Avocat Martine Schembri

19/05/2026

Les loyers en Île-de-France évoluent !

Depuis le 6 janvier 2026, la garantie Visale, financée par Action logement, couvre désormais les loyers allant jusqu'à 1 940 € par mois, contre 1 500 € auparavant. Une évolution significative pour les locataires de la région, facilitant l'accès à des logements mieux adaptés à leurs besoins.

Cette revalorisation s'accompagne d'autres ajustements : le plafond pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants hors Île-de-France passe à 1 575 €, et à 1 365 € pour le reste du territoire.

Réf : Directive Action Logement du 19-12-2025 ; Communiqué du 6-1-2026

13/05/2026

Cour de cassation : action décennale réservée au propriétaire ou au titulaire d’un droit de construire

La Cour de cassation précise qui peut agir sur le fondement de l’article 1792 du Code civil lorsque les rôles (propriétaire, gérant, exploitant) sont mal définis.

Dans une affaire viticole, des travaux (cuvier, stockage, salle de réception) ont été réalisés sur un domaine. Après désordres, la société exploitante a assigné constructeurs et assureurs en responsabilité décennale. La cour d’appel a jugé l’action recevable, au motif que les travaux profitaient exclusivement à l’exploitant.

La Cour de cassation censure : seul le propriétaire de l’ouvrage, ou le titulaire d’un droit de construire, peut se dire maître de l’ouvrage. L’intérêt économique, la localisation au siège, ou la qualité de gérant ne suffisent pas.

Points à retenir :
🏗️ Le droit de construire (ex. bail à construction) fonde la qualité pour agir.
📌 Un mandat doit être établi si l’action est exercée au nom du titulaire du droit.

Conclusion : la recevabilité dépend d’un titre ou d’un mandat clairement formalisé.

Réf : Cass. 3e civ. 19-2-2026 n° 24-11.092 F-D

11/05/2026

10 % du prix du projet : cette indemnité peut-elle vraiment échapper à la réduction du juge ?

Dans un contrat de construction de maison individuelle, la réponse est oui lorsque la clause permet au maître d’ouvrage de renoncer au projet en contrepartie d’une somme forfaitaire. La Cour de cassation rappelle qu’une telle stipulation ne sanctionne pas un manquement. Elle organise l’exercice d’un droit de résiliation unilatérale.

La conséquence est directe : la clause n’est pas une clause pénale, mais une clause de dédit. Dans l’affaire jugée, le contrat portait sur 137 810 €, avec une indemnité prévue de 10 %. La cour d’appel avait réduit cette somme. Cette réduction est censurée, car le juge ne peut ni diminuer ni supprimer une indemnité de dédit.

Le point pratique est clair : la rédaction de la clause doit viser la faculté de résiliation prévue par l’article 1794 du code civil, et non une inexécution du contrat. En CCMI, la qualification de la clause détermine donc le régime applicable et le niveau de sécurité contractuelle.

08/05/2026

Lors d'une vente immobilière, quelles informations doivent impérativement être communiquées ?

La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 27-11-2025 n° 23-18.439 F-D) a clarifié ce point en précisant que le montant de la taxe foncière n'est pas une information déterminante pour le consentement de l'acheteur. Selon l'article 1112-1 du Code civil, seules les informations ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat et déterminantes pour le consentement doivent être communiquées.

Ainsi, si vous êtes acheteur, il est essentiel de vérifier par vous-même les éléments qui vous semblent essentiels avant de signer. 🤔

05/05/2026

Un assureur indemnise le créancier initial après des dégradations locatives et réclame ensuite 1 005 € au débiteur au titre de la subrogation.

Le point décisif tient au dépôt de garantie de 780 €, conservé lors de la sortie des lieux. Cette somme est liée à la même dette et peut être opposée au créancier subrogé par compensation de dettes connexes.

La Cour de cassation rappelle alors une règle simple : le créancier subrogé ne reçoit pas plus de droits que le créancier initial. Si la créance initiale est déjà partiellement éteinte, l’assureur ne peut pas demander l’intégralité du montant.

Conséquence pratique : la demande devait être limitée à 225 €, après déduction du dépôt de garantie. Le surplus payé peut alors être récupéré par une action en répétition de l’indu contre le créancier initial.

Pour les dossiers de recouvrement, de bail et d’assurance, une vérification précise des sommes déjà imputables avant toute subrogation reste essentielle. Ce point peut modifier directement le montant réellement exigible.

