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Comment le bailleur indemnise-t-il le preneur en cas d'amélioration du fonds ?: Dans le cadre d’un bail rural, le preneu...
15/05/2026

Comment le bailleur indemnise-t-il le preneur en cas d'amélioration du fonds ?: Dans le cadre d’un bail rural, le preneur peut réaliser certains travaux destinés à améliorer les conditions d’exploitation du fonds loué. Ces aménagements, encadrés par le Code rural et de la pêche maritime, peuvent ouvrir droit à une indemnisation à la fin du bail lorsque les conditions légales sont respectées.



Les améliorations autorisées par le preneur durant le bail rural


L’article L 411-29 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) permet au preneur de modifier les conditions d’exploitation afin d’améliorer la production ou l’utilisation du fonds. Il peut notamment mettre en place de nouvelles pratiques culturales, changer le type de culture ou procéder au retournement de parcelles de terre en herbe. Le bailleur doit toutefois être préalablement informé des travaux envisagés. En cas de désaccord, il dispose d’un délai de quinze jours pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. À défaut d’opposition, le preneur peut réaliser les travaux.

Le preneur peut également effectuer certaines améliorations foncières prévues à l’article L 411-28 du CRPM, telles que la suppression de haies, talus, rigoles ou arbres séparant des parcelles, lorsque ces opérations facilitent l’exploitation agricole.

D’autres travaux peuvent encore être autorisés, notamment des réparations indispensables à la conservation d’un bâtiment, des plantations ou des constructions nécessaires à l’activité agricole.



Le droit à indemnisation du preneur sortant


À l’expiration du bail, le preneur doit restituer les lieux en bon état d’entretien. Si des dégradations lui sont imputables, le bailleur peut obtenir réparation du préjudice subi. À l’inverse, lorsque le preneur a régulièrement apporté des améliorations au fonds, il peut prétendre à une indemnité sur le fondement des articles L 411-69 et suivants du Code.

L’article L 411-69 prévoit ainsi que le preneur ayant, par son travail ou ses investissements, amélioré le bien loué a droit à une indemnité versée par le bailleur, quelle que soit la cause de cessation du bail. Ce droit suppose toutefois que les travaux aient été réalisés conformément aux procédures d’information ou d’autorisation prévues par les textes. Des travaux effectués sans accord préalable peuvent donc priver le preneur de toute indemnisation.



Le calcul et le paiement de l’indemnité par le bailleur


Le montant de l’indemnité varie selon la nature des améliorations réalisées.

Pour les constructions et ouvrages incorporés au sol, l’indemnité correspond en principe au coût des travaux évalué à la date de fin du bail, diminué d’un amortissement de 6 % par année écoulée depuis leur réalisation.

Pour les plantations, sont prises en compte les dépenses engagées par le preneur, y compris la valeur de la main-d’œuvre, dans la limite de la plus-value apportée au fonds. Les améliorations foncières ou culturales sont, quant à elles, indemnisées selon le coût des travaux dont les effets subsistent après le départ du preneur, après application d’un amortissement pouvant aller jusqu’à dix-huit ans.

L’indemnité est en principe due à l’expiration du bail. Le preneur dispose enfin d’un délai d’un an à compter de son départ des lieux pour en réclamer le paiement.

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La convention de pâturage : bail rural déguisé ou simple mise à disposition ?: Dans le domaine agricole, la mise à dispo...
30/03/2026

La convention de pâturage : bail rural déguisé ou simple mise à disposition ?: Dans le domaine agricole, la mise à disposition de terres peut revêtir des formes juridiques variées. Aux côtés du bail rural classique, soumis au statut du fermage particulièrement protecteur pour le preneur, existent des conventions spécifiques permettant d’organiser une exploitation plus souple des parcelles.

Tel est notamment le cas de la convention pluriannuelle de pâturage ou d’exploitation agricole (CPPEA), régie par les articles L.481-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime. Conçue comme un outil de gestion des espaces pastoraux, dans un cadre collectif ou communal, elle déroge au statut du fermage.



Qu’est-ce que la convention de pâturage ?


La convention de pâturage est un contrat spécifique permettant la mise à disposition de terrains à vocation pastorale. Elle concerne notamment les landes, bois, pelouses et prairies avec ou sans bâtiments. En pratique, elle est fréquemment utilisée par les collectivités territoriales ou les propriétaires souhaitant valoriser des espaces à usage extensif.

Contrairement au bail rural soumis aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, cette convention répond à un régime dérogatoire, puisqu’elle obéit à la fois aux règles du Code rural et à celles du Code civil, ce qui lui confère une plus grande souplesse contractuelle.

L’une des caractéristiques principales de la convention de pâturage tient à l’absence de jouissance exclusive au profit du preneur : les terres peuvent faire l’objet d’usages alternés ou concurrents selon les saisons, par exemple les activités de chasse et le pâturage, ou encore entre plusieurs exploitants réunis en groupement pastoral.

L’absence d’exclusivité est un critère déterminant dans sa distinction avec le bail rural. En effet, le bail rural suppose en principe la mise à disposition d’un fonds agricole conférant au preneur une maîtrise effective et durable de l’exploitation.



La durée : une condition déterminante pour éviter la requalification en bail rural


Le principal enjeu de la convention de pâturage réside dans le respect des conditions permettant de bénéficier du régime dérogatoire. À cet égard, la durée est un élément central.

