Maître Bertrand MERTZ

08/06/2026

Lors d'une vente immobilière, quelles informations sont vraiment cruciales pour l'acheteur ? La Cour de cassation a tranché : la taxe foncière n'en fait pas partie.

Ce point illustre que le devoir d'information précontractuelle ne couvre que ce qui est essentiel pour le consentement de l'acheteur. La taxe foncière, bien que liée à l'immeuble, n'est pas jugée déterminante si elle n'a pas été demandée par l'acheteur.

Avant de vous engager dans une transaction, identifiez ce qui est vraiment essentiel pour vous. Cette approche vous évitera bien des surprises.

Réf : Cass. 3e civ. 27-11-2025 n° 23-18.439 F-D

05/06/2026

Plaider coupable criminel : la réforme survit au prix de son ambition

Le projet de procédure de jugement des crimes reconnus devait constituer la mesure emblématique de la réforme de la justice criminelle. En excluant finalement tous les crimes sexuels de son champ d’application, le gouvernement en modifie profondément la portée.

Ce recul traduit moins une évolution de fond qu’un arbitrage politique. Face à la convergence des oppositions des avocats et des associations féministes, l’exécutif a choisi de préserver l’essentiel du projet de loi en sacrifiant sa disposition la plus contestée. La procédure ne concernerait désormais qu’un nombre limité d’affaires, principalement des dossiers déjà traités par les cours criminelles départementales.

L’intérêt de cette séquence réside dans ce qu’elle révèle des limites de la justice négociée en matière criminelle. L’efficacité procédurale ne suffit pas à emporter l’adhésion lorsque la réforme est perçue comme susceptible d’affaiblir la dimension symbolique du jugement public, particulièrement pour les infractions sexuelles.

Ainsi, la réforme de la justice criminelle devrait être adoptée, mais son principal outil de désengorgement a été considérablement réduit. Le débat se déplace désormais vers les autres volets du texte, notamment les cours criminelles départementales, les nullités et la détention provisoire.

28/05/2026

Jusqu’où va le pouvoir du juge-commissaire lors de l’admission des créances ? L’arrêt du 4 mars 2026 apporte une réponse nette : ce contentieux a un objet limité.

Dans une liquidation judiciaire, une banque avait déclaré sa créance et invoqué un droit de rétention sur le solde créditeur d’un compte. La Cour de cassation rappelle que le droit de rétention n’est pas une sûreté réelle. Il n’a donc pas à être déclaré dans la procédure collective, sans préjudice de la déclaration de la créance qu’il garantit.

Conséquence pratique : le droit de rétention échappe au mécanisme de vérification et d’admission des créances. Le juge-commissaire ne peut pas statuer sur son existence. La cour d’appel saisie du recours contre son ordonnance ne peut pas davantage trancher ce point dans ce cadre.

La décision clarifie la méthode : l’admission sert à fixer l’existence, le montant et la nature de la créance déclarée, pas à reconnaître toutes les prérogatives invoquées par le créancier. Les débats sur l’opposabilité ou la mise en œuvre d’un droit de rétention doivent être portés devant la juridiction compétente, hors de cette procédure. Une précision utile pour sécuriser la stratégie procédurale.

Le droit de rétention échappe à la compétence du juge commissaire dans l’admission des créances

26/05/2026

3 ans : c’est le délai de forclusion qui peut redevenir opposable devant la CIVI si l’instance est laissée sans diligence.

La Cour de cassation juge qu’une ordonnance du président de la CIVI accordant une provision ne permet pas, à elle seule, de sauver l’action lorsque l’instance au fond est périmée. La péremption efface aussi l’effet interruptif attaché aux actes de la procédure périmée, même si une expertise a été ordonnée.

La décision s’explique par la nature de l’ordonnance de provision : elle relève du « avant dire droit ». Elle ne tranche pas le principal et s’inscrit dans la même instance que la demande d’indemnisation. Résultat : contrairement à un jugement définitif ou mixte, elle ne fait pas courir un nouveau délai autonome.

En pratique, le point clé reste la gestion du calendrier : délai de deux ans pour les diligences procédurales, délai de trois ans pour la forclusion, puis vérification des actes réellement interruptifs. Une stratégie d’indemnisation solide passe par un suivi précis de chaque étape, de l’expertise à la demande d’indemnisation complète.

La péremption joue aussi devant la CIVI, même après l’octroi d’une provision

22/05/2026

Cour de cassation : subrogation et dépôt de garantie

Un assureur subrogé peut-il réclamer une dette déjà réduite par un dépôt de garantie ? La troisième chambre civile apporte une réponse précise.

Après indemnisation de la bailleresse, l’assureur réclamait 1 005 € aux locataires. Mais un dépôt de garantie de 780 € demeurait entre les mains de la bailleresse.

