Avocat Martine Schembri

01/09/2026

Un logement indécent permet-il d’obtenir une indemnisation depuis l’entrée dans les lieux ? ❓

Non, pas automatiquement.

Le locataire peut exiger l’exécution de l’obligation de délivrance aussi longtemps que le logement reste non conforme. En revanche, sa demande indemnitaire, en bail d’habitation, ne peut porter que sur les trois années précédant l’action en justice. ⚖️

La date d’apparition du désordre et la date de saisine ne produisent donc pas les mêmes effets juridiques.

Réf : Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-11.437

24/08/2026

Cour de cassation : logement indécent, travaux toujours exigibles, indemnisation limitée à 3 ans

La Cour de cassation précise le régime applicable au locataire d’un logement indécent. 🏠 Il peut demander la mise en conformité du bien tant que le manquement du bailleur perdure.

En revanche, la réparation du préjudice de jouissance n’obéit pas à la même logique. Cette action dérivant du bail d’habitation est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’indemnisation ne pouvait donc couvrir que les 3 années précédant l’assignation, à l’exclusion de la période antérieure à 2013.

Cette décision distingue clairement l’exécution forcée en nature, recevable pendant le bail, et l’action indemnitaire, enfermée dans un délai de 3 ans. ⚖️

Réf : Cass. 3e civ. 4-6-2026 n° 24-11.437 FS-B

21/08/2026

En copropriété, l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les 3 mois suivant la désignation du syndic peut produire des effets bien plus larges qu’une simple irrégularité. 📌

La nullité du mandat intervient de plein droit à l’expiration de ce délai. Si ce syndic a convoqué une assemblée générale, cette assemblée peut être annulée par un copropriétaire agissant dans le délai de 2 mois prévu par l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

L’effet est rétroactif : la désignation d’un nouveau syndic par une assemblée annulable peut elle-même être remise en cause, ainsi que les assemblées convoquées ensuite par ce nouveau syndic. Aucun grief ni faute de ce dernier n’a à être démontré. ⚖️

Point de vigilance opérationnel : vérifier dès la prise de mandat l’ouverture effective du compte séparé, ainsi que la régularité de la chaîne de désignation du syndic en place. ✅

Défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé : annulations en chaîne

18/08/2026

En matière de congé pour motif légitime et sérieux, le cas général reste simple : des travaux peuvent justifier le non-renouvellement si leur réalité est établie. 🏠

L’exception est décisive. Lorsqu’un bailleur a loué en connaissance de l’indécence du logement, il ne peut pas ensuite invoquer les travaux destinés à y remédier pour évincer le locataire. ⚖️ Le contentieux se déplace alors du projet de travaux vers l’état de connaissance du bailleur au jour de la conclusion du bail.

L’arrêt du 4 juin 2026 sécurise un point sensible : la mauvaise foi s’apprécie d’abord à la formation du contrat. 📌 À l’inverse, pour un bail conclu avant la définition réglementaire des critères de décence en 2002, cette mauvaise foi ne se déduit pas automatiquement.

Réf : Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-16.993

04/08/2026

Décret : le bail d’habitation renforcé dans les zones tendues

Le bail d’habitation ne règle plus seulement les relations locatives : il intègre désormais certaines exigences d’urbanisme. Nous précisons ce qui change pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Le contrat type applicable aux locations nues, meublées et colocations de résidence principale est actualisé pour tenir compte des dernières réformes législatives et de la codification du Code de la construction et de l’habitation.

Dans les communes concernées, le bail devra mentionner, à peine de nullité, la servitude imposant l’usage exclusif du logement comme résidence principale lorsqu’elle figure dans le PLU.

Le modèle intègre aussi la résiliation de plein droit pour impayés ou défaut de dépôt de garantie, sous réserve d’un commandement resté infructueux pendant 6 semaines. Les autres clauses résolutoires restent, elles, facultatives.

Source : Décret n° 2026-805 du 16 juillet 2026 modifiant le contrat type de location de logement à usage de résidence principale.

29/07/2026

En matière de dommages-ouvrage, le cas général est clair : lorsque l’assureur manque aux obligations encadrant la procédure spéciale de gestion du sinistre, les seules sanctions applicables sont celles prévues par l’article L. 242-1. Il n’y a pas de cumul avec la responsabilité contractuelle de droit commun.

La nuance est décisive. Si le reproche porte non sur les délais, l’expertise amiable ou les modalités du refus de garantie, mais sur une obligation distincte, le droit commun peut retrouver sa place. La jurisprudence l’admet notamment lorsque le préfinancement assuré n’a pas permis des travaux efficaces pour mettre fin aux désordres.

Le contentieux se joue donc souvent sur la qualification du manquement, non sur son apparence fautive.

Réf : Civ. 3e, 28 mai 2026, FS-B, n° 24-10.463

15/07/2026

On croit que des travaux de mise en conformité suffisent à justifier un congé. En réalité, lorsqu’ils visent à corriger l’indécence d’un logement que le bailleur connaissait dès la signature, ils ne constituent pas un motif légitime et sérieux. ⚖️

L’enjeu est simple : on ne peut pas transformer une faute initiale de délivrance en cause valable d’éviction du locataire. 🏠

Ce point doit être intégré en amont, dès l’analyse de la validité du congé. 🔎

Réf : Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-16.993

07/07/2026

Date de retrait du recommandé ou date de première présentation ? 📩

Pour un copropriétaire opposant ou défaillant, le délai de contestation commence au lendemain de la première présentation du procès-verbal à son domicile, pas à la réception effective. ⏳
Le délai postal de quinze jours pour retirer le pli ne suspend donc pas le recours et n’empêche pas la déchéance. ⚖️

Le bon réflexe : conserver l’avis de passage et dater immédiatement la notification.

01/07/2026

La déclaration d’achèvement du vendeur bloque-t-elle, à elle seule, l’action contre le garant ?

Non. Si l’immeuble reste inachevé ou impropre à sa destination, la GFA peut encore être mobilisée. 🏢
La fin de la garantie se juge sur l’achèvement réel, pas sur une affirmation unilatérale du vendeur.

L’autre enseignement utile est opérationnel : un garant alerté ne peut pas rester passif. ⚖️
S’il connaît la défaillance du vendeur et n’engage pas les démarches nécessaires, sa responsabilité peut aussi être retenue.

En pratique, dans un dossier VEFA, il faut documenter très tôt les désordres, l’absence d’habitabilité et les alertes adressées au garant. 📁

Réf : Cass. 3e civ. 26-3-2026 n° 24-14.808 F-D