Anaïs Drikes - Avocate et Médiatrice - Paris

02/09/2026

L’indécence d’un logement ne suffit pas, à elle seule, à trancher la validité d’un congé.

Dans cette décision, un élément devient déterminant : ce que le bailleur savait au moment où le bail a été conclu.

Réf : Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-16.993

27/08/2026

L’ordre public du bail commercial ne rend pas l’offre irrévocable

L’article L. 145-46-1 du code de commerce protège le locataire commerçant. Il ne déroge pourtant pas à toutes les règles du droit commun.

Par son arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation rappelle que le délai d’un mois laissé au locataire pour se prononcer n’emporte aucune obligation de maintien de l’offre. Tant que celle-ci n’est pas acceptée, le bailleur peut la rétracter s’il abandonne son projet de vente.

L’apport dépasse le seul droit de préemption. Il confirme qu’un dispositif spécial, même d’ordre public, ne neutralise le droit commun que lorsqu’il le prévoit expressément.

Pour les praticiens, la rédaction du texte redevient décisive : là où le législateur n’impose pas le maintien de l’offre, le juge ne peut créer une irrévocabilité. Le locataire conserve une priorité, mais pas un verrou sur la volonté de vendre.

Source : Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765

21/08/2026

2 mois pour contester une assemblée convoquée sans pouvoir

L’annulation de l’assemblée qui a désigné le syndic efface rétroactivement son mandat. Pourtant, les assemblées tenues ensuite ne sont pas annulées automatiquement. ⚖️

La règle est nette : ces assemblées sont seulement annulables. Un copropriétaire doit donc contester chacune d’elles séparément, dans le délai légal de 2 mois.

La Cour de cassation confirme aussi un point pratique : si l’action est formée à temps, il n’est pas nécessaire de prouver un grief ni une faute du syndic.

À retenir :
📌 L’effet rétroactif retire au syndic sa qualité dès l’origine.
📌 L’autonomie des assemblées exclut une annulation en cascade automatique.
📌 Le délai de 2 mois reste la condition décisive.

Source : Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764

14/08/2026

155 millions d’euros : c’est le montant de la condamnation qui relance le débat sur la saisie des biens liés à un État étranger.

En droit français, un créancier muni d’un titre exécutoire peut, dans certains cas, tenter une mesure d’exécution sur les biens d’une entité distincte de l’État débiteur. Encore faut-il démontrer plusieurs critères cumulatifs : absence d’indépendance fonctionnelle suffisante, défaut d’autonomie de droit et de fait, et confusion patrimoniale avec l’État. 📌.

L’apport majeur de la décision est ailleurs : même lorsque ces critères paraissent réunis, la qualification d’émanation de l’État doit être écartée si elle compromet les objectifs d’un mécanisme mis en place par l’Union européenne. Autrement dit, l’analyse ne s’arrête plus à la structure de l’entité ; elle intègre aussi la finalité du dispositif européen concerné.

Pour les praticiens, la conséquence est directe : l’examen doit désormais être mené sur deux plans, national et européen. Cette approche modifie la stratégie contentieuse en matière d’exécution forcée, de défense des entités publiques et d’analyse du risque de saisie. Un sujet qui va clairement nourrir la pratique des prochains mois.

L’émanation de l’État à l’épreuve du droit de l’Union européenne : vers une limitation fonctionnelle de l’immunité d’exécution

10/08/2026

En appel, quel est l'impact lorsqu’une clause de déchéance du terme est jugée abusive ?

En saisie immobilière, le débat sur le caractère abusif de cette clause peut être ouvert pour la première fois en appel du jugement d’orientation. Ce point change directement le périmètre de la créance retenue par le juge. ⚖️.

Dans ce cadre, le créancier peut aussi adapter sa demande en appel pour recalculer le montant dû, à condition de répondre à cette contestation précise. Le contrat de prêt ne disparaît pas pour autant : seules les conséquences de la clause écartée sont revues.

Point pratique : un décompte actualisé, précis et cohérent devient central pour sécuriser les prétentions et éviter une contestation supplémentaire.

