La Parisienne Immobiliere

La Parisienne Immobiliere 🏡 Vendre ou louer à Paris sans mauvaise surprise
📍 Paris & Île-de-France
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04/09/2026

Récupérer 100 000 € sur sa résidence principale sans la vendre : l’opération existe, elle s’appelle la vente à soi-même, ou OBO immobilier. Voici comment elle marche, et ce que les vidéos ne disent pas.
LE PRINCIPE EN 4 ÉTAPES:
1️⃣ Vous créez une SCI, le plus souvent à l’impôt sur les sociétés (IS).
2️⃣ Vous lui vendez votre résidence principale, financée par un crédit bancaire. Le prix doit être cohérent avec le marché, sous peine de redressement fiscal.
3️⃣ Vous continuez à occuper le logement, mais comme locataire : vous payez un loyer à votre SCI.
4️⃣ Vous encaissez le prix, déduction faite du capital restant dû sur votre crédit.
POURQUOI CERTAINS LE FONT:
▪️ La plus-value sur la résidence principale est exonérée (article 150 U du CGI) : le cash sort net.
▪️ Le loyer que vous versez rembourse le crédit de la SCI.
▪️ À l’IS, la SCI amortit le bien et réduit fortement son résultat imposable.
▪️ Les fonds débloqués se réinvestissent : locatif, travaux, nouvelle acquisition.
CE QU’ON OUBLIE DE VOUS DIRE :
▪️ La SCI paie les droits de mutation : environ 7 à 8 % du prix.
▪️ Le loyer doit être réel, versé, déclaré, au niveau du marché.
▪️ À la revente, les amortissements sont réintégrés et il n’y a pas d’abattement pour durée de détention : la sortie coûte cher.
▪️ Le bien n’est plus votre résidence principale : l’exonération est perdue pour l’avenir.
▪️ Sans autre logique qu’un avantage fiscal, c’est l’abus de droit (art. L64 du LPF).
TOUT TIENT AU PRIX
Trop bas, c’est le redressement. Trop haut, la banque ne finance pas. D’où l’estimation écrite, appuyée sur des ventes comparables réelles dans votre quartier. C’est notre métier chez La Parisienne Immobilière, 108 boulevard Voltaire, Paris 11e. Vidéo informative : le montage se prépare avec votre notaire et votre expert-comptable. Moi, j’interviens sur la valeur du bien. Vous voulez savoir ce que vaut réellement votre bien aujourd’hui ? Commentez OBO. 🔔Abonnez-vous pour la suite.

04/09/2026

Récupérer 100 000 € sur sa résidence principale sans la vendre : l’opération existe, elle s’appelle la vente à soi-même, ou OBO immobilier. Voici comment elle marche, et ce que les vidéos ne disent pas.

LE PRINCIPE EN 4 ÉTAPES:

1️⃣ Vous créez une SCI, le plus souvent à l’impôt sur les sociétés (IS).
2️⃣ Vous lui vendez votre résidence principale, financée par un crédit bancaire. Le prix doit être cohérent avec le marché, sous peine de redressement fiscal.
3️⃣ Vous continuez à occuper le logement, mais comme locataire : vous payez un loyer à votre SCI.
4️⃣ Vous encaissez le prix, déduction faite du capital restant dû sur votre crédit.

POURQUOI CERTAINS LE FONT:

▪️ La plus-value sur la résidence principale est exonérée (article 150 U du CGI) : le cash sort net.
▪️ Le loyer que vous versez rembourse le crédit de la SCI.
▪️ À l’IS, la SCI amortit le bien et réduit fortement son résultat imposable.
▪️ Les fonds débloqués se réinvestissent : locatif, travaux, nouvelle acquisition.

CE QU’ON OUBLIE DE VOUS DIRE :

▪️ La SCI paie les droits de mutation : environ 7 à 8 % du prix.
▪️ Le loyer doit être réel, versé, déclaré, au niveau du marché.
▪️ À la revente, les amortissements sont réintégrés et il n’y a pas d’abattement pour durée de détention : la sortie coûte cher.
▪️ Le bien n’est plus votre résidence principale : l’exonération est perdue pour l’avenir.
▪️ Sans autre logique qu’un avantage fiscal, c’est l’abus de droit (art. L64 du LPF).

