Berthelot-Eiffel Avocat

25/05/2026

Cour de cassation : action paulienne, prescription dès la publication (sauf fraude-obstacle) ⏱️

Lorsqu’un bien a été transmis pour échapper à un créancier, la question récurrente est le point de départ du délai pour agir. La 1re chambre civile (28 janvier 2026) retient que la publication fait courir la prescription, sauf empêchement frauduleux.

En principe, un acte immobilier régulièrement publié est réputé connu des tiers dès sa publication : l’action paulienne se prescrit alors par cinq ans (C. civ., art. 2224). Par exception, le délai ne commence qu’à la connaissance effective si des manœuvres ont empêché d’agir.

Ici, une donation de 2012, publiée le 17 décembre 2012, a été contestée en 2019 : prescription confirmée, y compris en cas de sous-acquisitions.

À retenir en pratique :
📌 Le report du délai suppose de démontrer des manœuvres ayant empêché l’action malgré la publicité.

La publication demeure donc le repère, l’exception restant strictement encadrée.

Source : Civ. 1re, 28 janv. 2026, F-D, n° 24-19.859

19/05/2026

Comment sécuriser une reprise d’entreprise sans fragiliser sa trajectoire de croissance ?

🟢 1. Définir un cap précis : objectif de l’opération, taille de cible, secteur visé, horizon et capacité de financement.

🟢 2. Évaluer la cible avec méthode : valorisation fondée sur plusieurs approches, analyse de la rentabilité, de l’endettement et du potentiel de développement.

🟢 3. Vérifier les risques avant signature : audit financier, fiscal, social, juridique et examen des systèmes d’information pour ajuster le prix et les conditions.

🟢 4. Piloter l’après-reprise : montage juridique adapté, indicateurs de suivi, harmonisation comptable, sociale et informatique.

Appliquer ces étapes permet de réduire les angles morts, de mieux négocier et de suivre la reprise dans la durée. Quel point est le plus souvent sous-estimé selon vous ?

15/05/2026

En matière d’initiés, un simple “fonce” peut coûter très cher.

Ce n’est pas seulement l’achat qui est surveillé.

C’est aussi la manière dont l’idée d’acheter circule.

Quand un proche pousse à investir au bon moment, le risque change de nature.

Et la preuve peut se construire sans aveu ni trace directe.

Source : Paris, 26 févr. 2026, n° 23/05561

11/05/2026

Le bailleur doit communiquer l’état récapitulatif annuel des charges dans le délai légal.

Exception importante : un envoi t**dif n’impose pas automatiquement la restitution des provisions versées, si l’existence et le montant des charges restent démontrés. ⚖️

Le re**rd de reddition ne purge rien ; il déplace le contentieux sur le terrain de la preuve. 📄 Le bailleur peut encore justifier ses demandes, y compris devant le juge, mais il ne peut pas se contenter d’affirmations, d’un tableau interne ou d’une simple consultation sur place. Le dossier doit permettre de rattacher chaque somme réclamée à une pièce transmissible et vérifiable. 🔎

Côté locataire, la bonne réaction consiste à demander les justificatifs par écrit et à dater cette demande. Chez Cabinet d'avocats Berthelot-Eiffel, l’analyse du bail et du processus de reddition est traitée avant que le désaccord ne se transforme en impayé. 📌

Réf : Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 24-14.982 FS-B // Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 24-16.270 FS-B

06/05/2026

Cofidéjusseurs non solidaires : la dette doit être répartie

⚖️ La Cour de cassation rappelle que le cautionnement reste accessoire à la dette principale. Lorsque plusieurs cautions non solidaires entre elles sont poursuivies ensemble, le total des condamnations ne peut pas dépasser le montant dû par le débiteur principal.

🏛️ Dans cette affaire, une banque avait accordé un prêt de 200 000 € à une société, garanti par deux cautions à hauteur de 120 000 € chacune. Après la liquidation judiciaire de la société, la banque a demandé la condamnation des deux cautions, alors même que la dette restant due était fixée à 136 879,40 €.

📝 La décision précise que, sans solidarité entre les cofidéjusseurs, la dette doit être divisée entre eux à proportion de leurs engagements respectifs. En pratique, chaque caution ne peut donc pas être condamnée au plafond de son engagement si le cumul de ces condamnations dépasse la dette garantie.

📌 Cette solution invite à vérifier avec attention la rédaction des engagements et la stratégie de recouvrement en présence de plusieurs cautions.

