Cabinet d'Avocat Monchaux-Fioramonti, 21 Avenue André René Guibert, La Celle-Saint-Cloud (2026)

01/10/2024

Mais c’est quoi, au juste, une « copropriété en difficulté » ?

Le législateur n’a pas défini ce terme mais a prévu trois procédures distinctes pour ces copropriétés en fixant des conditions d’application plus ou moins strictes.

On peut donc considérer qu’une copropriété en difficulté est une copropriété qui rentre dans les critères d’application de ces procédures que sont :
- Le mandat ad hoc,
- L’administration provisoire
- L’administration provisoire renforcée.

Oui mais… quels sont ces critères ?

1. Un administrateur ad hoc doit-être désigné dès lors qu’à la clôture des comptes les impayés représentent 25% du budget prévisionnel et des appels fonds travaux de l’exercice (ou 15% pour les grosses copropriétés).
Mais aussi, depuis le 11 avril dernier, en l’absence d’approbation des comptes depuis plus de deux ans !

2. Un administrateur provisoire peut être nommé dès lors que « l’équilibre financier » du SDC est « gravement compromis » ou dès qu’il est « impossible » pour le SDC de « pourvoir à la conservation de l’immeuble ».

3. Enfin, l’administration provisoire renforcée doit être prononcée dès lors que « la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et le mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier. »

Il peut être étonnant que la mesure qui a le moins de conséquence réponde au critère le plus aisé à identifier… mais pas dépourvu de critiques tout de même.

Alors que les mesures qui ont un impact très important pour le SDC et les copropriétaires (les privant souvent du droit de décider) sont soumises à des critères si flous…

Et vous, qu’en pensez-vous ?

Si ce sujet vous intéresse, je vous en dis plus dans la newsletter de cette semaine alors n’hésitez pas à vous inscrire.

https://7daf92aa.sibforms.com/serve/MUIFAB1dqU54ole-z4tH2-Myxw4stdzb6p8awwsIyVo5NM13aUc2jGr9agplcx9IWO1ert3Wy52S9LAA7YpwOQd_-962pHV7WthGcjMsuBl_5lmKp3MNu3rT3CtUZqA2Lf_D8UlwtzLyQ-Yf4iO-LXo5ehj9L0C_zpXqI8GhiIN80puwqzDr68REnD6-xNekUe3-yXTO8FW9fE9B

29/11/2023

Non, Syndicat des Copropriétaires et Syndic ce n'est pas la même chose.

Non, Syndicat des Copropriétaires et Conseil Syndical ce n'est pas la même chose.

Trop souvent je rencontre des clients qui confondent.

Trop souvent, j'ai en face de moi des copropriétaires débiteurs qui répliquent "oui mais le syndic untel est une société qui a plein de sous" alors que c'est le Syndicat des Copropriétaires qui leur réclament leurs charges.

Alors reprenons un peu les bases et, pour aider à clarifier, j'aime bien faire un parallèle simple avec une société (toutes mes excuses les spécialistes du droit des sociétés pour les approximations... ).

Syndicat des Copropriétaires (SDC) = Société

Le SDC est donc une personne juridique à part entière, on parle de personne morale, avec une identité propre, un compte bancaire, des droits, des obligations, une naissance et potentiellement une fin de vie parfois.

Syndic = PDG du SDC

Le Syndic est le représentant légal du SDC, son mandataire. C'est par lui que le SDC agit et par lui seul.
Toutes ses décisions engagent donc le SDC (et potentiellement sa responsabilité).
Il n'est cependant pas le SDC. Il n'encaisse pas personnellement les fonds de celui-ci par exemple, et il n'est pas responsable des fautes ou du fait du SDC...

Copropriétaires = actionnaires ou associés
C'est eux, et eux seuls, qui prennent les décisions pour le SDC, au cours de l'assemblée générale.
Le Syndic ne fait qu'appliquer les décisions de cette assemblée générale (et assurer la gestion courante).

Conseil Syndical = Conseil d'administration
Il contrôle et assiste le Syndic.
Il peut parfois, maintenant, et sur délégation expresse de l'AG des copropriétaires, prendre des décisions.
Mais il n'est pas le SDC, et n'a pas la personnalité juridique.

Ce bref rappel peut sembler simpliste et inutile mais, au quotidien, je constate que tout ça n'est jamais vraiment clair pour tout le monde.

Et vous, comment expliquer vous le mécanisme de la copropriété ?

15/11/2023

Vendredi, 10 heures, un copropriétaire appelle son syndic affolé. Une canalisation a explosé dans l’immeuble, l’eau se répand partout. Il faut agir et vite.