Le nouveau créancier ne peut être subrogé dans les droits dont le subrogeant ne disposait pas lui-même

27/04/2026

5 ans de prescription, et non 30 : c’est le délai que la Cour de cassation retient lorsque le fonds dominant réclame au fonds servant le coût de travaux rendus nécessaires par sa faute ?

Dans ce cas, la demande est qualifiée d’action personnelle : elle relève de la responsabilité de droit commun et se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits (C. civ., art. 2224) 🧾.

La distinction est opérationnelle : l’action réelle immobilière visant à faire reconnaître ou rétablir une servitude (par exemple, enlever un obstacle) reste soumise à la prescription de trente ans (C. civ., art. 2227). Mais dès que la demande porte sur la prise en charge de travaux « par son fait », la qualification bascule.

Pour sécuriser un dossier, trois réflexes simples permettent de réduire le risque de prescription :
• dater précisément le moment de connaissance du dommage ;
• conserver les éléments imputant la faute (constats, échanges, devis) ;
• déclencher rapidement les démarches amiables puis judiciaires, avant l’échéance quinquennale.

23/04/2026

Travaux : désordre réservé, décennale écartée

Après une réception avec réserves, le maître de l’ouvrage invoque la garantie décennale. Peut-elle jouer si le défaut était visible dès la réception ?

Le 19 février 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-14.426), la Cour de cassation valide le rejet de la demande dirigée contre l’assureur décennal de l’entrepreneur.

Les juges retiennent, d’après l’expertise, l’absence de désordre nouveau et d’aggravation après réception. Les désordres réservés étaient apparents, donc hors responsabilité et assurance décennales.

Points utiles :
🧾 La qualification dépend de ce qui était décelable à la réception.
🏗️ Une aggravation ou une ampleur révélée après coup peut modifier l’analyse.

La réception avec réserves n’ouvre pas, à elle seule, la décennale.

16/04/2026

23 000 € : le seuil reste, mais la façon de mesurer la « prépondérance » des recettes de location meublée change pour les non-résidents dès l’impôt sur le revenu 2026 📌

Pour être loueur en meublé professionnel, les recettes annuelles du foyer doivent dépasser 23 000 € et excéder les autres revenus professionnels. Jusqu’ici, pour les non-résidents, l’administration comparait surtout avec les revenus imposables en France (BOI-BIC-CHAMP-40-10).

La loi de finances pour 2026 aligne la méthode : la comparaison se fait aussi avec les revenus de même nature, soumis à un impôt équivalent dans l’État de résidence. En pratique, cela peut modifier l’accès au régime « professionnel » et ses effets : imputation des déficits sur le revenu global sans limitation, et régime des plus-values professionnelles plutôt que celui des particuliers.

Actions utiles dès maintenant :
• cartographier les revenus du foyer par nature et par État ;
• conserver les justificatifs d’imposition étrangère « équivalente » ;
• simuler l’impact 2026 sur déficit et plus-value en cas de cession.

La loi de finances pour 2026 redéfinit, pour les non-résidents, la condition de prépondérance des recettes tirées de la location meublée par rapport aux autres revenus du foyer fiscal.

13/04/2026

Chez Cabinet Schembri Martine, une confusion revient souvent en contentieux d’urbanisme : croire que l’appel est “automatique”. ⚖️
Dans certaines communes soumises à la taxe sur les logements vacants, le tribunal administratif tranche sans second tour, y compris pour les litiges de lotissement (permis d’aménager ou non-opposition à déclaration préalable) et les décisions qui refusent ou bloquent l’autorisation. 🏘️

Quand le jugement est rendu en premier et dernier ressort, l’essentiel de la stratégie se joue dès la requête et le premier mémoire, car l’étape suivante est un pourvoi en cassation, beaucoup plus contraint. ⏱️
Le point pratique : qualifier correctement l’acte attaqué (y compris un refus de certificat d’autorisation tacite) et verrouiller les moyens de droit immédiatement. 📌

Votre dossier est-il dans le champ temporel du dispositif (recours introduit entre le 1-9-2022 et le 31-12-2027) ?

Réf : CE 2-3-2026 n° 508188, Cne d’Hyères

31/03/2026

Petite dette : faut-il tenter une médiation avant une injonction de payer ?
Vous avez une créance de moins de 5 000 €. Votre débiteur ne paie pas.

Devez-vous obligatoirement tenter une médiation avant d’aller au tribunal ? 💸

La Cour de cassation (Civ. 2e, avis, P+B, n° 25-70.013) répond : non, si vous utilisez la procédure d’injonction de payer.

Cette procédure échappe à l’obligation de tentative amiable prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile. ⚖️
L’injonction de payer évite le détour par la médiation.