Source : Cour de cassation, chambre commerciale, 1er avril 2026, n° 23-23.758.

01/05/2026

2/3 des voix peuvent suffire pour interdire les meublés de tourisme dans certaines copropriétés ?

Le Conseil constitutionnel valide le mécanisme issu de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Une copropriété peut modifier son règlement à la majorité qualifiée pour interdire la location en meublé de tourisme de lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales.

Cette possibilité n’est pas générale. Elle doit rester cohérente avec la destination de l’immeuble et suppose déjà une interdiction des activités commerciales dans les lots d’habitation concernés. Le Conseil relève aussi que d’autres formes de location restent autorisées et que la même majorité peut, plus t**d, revenir sur cette interdiction.

Pour sécuriser une résolution, trois vérifications sont utiles : rédaction du règlement de copropriété, nature des lots visés, calcul exact de la majorité des deux tiers. Une préparation précise en amont limite le risque de contestation et clarifie le cadre pour tous.

La possibilité, pour une copropriété, d’interdire la location en meublé de tourisme des résidences secondaires à la majorité qualifiée est conforme à la Constitution et ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété ni à la liberté d’entreprendre.

27/04/2026

5 ans : c’est la fenêtre d’indemnisation retenue lorsque le bailleur n’a pas délivré l’intégralité du local loué. ⚖️

L’obligation de délivrance (C. civ., art. 1719) est continue : tant que le manquement perdure, le locataire peut demander l’exécution forcée en nature, même longtemps après l’entrée dans les lieux.

Pour l’indemnisation, la prescription joue différemment : la réparation du préjudice lié à l’inexécution est recevable sur les cinq années qui précèdent l’assignation, y compris si le locataire connaissait le défaut depuis plus de cinq ans (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292).

En pratique, il est utile de : vérifier l’assiette exacte du bail (plans, annexes), dater le début et la persistance du défaut, conserver les échanges, et chiffrer un préjudice sur 5 ans (perte d’exploitation, surcoûts, troubles de jouissance). Ces éléments structurent une stratégie cohérente entre exécution forcée et demande indemnitaire, et facilitent la discussion amiable ou judiciaire.

En cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance du local, le locataire peut obtenir réparation du préjudice ainsi subi pendant les cinq ans précédant son action en exécution forcée.

16/04/2026

La vente immobilière soulève souvent des questions sur le devoir d'information précontractuelle. Saviez-vous que toutes les informations liées à un contrat ne sont pas forcément déterminantes pour le consentement ?

Selon la Cour de cassation, même si une information a un lien direct avec le contrat, elle n'est pas automatiquement cruciale pour le consentement de l'acheteur. Par exemple, le montant de la taxe foncière, bien que pertinent, n'a pas été jugé essentiel dans une récente affaire.

Cela souligne l'importance de bien comprendre quelles informations sont réellement déterminantes pour le consentement.

Réf : Cass. 3e civ. 27-11-2025 n° 23-18.439 F-D

10/04/2026

5 ans : c’est le délai qui peut rendre irrecevable une action paulienne à partir de la publication d’un acte régulièrement publié ⏱️

La Cour de cassation (1re civ., 28 janvier 2026) confirme le principe suivant : lorsque l’acte est publié, les tiers sont réputés en avoir connaissance dès cette date, et la prescription commence à courir (C. civ., art. 2224). Cette approche vaut aussi en cas de transferts successifs sur un même immeuble, y compris au profit de sous-ayants cause.

L’exception est strictement encadrée : le point de départ n’est reporté que si la fraude a concrètement empêché le créancier d’agir à compter de la publication. À défaut d’irrégularité de publicité ou de manœuvres établies, le délai de cinq ans reste opposable.

Action utile : organiser un suivi des publications pertinentes (fichier immobilier, livre foncier, RCS selon les biens) et déclencher l’analyse du délai dès la date de publication, avec conservation des justificatifs ✅

Prescription, action paulienne et acte publié au profit d’un sous-ayant cause

08/04/2026

Droit de préférence : la SCI ne protège pas les ventes intrafamiliales

La Cour de cassation tranche : une vente à une SCI, même 100 % familiale, ne bénéficie pas de l’exception prévue pour les cessions entre proches.

La personnalité juridique de la société crée un écran.

Conséquence : le locataire conserve son droit de préemption et peut faire annuler ou substituer la vente.

Un coup d’arrêt aux stratégies d’évitement.

Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525