12/10/2021
Radu DUTA
✍LES GARANTIES LEGALES DES VICES DE CONSTRUCTION AU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG
👉Introduction
Les vices de constructions donnent lieu chaque année à de nombreux procès au Grand-Duché de Luxembourg représentant pour les familles des enjeux financiers considérables pour accéder à la propriété et se loger.
Même si les techniques du bâtiment sont au point, de nombreuses difficultés entrent en ligne de compte : la nature du terrain, le climat, les matériaux utilisés…
Dans un souci de protection du consommateur, les professionnels sont tenus d’offrir de très nombreuses garanties dont le fonctionnement présente des problèmes pratiques complexes en fonction de la nature du vice, d’une part et de la nature du contrat, d’autre part.
Cet ouvrage se veut un exposé pratique, par le renvoi à de nombreuses illustrations jurisprudentielles et doctrinales, du champ d’application et des mécanismes de garantie de vices en matière de construction au Grand-Duché de Luxembourg.
Il est destiné aussi bien aux particuliers cherchant une solution à un problème qu’aux praticiens.
L’ouvrage est composé de trois parties. La première partie a trait à la nature de la garantie suivant les différents suivant la nature du rapport contractuel et du problème constaté.
La deuxième partie est consacrée au régime applicable à la mise en œuvre des garanties légales de construction en matière d’immeuble bâtis et d’immeubles vendus, tout en évoquant l’étape essentielle de la réception des travaux.
La troisième partie a été conçue dans la même optique essentiellement pratique puisqu’elle traite de la constatation du défaut, notamment par le biais de l’expertise judiciaire et des modalités de réparation.
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👉I. QUANT A LA NATURE DE LA GARANTIE
La nature de la garantie est différente selon que l’on soit en matière de louage d’ouvrage (articles 1601-1 du Code civil – en matière de vente d’immeuble à construire sinon 1792 et 2270 du Code civil - en matière de contrat d’entreprise de construction) ou en matière de vente (1641 et 1648 du Code civil).
Dans le cadre de trois sous-sections, seront successivement traités le champ d’application de la garantie en matière de louage d’ouvrage (sous-section I), en matière de vente de vente (sous-section II) et la notion de garantie de conformité (sous-section III).
SOUS-SECTION 1 : LA GARANTIE EN MATIERE DE LOUAGE D’OUVRAGE
✍1. Champ d’application
Des textes de base :
Article 1641-1 du Code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu pendant dix ans à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2270 du présent code.
Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer le vice.
L’action née en application du présent article ne peut être exercée par les acquéreurs successifs qu’à l’encontre du vendeur originaire. »
Article 1792 du Code civil : « Si l’édifice périt en tout ou partie par le vice de la construction, même par le vice du sol, les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage en sont responsables pendant dix ans. ».
Article 2270 du Code civil : « Les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont déchargés de la garantie des ouvrages qu’ils ont fait ou dirigé après dix ans, s’il s’agit de gros ouvrages, après deux ans pour les menus ouvrages. ».
La garantie du constructeur définie suivant les dispositions précitées s’applique à toute vente d’immeuble à construire au sens des articles 1601-1 et suivants du Code civil (L. 28 décembre 1976) : « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. »
Le même régime s’applique en matière de contrat d’entreprise de construction sur base des articles 1792 et 2270 du Code civil.
1.1 Distinction entre vente d’immeuble à construire et vente
Des difficultés peuvent surgir dans la distinction entre vente ordinaire et vente d’immeuble à construire et plus particulièrement dans le cas d’un immeuble vendu en cours de rénovation ou de construction.
Selon les travaux préparatoires de la loi du 28 décembre 1976, « il importe peu que le contrat soit conclu avant le commencement ou en cours de construction. Ce qui importe, c’est l’intention des parties. Si en cas de vente d’un immeuble non entièrement achevé, il est dans la commune intention des parties que le vendeur s’oblige à assurer l’achèvement, il y a vente d’un immeuble à construire. Sinon il y a vente pure et simple de l’immeuble dans l’état où il se trouve » (doc. parl. n° 1637, exposé des motifs, p. 9). - Peu importe « le degré de finition de l’immeuble (...) Rien n’empêche que la vente porte unique¬ment sur le gros oeuvre et la toiture. Il n’est pas non plus nécessaire qu’elle porte sur l’aménagement intérieur (...). La loi s’appliquera encore si l’acquisition est faite en cours de construction à condition évidemment que l’acquéreur ait l’intention de se faire livrer l’immeuble entièrement achevé et ne désire pas l’achever lui-même car, dans ce dernier cas, il y aurait vente pure et simple (doc. parl. n° 1637-3, rapport de la commission juridique, p. 2 – cité dans G. RAVARANI, Tableau des délais d’action en matière des immeubles vendus et construits, Pasicrisie 28).