Couper l’eau bien sûr, mais surtout mandater immédiatement un plombier pour effectuer les travaux de réparation afin que les copropriétaires ne soient pas privés d’eau potable plusieurs jours.

Si rien n’est fait, les dégâts vont se chiffrer en milliers d’euros et le Syndic en sera de sa poche puisqu’il engage sa responsabilité personnelle (Civ. 3ème, 9/12/2004, n°02-19.425).

Oui, mais les travaux envisagés vont eux-mêmes coûter plusieurs milliers d’euros et doivent normalement être approuvés avant en assemblée générale.

Sauf qu’une assemblée générale ne peut être réunie en quelques heures.

Comment faire ?

20/09/2023

Nouveau coup de gu**le (manifestement j'ai beaucoup de colère rentrée à lâcher cette année)...

"Les jeunes ils ne veulent plus bo**er..."
"Les jeunes ils piétinent la déontologie..."

Pendant longtemps, je me suis sentie visée quand on parlait des "jeunes"

Aujourd'hui maman d'un petit garçon qui est rentré à l'école (déjà...), 10 ans de barreau derrière moi et patronne d'une collaboratrice...
Force est de constater que je ne suis plus une "jeune".

Et tant mieux !

D'abord parce que j'aime bien prendre de l'âge et voir ma vie avancer, même si ce n'est pas toujours simple.

Surtout parce que franchement, les jeunes en ce moment, ils s'en prennent plein la figure...

Pourquoi ?

Parce qu'ils ont décidés qu'ils ne voulaient plus travailler comme des forcenés plus de 10h par jour avec un présentéisme à outrance !

Et ils ont raison !

Je n'en ai plus envie non plus d'ailleurs.
Et je le vois bien, avec ma collaboratrice notamment mais à titre personnel aussi, que le télétravail ça fonctionne et qu'en partant du cabinet tôt on est tout aussi efficace si ce n'est plus qu'avant...

Parce qu'ils ont décidés de se saisir des outils mis à leur disposition aujourd'hui pour communiquer, essayer de se forger une réputation et obtenir des clients.

Là aussi, ils ont raison !

Les clients n'arrivent plus tout seul avec le "temps et la patience" (est-ce vraiment arrivé un jour).

Quand je vois le nombre de confrère qui lâche la robe parce que ce métier est "trop difficile", peut-on vraiment reprocher aux "jeunes" de vouloir faire autrement ?

Sincèrement, je ne pense pas.

Et alors, niveau respect de la déontologie... les manquements à la confraternité et à la déontologie que je constate ces derniers temps dans mes dossiers proviennent de confrères plus âgés que moi et non l'inverse

La paille, l'oeuil, le voisin... tout ça...

Bref, foutons la paix aux jeunes et occupons nous de nos cabinets, de nos clients, on s'en portera tous mieux.

**le

13/09/2023

Ne laissez pas vos dossiers mettre à néant par la prescription qui interviendra le 25 novembre prochain !

A cette date, cela fera 5 ans que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 aura été réformé.

Cette date aura un impact très important sur tout ce qu'il s'est passé avant le 25 novembre 2018.

Alors vérifier vos dossiers, vos impayés de charges, et faite appel rapidement à un avocat en cas de besoin.

30/08/2023

Et si on réformait la procédure de contestation d'assemblée générale de copropriété ?

Le 29 juin dernier, la Cour de cassation a confirmé que le délai de deux mois (très court) à compter de la notification du PV d'AG pour contester ladite AG était conforme au droit à un procès équitable.

Cet arrêt rappelle que cette disposition répond à l'objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés en permettant l'exécution des décisions d'AG sans prendre le risque d'une remise en cause t**dive.

Le but est louable.

L'objectif est-il rempli ?

Non !

Oui, on sait rapidement si une AG est contestée ou peut être appliquée sans difficulté.

Mais quand elle est contestée... que faire ? L'appliquer (la loi dit qu'elle est exécutoire jusqu'à la décision qui l'annule) ?

C'est prendre le risque de devoir indemniser les conséquences d'une exécution fautive si l'AG est par la suite annulée !

Hors, la décision d'annulation intervient le plus souvent bien plus d'un an après l'AG !

D'autres AG seront donc intervenues dans l'intervalle, qui seront potentiellement elle-même contestées dans l'attente de la décision de justice sur la première...

Et je ne parle même pas de l'éventualité d'un appel.

