Cabinet Céline Loudet

01/09/2026

Administration fiscale : précisions sur les 5 ans d’exonération de TFPB dans le neuf

Les propriétaires de logements neufs peuvent s’interroger sur la durée exacte de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties et sur les justificatifs à produire. La mise à jour administrative du 15 avril 2026 précise ce régime.

Pour bénéficier de l’exonération prévue à l’article 1383-0 B bis du CGI, le contribuable doit produire une note technique du maître d’œuvre ou, à défaut, d’un référent technique indépendant, attestant la conformité énergétique et environnementale du logement.

La loi de finances pour 2024 fixe désormais l’exonération à 5 ans. Les commentaires administratifs précisent aussi son articulation avec l’exonération des constructions nouvelles de l’article 1383 du CGI.

Points à retenir :
🏠 La preuve de conformité doit être indépendante du propriétaire.
📅 Les critères s’apprécient à la date du permis ; un permis antérieur au 1er janvier 2024 relève néanmoins des conditions 2024.
⚖️ La combinaison des exonérations n’emporte pas automatiquement un cumul intégral des durées.

Source : BOI-IF-TFB-10-180-10, 15-4-2026

26/08/2026

En copropriété, l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les 3 mois suivant la désignation du syndic peut produire des effets bien plus larges qu’une simple irrégularité. 📌

La nullité du mandat intervient de plein droit à l’expiration de ce délai. Si ce syndic a convoqué une assemblée générale, cette assemblée peut être annulée par un copropriétaire agissant dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

L’effet est rétroactif : la désignation d’un nouveau syndic par une assemblée annulable peut elle-même être remise en cause, ainsi que les assemblées convoquées ensuite par ce nouveau syndic. Aucun grief ni faute de ce dernier n’a à être démontré. ⚖️

Point de vigilance opérationnel : vérifier dès la prise de mandat l’ouverture effective du compte séparé, ainsi que la régularité de la chaîne de désignation du syndic en place. ✅

Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé : annulations en chaîne

19/08/2026

Condamné une première fois ne signifie pas définitivement responsable

Le constructeur qui n’a pas invoqué la faute du maître d’ouvrage lors du contentieux décennal conserve la possibilité d’agir ensuite contre lui.

Par son arrêt du 16 juin 2026, le Conseil d’État refuse de confondre la dette de garantie et la charge définitive du dommage. La première instance répond à une question : qui doit indemniser le bénéficiaire de la garantie décennale ? La seconde en tranche une autre : qui doit finalement supporter le coût de cette condamnation ?

L’omission d’une cause exonératoire dans le premier procès ne ferme donc pas nécessairement la voie à un recours distinct. Dès lors que le constructeur recherche l’indemnisation du préjudice né de sa condamnation, son action conserve un objet autonome.

Pour les praticiens, la stratégie contentieuse doit intégrer cette distinction : perdre sur la garantie n’interdit pas encore de gagner sur la contribution à la dette.

Source : CE, 16 juin 2026, n° 503196

04/08/2026

Le régime est plus étroit qu’on le croit. La résidence principale peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an. 🏠 L’exception n’existe que si l’absence résulte d’une obligation professionnelle, d’un motif de santé ou d’un cas de force majeure. ⚖️

L’arrêt du 16 avril 2026 précise que les études supérieures, un stage universitaire ou une formation intégrée au cursus ne relèvent pas, à eux seuls, de l’“obligation professionnelle”. Le débat ne porte pas sur l’utilité du stage, mais sur la qualification juridique de l’absence. 📌

Conséquence pratique : dépasser le plafond suppose de pouvoir démontrer une contrainte professionnelle effective, et non une simple préparation à l’emploi. En contentieux, la preuve doit couvrir au moins autant de jours d’absence que de nuitées louées. 🔎 Dans certaines communes, le seuil peut en outre être abaissé à 90 jours.

Réf : Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-22.809

29/07/2026

Cour de cassation : l’annulation du mandat du syndic ne fait pas tomber automatiquement les assemblées suivantes

Un copropriétaire peut obtenir l’annulation d’une assemblée convoquée par un syndic finalement dépourvu de pouvoir, mais à condition d’agir dans le délai légal. ⚖️ L’annulation du mandat du syndic produit un effet rétroactif, sans entraîner pour autant la disparition automatique des assemblées postérieures.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel : lorsque la désignation du syndic est annulée, celui-ci est réputé avoir été sans qualité pour convoquer l’assemblée suivante.

