Cabinet Céline Loudet

14/10/2026

La révision à la seule hausse est désormais hors-jeu

Le statut des baux commerciaux confirme une exigence simple : le bail ne peut organiser contractuellement une évolution du loyer qui neutralise les mécanismes légaux de révision.

La Cour de cassation juge qu’une augmentation forfaitaire annuelle de 1,5 % constitue une véritable clause de révision à la seule hausse. À ce titre, elle fait obstacle au jeu normal de la révision triennale prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce et doit être réputée non écrite.

L’intérêt de l’arrêt tient à la qualification retenue. La clause n’est ni une indexation, faute d’indice, ni un simple loyer progressif par paliers. Elle organise une hausse automatique, sans plafond ni limitation de durée.

La conséquence pratique est importante : ce type de stipulation ne peut plus être sécurisé par sa seule qualification contractuelle. Son effet réel sur l’évolution du loyer devient déterminant.

Source : Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 25-14.904.

12/10/2026

Déléguer n’est pas transférer la fonction. ⚖️

Le syndic coopératif peut s’appuyer sur une plateforme ou un prestataire pour exécuter certaines tâches, y compris juridiques, comptables ou liées au suivi de travaux. 📄 Mais la limite est stricte : l’assistance est licite tant que le syndic conserve ses prérogatives, la validation des actes et la responsabilité de leur exécution.

Le risque, en pratique, est de laisser l’outil ou le prestataire agir à la place du syndic. La conséquence est immédiate : la qualification peut basculer vers l’exercice irrégulier d’une activité réglementée. 🔎

Bonne pratique : vérifier qui décide, qui signe, qui valide et qui répond des actes accomplis. Une prestation d’appui reste admissible si elle ne dépossède pas le syndic de sa mission.

Chez Céline Loudet Avocat, cette frontière s’analyse mission par mission. 🧩

02/10/2026

CAA de Versailles : l’exonération de plus-value exige la pleine propriété

Le remploi du prix de cession dans un logement suffit-il pour obtenir l’exonération de la première cession hors résidence principale ? La cour répond par la négative.

L’exonération prévue par l’article 150 U, II-1° bis du CGI suppose notamment que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes et qu’il remploie le prix dans un logement affecté à son habitation principale.

La CAA de Versailles retient une lecture stricte : le législateur a visé l’accession à la pleine propriété. Le remploi dans le seul usufruit d’un logement, même occupé à titre de résidence principale, n’ouvre donc pas droit à l’exonération.

Points à retenir :
📌 L’acquisition d’un droit démembré n’est pas un remploi éligible.
📌 Cette solution confirme la doctrine administrative.

Source : CAA Versailles, 4 juin 2026, n° 24VE00969.

28/09/2026

Un permis tacite permet-il toujours d’obtenir le certificat prévu par le Code de l’urbanisme ?

La réponse est non. Lorsque l’autorité compétente retire le permis tacite ou la décision de non-opposition, ce retrait efface l’acte de façon rétroactive. Juridiquement, le permis est alors réputé n’avoir jamais existé.

Conséquence pratique : le certificat attestant de l’existence du permis tacite ne peut pas être délivré, y compris si le refus de certificat est intervenu avant la décision de retrait. Le caractère non définitif du retrait, parce qu’il fait encore l’objet d’un recours, est sans incidence tant que ce retrait produit ses effets.

Pour les opérations de régularisation, la chronologie des décisions ne suffit donc pas. Il faut apprécier la demande de certificat au regard de la situation juridique résultant du retrait.

Réf : C. urb., art. R 424-13 ; CRPA, art. L 240-1.

Le refus de délivrer un certificat d'obtention d'un permis de construire tacite doit être regardé comme légal dès lors que ce permis a fait l'objet d'un retrait, même si le retrait est intervenu après le refus de certificat et fait l'objet d'un recours.

22/09/2026

Le survol d’une propriété par une grue de chantier ne suffit pas, à lui seul, à caractériser un trouble anormal de voisinage. 🏗️

L’appréciation reste concrète : durée du surplomb, fréquence, absence d’autorisation, nature des lieux concernés et existence d’autres nuisances peuvent faire basculer l’analyse. Un surplomb temporaire n’est donc pas traité comme une situation qui se prolonge plusieurs mois.

