Olivier Dhulu Consultant immobilier

Olivier Dhulu Consultant immobilier Consultant immobilier indépendant depuis janvier 2018 je vous accompagne dans vos projets immobiliers

𝙀́𝙩𝙖𝙜𝙚 𝙚́𝙡𝙚𝙫𝙚́, 𝙥𝙧𝙞𝙭 𝙚́𝙡𝙚𝙫𝙚́, 𝙩𝙚𝙢𝙥𝙚́𝙧𝙖𝙩𝙪𝙧𝙚 𝙩𝙧𝙚̀𝙨 𝙚́𝙡𝙚𝙫𝙚́𝙚.Cette règle est connue de tous.Les prix des appartements monte...
05/08/2026

𝙀́𝙩𝙖𝙜𝙚 𝙚́𝙡𝙚𝙫𝙚́, 𝙥𝙧𝙞𝙭 𝙚́𝙡𝙚𝙫𝙚́, 𝙩𝙚𝙢𝙥𝙚́𝙧𝙖𝙩𝙪𝙧𝙚 𝙩𝙧𝙚̀𝙨 𝙚́𝙡𝙚𝙫𝙚́𝙚.

Cette règle est connue de tous.

Les prix des appartements montent en même temps que les étages.

Une vue panoramique, de la lumière à revendre, aucun vis-à-vis.
Le Graal pour briller en société.

Sauf qu'en été, le rêve de prestige vire à la fournaise.
Un récent article vient de le confirmer.

Les derniers étages des immeubles de standing sont devenus de véritables bouilloires.

Rayonnement direct sur le toit, baies vitrées XXL, effet de serre.
À 35 degrés dehors, l'appartement monte en température et la chaleur refuse de repartir.
Même la nuit.

Ceux qui ont acheté leur bien à prix d'or se retrouvent désemparés devant leur thermomètre.

La vue sur les toits ne rafraîchit pas l'atmosphère et le ventilateur tourne à vide.
Payer une surprime à l'achat pour finir par dormir sur son carrelage au mois de juillet.

La vue sur la ville ne fait pas baisser la température.
Payer plus cher n'a jamais garanti de pouvoir respirer en période de canicule.

Avant de surpayer les derniers étages pour toucher les nuages,
rappelez-vous que la chaleur monte toujours, mais que votre niveau de tolérance, lui, a ses limites.

𝙄𝙡𝙨 𝙖𝙘𝙝𝙚̀𝙩𝙚𝙣𝙩 𝙪𝙣 𝙨𝙤𝙪𝙥𝙡𝙚𝙭 𝙚𝙩 𝙙𝙚́𝙘𝙤𝙪𝙫𝙧𝙚𝙣𝙩 𝙦𝙪𝙚 𝙘'𝙚𝙨𝙩 𝙪𝙣𝙚 𝙘𝙖𝙫𝙚 𝙞𝙡𝙡𝙚́𝙜𝙖𝙡𝙚 𝙚𝙩 𝙞𝙣𝙨𝙖𝙡𝙪𝙗𝙧𝙚.En 2015, un couple pense faire une sup...
03/08/2026

𝙄𝙡𝙨 𝙖𝙘𝙝𝙚̀𝙩𝙚𝙣𝙩 𝙪𝙣 𝙨𝙤𝙪𝙥𝙡𝙚𝙭 𝙚𝙩 𝙙𝙚́𝙘𝙤𝙪𝙫𝙧𝙚𝙣𝙩 𝙦𝙪𝙚 𝙘'𝙚𝙨𝙩 𝙪𝙣𝙚 𝙘𝙖𝙫𝙚 𝙞𝙡𝙡𝙚́𝙜𝙖𝙡𝙚 𝙚𝙩 𝙞𝙣𝙨𝙖𝙡𝙪𝙗𝙧𝙚.

En 2015, un couple pense faire une superbe affaire.
Un appartement de 92 m² en souplex pour seulement 89 000 €.

Trois ans plus t**d, la mairie frappe à leur porte pour une enquête d'hygiène.
Et là, c'est le coup de massue.

Le logement fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité depuis 2013.
L’ancien propriétaire avait transformé des caves en logement malgré le refus de la mairie.

Le cauchemar s'accélère.

Après de fortes pluies, l'appartement subit des dégâts des eaux et des remontées capillaires.
L'assureur découvre l'arrêté d'insalubrité et résilie le contrat sur-le-champ.

