Smith d'Oria

29/05/2026

Jusqu’où faut-il prouver l’angoisse pour être indemnisé ?

La Cour de cassation allège nettement la démonstration. Quand le risque grave est connu de la victime, cela peut suffire.

Le basculement est majeur.

Réf : Civ. 1re, 18 févr. 2026, F-B, n° 21-23.415

22/05/2026

Le contentieux des baux commerciaux évolue-t-il sur l’exception d’inexécution ?

La Cour de cassation confirme qu’un locataire poursuivi sur le fondement d’une clause résolutoire peut opposer l’exception d’inexécution si le bailleur a manqué à ses obligations au point de rendre les locaux impropres à leur destination. Le juge doit alors vérifier le bien-fondé de cette exception, même si aucun délai de paiement n’a été demandé dans le mois du commandement de payer.

Cette précision compte en pratique. La clause résolutoire ne fait pas obstacle, par elle-même, à ce mécanisme. L’analyse ne se limite donc pas au commandement, au délai d’un mois et à l’absence de saisine du juge. Elle suppose aussi d’examiner les obligations du bailleur, l’état des locaux et la date à partir de laquelle l’usage prévu au bail est devenu impossible.

Pour les bailleurs comme pour les locataires, le dossier doit être construit sur des éléments précis : destination contractuelle, conformité des locaux, échanges entre les parties et pièces techniques. La solution est issue de textes antérieurs à 2016, mais elle reste transposable au régime actuel fondé sur l’article 1219 du Code civil.

21/05/2026

Au fil de l’analyse des décisions concernant les agents publics, une distinction revient souvent. 📚

Toutes les mesures prises à leur égard n’ont pas la même portée. 🔎

Lorsqu’une décision modifie l’affectation ou les tâches confiées, sans atteinte aux droits et prérogatives statutaires, sans perte de responsabilités et sans impact sur la rémunération, elle relève de la mesure d’ordre intérieur. ⚖️

Dans ce cas, le recours est irrecevable.

La décision CE, sect., 25 sept. 2015, n° 372624, le rappelle clairement : même si la mesure est fondée sur le comportement de l’agent, la règle demeure, sauf hypothèse de discrimination.

Une précision utile pour aborder plus sereinement le contentieux administratif.

Base de jurisprudence Ariane Web: Conseil d'État 372624, lecture du 25 septembre 2015, ECLI:FR:CESEC:2015:372624.20150925 Décision n° 372624 25 septembre 2015 Accueil Décisions de justice Jurisprudence Rechercher une décision (ArianeWeb) Passer la navigation de l'article pour arriver après Pas...

19/05/2026

Un seul indivisaire peut-il engager une saisie conservatoire sur les comptes du débiteur de l’indivision ?

La Cour de cassation répond oui lorsque la mesure porte sur une créance de l’indivision et vise une somme d’argent. Dans ce cas, il s’agit d’un acte nécessaire à la conservation des biens indivis, qu’un indivisaire peut accomplir seul, sans majorité préalable des coindivisaires.

Cette solution confirme une évolution utile en pratique. En indivision, la gestion repose sur trois niveaux : agir seul pour les actes conservatoires, agir à la majorité pour les actes d’administration, agir à l’unanimité pour les actes de disposition. La difficulté vient souvent de la qualification. Ici, la saisie conservatoire échappe à cette hésitation lorsque l’objectif est de préserver une créance de l’indivision.

Conséquence directe : en matière de loyers impayés ou de recouvrement au profit d’une indivision, la stratégie procédurale peut être engagée plus rapidement. La décision rappelle aussi qu’une bonne qualification de l’acte conditionne la sécurité de la procédure et l’efficacité du recouvrement. Un point à suivre de près pour la pratique des successions indivises.

15/05/2026

Fraude au sinistre : déchéance totale confirmée

La Cour de cassation juge qu’une fausse déclaration de sinistre peut faire perdre tout droit à indemnisation. ⚖️

Incendie d’un mobile-home : une facture produite indiquait 21 500 € au lieu de 10 500 €. Après un paiement de 19 080 €, l’assureur a réclamé restitution.