TOUT TIENT AU PRIX

Trop bas, c’est le redressement. Trop haut, la banque ne finance pas. D’où l’estimation écrite, appuyée sur des ventes comparables réelles dans votre quartier. C’est notre métier chez La Parisienne Immobilière, 108 boulevard Voltaire, Paris 11e.

Vidéo informative : le montage se prépare avec votre notaire et votre expert-comptable. Moi, j’interviens sur la valeur du bien.

Vous voulez savoir ce que vaut réellement votre bien aujourd’hui ? Commentez OBO.
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03/09/2026

DPE : troisième changement de calcul en cinq ans. Mon avis d’agent 🎙️

Je vais être honnête : en lisant l’arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2026, j’ai été choqué. Pas par la mesure. Par le fait qu’on remette le calcul sur la table un an après l’avoir déjà modifié.

Les faits :

Les faits :
▪️ Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027.
▪️ Il était passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Et de 2,58 à 2,3 en 2022.
▪️ Environ 10,5 % de consommation en moins sur le papier, sans un euro de travaux.
▪️ 300 000 résidences principales et 125 000 logements locatifs quittent les classes F et G.

Ce qui me dérange :
▪️ J’ai accompagné des propriétaires qui ont engagé des travaux lourds pour sortir du F. En attendant deux ans, ils y seraient arrivés sans rien faire.
▪️ Un diagnostic censé mesurer la performance d’un logement ne devrait pas bouger de 30 % en cinq ans alors que le bâtiment, lui, n’a pas changé d’un centimètre.
▪️ La confiance des acquéreurs s’érode. Et un acheteur qui ne croit plus au DPE ne négocie plus sur des travaux : il négocie sur le doute.

L’argument inverse se tient : le mix électrique français est peu carboné et le coefficient historique pénalisait le chauffage électrique face au gaz, resté à 1. Le collectif Rénovons y voit à l’inverse une baisse artificielle des mauvaises notes sans obligation de rénover.

À retenir :
▪️ Un DPE réalisé jusqu’au 31 décembre 2026 reste calculé avec 1,9.
▪️ Les diagnostics valides ne deviennent pas caducs : attestation gratuite de nouvelle étiquette via l’Observatoire DPE-AUDIT de l’ADEME.
▪️ Les G sont interdits à la relocation depuis 2025, les F le seront en 2028.

👉 Et vous, bonne correction ou coup de gomme réglementaire ? Dites-le en commentaire.

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📍 La Pari

03/09/2026

DPE : votre bien peut changer de classe au 1er janvier 2027 🏡

Un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2026 modifie le calcul du DPE. Si vous vendez un logement chauffé à l’électricité, ça vous concerne directement.

Ce qui change :
▪️ Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7.
▪️ Il avait déjà baissé au 1er janvier 2026, de 2,3 à 1,9 (2,58 jusqu’en 2022).
▪️ Soit environ 10,5 % de consommation en moins sur le papier, sans aucun travaux.
▪️ 300 000 résidences principales quittent les classes F et G.

Pourquoi c’est un enjeu de prix pour un vendeur :
▪️ Sur le marché, une passoire thermique se négocie avec une décote. Les acquéreurs anticipent les travaux et l’interdiction de louer.
▪️ Une étiquette F ou G fait aussi fuir une partie des acheteurs investisseurs, puisque le bien n’est plus louable (G depuis 2025, F en 2028).
▪️ Passer de F à E, c’est donc élargir votre bassin d’acheteurs et renforcer votre position dans la négociation.

⚠️ Le point de calendrier à ne pas rater :
▪️ Un DPE réalisé jusqu’au 31 décembre 2026 reste calculé avec l’ancien coefficient de 1,9.
▪️ Les diagnostics encore valides ne deviennent pas caducs : une attestation gratuite de nouvelle étiquette sera délivrée via l’Observatoire DPE-AUDIT de l’ADEME.
▪️ Concrètement, si votre bien électrique est aujourd’hui en limite de classe, il peut être plus intéressant de faire évaluer sa future note avant de fixer votre prix de vente.

👉 La bonne question n’est pas « quelle est mon étiquette aujourd’hui », mais « quelle sera-t-elle en 2027, et combien vaut mon bien avec ».

