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CHWARTZ et associés, notaires à Toulouse et Villeneuve-Tolosane, vous accompagnent en immobilier, droit de la famille, patrimoine, entreprise et sociétés

CHWARTZ et associés, Notaires à Toulouse et Villeneuve-Tolosane. Nous plaçons la satisfaction client, la compétence et l’innovation au cœur de nos priorités. Notre projet d’entreprise repose sur une exigence de disponibilité et de réactivité, l’efficacité dans la poursuite de vos objectifs et la créativité pour faire aboutir vos projets. Notaires généralistes désireux de vous apporter des conseils

de spécialistes, nous nous sommes structurés en plusieurs pôles et intervenons dans les domaines suivants :
1 - Le pôle Famille et Patrimoine est présent à vos côtés dans les grands moments de votre vie et vous conseille dans la constitution, la protection, l’organisation et la transmission de votre patrimoine.

2 - Le pôle Immobilier accompagne les particuliers dans leurs projets de ventes ou d’acquisition, vous propose un service de gestion locative et assiste les professionnels de l’immobilier dans toutes leurs opérations.

3 - Le Pôle Entreprise conseille les entreprises de toutes tailles dans toutes les étapes de leur développement, les assiste dans leur vie administrative et suit l’entrepreneur tout au long de sa vie personnelle et professionnelle. CHWARTZ et associés est labellisé par le Conseil Supérieur du notariat comme Notaire juriste d’entreprises et propose un service de secrétariat juridique des sociétés. Nous sommes également dotés de départements spécialisés pour les pharmaciens déjà en exercice et futurs pharmaciens désirant s’installer et pour les professionnels de l’hôtellerie-restauration. Implantée historiquement depuis sa création au 16ème siècle dans le centre-ville de Toulouse, l'étude CHWARTZ et associés se situe depuis 1964 au numéro 50 des allées Jean Jaurès. CHWARTZ et associés s'est également installé en 2018 dans le cadre de son développement dans le Sud Toulousain, sur la commune de Villeneuve-Tolosane, commune située au sud-ouest de Toulouse, à proximité immédiate de Cugnaux, Frouzins, Portet-sur-Garonne et Roques.

20/02/2026

Toulouse – Hypercentre
Et si la crise immobilière touchait à sa fin ?

Dans le cadre d’un surcroît d’activité, notre étude recrute un rédacteur (H/F) expérimenté en promotion immobilière, capable d’assurer le suivi complet de programmes immobiliers en autonomie.

Le contexte

Après une période de ralentissement, l’activité de promotion repart.
Nous recherchons un professionnel solide, structuré et réactif, prêt à accompagner cette dynamique avec rigueur et engagement.

Votre mission

Suivi complet et autonome de programmes immobiliers (VEFA)
Rédaction des actes et suivi des dossiers
Coordination fluide avec promoteurs, partenaires et acquéreurs
Un accompagnement est prévu pour le montage initial du dossier, notamment la rédaction de la matrice.
Ensuite, vous devenez l’interlocuteur principal des intervenants du programme et pilotez votre opération.

Votre profil

Minimum 2 ans d’expérience en VEFA ;
Méthodique, organisé, fiable ;
Application rigoureuse des process, avec intelligence et pragmatisme ;
Aisance relationnelle et sens du service ;
Capacité à proposer des solutions plutôt qu’à constater des obstacles.

Les conditions

CDD de 6 mois à compter du 15 avril 2026 ;
Possibilité de CDI pour un profil polyvalent (ventes immobilières et actes courants), avec expérience correspondante ;
Étude structurée, certifiée ISO 9001, circuits décisionnels courts, culture de la responsabilité.

Poste basé en présentiel, en hypercentre de Toulouse (proche métros, gare SNCF).

Merci de ne postuler que si vous correspondez au profil recherché, notamment pour l'expérience exigée.

Envoyer lettre et CV détaillant les expériences et la typologie des dossiers traités à [email protected].

24/12/2025

Nous vous souhaitons un très joyeux Noël et vous retrouverons dès le vendredi 26 décembre !

18/12/2025

[18 décembre : « Pas besoin de déclarer en France les biens reçus par succession à l’étranger. »]
👉 FAUX.

🧭 Ce que prévoit réellement le droit fiscal :

📌 Tout dépend d’abord de votre domicile fiscal
Si l’héritier est domicilié fiscalement en France au jour de la transmission,
➡️ les biens reçus sont en principe imposables en France, y compris lorsqu’ils sont situés à l’étranger.