En adoptant le critère de l’achèvement de l’immeuble, le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, dans un jugement du 14 février 1990 (Baggendorf / Friedrich) a qualifié de vente d’immeuble à construire la vente d’une maison partiellement achevée, un architecte ayant proposé d’en réaliser le parachèvement (op. cit, RAVARANI).
Un arrêt (Cour d’appel, Luxembourg, 15 octobre 1987, P. 27,188), se référant expressément aux travaux préparatoires de la loi du 28 décembre 1976, a précisé que, pour l’application de la législation spéciale, il est indifférent de savoir d’où provient le terrain et qu’au contraire, la loi s’applique au cas où le propriétaire s’adresse au constructeur uniquement pour faire élever la construction (op. cit. RAVARANI).
Par ailleurs, la garantie légale découlant des articles 1792 et 2270 du Code civil est transmise comme un accessoire de la chose en cas de revente :
« L’unanimité des auteurs et une jurisprudence constante décident que l’exercice de l’action en garantie décennale est attaché à la propriété de l’immeuble et accompagne en tant qu’accessoire la chose vendue. En conséquence, la créance de responsabilité décennale passe à l’acquéreur de l’immeuble et le maître de l’ouvrage qui a vendu l’immeuble n’a plus la qualité pour se prévaloir de la garantie décennale à moins qu’il ne soit assigné par son acquéreur ou subrogé dans les droits de ce dernier (cf. Rigaux, L’architecte, Le droit de la profession, n°786 ; A. Caston, La responsabilité des constructeurs, n°367, B. Soinne, La responsabilité des architectes et entrepreneurs après la réception des travaux, tome I, n°91, Jcl. sub. art. 1788 à 1794, fasc. 6, n°167 et ss. et les jurisprudences y citées) » (Cour d’Appel, Luxembourg, 18 décembre 1991, n°12.013 – cité dans Gaston VOGEL, Les Pandectes, Droit de la construction, ed. 2016).
1.2 Distinction entre contrat d’entreprise de construction et vente
Il appartient aux juges de qualifier le contrat d’après son contenu réel, même si les parties l’ont qualifié de façon différente (Cour d’appel, Luxembourg, 12 avril 1978, Conrad / Dock et consorts; TA, Luxembourg, 19 mai 1980, Riga / ELTPP, et 20 décembre 1982, Kerngut / Posing; Cour d’appel, Luxembourg, 15 juillet 1986, Claude et Bleser / Rés. Europe, Cass. 9 juillet 1987, P. 27, 123 – jurisprudences citées dans RAVARANI, Tableau des délais d’action en matière des immeubles vendus et construits, Pasicrisie 28).
Une présomption de vente résulte de la « fourniture, par celui qui promet d’exécuter un travail, de ses plans, de ses matériaux et de son sol. Cette présomption est renforcée si l’acquéreur, prétendu maître de l’ouvrage, s’abs¬tient de traiter lui-même avec les corps de métier et s’il se contente pratique¬ment d’être en rapport avec le promoteur qui s’est engagé à se charger de toutes les formalités et démarches pour la réalisation de l’immeuble selon les devis et plans confectionnés par lui-même, le client n’ayant aucun pouvoir d’y apporter des modifications » (TA, Luxembourg, 18 mai 1980 et 20 décembre 1982, TA Luxembourg, 27 novembre 1985, op. cit. RAVARANI).
✍2. La garantie décennale : le « gros-ouvrage »
2.1 Notion de « gros-ouvrage »
La garantie décennale s’applique au « gros-ouvrage » (cf. article 2270 du Code civil). Il s’agit d’une garantie spécifiquement imposée aux professionnels de la construction par la loi. Elle est d’ordre public et toute clause particulière venant réduire le champ d’application de la garantie serait réputée nulle et non écrite (TA, Luxembourg, 23 décembre 1986, n°26.219).