Incapable d'assumer les travaux, le couple doit fuir ce logement devenu inhabitable et louer un logement social.
Tout en continuant de payer leur crédit immobilier tous les mois.

Le vendeur tente de se défendre en justice en expliquant qu'ils avaient visité le bien et qu'ils connaissaient la configuration.

La justice a tranché net.
La possibilité d'habiter un bien est une qualité essentielle.

Le vendeur a dissimulé des informations cruciales et a menti.

La vente est purement et simplement annulée.

Le vendeur doit rembourser les 89 000 € du bien, les 19 000 € de notaire et charges, les 46 000 € d'intérêts de crédit et les préjudices.
Facture totale : plus de 160 000 €.

29/07/2026

𝙄𝙡𝙨 𝙙𝙤𝙣𝙣𝙚𝙣𝙩 𝙥𝙤𝙪𝙫𝙤𝙞𝙧 𝙖̀ 𝙡𝙚𝙪𝙧 𝙫𝙤𝙞𝙨𝙞𝙣𝙚. 𝙇𝙖 𝙘𝙤𝙥𝙧𝙤 𝙚𝙣 𝙥𝙧𝙤𝙛𝙞𝙩𝙚 𝙥𝙤𝙪𝙧 𝙙𝙚́𝙩𝙧𝙪𝙞𝙧𝙚 𝙡𝙚𝙪𝙧 𝙩𝙚𝙧𝙧𝙖𝙨𝙨𝙚.

René, 90 ans, malvoyant, malentendant et sa femme ne pouvant pas se déplacer à leur AG de copro, font ce que toute personne raisonnable ferait.

Ils donnent procuration à leur voisine.

​Mauvaise idée. Très mauvaise idée.

​Pendant la réunion, l'ambiance vire au Far West. La voisine se fait intimider, embrouiller.

Et au moment de voter sur le sort de la terrasse du couple elle s'abstient, pensant naïvement que s'abstenir veut dire non.

​La copro vote la démolition pure et simple de la terrasse du vieux couple.
​Et la démolition sera à leurs frais !

​Le voisin du dessous se frotte les mains.
Il voulait justement détruire l'annexe pour se faire des places de parking.

​Cerise sur le gâteau, le délai légal de 2 mois pour contester la décision est passé.

Cette histoire nous rappelle que :
​Ne pas participer à une AG peut coûter cher.
Ne donnez jamais votre pouvoir à quelqu'un qui n'est pas prêt à défendre votre voix.

L'abstention n'a jamais sauvé personne.
Dans le doute, on dit NON.

Ne sous-estimez jamais la fourberie humaine dès qu'il s'agit de récupérer 3 mètres carrés de béton ou une place de parking.

​Et surtout avant de donner procuration au premier venu,
rappelez-vous que certains copropriétaires ont voté la destruction d'une terrasse d'un papy de 90 ans.

Imaginez un instant.Votre mère est propriétaire d'un logement loué.Les locataires accumulent des impayés de loyer.Elle d...
28/07/2026

Imaginez un instant.

Votre mère est propriétaire d'un logement loué.

Les locataires accumulent des impayés de loyer.

Elle décide alors de récupérer son bien et engage une procédure de congé pour reprise afin d'y habiter elle-même.

Les démarches sont lancées.

Un événement malheureusement vient tout bouleverser. Elle décède avant la fin du préavis.

Vous héritez du logement.

Vous vous dites : "Ma mère avait commencé la procédure, je suis maintenant propriétaire, je vais simplement continuer."

Eh bien non.

Le congé pour reprise est un acte personnel.
Il était valable pour votre mère, pas automatiquement pour son héritier.

L'héritier récupère bien la propriété du logement, mais il doit recommencer la procédure à son nom et respecter un nouveau délai.

Une situation forcément frustrante.

Mais les règles juridiques sont rarement aussi simples que ce que l'on aimerait.

𝟭𝟬𝟲 𝟱𝟬𝟬 €C'est ce qu'ont obtenu des acheteurs parce que les vendeurs avaient oublié de leur parler du voisin.Pas du vois...
20/07/2026

𝟭𝟬𝟲 𝟱𝟬𝟬 €

C'est ce qu'ont obtenu des acheteurs parce que les vendeurs avaient oublié de leur parler du voisin.

Pas du voisin qui passe l'aspirateur le dimanche matin.

On parle d'un voisin psy, violent, menaçant, avec des plaintes déposées et des interventions de police.

Les vendeurs le savaient.