Et on arrive parfois à des situations kafkaïennes où le jugement sur la 3e AG pourrait intervenir avant le jugement sur la 1ère ! (véridique... je prépare une demande de sursis à statuer...).

Comment voulez-vous que les gestionnaires administrent correctement leur immeuble dans ces situations ?

Il faut impérativement prévoir une procédure spécifique pour ce type de contentieux qui mérite des décisions rapide !

La solution selon moi ?

La Procédure Accélérée au Fond... qui permet des jugements au fond en quelques mois.

Alors oui, je suis désolée pour nos amis magistrats et greffiers à qui cela imposerait plus de travail (et qui sont bien trop peu nombreux...) mais vraiment, la situation ne me semble plus tenable pour les copropriétés.

Et vous, qu'en pensez-vous ? On en discute en commentaires ?

28/06/2023

La période des AG se terminent, les vacances se profilent...

Et si la période estivale signifient vacations judiciaires et donc un peu de calme, les vacances, c'est comme tout, ça se préparent et s'anticipent !

Parce que si les juridictions sont à l'arrêt ou presque, vos immeubles continuent de vivre, les copropriétaires continuent de poser des questions, voir de râler, voir d'assigner...

Alors voici les informations importantes à retenir : Je serais en congés du 28 juillet inclus au 21 août inclus.

Sandrine, notre secrétaire de choc sera elle en congé du 24 juillet inclus au 15 août inclus.

Mais, durant cette période, le cabinet ne sera pas fermé ! Laura Cabrera sera là pour les éventuelles urgences !

Dans l'immédiat, je vous souhaite à tous un agréable été, pour ceux qui en prennent, d'agréables et reposantes vacances.

Pour que vous ne nous oubliez pas, je vous laisse parcourir à nouveau la plaquette du cabinet avec nos nouveaux tarifs complètement à jour !

21/06/2023

Au moment d'engager vos actions en recouvrement de charges, attention à vos règlements de copropriété !

En effet, la solidarité ne se présume pas !

Ca veut dire quoi ?

Quand un lot de copropriété est détenu par plusieurs personnes, on a tendance à penser que peu importe qui paie, il paie pour tous.

Et bien non, pas forcément.

Par principe, chacun des copropriétaires d'un lot n'est tenu aux charges de copropriété qu'à hauteur de sa part de propriété du lot.

Exemple : deux copropriétaires indivis d'un lot X, A détient 60 % de l'indivision, B 40 %.
A ne doit payer que 60% des charges afférentes à ce lot, B 40%.

Si A paie régulièrement ses 60% mais pas B, alors le SDC ne pourra agir que contre B.

SAUF dans des cas bien précis : quand la loi ou un contrat instaure la solidarité.

La solidarité c'est quoi ?

C'est quand le SDC a le droit de demander l'intégralité du paiement à A ou B, à eux de se débrouiller entre eux ensuite.

Et la solidarité elle existe quand ?

D'abord quand la loi l'instaure.

C'est le cas notamment entre personnes mariées, mais uniquement pour le logement familial ou pour des biens de communauté.

C'est surtout le cas si le Règlement de Copropriété stipule une clause de solidarité...

Mais contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce n'est pas le cas tout le temps.

Faites donc attention à vos règlements de copropriété, les juges eux vérifient bien et ne condamnent pas solidairement si la clause n'existe pas.

Ce qui complique bien évidemment les choses au stade de l'exécution, surtout en cas d'indivision successorale...

Alors, ils disent quoi vos RCP ?

14/06/2023

Dans deux mois je serais en vacances !

Pourquoi cette information est importante ?

Parce que dans deux mois la plupart des assemblées générales qui se tiennent maintenant seront en passe de devenir définitives !

La majeure partie des Syndicats des Copropriétaires ont tenu récemment, ou tiennent bientôt, leur assemblée générale annuelle.

Certains copropriétaires seront nécessairement mécontents des décisions prises et voudront solliciter l'annulation de celles-ci.

Hors, le délai de contestation est très court !

DEUX MOIS à compter de la notification du PV d'AG par LRAR.

Les notifications sont très probablement en train d'arriver et donc...

Le délai pour contester s'achèvera dans deux mois... en plein mois d'août !!

Moralité : ne vous y prenez pas au dernier moment, vous risquez de ne pas trouver d'avocat disponible pour assigner en plein mois d'août.

Hors, la Cour de cassation rappelle avec constance le principe que les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires si elles ne sont pas annulées judiciairement, peu importe leurs irrégularités éventuelles.

(Que mes clients syndics se rassurent, nous serons toujours dans les délais pour nous constituer en septembre sur les assignations reçues en août !)