La notion de gros-ouvrage est définie de la manière suivante :
« Constitue un gros-ouvrage, tout construction d’une certaine importance qui forme un tout complet. Il doit être retenu comme critère non seulement la fonction de l’ouvrage dans l’édifice pour sa stabilité et sa sécurité mais encore son utilité en ce sens que les malfaçons qui l’affectent rendent l’édifice impropre à sa destination. Ne constituent que des menus ouvrages que ceux qui sont conçus et réalisés à titre de liaison, de décoration des gros ouvrages, ce qui ne participent pas à l’investissement immobilier ou dont le renouvellement serait admissible au titre d’entretien ou de simple remise à neuf, sans destruction (…) (Cour d’appel, Luxembourg, 3 juillet 2003, n°27.112 du rôle).
La garantie décennale est ainsi généralement interprétée en fonction de critères liés à « la fonction de l’ouvrage dans l’édifice pour sa stabilité et sa sécurité, l’ampleur de la réparation que le vice rend nécessaire ainsi que le coût et le caractère d’investissement durable que représente l’ouvrage incriminé » (TA, Luxembourg, 3 décembre 2003, n°77.113 et 77.813).
Plus récemment, les juridictions luxembourgeoises paraissent interpréter de manière extensive le domaine de la garantie décennale en jugeant que « (…) la notion de perte totale ou partielle de l’édifice n’exige pas que le vice affectant le gros ouvrage doit porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à l’usage. Il suffit qu’un gros ouvrage soit atteint d’une malfaçon pour qu’il y ait perte partielle. La garantie décennale doit couvrir les simples malfaçons sous la seule condition qu’ils intéressent les gros ouvrages (…) » (par exemple, Cour d’appel, Luxembourg, 11 janvier 2006, n°29.699 et 3 décembre 2006, n°31.051 du rôle) :
« Quant au dommage qui atteint le gros ouvrage, le domaine de la garantie décennale ne se limite pas à la perte totale ou partielle de l’édifice. La notion de perte totale ou partielle de l’édifice n’exige pas que le vice affectant le gros ouvrage doit porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à l’usage. Il suffit qu’un gros ouvrage soit atteint d’une malfaçon pour qu’il y ait perte partielle. La garantie décennale doit couvrir les simples malfaçons sous la seule condition qu’elles intéressent les gros ouvrages (Bernard Soinne, La responsabilité des architectes et entrepreneurs après la réception des travaux, LGDJ, 1969, p. 493 et arrêts cités ; Joëlle Fossereau, le clair-obscur de la responsabilité des constructeurs, D. 1977, chronique III, p. 20-21 et note sous cassation, 3ème civ. 22 mars 1999, JCP 1995, II, 22.416 sur l’intérêt d’éviter le vide juridique qui serait créé si l’on exigeait une atteinte à la solidité ou à l’impropriété de la destination de la construction ainsi que le recours à la notion de « vices intermédiaires » pour combler ce vide ; Mazeaud, traité de la responsabilité civile, tome II, 6ème éd. 1970, p. 96-97 ; Cassation, 3ème civ. 19 juin 1969, Bull. civ. III, n°500 ; Cour d’appel 8 juillet 1992, n° de rôle 12.775 et 12.776 affaire SARL ILCO c/ LIESCH et SARL Robert STEINHAUSER, au sujet du préjudice purement esthétique d’une façade recouverte d’algues ». Cependant, le coût de la remise en état n’a pas à être pris en considération. Le choix du régime légal applicable à la responsabilité civile ne doit pas dépendre de l’ampleur du dommage ou des intérêts financiers en jeu (Bernard Soinne, cit. p. 454, André Delvaux et Daniel Dessart, Le contrat d’entreprise de construction, Larcier 1991, p. 178). »
2.2 Exemples d’application
A titre d’exemple, il a été jugé que « les fenêtres et les portes extérieures, de par leur incorporation étroite au gros-œuvre, sont à considérer comme participant de la structure même de l’immeuble, elles sont destinées à assurer l’isolation phonique et thermique de l’immeuble, qui, sans elles, seraient impropre à sa destination qui est celle d’être habitable. Elles rentrent de ce fait dans la catégorie des gros ouvrages. » (Cour d’appel, Luxembourg, 3 juillet 2003, n°27.112 du rôle – cité dans VOGEL, Les Pandectes, Droit de la construction, ed. 2016).