📌 Le lieu de résidence du défunt compte aussi
Selon que le défunt était domicilié fiscalement en France ou à l’étranger,
l’imposition peut porter :
• soit sur l’ensemble des biens transmis (biens français et étrangers),
• soit uniquement sur les biens situés en France.

📌 La nature et la localisation des biens sont déterminantes
Biens immobiliers, comptes bancaires, titres, assurances-vie :
➡️ chaque catégorie obéit à des règles spécifiques, notamment lorsque les biens sont situés hors de France.

📌 Les conventions fiscales internationales peuvent enfin modifier la règle … s’il en existe !

Lorsqu’une convention fiscale en matière de successions existe entre la France et l’État concerné :
• elle peut répartir le droit d’imposer entre les États,
• elle peut éviter une double imposition,
• mais elle ne dispense pas nécessairement de toute déclaration en France !

17/12/2025

[17 décembre : « La donation entre époux et le testament, ça ne sert plus à rien. »]
👉 FAUX.

🧭 Ce que prévoit le droit, loin des idées reçues :

📌 Les droits légaux du conjoint survivant

En l’absence de toute disposition particulière, la loi attribue au conjoint survivant des droits qui varient selon la configuration familiale :
• Enfants tous communs :
le conjoint peut choisir entre
▸ l’usufruit de la totalité de la succession, ou
▸ la pleine propriété du quart.
• Famille recomposée (au moins un enfant non commun) :
le conjoint n’a droit qu’au quart en pleine propriété, sans option pour l’usufruit universel.

📌 Pourquoi ces droits peuvent être insuffisants

Dans la pratique, ces règles légales :
• ne garantissent pas toujours une protection suffisante du conjoint, notamment pour les familles recomposées ;
• et surtout, ne permettent aucun ajustement fin à la situation patrimoniale ou familiale.

⸻

🧩 L’intérêt décisif de la donation entre époux ou du testament

Lorsqu’il tient ses droits :
• d’une donation entre époux, ou
• d’un testament,

le conjoint survivant bénéficie en effet d’un avantage fondamental :

➡️ le droit de cantonnement.

💡 Cantonnement :
le conjoint peut choisir librement de limiter ce qu’il reçoit, « à la carte « , sans que ce choix soit assimilé à une libéralité au profit des enfants.

⚠️ Ce droit n’existe pas lorsque le conjoint tient uniquement ses droits de la loi.

16/12/2025

[16 décembre : « Il faut régler absolument la succession en 6 mois. »]

👉 FAUX.

Ce que prévoit réellement le droit, loin des idées reçues :

📌 Le délai de 6 mois correspond au délai fiscal laissé par l’administration pour déclarer et payer les droits de succession à compter du décès.
📌 Ce délai est porté à 12 mois lorsque le décès est survenu à l’étranger.

⚠️ Et si ce délai n’est pas respecté ?
• À compter du 7ᵉ mois (dans le cas général), un intérêt de re**rd s’applique sur les droits restant dus.
• Au-delà d’un an après le décès, une majoration de 10 % peut s’ajouter.

💡 Mais tout n’est pas binaire.
Lorsque les héritiers versent un acompte dans le délai de 6 mois,
➡️ les intérêts de re**rd éventuels ne portent que sur la différence entre l’acompte versé et le montant définitif des droits à acquitter.

🧭 À retenir
• Le délai fiscal ne se confond pas avec le règlement civil de la succession, qui peut parfaitement prendre plus de temps.
• Anticiper, expliquer et ajuster les paiements permet souvent d’éviter des pénalités inutiles.

✨ Comme souvent en matière successorale, ce n’est pas la rapidité qui compte… mais la bonne compréhension des règles.

15/12/2025

[15 décembre : « Tout bien de famille reste toujours propre »]

Dans le Grand Nord, on raconte que ce qui vient de la lignée ne se mélange jamais.
En droit français, la croyance est… presque vraie. Mais seulement presque.

Dans un régime de communauté réduite aux acquêts — celui qui s’applique automatiquement en l’absence de contrat de mariage — les règles sont claires sur le principe :

👉 Les biens reçus par donation ou succession sont des biens propres.
Ils appartiennent exclusivement à l’époux qui les reçoit, même s’il est marié.

