06/05/2015
La Copropriété en France
C’est l'organisation d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier dont «la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes». Elle fonctionne donc sous le régime de «l'indivision forcée».
Elle est régie par les dispositions, très strictes, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et par celles du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965, ces deux textes ayant été modifiés à plusieurs reprises depuis leur adoption.
L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, qui est doté de la personnalité juridique et a pour objet «la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes».
Le syndicat des copropriétaires assure donc la défense des intérêts collectifs. Il se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour prendre les principales décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété, en particulier pour voter le budget annuel. En assemblée générale, chaque copropriétaire détient autant de voix qu'il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires mandate un syndic qui gère l'immeuble et les équipements collectifs. Chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée générale et d'appliquer le règlement de copropriété, le syndic « représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice ». Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire.
Dans toute copropriété, un conseil syndical, dont le rôle est purement consultatif, «assiste le syndic et contrôle sa gestion». Ses membres sont élus par l'assemblée générale parmi les copropriétaires.
La copropriété, constitue assurément une des branches principales du droit immobilier, puisque la France compte environ 8 millions de copropriétaires.
Comme chacun sait, la vie en copropriété immobilière n'est pas un long fleuve tranquille, et les sources de tension y sont nombreuses.
Le droit de la copropriété est particulièrement complexe.
La loi du 10 juillet 1965, et son décret du 17 mars 1967, comportent plusieurs dispositions spécifiques d'ordre procédural, qui sont autant de pièges à éviter, comme par exemple :
• les actions en justice du syndicat des copropriétaires
• les actions en justice visant à contester une AG
• l'action en référé communication de pièces pour la remise
des archives du syndicat des copropriétaires par le syndic
sortant
• le recouvrement de provision sur le budget prévisionnel
• le mandat du syndic pour entreprendre une action en justice
dans l'intérêt du syndicat
• la désignation d'un administrateur pour représenter le
syndicat
Dans de nombreux cas, les procédures et litiges en droit de la copropriété, vont concerner principalement les domaines suivants, sans que cette liste soit limitative.
LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ :
• le syndic bénévole
• procédure de désignation du syndic
• durée des fonctions du syndic
• l'hypothèse de carence ou de défaillance du syndic
• les copropriétés en difficulté
• la rémunération et les honoraires du syndic
• les clauses abusives dans le contrat de syndic
• le changement de syndic
• la transmission des archives et des fonds du Syndicat, par le
syndic sortant au syndic successeur
L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE :
• règles de convocation de l'assemblée générale et modalités
• tenue de l'assemblée générale
• les décisions prises lors de l'assemblée générale
• contestation d’une résolution sur le fondement de l’abus de
majorité
• modalités de la contestation d'une assemblée générale
LES TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ :
• Les travaux sur les parties communes, les travaux
d'entretien, les gros travaux
• la réglementation des travaux effectués en cas d'urgence
• les travaux d'amélioration
• contentieux de la responsabilité en matière de travaux
(désordres - malfaçons - abandon de chantier - action en
responsabilité, etc)
• Les travaux réalisés dans les parties privatives
• les travaux privatifs ayant pour conséquence d'entraîner des
nuisances au préjudice des autres copropriétaires, ou bien
affectant les parties communes,...
LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ :
• le contentieux des impayés de charges
• l'obligation de participer aux charges de copropriété
• la distinction entre les deux grandes catégories de charges
• la modification de la répartition des charges
• les actions en contestation de la répartition des charges
LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :
• actions en annulation de clauses contraires aux articles
d’ordre public de la loi
• actions nées de la violation du règlement de copropriété
• travaux privatifs, en violation du règlement de copropriété et
de la loi du 10 juillet 1965
• action judiciaire par tout copropriétaire fondée sur une
violation du règlement de copropriété par un autre
copropriétaire
LE TROUBLE ANORMAL DE VOISINAGE EN COPROPRIÉTÉ:
• exemples de travaux privatifs sources de litiges : dommages causés à des parties privatives par l'installation défectueuse d'une salle de bains, modification sans autorisation du revêtement de sol de l'appartement, et ce, sans respecter les caractéristiques d'isolation phonique au moins égales à celles des matériaux d'origine, désordres provoqués par des travaux de rénovation d'un appartement,...
• exemples de troubles liés à l’exercice d’une activité : bruit excessif d'un voisin, tapage nocturne d'une discothèque, odeurs d'un restaurant provoquant des nuisances pour le voisinage, etc.
C'est un très grand domaine du droit immobilier...
