Maître Expert Avocat à Nice

28/08/2026

115 articles, et déjà plusieurs effets concrets sur les contrôles et les poursuites. 📌

La loi du 25 juin 2026 renforce d’abord la détection : échanges d’informations facilités entre autorités, extension d’obligations déclaratives dans certains secteurs, et contrôles sous identité d’emprunt pour certaines activités en ligne. Ces mécanismes ne sont toutefois pas généraux : ils restent encadrés par des textes précis, des seuils, ou une autorisation préalable selon les cas.

Le volet répressif est aussi durci : certaines escroqueries aux finances publiques en bande organisée changent de régime, plusieurs peines sont relevées, et certaines sanctions administratives sont aggravées en cas de récidive. ⚖️ Là encore, tout ne relève pas automatiquement du pénal : les articulations avec les sanctions administratives et les règles de procédure restent déterminantes.

Point de méthode : cartographier les flux déclaratifs, revoir les procédures de contrôle interne et identifier les activités exposées permet de réduire le risque d’irrégularité. ✅

Aspects répressifs de la loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales : mieux vaut prévenir et guérir

25/08/2026

En copropriété, l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les 3 mois suivant la désignation du syndic peut produire des effets bien plus larges qu’une simple irrégularité. 📌

La nullité du mandat intervient de plein droit à l’expiration de ce délai. Si ce syndic a convoqué une assemblée générale, cette assemblée peut être annulée par un copropriétaire agissant dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

L’effet est rétroactif : la désignation d’un nouveau syndic par une assemblée annulable peut elle-même être remise en cause, ainsi que les assemblées convoquées ensuite par ce nouveau syndic. Aucun grief ni faute de ce dernier n’a à être démontré. ⚖️

Point de vigilance opérationnel : vérifier dès la prise de mandat l’ouverture effective du compte séparé, ainsi que la régularité de la chaîne de désignation du syndic en place. ✅

Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé : annulations en chaîne

21/08/2026

Loi du 26 mai 2026 : l’aménagement commercial favorise surtout la périphérie

L’autorisation d’exploitation commerciale encadre certains projets commerciaux de plus de 1 000 m². La loi de simplification de la vie économique modifie ce régime, mais ses effets restent ciblés.

La réforme élargit plusieurs exonérations d’AEC. Elle vise notamment les regroupements, déplacements ou transferts de surfaces de vente dans un même ensemble commercial, sans création supplémentaire et sous conditions strictes.

Elle resserre aussi les recours des concurrents : seul celui dont l’activité serait affectée de manière directe et significative pourra, en principe, contester plus facilement le projet. Des incertitudes demeurent toutefois sur la zone de chalandise et sur certaines notions nouvelles.

En pratique, les zones commerciales périphériques et les dispositifs ORT paraissent les principales bénéficiaires. Les commerces de centre-ville restent peu concernés.

Source : Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, JO du 27 mai 2026.

19/08/2026

En copropriété, la bonne foi ne crée aucun pouvoir

Le syndic régulièrement désigné en apparence peut voir son mandat disparaître rétroactivement si l’assemblée qui l’a nommé était elle-même irrégulièrement convoquée.

Par son arrêt du 18 juin 2026, la Cour de cassation refuse de tenir compte de l’absence de faute du nouveau syndic. Dès lors que son titre procède d’une assemblée annulée, il est réputé n’avoir jamais disposé du pouvoir de convoquer la suivante.

La nullité frappe donc la chaîne de représentation, pas seulement le comportement fautif. Aucun grief concret n’a à être établi par le copropriétaire qui agit dans le délai légal.

Pour les praticiens, la vérification du mandat antérieur devient essentielle. Un syndic entrant ne peut se contenter de la décision qui le désigne : il doit aussi sécuriser la régularité de la convocation qui lui a donné naissance.

Source : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231

04/08/2026

2 mois pour contester une assemblée convoquée sans pouvoir

L’annulation de l’assemblée qui a désigné le syndic efface rétroactivement son mandat. Pourtant, les assemblées tenues ensuite ne sont pas annulées automatiquement. ⚖️

La règle est nette : ces assemblées sont seulement annulables. Un copropriétaire doit donc contester chacune d’elles séparément, dans le délai légal de 2 mois.

