Emmanuelle Garnaud - Notaire

22/06/2026

🏛️ La fiscalité immobilière connaît un tournant inattendu avec la loi de finances 2026. Un mécanisme d’amortissement, jusqu’ici réservé aux locations meublées, fait désormais son entrée dans le domaine de la location nue – une première.

📊 Surnommé « dispositif Jeanbrun », ce nouvel outil vise à redynamiser un secteur immobilier asphyxié par des taux élevés et une crise du logement persistante. Mais cette innovation fiscale suffira-t-elle à éclipser le LMNP, ce statut historique plébiscité pour son efficacité en optimisation ?

🔍 Entre opportunités et incertitudes, la question se pose : ce changement marque-t-il un simple ajustement ou une refonte plus profonde des stratégies d’investissement ?

18/06/2026

📜 Une décision récente de la Cour de cassation pourrait bien rebattre les cartes en matière de transmission des contrats d’assurance-vie.

En statuant qu’au décès d’un bénéficiaire désigné – avant même qu’il n’ait accepté le bénéfice – sa part peut revenir à ses héritiers, même en l’absence de clause de représentation, les juges introduisent une nuance majeure dans l’interprétation des contrats.

Une évolution qui rappelle l’importance d’une rédaction précise des clauses bénéficiaires, et qui pourrait inciter les professionnels à revoir certaines pratiques. Les implications pour les souscripteurs et leurs ayants droit ne sont pas neutres.

Dans un arrêt du 27 novembre 2025, la Cour de cassation a jugé qu'au décès d'un bénéficiaire avant toute acceptation, sa part pouvait passer à ses héritiers, même sans clause de représentation. Une décision qui invite à relire les clauses bénéficiaires.

15/06/2026

Hériter est souvent perçu comme une chance, un dernier geste de transmission. Pourtant, dans la réalité juridique, un héritage n'est pas toujours le cadeau espéré.

En France, recevoir un patrimoine signifie recueillir les actifs, mais aussi assumer l’intégralité des dettes laissées par le défunt !

Ce cas de figure arrive plus souvent qu’il n’y paraît. Mais la bonne nouvelle, c’est que rien ne vous oblige à accepter un fardeau financier.

⚖️ Face à une succession, vous disposez de trois options pour protéger votre propre patrimoine :

- La renonciation totale : si le passif est manifestement supérieur à l'actif, vous pouvez refuser la succession. Vous ne recevez rien, mais vous ne payez rien non plus.
- L’acceptation à concurrence de l’actif net, qui est le bouclier idéal en cas de doute. Vous ne remboursez les dettes qu'à hauteur de ce que vous recevez. Vos économies personnelles restent à l'abri.
- L’acceptation pure et simple : à réserver aux situations où l'inventaire est clair et le patrimoine positif.

⚠️ Le piège à éviter est l'acceptation tacite. Certains gestes du quotidien, comme vendre un meuble ou vider un compte pour des dépenses non urgentes, peuvent suffire à vous donner légalement la qualité d'héritier. Vous devenez alors responsable des dettes sans même l'avoir voulu.

Anticiper par un inventaire notarié n'est pas un manque de respect envers le défunt, c'est une mesure de prudence élémentaire pour votre famille.

11/06/2026

🏡 Lors d’un achat, on anticipe naturellement le prix de vente et les frais d’acquisition.
Pourtant, au moment de la signature, plusieurs sommes complémentaires s’ajoutent pour ajuster les comptes entre vendeur et acquéreur.

1. Le prorata de taxe foncière
La taxe foncière est due par celui qui possède le bien au 1er janvier. En pratique, on prévoit presque toujours un remboursement prorata temporis : l’acquéreur rembourse au vendeur la part correspondant à la période durant laquelle il sera propriétaire.

2. Le prorata de charges de copropriété
Le vendeur règle généralement des provisions par trimestre pour les dépenses courantes. Il est donc logique que l’acquéreur lui rembourse la part correspondant à la période postérieure à la vente.

1. Les avances ou fonds de roulement
Il s’agit d’une réserve de trésorerie détenue par le syndic pour faire face à des dépenses urgentes. Cette somme est remboursée par l’acquéreur le jour de la signature car c’est lui qui en profitera par la suite.

1. Le fonds de travaux
Destiné à financer de futurs travaux dans la copropriété, ce fonds est obligatoire. Si la loi ne prévoit pas son remboursement, il est fréquent de prévoir que l’acquéreur rembourse le vendeur, étant donné que ce fonds servira aux travaux futurs de l'immeuble.

Anticiper ces "petites sommes" permet d'aborder votre signature avec sérénité.

08/06/2026

🕒⏳ Un re**rd qui peut coûter cher : Découvrez l'histoire d'un chèque encaissé trop t**d et les règles strictes de l'assurance-vie après 70 ans. Ne laissez pas vos héritiers payer les conséquences de votre négligence. 🕒⏳

Un simple re**rd peut coûter très cher à vos héritiers. L’histoire d’un chèque encaissé trop t**d rappelle les règles strictes de l’assurance-vie après 70 ans.

