29/05/2026
L’acquéreur engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier lorsqu’il lui a fait perdre sa commission par son comportement fautif.
« 5. Il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.
6. Il est jugé, sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, et des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3).
(…)
10. [La cour d’appel] a pu en déduire que, le comportement d'ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l'égard du second. »
🔹 Apport : La Cour de cassation réitère aux termes d’un arrêt publié, la solution précédemment dégagée en Assemblée Plénière le 9 mai 2008.
L’acquéreur qui, après avoir visité un bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent immobilier, tente de le « court-circuiter » pour éviter de payer sa commission, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier.
La cour d’appel, juge du fond, avait relevé plusieurs indices pour caractériser les manœuvres frauduleuses des acquéreurs :
• Une visite avait eu lieu en présence de l’agent immobilier ;
• Seulement cinq semaines plus t**d, une promesse de vente était signée à l’insu de l’agent immobilier ;
• Cette promesse mentionnait que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien » ;
• La clause avait été vraisemblablement dissimulée lors de l’acte authentique devant Notaire.
Peu importe que les acquéreurs ne soient pas liés contractuellement avec l’agent immobilier ; peu importe également que l’agence immobilière soit titulaire d’un mandat non-exclusif que les acquéreurs aient visité une seconde fois le bien avec un autre mandataire non-exclusif.
Le comportement frauduleux des acquéreurs est manifeste, les acquéreurs engagent donc leur responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier et sont condamnés à réparer le préjudice qu’ils lui ont causé, c’est-à-dire la perte de chance de percevoir sa commission.
Les acquéreurs ont donc été condamnés in solidum avec les vendeurs, à régler à l’agent immobilier évincé le montant de la commission qui aurait été due.
