NCE - Normandie Caen Expertise

03/11/2025

Partage successoral : sécuriser avant de diviser.

Dans une succession, la question clé n’est pas “combien on se partage ?” mais “quelle est la juste valeur des biens ?”.

Pourquoi faire intervenir un expert en évaluation immobilière (et pas seulement une estimation d’agence) :

• Finalité différente : l’avis d’agent prépare une mise en vente ; l’expertise produit une valeur justifiée et opposable pour arbitrer des droits patrimoniaux.

• Impartialité et indépendance : l’expert n’a aucun intérêt à la transaction ; sa mission est strictement encadrée.

• Méthodes et traçabilité : comparables vérifiés, ajustements motivés, rapport signé et archivable.

• Assurance RCP : la responsabilité civile professionnelle de l’expert couvre la mission. C'est un gage de sécurité juridique.

• Prévention des litiges : une valeur justifiée limite les contestations entre héritiers et facilite les accords.

• Risque fiscal maîtrisé : une sous-évaluation peut entraîner un redressement (droits de succession, pénalités). Une expertise solide à tout son sens pour éviter cela.

En pratique, je vous fournis :
• un rapport d’expertise détaillé et compréhensible,
• des méthodologies officielles et reconnues,
• une valeur argumentée, utilisable par le notaire et l’administration.

Objectif : une répartition équitable, sereine, et défendable.

Vous êtes ou allez être confronté à un partage successoral ? Écrivez-moi en message privé ou demandez un rendez-vous confidentiel pour analyser votre dossier.

Franck Teboul.

Nous contacter Expertises amiables et judiciaires « Une évaluation sûre, une vision claire, des décisions mesurées » Expertise en Valeur vénale Biens […]

17/10/2025

Sortir d’une indivision après séparation : l’expertise immobilière comme base d’un partage équitable

Après une séparation, le bien commun devient souvent source de désaccord. Chacun a sa vision de la valeur, rarement la même. L’expert immobilier intervient alors pour redonner un cadre objectif à la discussion : celui du marché et de la preuve.

1. Le cadre juridique
L’article 815 du Code civil (Légifrance) établit un principe simple :
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. » Chaque indivisaire peut donc demander à en sortir à tout moment.

L’article 815-9 précise que "l’indivisaire qui jouit seul du bien commun doit, sauf accord contraire, une indemnité à l’indivision".

Ces deux textes fondent la nécessité d’une évaluation fiable pour fixer la valeur du bien et, le cas échéant, celle de l’indemnité d’occupation.

2. Le rôle de l’expert immobilier
L’expert ne prend pas parti : il établit une valeur fondée et vérifiable, à partir des données du marché et des caractéristiques réelles du bien. Son travail met fin aux estimations approximatives et redonne une cohérence économique à la situation.

Ce sont les valeurs vénales et locatives que l'expert présentera dans son rapport. Et le résultat n’est pas une opinion, mais une valeur justifiée, démontrée et traçable.

Cette évaluation devient la base des calculs de soulte, des droits de partage et des discussions notariales. Elle éclaire la négociation et, en cas de désaccord, sert de référence objective devant le juge.

3. Les bénéfices d’une expertise
Faire appel à un expert, c’est d’abord ramener de la clarté. Une expertise documentée facilite les échanges, sécurise les décisions patrimoniales et limite les risques de contentieux. C’est souvent le premier pas vers une sortie d’indivision apaisée et équitable.

Je vous accompagne dans cette démarche, en toute impartialité.
Contactez-moi pour un premier échange confidentiel sur votre situation.
Ici en message privé ou bien via le formulaire de contact sur mon site web : www.ncex.fr

13/10/2025

IFI : quand la prudence coûte cher, et la justesse rapporte

Chaque année, des patrimoines immobiliers sont déclarés à l’IFI sur la base de valeurs « sécurisées », souvent établies par les cabinets comptables eux-mêmes.
L’intention est louable : protéger le client d’un éventuel redressement.
Mais à force de prudence, certaines valorisations deviennent… trop prudentes.

J’ai récemment expertisé un bien dont la valeur avait été fixée en interne par un cabinet comptable.
Sur le papier, tout semblait cohérent. Pourtant, après une analyse rigoureuse, le résultat a été tout autre pour mon client. Le rapport d'évaluation, accompagnant le courrier de réclamation, a généré approximativement 8 000 € d’économies d’IFI sur l'année en cours, et 16 000 € récupérés sur les deux années précédentes.