Dans le même contexte, le « plafond, les murs et la façade sont à considérer comme de gros ouvrages » (TA Lux, 27 janvier 2006, n°83.092) de même que l’isolation phonique-thermique (TA Lux, 29 juin 1984, n°7.288), la chape (TA Lux, 6 novembre 2007, n°241/2007), les conduites d’eau (TA Luxembourg, 3 décembre 2003, n°77.113), le système d’évacuation d’eau usées (TA Luxembourg, 5 mars 1997, n°52.707), les gaines (Cour d’Appel Luxembourg, 28 avril 1993) et le carrelage sur les balcons (Cour d’Appel Luxembourg, 6 décembre 1990, n°11.555), l’installation du chauffage central (Cour d’appel Luxembourg 4 juin 1987, AG de 1830 / Conrad et autres), les constructions métalliques et tous ouvrages d’art attachés au sol et qui exigent des études, projets, calculs et plans à établir selon les règles de la technique (Cour d’appel Luxembourg 9 février 1983), la dalle en béton entre la cave et le débordement de la terrasse (Cour d’appel Luxembourg 16 mars 1989) (cités dans G. Ravarani, Tableau des délais d’action en matière des immeubles vendus et construits, Pasicrisie 28).
Toujours à titre d’exemple, sont également couverts par la garantie décennale, les « fissurations graves et généralisés des murs porteurs » (TA Diekirch, 13 juillet 2004, n°10.714), la « fissuration des souches de cheminée et l’écaillement aux carrelages des balcons » (TA Luxembourg, 18 juin 1993, n°41.110) et l’étanchéité : « le vice qui se localise au niveau du mécanisme d’étanchéité affecte un gros ouvrage. En raison du caractère évolutif des dégâts causés par le vice, il est à considérer comme portant atteinte à la solidité de l’édifice » (TA Luxembourg, 28 juin 1989, n°36.246).
✍3. La garantie biennale : le « menu-ouvrage »
3.1. Notion de « menu-ouvrage »
Pour les vices affectant les « menus ouvrages » ou sur les « éléments d’équipement », une garantie de deux ans est accordée (cf. article 2270 du Code civil). Ces éléments sont de nature très variée. D’une façon générale, il convient de considérer que tout ce qui fait corps avec l’ossature même de la construction est couvert par la garantie décennale alors que tout ce qui est mobile ou qui peut être détaché sans travaux excessifs fait l’objet d’une garantie biennale :
« Ne sauraient donc être rangés parmi les ouvrages dits « menus » que ceux qui ne sont conçus et réalisés qu’à titre de liaison, de décoration des gros ouvrages, ceux qui ne participent pas à l’investissement immobilier et dont le renouvellement serait admissible au titre de l’entretien ou de la simple remise à neuf, sans destruction » (TA, Luxembourg, 11 juin 1986, n°24.565)
Dans le même contexte, il a été jugé que : « seuls les ouvrages qui n’ont qu’une fonction de liaison et de décoration et dont le renouvellement fait partie du simple entretien constituent de menus ouvrages » (TA, Diekirch, 14 février 1989, n°6.808 du rôle).
3.2. Exemples d’application
Les carrelages qui ne sont pas destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble mais qui « remplissent un rôle purement esthétique » sont à classer parmi le menu ouvrage (Cour d’appel, Luxembourg, 9 mai 2001, n°24.827).
Il en est de même pour « l’irrégularité des marches de l’escalier qui n’en compromet pas la solidité » (TA, Luxembourg, 3 mars 1993, n°45.400) ou encore pour « les boursouflures de l’enduit appliqué au soubassement et murets du bâtiment » (TA, Luxembourg, 18 juin 1993, n°41.110, les boiseries, portes et encadrements de fenêtres (Lux. 9 mai 1963, P. 19, 194), les radiateurs de chauffage (TA Luxembourg, 16 mars 1984, Mabille / S.R.I.- cités dans G. Ravarani, Tableau des délais d’action en matière des immeubles vendus et construits, Pasicrisie 28).