Ils avaient eux-mêmes subi la situation.
Mais au moment de vendre, silence radio.

La justice a considéré que cette information était déterminante pour les acheteurs.
Les vendeurs ont été condamnés à leur verser 106 500 € de dommages et intérêts.

On peut vouloir vendre au meilleur prix.
C'est normal.

Mais cacher un problème majeur peut coûter bien plus cher que de l'assumer dès le départ.

L'honnêteté n'empêche pas de vendre.
Elle évite surtout de finir devant un tribunal.

16/07/2026

𝙇𝙚𝙪𝙧 𝙚𝙧𝙧𝙚𝙪𝙧 𝙡𝙚𝙪𝙧 𝙘𝙤𝙪̂𝙩𝙚 𝙡𝙚𝙪𝙧 𝙘𝙤𝙣𝙜𝙚́ 𝙚𝙩 𝟯 𝟬𝟬𝟬 € !

Vous pensez qu'il suffit de regarder le dernier avis d'imposition d'un locataire de plus de 65 ans avant de délivrer un congé ?

Eh bien non.

La Cour de cassation vient de rappeler que ce qui compte, ce sont les revenus réellement perçus pendant les 12 mois qui précèdent le congé.
Pas ceux figurant sur un document fiscal qui peut déjà être dépassé.

Concrètement ?

Un locataire qui vient de partir à la retraite ou dont les revenus ont baissé peut être protégé même si son dernier avis d'imposition laisse penser le contraire.

C'est typiquement le genre de décision qui ne fera jamais la une.
Pourtant elle change la façon d'analyser certains dossiers.

C'est aussi pour ça que je passe autant de temps à lire la jurisprudence.

L'immobilier, c'est aussi du droit.
Et le droit évolue.

Et mieux vaut découvrir une décision de la Cour de cassation devant son café que devant le juge.

👨🏼‍⚖️ La décision de la cour

𝙐𝙣𝙚 𝙛𝙖𝙘𝙩𝙪𝙧𝙚 𝙙'𝙚𝙖𝙪 𝙙𝙚 𝟱𝟱𝟳 𝟭𝟵𝟬€Vous ouvrez votre courrier et vous découvrez que vous avez consommé près d'un million de mè...
13/07/2026

𝙐𝙣𝙚 𝙛𝙖𝙘𝙩𝙪𝙧𝙚 𝙙'𝙚𝙖𝙪 𝙙𝙚 𝟱𝟱𝟳 𝟭𝟵𝟬€

Vous ouvrez votre courrier et vous découvrez que vous avez consommé près d'un million de mètres cubes d'eau en deux mois.

À moins d'avoir rempli plusieurs dizaines de milliers de piscines olympiques, il y a comme un léger problème.

C'est pourtant ce qui est arrivé à une locataire après le remplacement de son compteur.

Résultat : une facture de 557 190 €.

Le plus fou dans l'histoire ?

Le prélèvement était parti.

Avant même de se demander si un appartement pouvait réellement se transformer en parc aquatique, la facture avait déjà commencé son petit plongeon.

Il a fallu prouver qu'elle n'avait évidemment pas transformé son logement en parc aquatique avant que l'erreur soit reconnue.

Le plus absurde ?

Un courrier de relance est arrivé juste derrière.

"Nous vous informons que votre dernier prélèvement n’a pas pu être pris en compte par notre centre de traitement des paiements pour la raison suivante : 𝙥𝙧𝙤𝙫𝙞𝙨𝙞𝙤𝙣 𝙣𝙤𝙣 𝙨𝙪𝙛𝙛𝙞𝙨𝙖𝙣𝙩𝙚"

Tu m'étonnes 😅

09/07/2026

𝟮𝟬𝟬 𝟬𝟬𝟬 € 𝙖̀ 𝙥𝙖𝙮𝙚𝙧... 𝙨𝙖𝙣𝙨 𝙙𝙚𝙫𝙚𝙣𝙞𝙧 𝙥𝙧𝙤𝙥𝙧𝙞𝙚́𝙩𝙖𝙞𝙧𝙚.

Ça paraît fou, et pourtant...

C'est bien ce qui est arrivé à une acquéreuse dont les demandes de prêt ne respectaient pas les conditions prévues dans la promesse de vente.

Cette affaire rappelle un point que j'explique systématiquement à mes acquéreurs.

Quand une promesse de vente prévoit des conditions précises pour le financement (montant, durée, taux...), ce ne sont pas des détails administratifs.
Ce sont des engagements.

