Lucile Tauzin Avocate

12/08/2026

En matière d’urbanisme, la démolition peut être ordonnée en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Mais sa validité dépend aussi de la manière dont elle est organisée.

Il était question en l'espèce de constructions et d'aménagements irréguliers (édifiés sans autorisation d'urbanisme).

Par son arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation confirme que le juge dispose d’un pouvoir d’aménagement concret : différer l’expulsion, reporter les travaux et articuler la remise en état avec la situation personnelle des occupants.

Le contrôle de proportionnalité devient ainsi un contrôle d’exécution. L’atteinte au domicile n’est pas appréciée au regard du seul principe de la démolition, mais à travers ses effets réels, son calendrier et les garanties laissées aux personnes concernées.

Pour les praticiens, la stratégie contentieuse doit évoluer. Il ne suffit plus de discuter la nécessité de la mesure ; il faut aussi plaider ses modalités, souvent décisives pour sa conformité à l’article 8 de la Convention européenne.

Source : Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550

07/08/2026

Diriger une société ou préparer sa concurrente : il faut choisir

La loyauté du gérant de SARL ne commence pas au premier client détourné. Elle interdit, dès l’exercice du mandat, de créer une structure concurrente à la société dirigée.

Par son arrêt du 17 juin 2026, la Cour de cassation pose une interdiction autonome. Il n’est pas nécessaire de caractériser un acte de concurrence déloyale, une captation de clientèle ou une exploitation effective de l’activité nouvelle. La création de la société concurrente suffit.

L’arrêt retire ainsi aux dirigeants un argument fréquent : présenter leur projet comme une simple préparation de l’après-mandat. Tant que les fonctions n’ont pas effectivement cessé, cette préparation peut déjà constituer une faute de gestion.

La seule voie de sécurisation réside dans une autorisation préalable, explicite et précisément délimitée par les associés. À défaut, le dirigeant s’expose à la révocation et à une action en responsabilité.

Source : Cass. com., 17 juin 2026, n° 25-13.855

30/07/2026

Décret : ce qui change pour le bail d’habitation au 1er octobre 2026 (pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date) 🏠

Les nouveaux modèles de baux d'habitation s’appliqueront aux locations nues ou meublées, ainsi qu’aux colocations avec bail unique, lorsqu’il s’agit de la résidence principale.

Le bail devra désormais mentionner, à peine de nullité, l’existence d’une servitude imposant l’usage en résidence principale lorsqu’elle existe. Il comportera aussi, par défaut, une clause de résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. 📌

À retenir :
📍 La clause produit effet 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux.
📍 Le numéro de téléphone portable des parties devient une simple mention facultative.

Source : Décret n° 2025-1073 du 29 octobre 2025 modifiant les contrats types de location de logement à usage de résidence principale.

16/07/2026

Un acquéreur découvre après la vente que le bien empiète sur le domaine public et ne peut pas être revendu. 🏠

La vente est annulée. L’acheteur demande alors la restitution du prix, ainsi que le remboursement de frais liés à l’opération. En appel, le notaire est condamné avec le vendeur et l’agence immobilière à rembourser ces sommes, notamment en raison du risque d’insolvabilité du vendeur.

La Cour de cassation adopte une position plus stricte. ⚖️ Le notaire fautif ne peut pas être condamné à restituer le prix de vente avec le vendeur sur la seule base d’un risque éventuel. Il faut démontrer une impossibilité certaine d’obtenir, en tout ou partie, la restitution auprès du vendeur.

Cette décision rappelle une distinction essentielle : la restitution du prix après annulation de la vente n’est pas, en elle-même, un préjudice indemnisable. La faute du professionnel peut conduire à garantir le paiement, mais seulement si l’insolvabilité du vendeur est établie.

Pour les acteurs de l’immobilier, l’enjeu pratique est clair : la preuve de l’insolvabilité ne se présume pas. 📌 Elle doit être caractérisée avec précision pour engager la garantie du professionnel fautif.

14/07/2026

L’arrêt du 3 juin 2026 apporte une réponse nette en matière de validité des clauses résolutoires : une clause résolutoire « balai » demeure valable, même sans énumération détaillée des obligations visées.

La chambre commerciale juge que l’article 1225 du code civil n’impose pas une liste exhaustive. Il suffit que les obligations concernées puissent être identifiées de manière claire et non équivoque au sein du contrat.

Cette solution sécurise la pratique contractuelle, tout en maintenant une exigence de précision dans la rédaction. La validité de la clause ne dispense donc pas d’un contrôle concret de sa clarté et de sa mise en œuvre.