L’article L.481-1 du Code rural et de la pêche maritime impose une durée minimale de cinq ans. La convention peut ensuite être renouvelée, généralement par périodes de trois ans. Cette exigence vise à distinguer clairement ce type de convention du bail rural, traditionnellement conclu pour une durée minimale de neuf ans.

Ainsi, le non-respect de cette durée minimale expose les parties à un risque de requalification en bail rural, avec application immédiate du statut du fermage.

La Cour de cassation a récemment rappelé la rigueur de cette condition dans un arrêt rendu le 4 septembre 2025 (n°24-10.493). En l’espèce, une convention de pâturage conclue pour une durée d’un an, bien que renouvelée à plusieurs reprises, avait été requalifiée en bail rural. Les juges ont considéré que la condition de durée devait s’apprécier au moment de la conclusion du contrat, indépendamment de sa durée effective après renouvellement.



Une flexibilité contractuelle encadrée


Si la convention de pâturage offre une souplesse appréciable, surtout en comparaison du statut du fermage, elle n’échappe pas à un encadrement minimal destiné à sécuriser les relations contractuelles.

La résiliation en cours de contrat est possible, tant pour le bailleur que pour le preneur, en cas de non-respect des obligations prévues par la convention. Pour ce faire, elle doit être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et ne produira d’effets qu’à l’expiration d’un délai d’un an.

Ce mécanisme, plus flexible que celui applicable au droit rural, permet d’adapter plus facilement l’exploitation des terres aux évolutions des besoins ou aux manquements contractuels.

Ainsi, l’absence d’exclusivité permet au propriétaire de conserver une certaine maîtrise de son bien. Il peut ainsi conclure d’autres conventions portant sur la même parcelle, pour des usages non agricoles, sans porter atteinte aux droits du preneur.



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Bail rural : qu’est-ce que la clause de reprise sexennale ?: Dans le cadre du fermage, le principe est celui du renouvel...
27/02/2026

Bail rural : qu’est-ce que la clause de reprise sexennale ?: Dans le cadre du fermage, le principe est celui du renouvellement automatique du bail rural tous les neuf ans. Ce mécanisme assure au preneur une grande stabilité et participe à la continuité de l’exploitation agricole. En contrepartie, les possibilités permettant au bailleur de mettre fin au bail sont strictement encadrées par le Code rural et de la pêche maritime.

Parmi ces mécanismes figure la clause de reprise sexennale, qui permet au bailleur, sous conditions, de reprendre le bien loué à l’issue de la sixième année suivant le renouvellement du bail, au profit de son conjoint, partenaire de PACS ou d’un descendant.



Le principe de la reprise sexennale : un aménagement du renouvellement automatique du bail


En principe, le bail rural se renouvelle automatiquement tous les neuf ans. Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement qu’en délivrant un congé pour un motif légalement admis, notamment en vue d’une reprise pour exploitation personnelle ou au profit de son conjoint ou de ses descendants.

A cet égard, il résulte de l’article L.411-47, alinéa 1er du Code rural et de la pêche maritime que le propriétaire doit délivrer un congé au preneur au moins 18 mois avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire incluant l’intervention d’un commissaire de justice. Dès lors, la reprise intervient à la date d’expiration du bail rural initial ou à la date de renouvellement.

Toutefois, l’article L.411-6, alinéa 3 du Code rural et de la pêche maritime introduit une exception importante : lors du renouvellement du bail, le bailleur peut imposer l’insertion d’une clause lui permettant de reprendre les terres à l’issue de la sixième année suivant ce renouvellement. Le preneur ne peut s’opposer à l’introduction d’une telle clause.

Dans ce cas, la reprise sexennale ne peut être exercée qu’au profit du conjoint, du partenaire lié par un PACS ou d’un ou plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés. Contrairement à la reprise classique, elle ne peut bénéficier au bailleur pour son exploitation personnelle.

Ainsi, la clause peut être insérée dans le bail initial ou au moment du renouvellement. Sur ce point, la Cour de cassation précise, dans un arrêt du 10 avril 2025 (n°23-23.382), que le bailleur peut demander l’insertion d’une clause sexennale à tout moment après le renouvellement du bail, et pas nécessairement à une date proche de celle-ci. Cette solution conforte la souplesse reconnue au bailleur dans l’exercice de cette faculté, sous réserve du respect des autres conditions légales.



Quelles sont les conditions de la clause de reprise sexennale ?


L’exercice de la reprise sexennale est subordonné au respect des conditions de fond et de forme particulièrement rigoureuses.

Tout d’abord, cette reprise suppose la délivrance d’un congé deux ans avant l’échéance de la sixième année suivant le renouvellement du bail. Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire, impliquant l’intervention d’un commissaire de justice.

De plus, les bénéficiaires de la reprise doivent satisfaire aux exigences prévues par l’article L.411-59 du Code rural et de la pêche maritime.

Ils doivent notamment justifier de la capacité ou de l’expérience professionnelle requise, obtenir l’autorisation administrative d’exploiter, participer personnellement et effectivement aux travaux sur les lieux, habiter sur les terres reprises ou à proximité, disposer des moyens nécessaires à l’exploitation (matériel, cheptel) et s’engager à exploiter personnellement le fonds pendant au moins neuf ans.


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