Depuis l’article 1253 du Code civil, un point doit être clairement intégré : en matière de troubles anormaux de voisinage liés à un chantier, le maître de l’ouvrage répond de plein droit du dommage. Le constructeur, en revanche, ne peut plus être recherché sur ce seul fondement.

En pratique, l’analyse utile consiste à qualifier précisément le trouble, identifier le bon défendeur et vérifier si une action pour faute ou du fait des choses reste ouverte. Ce cadre appelle des constats factuels précis.

Le trouble causé par une grue s’apprécie in concreto, au regard notamment de la durée du surplomb, de son autorisation éventuelle ou encore des nuisances constatées.

16/09/2026

Le procès des attentats du 13 novembre 2015 restera comme l’un des plus marquants de la justice française. Les attaques coordonnées au Bataclan, au Stade de France et sur les terrasses parisiennes ont causé la mort de 130 personnes et fait des centaines de blessés. Entre septembre 2021 et juin 2022, une cour d’assises spéciale a examiné la responsabilité de 20 accusés, dont Salah Abdeslam, unique survivant des commandos terroristes. Dix mois d’audiences et près de 1 800 parties civiles ont donné à ce procès une ampleur historique.

Les audiences ont révélé toute la complexité du dossier : témoignages bouleversants des victimes, reconstitution précise du déroulement des attentats, analyse des soutiens logistiques, des cachettes et des itinéraires de fuite. Après des mois de silence, Salah Abdeslam a revendiqué sa participation au nom de l’État islamique. Le 29 juin 2022, la cour a reconnu l’ensemble des accusés coupables. Les condamnations prononcées sont particulièrement sévères, dont la perpétuité réelle pour Abdeslam, sans possibilité d’aménagement de peine.

Ce procès ne se limite pas à un verdict. Il a offert un espace de reconnaissance et de parole aux victimes, tout en nourrissant une réflexion collective sur la lutte contre le terrorisme et la prévention de la radicalisation. Il rappelle que la justice doit rester solide, équitable et indépendante, même face à l’horreur.

10/09/2026

Qualifier un traumatisme de simple préjudice moral peut avoir des conséquences majeures.

La Cour de cassation refuse cette lecture restrictive.

L’atteinte à l’intégrité psychique est bien corporelle.

Réf : Civ. 2e, 7 mai 2026, F-B, n° 24-19.173

01/09/2026

Administration fiscale : précisions sur les 5 ans d’exonération de TFPB dans le neuf

Les propriétaires de logements neufs peuvent s’interroger sur la durée exacte de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties et sur les justificatifs à produire. La mise à jour administrative du 15 avril 2026 précise ce régime.

Pour bénéficier de l’exonération prévue à l’article 1383-0 B bis du CGI, le contribuable doit produire une note technique du maître d’œuvre ou, à défaut, d’un référent technique indépendant, attestant la conformité énergétique et environnementale du logement.

La loi de finances pour 2024 fixe désormais l’exonération à 5 ans. Les commentaires administratifs précisent aussi son articulation avec l’exonération des constructions nouvelles de l’article 1383 du CGI.

Points à retenir :
🏠 La preuve de conformité doit être indépendante du propriétaire.
📅 Les critères s’apprécient à la date du permis ; un permis antérieur au 1er janvier 2024 relève néanmoins des conditions 2024.
⚖️ La combinaison des exonérations n’emporte pas automatiquement un cumul intégral des durées.

Source : BOI-IF-TFB-10-180-10, 15-4-2026

26/08/2026

En copropriété, l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les 3 mois suivant la désignation du syndic peut produire des effets bien plus larges qu’une simple irrégularité. 📌

La nullité du mandat intervient de plein droit à l’expiration de ce délai. Si ce syndic a convoqué une assemblée générale, cette assemblée peut être annulée par un copropriétaire agissant dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

L’effet est rétroactif : la désignation d’un nouveau syndic par une assemblée annulable peut elle-même être remise en cause, ainsi que les assemblées convoquées ensuite par ce nouveau syndic. Aucun grief ni faute de ce dernier n’a à être démontré. ⚖️

Point de vigilance opérationnel : vérifier dès la prise de mandat l’ouverture effective du compte séparé, ainsi que la régularité de la chaîne de désignation du syndic en place. ✅

Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé : annulations en chaîne