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03/09/2026

DPE : 125 000 logements locatifs sortent du statut de passoire thermique 🔌

Un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2026 change la règle au 1er janvier 2027.

Ce qui change :
▪️ Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7.
▪️ Il avait déjà baissé au 1er janvier 2026, de 2,3 à 1,9 (2,58 jusqu’en 2022).
▪️ Traduction : environ 10,5 % de consommation en moins sur le papier pour un logement tout électrique, sans aucun travaux.
▪️ Le gaz, le fioul et le bois restent à 1 : l’écart défavorable à l’électrique se resserre.
▪️ Résultat : 300 000 résidences principales et 125 000 logements locatifs quittent les classes F et G.

Pourquoi c’est décisif pour un bailleur :
▪️ Depuis le 1er janvier 2025, les logements G sont indécents et interdits à la relocation. Les F suivront en 2028.
▪️ Un changement d’étiquette peut rendre un bien à nouveau louable — et faire remonter sa valeur de revente.
▪️ ⚠️ Un DPE réalisé jusqu’au 31 décembre 2026 reste calculé avec 1,9. Les diagnostics valides ne deviennent pas caducs : une attestation gratuite de nouvelle étiquette sera délivrée via l’Observatoire DPE-AUDIT de l’ADEME.

Le débat reste ouvert : le collectif Rénovons dénonce une baisse artificielle des mauvaises notes sans obligation de rénover, quand la filière électrique y voit un soutien à la décarbonation. Environ 700 000 logements étaient déjà sortis du statut de passoire lors de la précédente réforme. Et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun défend désormais l’ajout d’un indicateur de confort d’été.

👉 Si votre bien est classé E, F ou G et chauffé à l’électricité, son étiquette — et donc son prix — peut bouger dès 2027.

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02/09/2026

Diagnostic amiante obligatoire dans les baux : ce qui change au 1er janvier 2027 pour les propriétaires bailleurs.

Douze ans après la loi ALUR, le décret arrive. Porté par le Plan d’actions interministériel Amiante 2 (PAIA 2, 2026-2030), l’état d’amiante devrait rejoindre le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé au bail.

Ce qui change :
• Aujourd’hui, le locataire a le droit de connaître la situation du logement, mais c’est à lui d’en faire la demande. En pratique, c’est rarissime à l’emménagement.
• Demain, la responsabilité s’inverse : l’information devient automatique, annexée au bail dès la signature.

Quels logements ?
Tous ceux dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997, date d’interdiction de l’amiante en France. À Paris, où le parc ancien domine, cela vise l’immense majorité des locations.

Quels matériaux ?
Les obligations actuelles visent surtout la Liste A : flocages, calorifugeages, faux plafonds. Le décret y ajoute la Liste B, bien plus fréquente : dalles de sol, cloisons, certaines toitures.

Pourquoi ?
L’amiante reste responsable en France de plus de 1 000 cas de mésothéliomes par an et de 10 à 15 % des cancers broncho-pulmonaires. Percer un mur ou poncer une surface suffit à libérer des fibres. Un guide de sensibilisation devrait accompagner le diagnostic.

La bonne nouvelle
Pas de nouvelle expertise à financer : ces documents existent déjà. Trois réflexes :
1. Vérifier l’existence et la validité de vos rapports pour les biens d’avant juillet 1997.
2. S’assurer qu’ils couvrent bien la Liste A et la Liste B.
3. Refaire les documents illisibles, trop anciens ou incomplets.

Anticiper, c’est éviter l’engorgement des cabinets de diagnostic fin 2026 et sécuriser juridiquement vos futurs baux.

Abonnez-vous et dites-moi en commentaire si vos diagnostics sont à jour.

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La Parisienne Immobilière — 108 boulevard Voltaire, Paris 11e.

01/09/2026

Rue des Jeûneurs, Paris 2e.
Un nom que personne ne sait vraiment expliquer. La version la plus souvent citée : une déformation de « rue des Jeux-Neufs », les jeux de paume qui s’installaient là. Le nom a glissé, l’erreur est restée gravée sur la plaque.

C’est par là que je commence, à chaque fois. Avant l’appartement, il y a la rue : le Sentier et ses ateliers, les anciennes imprimeries de presse un peu plus loin, la Bourse à deux pas.