Déposer une demande de prêt qui ne correspond pas à ces conditions peut avoir de lourdes conséquences, jusqu'à la perte de la protection offerte par la condition suspensive.

C'est pour cette raison que je prends toujours le temps de sensibiliser mes clients avant qu'ils déposent leur dossier bancaire.
Quelques minutes d'explications peuvent éviter des mois de procédures et parfois plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d'euros.

Acheter un bien, ce n'est pas seulement trouver la maison idéale.
C'est aussi sécuriser chaque étape du parcours.

Cet article en est une nouvelle illustration.

https://immobilier.lefigaro.fr/article/l-ex-acheteuse-doit-payer-200-000-euros-aux-vendeurs-ses-demandes-de-pret-n-etaient-pas-conformes-aux-conditions-de-la-promesse-de-vente-20260709

𝙐𝙣 𝙥𝙚𝙧𝙢𝙞𝙨 𝙙𝙚 𝙘𝙤𝙣𝙨𝙩𝙧𝙪𝙞𝙧𝙚, 𝙘𝙚 𝙣'𝙚𝙨𝙩 𝙥𝙖𝙨 𝙪𝙣 𝙗𝙤𝙪𝙘𝙡𝙞𝙚𝙧 𝙖𝙗𝙨𝙤𝙡𝙪.On connaît tous cette idée reçue : "La mairie  m'a donné mon pe...
06/07/2026

𝙐𝙣 𝙥𝙚𝙧𝙢𝙞𝙨 𝙙𝙚 𝙘𝙤𝙣𝙨𝙩𝙧𝙪𝙞𝙧𝙚, 𝙘𝙚 𝙣'𝙚𝙨𝙩 𝙥𝙖𝙨 𝙪𝙣 𝙗𝙤𝙪𝙘𝙡𝙞𝙚𝙧 𝙖𝙗𝙨𝙤𝙡𝙪.

On connaît tous cette idée reçue : "La mairie m'a donné mon permis de construire, on ne peut rien me reprocher."

Eh bien non.

Comme le rappelle très bien l'article du Figaro Immobilier, le permis de construire vérifie que votre projet respecte les règles d'urbanisme. Point.

En revanche, il ne protège pas d'un recours devant le juge civil si votre construction crée un trouble anormal de voisinage : perte d'ensoleillement, vis-à-vis important, nuisances…

Et la sanction peut être lourde.
Jusqu'à la démolition de l'ouvrage, même lorsque le permis a été délivré en bonne et due forme.

Construire, ce n'est pas seulement respecter le PLU.
C'est aussi mesurer l'impact de son projet sur son environnement.

Et un document administratif ne clôt pas définitivement le débat.

𝙄𝙘𝙞, 𝙤𝙣 𝙛𝙖𝙞𝙩 𝙙𝙪 𝙗𝙪𝙨𝙞𝙣𝙚𝙨𝙨, 𝙥𝙖𝙨 𝙙𝙚 𝙡𝙖 𝙘𝙝𝙖𝙧𝙞𝙩𝙚́.La phrase claque. Elle fait des vues. Elle fait vendre des formations.Et pu...
03/07/2026

𝙄𝙘𝙞, 𝙤𝙣 𝙛𝙖𝙞𝙩 𝙙𝙪 𝙗𝙪𝙨𝙞𝙣𝙚𝙨𝙨, 𝙥𝙖𝙨 𝙙𝙚 𝙡𝙖 𝙘𝙝𝙖𝙧𝙞𝙩𝙚́.

La phrase claque. Elle fait des vues. Elle fait vendre des formations.

Et puis un jour, elle se retrouve dans un dossier d'audience.

L'immobilier est un formidable levier pour créer du patrimoine. Mais ce n'est pas une zone de non-droit.

À force de vendre des raccourcis sur les réseaux sociaux, certains finissent par oublier que les règles existent.
Et quand elles vous rattrapent, les likes ne paient pas les amendes.

On peut gagner de l'argent dans l'immobilier en respectant la réglementation.

On peut investir intelligemment sans chercher à contourner le système.

On peut accompagner des clients avec une vision à long terme plutôt qu'avec des promesses de rentabilité instantanée.

Les réseaux sociaux adorent les success stories.

La vraie vie, elle, adore les dossiers solides, les conseils sérieux et les projets qui tiennent dans le temps.

Le buzz passe.

La crédibilité reste.

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62223

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