Cette nullité n’exige ni grief, ni faute du syndic, dès lors que l’action est engagée dans le délai de 2 mois.

À retenir :
📌 Les assemblées ultérieures restent autonomes : elles sont annulables, non annulées de plein droit.
📌 La qualité du convoquant s’apprécie à la date d’envoi de la convocation.
📌 Le régime des nullités de procédure ne s’applique pas ici.

Source : Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 22-17.764

27/07/2026

Plus de 5 000 m² de surface de plancher : dans ce cas, une autorisation d’urbanisme peut être appréciée directement au regard du SCoT. 📍

La précision apportée par le Conseil d’État est nette : pour vérifier la compatibilité d’un projet avec le document d’orientation et d’objectifs du SCoT, l’analyse doit en principe se faire à l’échelle de l’ensemble du territoire couvert par le schéma, et non à l’échelle d’une seule commune. Le contrôle reste un contrôle de compatibilité, pas de conformité.

Autre point important : l’examen doit rester global. Il ne s’agit pas de vérifier si le projet correspond à chaque objectif pris isolément, mais de déterminer s’il contrarie, dans son ensemble, les orientations du SCoT, en tenant compte de leur degré de précision. 🧭

Pour les acteurs de l’urbanisme, cette méthode donne une grille de lecture plus stable : identifier le champ d’application de l’article L. 142-1, analyser l’ensemble des prescriptions du SCoT, puis mesurer l’effet réel du projet sur les objectifs du schéma. Une approche utile pour sécuriser l’instruction, le retrait ou la contestation d’une autorisation. ✅

Comment apprécier la compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec le SCoT ? Mode d’emploi

20/07/2026

Depuis la loi de finances pour 2024, l’exonération des logements neufs économes en énergie est fixée à 5 ans.

L’administration précise désormais les justificatifs attendus.

Un point à anticiper dès le dépôt du permis de construire.

Réf : BOI-IF-TFB-10-180-10, 15-4-2026

17/07/2026

Les comptes-titres ne se prescrivent pas comme une dette

Quand un client réclame des valeurs mobilières inscrites sur un compte-titres, il ne demande pas seulement l’exécution d’un vieux contrat bancaire.

Dans cette affaire, la banque opposait la prescription de cinq ans à une demande de restitution de titres. La Cour de cassation refuse : si les valeurs ont été remises à titre précaire, l’action du titulaire naît de son droit de propriété. Elle est donc imprescriptible.

L’arrêt distingue clairement les titres d’une simple créance de somme d’argent. Pour un solde bancaire, le client agit en remboursement. Pour des valeurs mobilières, il revendique des biens dont il reste propriétaire.

Conséquence pratique : dans les litiges de comptes-titres anciens, la prescription ne suffira plus à verrouiller le débat. Il faudra discuter propriété, détention précaire et traçabilité des actifs.

Source : Cass. com., 20 mai 2026, n° 25-10.350

15/07/2026

Le raisonnement probabiliste en matière d’indemnisation va-t-il s’étendre à tous les contentieux de santé publique ? ⚖️

Le Conseil d’État répond clairement par la négative. En matière de police sanitaire des médicaments, il confirme que la responsabilité de l’État peut être engagée en cas de faute dans le contrôle de l’information figurant dans le résumé des caractéristiques du produit et dans la notice. Il rappelle aussi qu’une faute simple suffit dans ce cadre.

La clarification la plus importante porte sur la perte de chance. Lorsque la victime établit qu’une information conforme aurait laissé une chance sérieuse d’éviter le dommage, l’indemnisation doit porter sur l’intégralité du préjudice subi, et non sur une simple fraction calculée selon un raisonnement probabiliste. 📌 Cette méthode reste donc cantonnée à la responsabilité hospitalière.

Autre point pratique : l’acceptation d’une offre de l’ONIAM dans le cadre d’une transaction peut emporter renonciation à d’autres recours indemnitaires portant sur le même fait générateur. 🔎 Pour les acteurs du secteur, cette ligne jurisprudentielle précise à la fois le régime de causalité, l’étendue de la réparation et l’effet des transactions.

Dépakine : refus du Conseil d’État de se convertir au probabilisme dans le contentieux indemnitaire de la police sanitaire des médicaments