Ensuite on monte. Un immeuble de 1870, un escalier d’époque. Au premier, les fenêtres donnent sur cour — et Paris s’arrête net.

C’est le moment où je me tais.

Un acheteur qui comprend où il met les pieds ne discute pas le prix de la même façon. C’est tout le travail d’une visite.

Abonne-toi si tu veux voir d’autres visites de l’intérieur. Et si tu envisages de vendre, commente VISITE — on regardera ton bien ensemble.

Marc — La Parisienne Immobilière
108 Boulevard Voltaire, Paris 11e

01/09/2026

Congé pour vendre : le piège du droit de préemption SUBSIDIAIRE du locataire 🏠⚖️
Vous voulez vendre votre appartement loué à Paris libre de toute occupation. Vous faites tout dans les règles. Et pourtant, la vente peut être annulée. Voici pourquoi.

1️⃣ Le congé pour vendre = une offre de vente
Vous donnez congé 6 mois avant l’échéance du bail nu (3 ans). Ce congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée : il vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Exemple : 240 000 €. 

2️⃣ Le locataire refuse et part
À l’expiration du préavis, il perd tout titre d’occupation. Vous récupérez le bien libre. Fin de l’histoire ? Non.

3️⃣ Le marché décide autrement
Vous mettez en vente… et l’acquéreur négocie à 205 000 €. Un prix PLUS AVANTAGEUX que celui proposé à votre ancien locataire.

4️⃣ La seconde offre obligatoire (le piège) ⚠️
Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente et reste valable un mois à compter de sa réception. Même s’il est parti. Même depuis des mois. 

5️⃣ Et les honoraires d’agence ? 💸
La Cour de cassation a jugé que le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire — qui n’avait pas à lui être présenté par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire — ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien. Autrement dit : il rachète au prix négocié par l’agence, sans payer l’agence. 

Dans les faits, un locataire relogé depuis des mois revient rarement. Mais la sanction, elle, est la nullité de la vente. C’est là que l’accompagnement d’un professionnel change tout.

📌 Un bien loué à vendre à Paris ou en Île-de-France ? Écrivez-moi en message privé pour une estimation offerte — je m’occupe du reste.

Marc — La Parisienne Immobilière, Paris 11e

31/08/2026

🏠 Taxe foncière 2026 : et si vous payiez trop depuis des années ?
Les avis de taxe foncière sont arrivés le 27 août. Montant moyen l’an dernier : 1 117 €. Et pour 2026, les valeurs locatives cadastrales ont été revalorisées de 0,8 % par l’État — pendant que seules 217 communes baissaient leur taux, contre 4 731 qui l’ont augmenté.
Mais le vrai problème est ailleurs. Une étude de la plateforme orka.tax, portant sur 1 351 avis analysés, révèle que 87 % d’entre eux présentaient une surévaluation — de 260 € en moyenne.
📐 Pourquoi ? Parce que la taxe foncière ne se calcule pas sur votre surface réelle. Elle repose sur la valeur locative cadastrale : un loyer théorique annuel que votre bien pourrait produire s’il était loué normalement.
Et à votre surface, le fisc ajoute des mètres carrés fictifs, appelés « éléments de confort » :
• Une baignoire = 5 m² supplémentaires
• Un lavabo = 3 m²
• Un chauffage ou une climatisation = 2 m² par pièce équipée
À cela s’ajoutent les dépendances. Résultat : une maison de 95 m² peut être imposée sur une surface pondérée de 120 m² ou plus.
🔧 Le piège ? Vous avez fait des travaux. Retiré la baignoire, supprimé un point d’eau… mais l’administration n’a jamais été mise à jour. Vous payez donc sur des mètres carrés qui n’existent plus — et l’erreur se cumule année après année.
📄 Comment vérifier : ce calcul ne figure PAS sur votre avis. Il faut demander la fiche d’évaluation cadastrale (formulaire 6675) de votre bien, via la messagerie sécurisée de votre espace sur impots.gouv.fr ou directement auprès d’un centre des finances publiques. Vous la comparez ensuite à la réalité de votre logement pour décider si une contestation est justifiée.
💡 Ce même document est un excellent réflexe avant de vendre ou de mettre en location : une taxe foncière juste, c’est un argument de plus dans une négociation.
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