Jusque-là, la légende tient bon.

Mais le Grand Nord du droit réserve toujours une tempête plus loin.

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🧭 Quand le bien propre est financé par la communauté

La difficulté apparaît lorsque le bien « de famille » n’est pas simplement reçu, mais acquis ou complété financièrement.

Cas très fréquent en pratique notariale :
Un époux reçoit un bien dans une succession…
Puis rachète les droits de ses frères et sœurs, en versant une soulte.

Or cette soulte est souvent payée :
• soit avec des fonds communs,
• soit par un emprunt remboursé avec des revenus communs.

Le bien reste alors propre dans sa nature.
Mais la communauté a contribué à son financement.

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⚖️ La règle juridique : la récompense

Dans cette hypothèse, le droit opère un rééquilibre :
• ✔️ Le bien demeure propre, car il trouve son origine dans la succession ou la donation.
• ⚠️ La communauté n’est pas ignorée : elle a avancé des fonds.

👉 Il naît alors un droit à récompense au profit de la communauté, calculé lors de la liquidation du régime matrimonial (divorce ou décès).

La communauté ne devient pas propriétaire du bien.
Elle devient créancière de l’époux propriétaire.

12/12/2025

[ 12 décembre – Le régime matrimonial dépend du lieu du mariage ]

On entend encore que le lieu du mariage déterminerait le régime matrimonial. Ou alors que les époux seraient mariés sous le régime matrimonial français pour avoir célébré leur mariage au consulat de France.
👉 C’est faux.

Pour les unions célébrées depuis le 29 janvier 2019 (règlement UE 2016/1103) :
• 🖋️ Les époux peuvent choisir la loi applicable parmi :
• la loi de la nationalité de l’un ou l’autre époux ;
• la loi de la résidence habituelle de l’un ou l’autre époux (au moment du choix).
• 🏠 À défaut de choix, s’applique la loi de la première résidence habituelle commune après le mariage.

📍 Le lieu de célébration du mariage n’est donc pas le critère déterminant.

Encore une croyance du Grand Nord qui ne résiste pas au droit. ❄️📘

10/12/2025

[10 décembre : combien peuvent donner les grands-parents ?]

❄️ Dans les terres glacées du Grand Nord, on se demande parfois combien les grands-parents peuvent donner à leurs petits-enfants sans payer d’impôts.
Une question qui revient chaque hiver… et qui mérite d’être éclairée 👇

Car il existe deux abattements cumulables, permettant d’organiser des transmissions sans droits de donation :

✨ 1. L’abattement général de 31 865 €
• par grand-parent et par petit-enfant ;
• applicable à tous types de biens (immobilier, titres, sommes d’argent…) ;
• sans condition d’âge, ni pour le grand-parent, ni pour le petit-enfant (même mineur).

✨ 2. L’abattement de l’article 790 G du CGI – 31 865 € également
• réservé aux donations de sommes d’argent ;
• cumulable avec le précédent ;
• mais soumis à deux conditions : grand-parent de moins de 80 ans révolus et petit-enfant majeur.

❄️ En clair : un grand-parent peut transmettre jusqu’à 63 730 € à un même petit-enfant en donations, en combinant ces deux mécanismes.

💡 Précision essentielle :
Ces abattements ne s’appliquent que pour les donations entre vifs.
Ils ne jouent pas en cas de legs testamentaire : au décès, seul l’abattement général de 1 594 € entre grands-parents et petits-enfants s’applique.

09/12/2025

[9 décembre : le PACS équivaut au mariage]

❄️ Dans les terres glacées du Grand Nord, on raconte parfois que le PACS serait un “équivalent” du mariage.
Une jolie formule… mais une idée qui mérite d’être r***e.

Car oui, le PACS partage quelques points communs avec le mariage :
• une union à deux,
• une imposition commune à l’impôt sur le revenu (avec option la première année pour rester imposés séparément),
• une imposition commune à l’IFI,
• une exonération totale des droits de succession entre partenaires en cas de décès.

Mais sous la neige des ressemblances, les différences réapparaissent vite 👇

🌬️ Le PACS ne donne pas automatiquement de vocation successorale.
Autrement dit : sans testament, votre partenaire n’hérite pas.

Et le partenaire de PACS n’est pas traité comme un conjoint survivant :
• aucune réserve héréditaire,
• absence de quotité disponible spéciale entre époux, ce qui signifie qu’il ne peut pas recevoir toute la succession en usufruit,
• aucune pension de réversion.