Décision : la déchéance contractuelle n’est pas disproportionnée et s’étend à l’intégralité de la garantie, si la clause est très apparente (art. L. 112-4) et la mauvaise foi établie.

À retenir pour les assurés :
📄 Fausse pièce : mauvaise foi caractérisée.
🔎 Restitution possible des indemnités déjà payées.
🛡️ Effet dissuasif et protection de la mutualisation.

Déclarer des éléments exacts évite une déchéance totale.

Réf : Civ. 2e, 12 févr. 2026, F-B, n° 24-18.594

12/05/2026

Un bail civil peut être légal… et pourtant requalifié.
Un « Bail Code civil uniquement » n’écarte pas automatiquement la loi de 1989.
Le juge regarde surtout l’usage réel du logement.
Une résidence principale peut entraîner une requalification.

Réf : Articles 1708, 1110, 1188 et suivants du Code civil, article 12 du Code de procédure civile

04/05/2026

Consommateur et clause de juridiction : un cadre clarifié

⚖️ La Cour de cassation comble une lacune du droit français en jugeant qu’un consommateur domicilié en France lors de l’action en justice peut toujours saisir les juridictions françaises. La clause attribuant compétence à un tribunal étranger ne peut donc plus fermer cette voie.

🏛️ Le litige est né de contrats conclus entre des consommateurs français et une banque libanaise. Faute d’obtenir le transfert des fonds déposés, les clients ont engagé une action en France, tandis que la banque opposait la clause désignant les juridictions de Beyrouth.

📝 La décision change la portée des clauses d’élection de for dans les contrats de consommation internationaux. Elle maintient leur validité de principe, mais leur fixe désormais une limite nette lorsque le consommateur est domicilié en France au jour de l’assignation, ce qui invite à sécuriser en amont l’analyse contractuelle et contentieuse.

📌 Cette lecture peut avoir un effet direct sur l’appréciation d’un dossier impliquant un professionnel établi hors de France.

Source : Cour de cassation, 1re chambre civile, 25 mars 2026, 25 mars 2026, n° 24-21.422 et n° 24-21.790.

01/05/2026

Le bailleur doit communiquer l’état récapitulatif annuel des charges dans le délai légal.

Exception importante : un envoi tardif n’impose pas automatiquement la restitution des provisions versées, si l’existence et le montant des charges restent démontrés. ⚖️

Le re**rd de reddition ne purge rien ; il déplace le contentieux sur le terrain de la preuve. 📄 Le bailleur peut encore justifier ses demandes, y compris devant le juge, mais il ne peut pas se contenter d’affirmations, d’un tableau interne ou d’une simple consultation sur place. Le dossier doit permettre de rattacher chaque somme réclamée à une pièce transmissible et vérifiable. 🔎

Côté locataire, la bonne réaction consiste à demander les justificatifs par écrit et à dater cette demande. Chez SMITH D'ORIA , l’analyse du bail et du processus de reddition est traitée avant que le désaccord ne se transforme en impayé. 📌

Réf : Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 24-14.982 FS-B // Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 24-16.270 FS-B

21/04/2026

To our clients – property investors and in the hospitality business,

In mid-May, we will be scouting in Puglia to assess the current investment opportunities.

We will be focusing in particular on:
- second homes;
- boutique hotels;
- holiday rentals.

If you have a specific requirement, please let us know via private message so that we can take this into account whilst we are there.

21/04/2026

À nos clients investisseurs immobiliers, restaurateurs ou hôteliers,

Mi-mai, nous serons en repérage dans les Pouilles afin d'apprécier les opportunités d'investissement du moment.

Notre attention portera notamment sur :
- les résidences secondaires ;
- les boutique hôtels ;
- les locations saisonnières.

Si vous avez un besoin précis, nous vous invitons à nous l'indiquer en message privé afin que nous puissions en tenir compte sur place.