La jurisprudence prévoit toutefois une exception dans les conditions suivantes : « si les désordres au menu ouvrage sont la conséquence des vices apparus au gros-ouvrage, le délai pour les menus ouvrages est également de dix ans, les vices apparus au menus ouvrages trouvant leur cause et origines dans les vices apparus aux gros-ouvrages » (Cour d’Appel Luxembourg, 30 septembre 2008, arrêt civil, 7ème chambre, n°32.308 du rôle -cité dans VOGEL, Les Pandectes).
✍4. Le vice affectant un gros ouvrage sans en compromettre la durabilité
Lorsque le vice caché affecte un gros ouvrage sans en compromettre la durabilité, il ne faut pas le soumettre au régime applicable en matière de menus ouvrages :
« Puisqu’une vente d’immeuble à construire constitue une vente qui est régie par le droit commun de la vente pour tout ce qui n’est pas réglementé par la législation spéciale, il y a lieu de se référer, concernant la garantie des vices, aux règles des articles 1641 et suivants du code civil, c’est-à-dire que, pour les vices mineurs affectant les gros ouvrages, le promoteur est responsable pendant 30 ans, à condition que le vice soit dénoncé dans un bref délai et que, dès la dénonciation, l’action soit intentée dans le délai d’un an, conformément à l’article 1648 nouveau du code civil. » (Georges RAVARANI, Le tableau des délais d’action en matière de garantie des immeubles vendus ou construits, Pasicrisie 28)
Dans ce contexte, il est fait référence aux motifs d’une décision du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 11 juin 1986 (numéro 24.565 du rôle) :
« Pour ce qui est des vices qui ne tombent pas sous le champ d’application de la garantie décennale, la distinction suivante s’impose : les constructions restent tenus, conformément aux principes généraux du droit commun dont les dispositions de l’article 1641 du Code civil font une application particulière à la vente, même après la réception de l’ouvrage, des malfaçons et vices cachés, à condition que le maître de l’ouvrage intente son action dans un bref délai après qu’il en ait eu la révélation. » (TA, Luxembourg, 11 juin 1986, n°24.565- op. cit. VOGEL, Les Pandectes).
Il est encore renvoyé aux motifs d’un jugement du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg du 3 décembre 2003 (numéro 77.113 du rôle) :
« Pour les malfaçons mineures, affectant certes un gros-ouvrage mais sans en compromettre la solidité et n’entrant donc pas dans les prévisions de l’article 1641-1 précité, le promoteur est responsable pendant trente ans, à condition que le vice soit dénoncé à bref délai et que dès la dénonciation, l’action soit intentée dans un délai d’un an, conformément à l’article 1648 du Code civil »
✍5. Le cas de la faute dolosive du constructeur
Dans des cas spécifiques, supposant une « faute dolosive » du constructeur, un recours sur trente ans reste possible nonobstant la forclusion décennale.
Il y a lieu de se référer aux motifs d’un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation française (arrêt du 8 septembre 2009, D. 2009/33, cf. pour d’autres arrêts récents, civ. 3ème, 22 juin 2005, RDI 2005, 338, obs. Malinvaud ; 6 décembre 2005, RDI 2006, 137, obs. Malinvaud – op. cit. VOGEL, Les Pandectes) :
« Ayant relevé que l’installation de la cheminée dans une maison à ossature en bois, réalisée par des personnes ignorant visiblement les règles de l’art en ce qui concerne la notion d’écart au feu, était calamiteuse et manifestement incorrecte à la traversée su plancher mais également à la traversée d’un lambris et retenu que l’entrepreneur ne pouvait ignorer qu’il prenant un risque de nature à entraîner presque inéluctablement un désordre tel que celui qui est survenu, à savoir un incendie ayant détruit la maison, une cour d’appel a pu en déduire que l’entrepreneur n’ayant pas pris les précautions élémentaires dans une construction d’une cheminée de ce type, avait commis, de manière délibérée, une faute dolosive de nature à engager sa responsabilité contractuelle nonobstant la forclusion décennale (…) ».
👉(La suite demain)