Et vous, des contestations en perspectives ?

07/06/2023

« - Maître, ça fait 8 ans que je subis…
- Dommage, il y a prescription… vous auriez dû agit plus tôt…
- Mais le trouble est continu et perdure toujours !
…
Après la prescription acquisitive, petit rappel sur la prescription extinctive…

La prescription extinctive c’est quoi ?
C’est le délai après lequel vous ne pouvez plus agit en justice pour obtenir gain de cause.

En matière de copropriété, en 2018 le délai de prescription de la plupart des actions en justice (hors contestation d’AG) est passé de 10 ans à 5 ans.
La réduction du délai ne fut pas la seule conséquence de cette réforme qui a en réalité tout simplement aligné le régime de la prescription en matière de copropriété sur celui du Code civil.

Conséquences ?
Le point de départ de ce délai est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer.
Le demandeur sera donc déclaré irrecevable à agir s’il ne saisit pas les juridictions compétentes dans les cinq ans du début des troubles.
Peu importe si les troubles perdurent toujours sept ans plus t**d !

C’est ce qu’ont pu juger plusieurs juridictions versaillaises dans des affaires traitées par le cabinet et dont vous pourrez retrouver des résumés ici http://www.agathemonchauxavocat.fr/pages/consulter-post.php?titre=Baux-d%E2%80%99habitation--prejudice-de-jouissance-et-prescription--petit-rappel-bienvenu&id=8 ou là http://www.agathemonchauxavocat.fr/pages/consulter-post.php?titre=Attention-a-la-prescription---5-ans-ca-passe-vite--&id=16.

La première décision est particulièrement intéressante puisqu’elle rejette la notion de préjudice continu soulevé par la partie adverse pour tenter de repousser le délai de prescription.

En conclusions, cinq ans ça passe vite et ce n’est pas parce que le trouble persiste que des copropriétaires peuvent se plaindre de dommages provenant des parties communes si ceux-ci existent depuis plus de cinq ans !

Et vous ? Des copropriétaires qui se réveillent t**divement et se plaignent de faits anciens ?

31/05/2023

Maître, ça fait 30 ans que c’est comme ça, n’y a-t-il pas prescription ?
30 ans que j’utilise ce bout de grenier qui juridiquement appartient à ma voisine,
30 ans que j’ai construit une pièce en plus sur ma terrasse partie commune à jouissance exclusive,
30 ans que j’ai ouvert ce velux…

Effectivement, la prescription acquisitive est un mécanisme qui permet d’acquérir un bien ou un droit immobilier après trente ans de « possession ».
Mais il ne suffit pas de « posséder », c’est-à-dire notamment d’occuper (un grenier, une partie commune…).
Bien d’autres conditions sont nécessaires et parmi les principales :
1. La possession doit-être continue et non interrompue durant 30 ans (utiliser un chemin tous les étés pour aller à la place n’est pas une possession continue…)
2. La possession doit être paisible (la possession ne doit pas être issue de violence, obtenue par la force physique ou morale).
Mais la condition essentielle reste le caractère public de la possession !
En d’autres termes, si personne ne sait que vous occuper ce bout de grenier, si personne ne peut voir que vous avez créer ce velux … alors il n’y a pas prescription.
C’est un point que les clients ont souvent du mal à comprendre…
« Mais ça fait quarante que j’entrepose mes affaires là » …
Oui mais en cachette, sans que personne ne le voit… Il ne peut donc pas y avoir prescription…
Pour vivre heureux, vivons cachés… oui mais pas trop quand même donc…

Et vous, rencontrez-vous parfois cette question de prescription acquisitive ?

17/05/2023

A qui incombe les frais de défense du Syndicat des Copropriétaires dans un litige qui l’oppose à un copropriétaire ?
La réponse devrait être simple… Et pourtant, au quotidien je constate que ça ne l’est pas, surtout en matière de recouvrement de charges de copropriété.

« Frais nécessaires », « Dépens », « Frais irrépétibles »…

Autant de termes pompeux et connus des seuls auxiliaires de justice qui complexifient nécessairement l’explication à donner aux copropriétaires… Et souvent aussi l’application des textes.
Je vous explique tout dans cet article qui met fin à la longue pause des articles de fond sur le site du cabinet (et signe prochainement le retour de la newsletter).
http://www.agathemonchauxavocat.fr/pages/consulter-post.php?titre=Les-frais-de-defense-du-SDC&id=31

Et n’hésitez pas à me poser des questions en commentaires !

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