En clair :
❄️ Le PACS ressemble parfois au mariage… mais il n’en a pas tous les avantages.

08/12/2025

[8 décembre : en tant que commerçant, il faut obligatoirement se marier en séparation de biens pour se protéger]

Dans les terres glacées du Grand Nord, on raconte encore qu’un commerçant ne serait vraiment protégé que s’il se mariait en séparation de biens.
Une vieille croyance… qui mérite d’être réchauffée par le droit contemporain.

Depuis la loi du 14 février 2022, entrée en vigueur le 15 mai 2022, chaque entrepreneur individuel — commerçant, artisan, professionnel libéral — est désormais titulaire de deux patrimoines :
• un patrimoine professionnel, seul gage des créanciers professionnels ;
• un patrimoine personnel, à l’abri, sauf exceptions prévues par la loi.

Autrement dit, pour les créances nées après l’entrée en vigueur de la réforme, la séparation juridique entre vie professionnelle et vie personnelle existe déjà.
Pour les activités plus anciennes, en revanche, la dualité de patrimoines ne joue que pour les dettes nouvelles… et pour le passé, cela peut encore piquer un peu.

Se marier en séparation de biens peut rester un choix pertinent, mais ce n’est plus la protection unique et absolue que chuchotent les vents du Nord.

07/12/2025

[7 décembre : Le vendeur paie les charges de copropriété jusqu’au jour de la vente ]

Cette affirmation est inexacte.

En réalité, vis-à-vis du syndic, la règle est simple :
les charges sont dues par celui qui est copropriétaire au jour de leur exigibilité (qu’il s’agisse de charges du budget prévisionnel ou de charges hors budget).

👉 Budget prévisionnel : le syndic appelle les provisions, en général m trimestrielles ; celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité doit payer.

👉 Charges hors budget (travaux) : même principe.

Mais…
Dans la pratique des ventes immobilières, il est très fréquent que les parties prévoient une répartition différente dans l’avant-contrat :
• Charges du budget prévisionnel : répartition prorata temporis entre vendeur et acquéreur, à l’image de la taxe foncière.
• Charges hors budget / travaux votés : répartition en fonction de la date du vote de l’assemblée générale.
En principe, les travaux votés avant la promesse de vente restent à la charge du vendeur (sauf clause contraire), même si l’appel de fonds intervient après.

Cette répartition conventionnelle n’a d’effet qu’entre vendeur et acquérereur : le syndic continue d’appeler les fonds auprès du copropriétaire en place à la date d’exigibilité, et les comptes sont ensuite ajustés lors de la vente

06/12/2025

[6 décembre : Le locataire est prioritaire pour acheter le logement. ]
Une croyance très répandue… mais fausse, sauf dans trois cas précis prévus par la loi :

1️⃣ Le congé pour vendre
(art. 15, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement libre, il doit délivrer au locataire un congé pour vendre.
➡️ Le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption, sauf exceptions (location meublée, vente à un membre de la famille jusqu’au 3ᵉ degré).
Ce droit porte sur le logement et ses accessoires.

2️⃣ La première vente après division ou subdivision de l’immeuble
(art. 10, loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975)
Quand un immeuble est divisé en lots ou lorsqu’un appartement est subdivisé, la première vente qui suit cette opération déclenche un droit de préemption.
➡️ Le propriétaire doit adresser une offre de vente au locataire ou à l’occupant de bonne foi.

3️⃣ La vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements
(art. 10-1, loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975)
Lorsqu’un immeuble d’habitation ou mixte comprenant plus de cinq logements est vendu en une seule fois,
➡️ le locataire dispose d’un droit de préemption, sauf si l’acquéreur s’engage à proroger les baux d’au moins six ans.
Ce droit est également exclu en cas de vente à un parent ou allié jusqu’au 4ᵉ degré, ou encore à un organisme HLM.

👉 En dehors de ces trois situations strictement définies, il n’existe aucun droit de priorité automatique pour le locataire, le bien est alors vendu loué.

🎁 Votre notaire démêle chaque jour une idée reçue pour le calendrier de l’Avent.

Adresse

50 Allées Jean Jaurès
Toulouse
31000

Site Web

http://chwartzetassocies.notaires.fr/

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