03/12/2022
Le prix s’oublie, la qualité reste
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Cette réplique tout droit sortie du film culte « Les Tontons Flingueurs » n’a jamais été autant au gout du jour à la lecture de cette jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3e, 21 sept. 2022, FS-B, n° 21-17.691) qui nous rappelle dans son dispositif qui sonne comme un couperet : un congé adressé par LRAR qui n’a pas été reçue par le bailleur ( pour cause de pli non délivré malgré que le destinataire ait été avisé ) est inopérant .
En effet, la décision de la Cour de cassation est limpide et énonce que :
« Pour rejeter la demande en paiement du loyer du mois d'août 2015, l'arrêt constate que la locataire a donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception postée le 17 avril 2015 et revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » et retient que ce congé a été régulièrement donné pour le 31 juillet 2015.
En statuant ainsi, tout en constatant que la lettre recommandée leur notifiant congé n'avait pas été reçue par les bailleresses, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »
Avis à ceux qui seraient encore tentés par les économies de bouts de chandelles, pourtant désormais fort opportunes en cette période de restrictions énergétiques, et qui auraient encore l’imprudence de préférer l’incertaine missive recommandée au sécurisant acte de commissaire (huissier ) de Justice .
Acte dont la date fait partie intégrante des mentions authentiques et qui ne souffre d’aucune contestation quant à sa réalité, tout comme les mentions relatives à la signification, avec l’utile précision qui s’impose : que l’acte soit accepté ou non par son destinataire, il est parfait sauf à encourir les affres des nullités pour vices de fond ou de forme de droit commun.
C’est pourtant une porte largement ouverte à tous les abus et à la mauvaise foi dont les conséquences sont néanmoins à géométrie variable.
Un preneur en but à l’apathie du bailleur pourra librement réitérer son congé à tout moment moyennant un préavis de trois mois ou abrégé d’un mois pour les logements situés en zone tendue.
En revanche le bailleur qui ne peut résilier le bail qu’à son échéance avec un préavis de six mois incompressible, se retrouvera en cas de missive non délivrée, face à un bail renouvelé malgré sa volonté première de le rompre.
La messe n’est-elle pas vite dite ?