Caractère abusif de la clause de déchéance du terme : le débat peut avoir lieu sur appel du jugement d’orientation

07/08/2026

Décret : le bail d’habitation renforcé dans les zones tendues

Le bail d’habitation ne règle plus seulement les relations locatives : il intègre désormais certaines exigences d’urbanisme. Nous précisons ce qui change pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Le contrat type applicable aux locations nues, meublées et colocations de résidence principale est actualisé pour tenir compte des dernières réformes législatives et de la codification du Code de la construction et de l’habitation.

Dans les communes concernées, le bail devra mentionner, à peine de nullité, la servitude imposant l’usage exclusif du logement comme résidence principale lorsqu’elle figure dans le PLU.

Le modèle intègre aussi la résiliation de plein droit pour impayés ou défaut de dépôt de garantie, sous réserve d’un commandement resté infructueux pendant 6 semaines. Les autres clauses résolutoires restent, elles, facultatives.

Source : Décret n° 2026-805 du 16 juillet 2026 modifiant le contrat type de location de logement à usage de résidence principale.

30/07/2026

Chez Drikes Avocats, une confusion revient souvent : la demande de mise en conformité et la demande d’indemnisation ne suivent pas le même régime. ⚖️

Le risque est de chiffrer le préjudice depuis l’entrée dans les lieux, alors que l’action en réparation, pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, est enfermée dans le délai de trois ans prévu par l’article 7-1. 📆

La conséquence est directe : même si le logement reste indécent depuis plus longtemps, l’indemnisation ne peut couvrir que les trois années précédant l’assignation. En revanche, l’exécution forcée de l’obligation de délivrance peut être poursuivie tant que le manquement perdure. 🏠

Bonne pratique : distinguer strictement, dans l’assignation, la demande de travaux ou de mise en conformité et le chiffrage indemnitaire sur la seule période utile.

Réf : Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-11.437

24/07/2026

L’appel ne pardonne pas les oublis t**difs

En appel, le dispositif des conclusions doit dire clairement ce que l’appelant demande : l’infirmation ou l’annulation du jugement.

Dans cette affaire, cette demande manquait dans les premières conclusions déposées dans le délai de trois mois. L’appelant l’a ajoutée ensuite, mais trop t**d.

La Cour de cassation admet la régularisation, à une condition stricte : elle doit intervenir avant l’expiration du délai pour conclure. Après, l’oubli n’est plus réparable.

L’arrêt rappelle une règle brutale mais essentielle : en procédure d’appel, une prétention absente du dispositif peut suffire à faire perdre le débat, avant même d’aborder le fond.

Source : Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-16.405

15/07/2026

Logement indécent : agir oui, remonter sans limite non

Un bailleur doit délivrer un logement décent. Lorsque ce manquement dure, le locataire peut demander la mise en conformité du logement tant que l’inexécution se poursuit.

Dans cette affaire, une locataire d’un logement meublé indécent demandait à la fois les travaux de mise en conformité et l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux.

La Cour de cassation distingue clairement les deux demandes. L’action en exécution forcée reste ouverte tant que le logement n’est pas conforme. En revanche, l’indemnisation est limitée par la prescription triennale applicable aux baux d’habitation.

Conséquence : le locataire peut obtenir les travaux, mais ses dommages-intérêts ne peuvent couvrir que les trois années précédant sa demande.

Source : Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437

10/07/2026

10 ans : en VEFA, c’est le délai à ne pas manquer pour agir contre les autres constructeurs.

La décision rappelle un point décisif : le vendeur d’un immeuble à construire reste maître de l’ouvrage à l’égard des intervenants qu’il a missionnés. S’il est condamné à réparer les désordres, il peut exercer un recours contre eux sur le fondement de la garantie décennale.

Conséquence pratique : ce recours ne relève pas du délai de 5 ans de droit commun. Il doit être engagé dans les 10 ans de la réception. L’action de l’acquéreur, même introduite à temps, ne prolonge pas ce délai pour le vendeur. Une assignation t**dive contre le bureau d’études ou le contrôleur technique reste irrecevable.

Le bon réflexe consiste à traiter la date de réception comme le point de départ central du dossier : calendrier des recours, identification des intervenants, conservation des pièces et appels en garantie préparés sans attendre. Un contrôle à 8 ans, puis un second à 9 ans, permet souvent de sécuriser la stratégie contentieuse.