L’administration fiscale ne réclame pas une estimation prudente, mais la valeur vénale réelle au 1er janvier (BOI-PAT-IFI-20-30-10).
Entre la compétence du comptable, ou du gestionnaire, et l’expertise immobilière, il n’y a pas concurrence mais complémentarité.
L’une fiabilise la déclaration, l’autre sécurise la valeur.

Une expertise indépendante, argumentée et défendable protège le contribuable, renforce le conseil, et consolide la relation de confiance entre le client et ses partenaires.

L’IFI n’est pas un impôt sur les riches, c’est un impôt sur la valeur conditionnée par la justesse de son évaluation.

07/10/2025

SCI familiale : comment déterminer la valeur réelle d’un bien ou des parts sociales ?

Au sein d’une SCI familiale, la question de la valeur d’un bien ou des parts peut rapidement devenir sensible : succession, donation, rachat entre associés, désaccord entre héritiers…

Dans ces situations, une évaluation objective et documentée est la clé pour préserver l’équilibre familial.
Faire appel à un expert en évaluation immobilière indépendant, c’est :
- Obtenir une valeur vénale justifiée, appuyée sur des références de marché et la réglementation en vigueur.
- Disposer d’un rapport exploitable par le notaire ou l’avocat, garantissant la sécurité juridique de l’acte.
- Prévenir les tensions entre membres d’une même famille grâce à une approche neutre et transparente.

Mon rôle :
Apporter une vision claire, argumentée et défendable de la valeur du patrimoine détenu par la SCI.

Chaque expertise repose sur des méthodes reconnues (Charte de l’expertise, EVS, doctrine fiscale et jurisprudence).
Vous souhaitez connaître la valeur réelle d’un bien ou de parts de SCI ? Échangeons en toute confidentialité.

Franck TEBOUL – Expert près la Cour d'Appel de Caen – Expertises amiables et judiciaires www.ncex.fr

́

19/09/2025

Un divorce, une succession, un conflit entre héritiers… Vous craignez que la valeur d’un bien immobilier devienne un sujet de discorde ?

L’expertise amiable contradictoire permet de fixer une valeur claire et indépendante, en présence de toutes les parties. Contrairement à une simple estimation, le rapport d’expert s’appuie sur des méthodes reconnues et sur la confrontation des arguments de chacun.

Depuis le décret n° 2021-1322 du 11 octobre 2021 (entré en vigueur le 1er novembre 2021), ce type de rapport peut, sous certaines conditions (acte signé avec l’appui des avocats des parties), avoir la même valeur qu’une expertise judiciaire.

Concrètement, cela signifie qu’un accord trouvé sur la base d’une expertise amiable est beaucoup plus solide. C’est un moyen de sortir d’une impasse sans passer par un long procès, en privilégiant la médiation et la conciliation.

04/08/2025

Vous traversez une étape importante de votre vie ? Faites évaluer votre bien immobilier par un professionnel reconnu.

Que vous soyez en pleine séparation, succession ou réflexion patrimoniale, l’évaluation de votre bien ne s’improvise pas.

Faire appel à un expert en évaluation immobilière, inscrit près la Cour d’appel, c’est s’assurer d’une estimation fiable, impartiale et juridiquement opposable, conforme aux normes professionnelles.

Voici les principales situations dans lesquelles mon intervention peut s’avérer indispensable :

– Divorce ou séparation : pour une répartition équitable du patrimoine
– Succession : pour éviter les conflits entre héritiers
– Donation ou partage anticipé : pour fixer une valeur juste
– Rachat de soulte : pour déterminer une compensation financière objective
– Sortie d’indivision : pour établir une base de discussion claire
– Vente ou acquisition entre membres d’une même famille ou d’une SCI
– Déclaration IFI : pour évaluer votre patrimoine imposable
– Litige fiscal ou civil : pour produire un rapport reconnu devant les juridictions

Chaque mission donne lieu à un rapport rigoureux, justifié, rédigé selon les standards de l’expertise, utilisable par les notaires, avocats, juges ou administrations.

Mon rôle : vous accompagner avec objectivité, exigence et confidentialité.

Pour toute demande d’évaluation ou de conseil, vous pouvez me contacter directement par message ou à l’adresse suivante : [email protected] - site web :

Nous contacter Expertises amiables et judiciaires « Une évaluation sûre, une vision claire, des décisions mesurées » Expertise en Valeur vénale Biens […]