01/06/2026

La date limite de la loi Le Meur est passée. Depuis le 20 mai, toutes les annonces de location saisonnière dépourvues d’un numéro d’enregistrement national à 13 chiffres sont légalement désactivées par les plateformes.

Pour les propriétaires, l’obligation s’applique sur tout le territoire et sans distinction, de la résidence principale au studio parisien.
Ne pas être en règle sur le portail Declaloc expose les loueurs à une amende pouvant atteindre 10 000 euros !

Et à Paris, où les quotas et le plafond annuel sont stricts, la chasse aux annonces non conformes s'accélère, en parallèle d'une taxe de séjour en forte hausse.

✅ Pour qu'un logement saisonnier soit valable, il faut obtenir cette certification officielle. Le problème est que les plateformes n'acceptent plus de simples promesses d'enregistrement. Elles exigent un numéro valide.

Si votre annonce a été coupée ou si les contraintes deviennent trop lourdes, d'autres stratégies patrimoniales existent. Pensez-y : attendre le plein été pour repenser votre modèle locatif vous fera perdre de précieux mois de revenus.

01/06/2026

Le cadre des loyers impayés évolue, avec des mesures qui viennent renforcer la position des propriétaires à compter de 2027.

Un décret récent modifie en profondeur la manière dont un impayé est juridiquement caractérisé.
Jusqu’à présent, il fallait que la dette atteigne deux mois de loyer (après déduction des APL) pour être reconnue comme telle.

👉 Demain, le seuil sera atteint :
– dès 450 € de dette,
– ou après 3 mois de défaut de paiement, quel que soit le montant.

📌 Conséquence directe : les procédures pourront être engagées plus tôt, avec une meilleure réactivité face aux situations dégradées.

Autre évolution majeure : le maintien des aides personnelles au logement (APL), y compris en cas de résiliation du bail.

Concrètement, l’aide pourra être versée directement au propriétaire, elle contribuera à réduire la dette locative, sauf situations spécifiques (mauvaise foi avérée, troubles, décision judiciaire…).

💡 Cette évolution marque un changement d’approche plutôt qu’une suspension automatique des aides, le dispositif vise désormais à limiter l’aggravation de la dette et à sécuriser les flux financiers.

👉 Pour autant, la gestion des impayés reste un sujet sensible, à la croisée du droit locatif, des procédures civiles et des enjeux sociaux.

Un accompagnement adapté permet de sécuriser la relation locative.

28/05/2026

Encore méconnu, le PER obligatoire est un outil performant pour préparer sa retraite. Mis en place par l’employeur pour certaines catégories de salariés, il repose sur des cotisations obligatoires souvent co-financées par l’entreprise.

🚀 Les avantages clés
- Levier fiscal : Les versements volontaires du salarié sont déductibles de son revenu imposable (dans la limite des plafonds), optimisant l'effort d'épargne.
- Performance : Accès à une gestion financière diversifiée (fonds en euros et unités de compte).
- Protection : Le cadre assurantiel sécurise la transmission en cas de décès grâce à la clause bénéficiaire.

⚖️ Les spécificités à anticiper
- Sortie en rente : À l'inverse du PER individuel, la sortie s’effectue ici principalement sous forme de rente viagère. Le capital est donc peu disponible au dénouement, sauf cas exceptionnels.
- Mobilité : En cas de changement d’entreprise, vous pouvez conserver le plan, l’alimenter volontairement ou le transférer vers un autre PER pour centraliser vos avoirs.

👉 Le PER obligatoire s'intègre parfaitement dans une stratégie globale mêlant retraite, fiscalité et transmission.

25/05/2026

🏠📜 Un récent jugement met en lumière l'importance de la preuve dans le traitement des sinistres immobiliers. Les assureurs ne peuvent se cacher derrière les délais pour refuser une indemnisation. Un constat d'huissier, même après le départ du locataire, peut faire foi et doit être pris en compte. Découvrez cette affaire éclairante !

Un récent cas rappelle que l’assureur ne peut pas se retrancher derrière un délai pour refuser d’indemniser des dommages immobiliers. Dès lors qu’un constat d’huissier est produit, même après le départ du locataire, il fait foi et doit être pris en compte.

21/05/2026

📉 L’accès simplifié aux marchés financiers a transformé des milliers de particuliers en investisseurs autonomes, mais cette liberté a un prix souvent invisible.

Entre les déclarations de comptes étrangers oubliées, les IFU qui ne parviennent jamais, les dividendes mal enregistrés ou les moins-values qui s’évaporent dans les méandres administratifs, la facture réelle d’un courtier dépasse bien souvent ses tarifs affichés.

Une complexité fiscale qui, sans accompagnement, peut coûter bien plus cher que quelques frais de transaction en moins. La question n’est plus seulement *comment* investir, mais *comment ne pas se perdre en route*.

Le courtage en ligne a démocratisé l’investissement boursier. Mais il a aussi déplacé une partie de la complexité vers l’investisseur lui-même. Déclaration de compte à l’étranger, IFU absent, dividendes mal reportés, moins-values perdues : pour beaucoup de particuliers, le vrai coût...