CNTD Avocats

19/10/2026

Une clause à la seule hausse fait désormais obstacle à la révision légale

L’ordre public des baux commerciaux ne protège pas seulement l’accès à la révision du loyer. Il empêche aussi les parties d’en organiser contractuellement une version unilatéralement orientée à la hausse.

La Cour de cassation qualifie la majoration forfaitaire annuelle de véritable clause de révision. Dès lors qu’elle produit mécaniquement une hausse continue du loyer, sans indice, plafond ni durée maximale, elle entre en conflit avec le jeu de la révision triennale.

La portée de la décision tient donc moins au taux de 1,5 % qu’au mécanisme lui-même. Une hausse faible reste illicite si elle conduit structurellement à contourner le régime légal.

Pour les praticiens, la qualification prime désormais sur l’habillage contractuel : ce qui compte est l’effet économique et juridique de la clause.

Source : Cass. 3e civ., 3 sept. 2026, n° 25-14.904.

15/10/2026

1,7 : c’est le facteur de conversion de l’électricité qui s’appliquera au DPE et à certains audits énergétiques à compter du 1er janvier 2027. ⚖️

Concrètement, ce coefficient était encore de 2,3 avant d’être abaissé à 1,9 au 1er janvier 2026, puis à 1,7 début 2027. Cette évolution peut modifier l’étiquette énergétique de certains logements, sans changer le bien lui-même.

Point utile : un DPE ou un audit énergétique déjà établi et encore valide n’aura pas à être refait pour bénéficier de cette baisse. Le propriétaire pourra demander gratuitement une attestation dématérialisée avec la nouvelle étiquette, à partir du numéro du DPE. 📄

La même logique est prévue pour certains audits en cours de validité, notamment pour la vente de logements classés E, F ou G et pour certains dossiers MaPrimeRénov’ déposés à compter du 1er janvier 2027. En l’absence d’attestation générée, les documents initiaux resteront valables. ✅

Dans le cadre du plan d'électrification de la France, un arrêté du 19 août 2026 favorise davantage l'électrique dans le DPE en baissant une nouvelle fois ce coefficient, à compter du 1er janvier 2027.

12/10/2026

Cour de cassation : les 40 euros exclus pour l’indemnité d’assurance

L’indemnité forfaitaire de 40 euros sanctionne le re**rd de paiement dans une transaction commerciale.

En l’espèce, un réparateur automobile, cessionnaire de la créance de son assurée contre l’assureur, réclamait cette somme en plus de l’indemnité d’assurance due après remplacement d’un pare-brise.

La Cour de cassation écarte cette demande. Le re**rd portait non sur le paiement d’une facture commerciale, mais sur une indemnité d’assurance réparant un dommage. Or les articles L. 441-10, II, et D. 441-5 du Code de commerce, interprétés à la lumière de la directive 2011/7/UE, ne visent que la rémunération de transactions commerciales.

Points utiles à retenir :
📌 La cession de créance ne change pas la nature de l’indemnité.
📌 Les dépens et l’article 700 restent dus s’ils sont distinctement fondés.

Source : Cass. 2e civ., 17 sept. 2026, n° 24-22.899, F-B

05/10/2026

100 000 € : c’est désormais le seuil retenu pour certains crédits finançant des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’immeubles. 📌

Le taux d’usure reste le taux maximal auquel un prêt peut être accordé en France. Il est fixé par la Banque de France, par catégorie de financement, à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’un tiers.

Son champ d’application évolue aussi. Il vise désormais, en plus des catégories déjà connues, les opérations de location avec option d’achat et de location-vente, y compris sur certains territoires d’outre-mer. En Nouvelle-Calédonie, il faut en outre tenir compte des dispositifs locaux équivalents.

Point utile en pratique : ce mécanisme concerne les prêts consentis par des professionnels. Il ne s’applique pas aux prêts entre particuliers. Une vérification du type d’opération, du montant et du territoire concerné reste donc nécessaire. ✅

Le taux d’usure a été instauré dans l’optique de protéger les emprunteurs contre des conditions de financement excessives ou abusives, susceptibles de les placer en difficulté financière. En encadrant le coût du crédit, le taux d’usure joue ainsi un rôle de régulation du marché et c...

29/09/2026

Le survol d’une propriété par une grue de chantier ne suffit pas, à lui seul, à caractériser un trouble anormal de voisinage. 🏗️

L’appréciation reste concrète : durée du surplomb, fréquence, absence d’autorisation, nature des lieux concernés et existence d’autres nuisances peuvent faire basculer l’analyse. Un surplomb temporaire n’est donc pas traité comme une situation qui se prolonge plusieurs mois.