Source : Com. 3 juin 2026, n° 24-19.612

22/06/2026

Transformer une SARL en SAS, ou changer une autre forme sociale, ne se résume pas à une décision d’associés.

Une étape oubliée peut retarder l’enregistrement de la modification.

✅ Vérifier les objectifs de la transformation : gouvernance, ouverture du capital, droits de vote, transmission.
✅ Vérifier si un commissaire à la transformation est requis et si un rapport doit être établi.
✅ Vérifier que les associés approuvent la transformation selon les règles de majorité et que les statuts sont mis à jour.
✅ Vérifier que l’annonce légale mentionne l’ancienne et la nouvelle forme, le capital, le siège, le SIREN et la décision adoptée.
✅ Vérifier que le dossier transmis au guichet unique comprend bien l’attestation de parution et les pièces actualisées.

Cocher ces points permet de sécuriser la procédure, d’informer correctement les tiers et d’éviter des retards administratifs.

Découvrez comment transformer une SARL, une SAS ou autre société : étapes clés, formalités au guichet unique et annonce légale obligatoire pour rendre la modification opposable aux tiers.

16/06/2026

En matière de congé pour reprise, le débat ne porte pas seulement sur le motif invoqué, mais sur la personne qui doit effectivement bénéficier de la reprise à la date où le congé produit effet. 📅

Cas général : le bail prend fin à l’expiration du préavis, et c’est à cette date que s’apprécie l’existence du droit de reprise. ⚖️ Si le bénéficiaire désigné décède avant cette échéance, le congé est privé d’effet ; l’héritier ne peut pas se substituer au seul motif qu’il appartient lui aussi à la liste légale des bénéficiaires. 🏠

Ce n’est pas une question de succession, mais de validité même du congé au jour où il devient opérant. La nuance est déterminante : après l’expiration du préavis, le droit est cristallisé. 🧾

Réf : Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-13.191

02/06/2026

Cour de cassation : garantie décennale et qualité de maître de l’ouvrage

La Cour de cassation rappelle que l’action fondée sur l’article 1792 du Code civil n’est ouverte qu’au propriétaire de l’ouvrage ou au titulaire d’un droit de construire.

Dans un domaine viticole, après des désordres affectant un cuvier et des locaux annexes, la société exploitante a assigné constructeurs et assureurs. La cour d’appel a jugé l’action recevable, au motif que les travaux avaient été réalisés au siège de l’exploitant et dans son intérêt exclusif.

La Cour de cassation censure : l’intérêt économique ou l’usage des locaux ne suffit pas. La qualité de maître de l’ouvrage suppose la propriété de l’ouvrage ou un droit de construire.

Pour situer les cas admis :
🏗️ Propriétaire du sol ayant exercé son droit de construire.
📌 Titulaire d’un droit de construire sans propriété (ex. bail à construction).
🧾 Action exercée par un mandataire du titulaire (maître d’ouvrage délégué).

Réf : Cass. 3e civ. 19-2-2026 n° 24-11.092 F-D

25/05/2026

Signer un pacte, c’est s’engager… parfois plus qu’on ne le pense. ⚠️

Avec cette nouvelle position de la justice, résilier un pacte d’associés devient plus encadré et moins flexible.

D’où l’importance de sécuriser la rédaction dès le début pour éviter les blocages demain. 💡

05/05/2026

Pacte d’associés : quelle durée en l’absence de terme ?

📘 La Cour de cassation précise qu’un pacte d’associés sans terme exprès est, sauf élément contraire, réputé conclu pour la durée restant à courir de la société. Le pacte n’est donc pas librement résiliable au seul motif qu’aucune date de fin n’a été prévue.

🏛️ Dans cette affaire, un contentieux est né après la résiliation unilatérale d’un pacte conclu entre l’actionnaire majoritaire d’un groupe et un investisseur minoritaire. Les héritiers du majoritaire estimaient que le pacte était à durée indéterminée, car la perte du contrôle majoritaire ne constituait pas selon eux un terme certain.

📝 La décision modifie l’analyse de la durée des pactes d’associés. En pratique, l’absence de terme exprès ne suffit plus à permettre une dénonciation unilatérale. La rédaction du pacte, ses clauses et son environnement devront donc être examinés avec attention pour apprécier la durée réellement retenue.

📌 Cette solution rappelle qu’un pacte mérite une lecture précise avant toute résiliation ou réorganisation capitalistique.

Source : Cour de cassation, chambre commerciale, 11 mars 2026, n° 24-21.896.