du projet de loi porte sur la vaccination contre le Sars-CoV-2 qui devient obligatoire, dès le lendemain de la publication du texte de loi, pour certaines catégories de personnes, eu égard à leur profession. Seuls les professionnels liés à la santé sont, à ce stade, soumis à cette obligation, comme ils le sont déjà pour un certain nombre d’autres vaccins. Demeure néanmoins la question du caractère proportionné de la mesure, au regard du principe de non-discrimination en matière d’emploi.

***

La Défenseure des droits insiste sur la nécessité d’une réévaluation régulière du dispositif au regard de la situation sanitaire afin que les restrictions ne durent que le temps strictement nécessaire à la gestion de la crise, et que des mesures adoptées dans l’urgence ne se pérennisent pas. La Défenseure des droits indique en outre qu’elle a d’ores et déjà été saisie de nombreuses réclamations depuis l’annonce de l’instauration du « passe sanitaire », qui toutes illustrent que la précipitation et la difficile lisibilité de certaines dispositions sont susceptibles d’entraver l’exercice de droits et libertés de manière non proportionnée à l’objectif poursuivi.


[1] Article 31 : « 1. Les Etats parties reconnaissent à l'enfant le droit au repos et aux loisirs, de se livrer au jeu et à des activités récréatives propres à son âge et de participer librement à la vie culturelle et artistique.

2. Les Etats parties respectent et favorisent le droit de l'enfant de participer pleinement à la vie culturelle et artistique et encouragent l'organisation à son intention de moyens appropriés de loisirs et d'activités récréatives, artistiques et culturelles, dans des conditions d'égalité. ».

18/02/2021

Afin d'améliorer sans cesse la relation client et le traitement des dossiers, je vous informe que vous pouvez laisser une évaluation et un avis tant sur cette page que sur google (lien ci-joint). Je me ferai un plaisir de vous répondre individuellement. Votre bien dévouée.

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21/01/2021

Sur la notion d’incident de paiement non régularisé en matière de crédit à la consommation:
Les actions en paiement du prêteur sont soumises à la forclusion biennale (Art. R 312-35 Code de la consommation) et son point de départ est celui du premier incident non régularisé.
La Cour de cassation a tranché en indiquant qu'un paiement effectué par l’assureur, substitué à l’assuré, valant paiement de la dette de ce dernier, permet d’écarter l’existence d’un incident de paiement non régularisé.
(CCass, Civ. 1re, 6 janv. 2021, F-P, n° 19-11.262)

05/01/2021

Je vous souhaite à tous et à toutes une excellente année 2021. Laissons résolument 2020 derrière nous pour nous lancer dans cette nouvelle année.

12/11/2020

A compter du 1er janvier 2021, entrera en vigueur la réforme de la procédure du divorce.
Il vous est donc possible soit de rester sous les dispositions actuellement en vigueur si la procédure est initiée avant cette date, soit de divorcer selon les nouvelles modalités à compter du 1er janvier.
Dans tous les cas, les meilleurs conseils compte tenu de votre situation, des éléments du dossier, de la présence ou non d'enfants, etc, vous seront fournis lors de nos entretiens.

Nouvel article sur Légavox : Les essentiels de la réforme de la procédure de divorce - Légavox

06/11/2020

La Cour de cassation considère que la signature figurant sur l’avis de réception d’une lettre recommandée est présumée être, jusqu’à preuve contraire, celle de son destinataire ou de son mandataire. En cas de contestation, il revient au destinataire de démontrer qu’il n’a pas donné de pouvoir au signataire.

Demandeur(s) : Mme A... X... Défendeur(s) : Fonds commun de titrisation Hugo créances III, représenté par la société de gestion GTI Asset Management