Depuis l’article 1253 du Code civil, un point doit être clairement intégré : en matière de troubles anormaux de voisinage liés à un chantier, le maître de l’ouvrage répond de plein droit du dommage. Le constructeur, en revanche, ne peut plus être recherché sur ce seul fondement.

En pratique, l’analyse utile consiste à qualifier précisément le trouble, identifier le bon défendeur et vérifier si une action pour faute ou du fait des choses reste ouverte. Ce cadre appelle des constats factuels précis.

Le trouble causé par une grue s’apprécie in concreto, au regard notamment de la durée du surplomb, de son autorisation éventuelle ou encore des nuisances constatées.

23/09/2026

On croit qu’une convocation déjà envoyée reste valable tant qu’aucune faute n’est reprochée au nouveau syndic.

En réalité, si le mandat du syndic initial est anéanti avec effet rétroactif, le pouvoir de convoquer disparaît avec lui. ⚖️ L’assemblée peut alors être annulée dans le délai de deux mois de l’article 42, sans grief à démontrer. ⏱️

Le risque n’est pas isolé : la nullité peut atteindre toute la chaîne des décisions prises ensuite. Chez CNTD Avocats, l’analyse commence toujours par la chronologie exacte des mandats. 🔎

Réf : Civ. 3e, 18 juin 2026, FS-B, n° 24-19.231

16/09/2026

Affaire Orpea : quand la rentabilité des EHPAD devient une affaire d’État

En janvier 2022, la publication du livre Les Fossoyeurs déclenche un séisme autour d’Orpea, géant français des EHPAD privés. Des témoignages y dénoncent des restrictions sur les repas, les protections ou encore le personnel, au détriment de résidents particulièrement vulnérables. Face à l’ampleur des accusations, l’État diligente une enquête administrative et financière sur le groupe.

Le rapport de l’IGAS et de l’IGF met alors en évidence de graves dysfonctionnements dans la gestion des établissements, mais aussi dans l’utilisation et la traçabilité de financements publics. Le scandale dépasse rapidement Orpea : il révèle les failles du contrôle d’un secteur où des entreprises privées prennent en charge des personnes dépendantes avec, en partie, de l’argent public.

L’affaire a ainsi provoqué un véritable tournant dans le débat sur le contrôle des EHPAD. Dès 2022, le gouvernement annonce notamment l’inspection de l’ensemble des 7 500 établissements français.

10/09/2026

Authentifier n’est pas consentir : la Cour de cassation ferme le raccourci bancaire

L’authentification forte sécurise l’accès au paiement ; elle ne démontre pas, à elle seule, la volonté de payer. Par son arrêt du 1er juillet 2026, la chambre commerciale rétablit nettement cette frontière, longtemps brouillée dans le contentieux des virements frauduleux.

La Cour censure les juges du fond qui avaient déduit le consentement du payeur de la seule utilisation d’un token. Les articles L. 133-6, L. 133-7 et L. 133-23 du Code monétaire et financier imposent pourtant une distinction claire : la banque peut prouver que l’opération a été techniquement authentifiée sans établir qu’elle a été autorisée par son client.

L’effet pratique est majeur. La production de logs, d’identifiants ou d’un token validé ne suffit plus à clore le débat. L’établissement doit rapporter des éléments supplémentaires permettant de caractériser un consentement réel. Pour les praticiens, l’arrêt désactive ainsi un argument bancaire fréquent : la réussite du processus de sécurité ne vaut pas preuve de l’autorisation.

Source : Cass. com., 1er juill. 2026, n° 25-13.134, F-B.

02/09/2026

Le notaire fautif doit-il rembourser le prix de vente si le vendeur paraît fragile financièrement ? ⚖️

En réalité, non. Le simple risque d’insolvabilité ne suffit pas. Il faut démontrer l’impossibilité certaine d’obtenir du vendeur tout ou partie des restitutions. 📌

La responsabilité du notaire ne se substitue pas automatiquement à l’obligation restitutoire du vendeur. 🔎

Réf : Cass. 1e civ. 6-5-2026 n° 23-22.454 F-D

31/08/2026

Une vente immobilière est annulée.
Le vendeur doit restituer le prix.
Mais le notaire fautif ne rembourse pas automatiquement à sa place.

Réf : Cass. 1e civ. 6-5-2026 n° 23-22.454 F-D