1512notaires

08/10/2026

Le seuil de 35 % d'endettement constitue souvent le premier indicateur analysé lors d'une demande de financement immobilier. 📊

Cette limite réglementaire intègre les mensualités de crédit ainsi que l'assurance emprunteur, mais elle ne représente qu'un élément de l'analyse globale menée par les établissements bancaires. Nous observons régulièrement que la qualité d'un dossier repose sur des critères complémentaires.

Plusieurs facteurs déterminent la faisabilité d'un projet :

🏠 La cohérence du reste à vivre selon la composition du foyer.

📈 La régularité et la pérennité des revenus perçus.

⚖️ La gestion rigoureuse des comptes bancaires sur les derniers mois.

Deux situations financières identiques peuvent aboutir à des capacités d'emprunt différentes selon ces paramètres. Anticiper ces détails permet de définir une enveloppe budgétaire réaliste avant d'entamer les recherches.

01/10/2026

🏠 Si votre résidence principale n’appartient qu’à l’un des époux ?

Lorsqu’un époux est seul propriétaire de la résidence principale, une question essentielle peut se poser : comment protéger son conjoint s’il décède ?

Une solution peut consister à apporter ce bien propre à la communauté.

💡 L’apport à communauté : transformer un bien propre en bien commun

Lorsqu’un époux apporte sa résidence principale à la communauté, le bien devient commun aux deux époux.

Cette opération peut permettre de mieux protéger le conjoint, notamment au décès.

En effet, au décès de l’un des époux, le conjoint survivant récupère sa moitié du bien commun, avant même le règlement de la succession.

Cela peut donc avoir un impact important sur les droits du conjoint survivant, particulièrement lorsque la résidence principale constitue l’essentiel du patrimoine du couple.

💔 Mais que se passe-t-il en cas de divorce ?

C’est ici qu’une clause dite « alsacienne » peut présenter un intérêt.

Son principe est de prévoir que, dans certaines circonstances, notamment en cas de divorce, le bien apporté à la communauté pourra être repris par l’époux qui l’avait initialement apporté.

👉 L’objectif est donc de rechercher un équilibre entre deux situations très différentes :

En cas de décès : protéger le conjoint survivant.

En cas de divorce : éviter que l’époux qui était initialement seul propriétaire du bien ne perde définitivement le bénéfice de son bien propre.

⚖️ Mais cette clause doit être rédigée avec précision.
1512 notaires reste à votre disposition pour vous conseiller.

28/09/2026

1512. Plus de 500 ans d’histoire.

Il y a quelques jours, je me suis rendu aux Archives départementales du Loiret avec une mission un peu particulière : retrouver le plus ancien acte notarié de notre office.
Et je l’ai trouvé.

📜 28 novembre 1512.
✒️ Maître Michel Deschamps, notaire.
Un acte vieux de plus de cinq siècles, conservé aux Archives départementales du Loiret, qui nous rappelle d’où vient le nom de notre office : 1512 Notaires (prononcer : quinze cent douze notaires).

Plus de 500 ans d’histoire, de générations de notaires et de familles accompagnées dans les moments importants de leur vie.
Peut-être plus d'un million de clients vus en 500 ans.

Aujourd’hui, nous sommes toujours là, à Orléans, avec la même vocation : conseiller, sécuriser et transmettre.
Une page de notre histoire… que nous avons eu la chance de pouvoir tenir entre nos mains.

30/08/2026

💍 PACS, enfants et testament : pensez à l’usufruit !

Être pacsé ne suffit pas pour hériter de son partenaire.

Contrairement au conjoint marié, le partenaire de PACS n’est pas héritier légal. En l’absence de testament, il ne reçoit donc aucun bien dans la succession de son partenaire.

Lorsqu’un couple pacsé a des enfants, le testament devient ainsi un véritable outil de protection.

🏠 Et si le testament prévoyait un usufruit ?

Le testament peut notamment prévoir que le partenaire survivant bénéficiera de l’usufruit de certains biens, par exemple de la résidence principale.

Concrètement, le partenaire survivant pourrait ainsi continuer à habiter le logement ou, dans certaines situations, à en percevoir les revenus, tandis que les enfants recueilleraient la nue-propriété.

L’intérêt est évident : protéger le partenaire sans priver les enfants de leurs droits successoraux.

Mais attention : l’usufruit n’est pas toujours une solution simple.

⚠️ La réserve héréditaire des enfants doit être respectée

Les enfants sont des héritiers réservataires. La part qui peut être librement attribuée au partenaire dépend donc de leur nombre :

- 1 enfant : 1/2 de la succession est disponible ;
- 2 enfants : 1/3 est disponible ;
- 3 enfants ou plus : 1/4 est disponible.

Le legs d’un usufruit peut cependant poser une difficulté particulière : la valeur de l’usufruit ne suffit pas à elle seule à déterminer si la réserve des enfants est respectée.

L’article 917 du Code civil prévoit un mécanisme spécifique lorsque le legs d’usufruit excède la quotité disponible.

La rédaction du testament doit donc être particulièrement soignée.

💡 PACS + testament : oui. Testament « standard » : attention.

Le partenaire pacsé peut bénéficier d’une protection successorale importante grâce au testament, tout en étant totalement exonéré de droits de succession sur ce qu’il reçoit.