La Cour (Cass. civ. 3e, n° 24-17.255.) rappelle que le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, notamment la compensation de dettes connexes. Le subrogé ne reçoit pas plus de droits que le subrogeant.

La créance étant partiellement éteinte par imputation du dépôt, l’assureur ne pouvait agir qu’à hauteur du solde. S’il a trop payé, une action en répétition de l’indu contre la bailleresse reste envisageable.

Cette décision précise l’étendue des droits transmis par subrogation.

20/05/2026

Un bail civil peut être légal… et pourtant requalifié.
Un « Bail Code civil uniquement » n’écarte pas automatiquement la loi de 1989.
Le juge regarde surtout l’usage réel du logement.
Une résidence principale peut entraîner une requalification.

Réf : Articles 1708, 1110, 1188 et suivants du Code civil, article 12 du Code de procédure civile

15/05/2026

Remboursement des primes d’assurance emprunteur : la banque n’est pas tenue de les restituer

🏦 En cas d’annulation d’un prêt immobilier, la restitution des sommes versées ne s’étend pas automatiquement aux primes d’assurance emprunteur. La décision rappelle que ces primes relèvent du contrat d’assurance de groupe, distinct du contrat de prêt.

⚖️ Les juges ont été saisis après la demande d’emprunteurs qui sollicitaient l’annulation de leurs prêts et la restitution de l’ensemble des sommes versées, y compris les primes d’assurance. Le litige trouvait son origine dans des prêts immobiliers en francs suisses dont le coût avait fortement augmenté.

📄 La décision précise que la banque, même si elle a prélevé les cotisations sur le compte des emprunteurs, reste tierce au contrat d’assurance conclu entre l’assureur et les adhérents. En pratique, la demande de restitution des primes ne peut donc pas être dirigée contre l’établissement prêteur sur ce fondement.

📚 Source : Civ. 1re, 11 mars 2026, F-B, n° 24-21.018

08/05/2026

Beaucoup pensent que « contester dans les 13 mois » suffit. ⚖️
La chambre commerciale (6 février 2026) valide un refus de remboursement pour un motif unique : l’utilisateur ne justifie pas la date de signalement à la banque, ce qui caractérise une négligence grave. ⏱️

En contentieux, ce qui n’est pas daté et traçable n’existe pas. 📌
Réflexe immédiat : signaler dès la découverte, exiger un accusé horodaté, conserver la référence d’opposition et l’échange écrit (messagerie sécurisée, email, courrier). 🧾

Votre dernier signalement bancaire dispose-t-il d’une preuve datée, produisible au juge ?

Réf : Com. 4 févr. 2026, F-B, n° 22-22.609

05/05/2026

La Cour de cassation (com., 4 février 2026, n° 24-20.467) précise l’effet de la déclaration de créance sur la prescription lorsque le créancier peut saisir la résidence principale du débiteur malgré l’insaisissabilité légale.

Points opérationnels à retenir :
• La déclaration de créance interrompt la prescription et l’interruption se prolonge jusqu’à la clôture de la procédure collective.
• Le bénéfice de cette interruption vaut pour le créancier auquel l’insaisissabilité est inopposable et qui agit pour faire constater l’existence, le montant et l’exigibilité de sa créance.
• L’action ne vise pas une condamnation à payer pendant la procédure, mais un titre constatant la créance, utile pour la poursuite sur l’immeuble.

Impact pratique : le raisonnement écarte l’idée d’un délai qui recommencerait à courir dès la déclaration, y compris face à une prescription biennale (C. consom., art. L. 218-2).

À mettre en place : 3 contrôles de dossier (date de déclaration, nature du droit de poursuite, date de clôture) et un calendrier unique des échéances.

29/04/2026

Clause attributive de juridiction : la protection du consommateur progresse

⚖️ La Cour de cassation vient combler une lacune du droit international privé français. Désormais, un consommateur domicilié en France à la date de l’acte introductif d’instance ne peut pas être privé du droit de saisir les juridictions françaises.

🏛️ Les juges ont été saisis à la suite de contrats conclus entre des Français et une banque libanaise. Les clients, qui n’obtenaient pas le transfert des sommes placées, ont engagé une action en France malgré une clause contractuelle désignant les tribunaux de Beyrouth.

📝 Cette décision modifie la portée des clauses d’élection de for dans les contrats internationaux de consommation. Elle sécurise davantage l’accès au juge français pour le consommateur et impose une lecture plus rigoureuse des clauses de compétence avant tout contentieux.

📌 Ce cadre nouveau peut peser sur la gestion d’un dossier dès la phase précontentieuse et lors de l’examen du contrat.

Source : Cour de cassation, 1re chambre civile, 25 mars 2026, n° 24-21.422 et n° 24-21.790.