La Cour de cassation confirme aussi un point pratique : si l’action est formée à temps, il n’est pas nécessaire de prouver un grief ni une faute du syndic.

À retenir :
📌 L’effet rétroactif retire au syndic sa qualité dès l’origine.
📌 L’autonomie des assemblées exclut une annulation en cascade automatique.
📌 Le délai de 2 mois reste la condition décisive.

Source : Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764

27/07/2026

3 ans : c’est la limite pour obtenir l’indemnisation du préjudice de jouissance dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. 📌

La solution est claire : lorsque le logement n’est pas conforme à l’obligation de délivrance, le locataire peut demander l’exécution forcée en nature tant que le manquement continue. Autrement dit, la mise en conformité du logement peut être poursuivie aussi longtemps que la situation n’est pas régularisée.

En revanche, la demande d’indemnisation n’obéit pas à la même logique. La réparation financière des conséquences de l’inexécution est enfermée dans la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi de 1989. Elle ne peut donc couvrir que les 3 années qui précèdent la demande en justice. ⚖️

Cette distinction entre exécution en nature et indemnisation a un impact concret sur la stratégie contentieuse, la conservation des preuves et le calendrier d’action. Une lecture précise du bail, de la nature du manquement et du point de départ des demandes reste déterminante pour sécuriser les droits de chaque partie.

Obligation de délivrance : prescription de l’action pour le bail d’habitation

24/07/2026

On croit que la prescription de la répétition de l’indu suit le régime de l’obligation exécutée à tort. En réalité, la Cour de cassation confirme qu’elle relève, sauf texte spécial, du droit commun des quasi-contrats, quelle que soit la source du paiement indu. ⚖️

La vraie difficulté n’est donc pas d’identifier le rapport d’origine, mais de fixer correctement le point de départ du délai. ⏳ En cas de recouvrement administratif contesté, il peut être reporté jusqu’à l’issue du contentieux sur la créance ou son montant. 📌

Réf : Civ. 1re, 9 avr. 2026, FS-B, n° 25-10.205

22/07/2026

La sécurité ne se rattrape pas après l’accident

Lors d’une colonie de vacances, un adolescent est devenu tétraplégique après avoir plongé dans une eau trop peu profonde. La cour d’appel avait réduit son indemnisation, en retenant qu’il avait lui-même commis une imprudence.

L’Assemblée plénière refuse ce partage de responsabilité. Un organisateur professionnel d’activité sportive ou de loisir doit donner des consignes de sécurité claires, nécessaires et adaptées au public concerné.

À défaut, il ne peut pas reprocher à la victime de ne pas avoir mesuré un risque qu’il ne lui avait pas expliqué.

La décision est forte pour le dommage corporel : face à un défaut d’information sur le danger, l’imprudence de la victime perd son effet exonératoire.

Source : Cass., ass. plén., 29 mai 2026, n° 23-20.005

20/07/2026

Deux limites encadrent clairement l’office du juge en matière contractuelle : le respect du sens clair de la clause et le respect exact des prétentions des parties.

Lorsqu’un contrat prévoit une durée ferme, suivie d’une reconduction tacite, cette rédaction ne permet pas de réduire la durée initiale sans constater une véritable ambiguïté. La recherche de la commune intention ne peut pas servir à modifier l’économie d’une clause qui reste intelligible.

La même rigueur s’impose au moment de fixer une dette contractuelle. Le juge ne peut pas condamner sur une base différente de celle reconnue ou discutée par les parties. Dans l’affaire en cause, la dette a finalement été arrêtée à 36 100,64 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Pour les entreprises, l’enseignement est concret : la rédaction des clauses de durée, de reconduction et de résiliation doit être cohérente, et les demandes chiffrées doivent être formulées avec une précision complète. Ce cadre intéresse directement la sécurité des contrats et la maîtrise du risque contentieux.

Entre force obligatoire et principe dispositif, la double borne de l’office du juge