Mais la protection recherchée peut être très différente selon les couples :

➡️ transmettre une part de la succession ;
➡️ protéger le logement ;
➡️ permettre au partenaire d’en conserver l’usage sa vie durant ;
➡️ préserver au maximum les droits des enfants.

Le testament doit donc être adapté à la situation familiale et patrimoniale de chacun.

⚖️ Et si vous êtes pacsé avec des enfants ?

Un testament peut être indispensable pour protéger votre partenaire.

Mais encore faut-il qu’il soit correctement rédigé.

Votre notaire peut étudier votre patrimoine, votre situation familiale et vos objectifs afin de déterminer la solution la plus adaptée : legs en pleine propriété, legs d’usufruit, legs portant sur certains biens, ou autres aménagements patrimoniaux.

PACS + enfants : avez-vous vérifié ce que votre partenaire recevrait réellement si vous décédiez demain ?

29/08/2026

Après plusieurs années d’engagement au sein du CJD (Centre des Jeunes Dirigeants), Grégoire Laurentin passe le relais à son associé, Julien NABON, qui rejoint à son tour le mouvement.

💡 Réfléchir autrement sur son entreprise et ses pratiques avec d’autres dirigeants,
📚 Se former sur des thématiques essentielles : management, communication, stratégie…
🤝 Partager des expériences, des idées et aussi des moments conviviaux.

C’est cette volonté de prendre du recul, progresser ensemble et faire évoluer nos entreprises qui nous a convaincus de nous engager au sein du CJD

18/08/2026

🏠 Pour les couples non mariés, l'acquisition d'un logement commun expose à des risques d'indivision complexes en cas de décès de l'un des partenaires.

La clause de tontine insérée dans votre acte d'achat immobilier permet de déroger aux règles classiques de la succession.
Grâce à cette fiction juridique, au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire du bien depuis l'origine.

👉 Les héritiers du défunt n'ont alors aucun droit sur le logement, évitant ainsi l'obligation de vendre le bien pour payer leur part.
C'est une protection forte pour le concubin survivant, qui conserve son toit sans interférence familiale.

Attention toutefois : sur le plan fiscal, sauf s'il s'agit de la résidence principale du couple d'une valeur inférieure à 76 000 €, le survivant devra s'acquitter de droits de mutation à hauteur de 60% sur la part du défunt, le concubinage n'offrant pas d'exonération par défaut. ⚠️

Une étude comparative avec la SCI ou le PACS est indispensable pour faire le bon choix. Parlons-en.

11/08/2026

La donation, dans la limite des abattements légaux, permet de transmettre un capital sans aucun droit à payer.

👉 Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants, en franchise totale de droits de donation. Ce plafond n'est pas un plafond "à vie" : il se reconstitue intégralement tous les 15 ans.

Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € par période de 15 ans, sans fiscalité, simplement en anticipant.

👉 Les grands-parents disposent eux aussi d'un abattement propre : 31 865 € par petit-enfant, également renouvelable tous les 15 ans.

En combinant les dons des deux parents et des quatre grands-parents, un enfant peut potentiellement recevoir plusieurs centaines de milliers d'euros sur une génération, sans qu'aucun impôt ne soit dû, à condition que chaque donation reste dans les seuils applicables à chaque lien de parenté.

⏳ Ce qui coûte cher, c’est de ne rien faire ! Un abattement non utilisé au bout de 15 ans n'est pas reporté, ni cumulé avec le suivant : il est simplement perdu.

Il existe de nombreux autres mécanismes qui permettent d’orgnaniser une transmission de patrimoine en minimisant les coûts. Discutons-en !

04/08/2026

📊 Entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le choix d'option pour votre SCI doit s'appuyer sur des calculs précis et non sur des idées reçues.

La création d'une Société Civile Immobilière est un outil patrimonial remarquable, mais son régime fiscal détermine l'essentiel de sa rentabilité.

👉 À l'IR, les associés sont imposés personnellement sur les bénéfices selon leur tranche d'impôt, mais bénéficient d'un abattement pour durée de détention sur la plus-value lors de la revente.

👉 À l'IS, la société amortit le bien, réduisant l'assiette imposable durant l'exploitation. Cependant, lors de la revente, ces amortissements sont réintégrés, ce qui alourdit considérablement l'imposition de la plus-value, sans aucun abattement pour durée de détention.

Le choix dépend de votre horizon de placement, de votre tranche d'imposition et de votre volonté de transmettre ou de revendre à terme. Un mauvais choix initial peut s'avérer très coûteux sur le long terme.

24/07/2026

14/07/2026

💼 La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), instaurée en 2025, est reconduite en 2026.

Son objectif : garantir une imposition minimale de 20 % pour les contribuables les plus aisés.

Elle s’applique lorsque l’impôt sur le revenu, cumulé avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, reste inférieur à ce seuil.

📊 Sont concernés les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse :

- 250 000 € pour une personne seule
- 500 000 € pour un couple

⚖️ La contribution vient alors compléter l’imposition existante pour atteindre ce niveau minimal, selon des modalités de calcul spécifiques.

Un dispositif technique qui s’inscrit dans une logique de renforcement de l’équité fiscale.