Diana HENRY Avocate

05/06/2026

Préemption commerciale : un recul silencieux

Le droit de préemption du locataire commercial semblait progressivement s’installer comme une composante stable du statut des baux commerciaux. La loi du 26 mai 2026 en réduit pourtant sensiblement la portée, sans remettre en cause son existence.

La réforme opère un recentrage strict des locaux susceptibles d’ouvrir un droit de préemption. Les bureaux, les entrepôts et certaines activités pourtant soumises au statut des baux commerciaux en sont désormais exclus. Le texte crée ainsi une distinction inédite entre les locaux bénéficiant du statut des baux commerciaux et ceux permettant effectivement au locataire d’exercer son droit de préemption.

L’intérêt de la décision législative réside dans ce déplacement de frontière. Là où la jurisprudence avait adopté une lecture relativement large du dispositif, le législateur privilégie une conception fonctionnelle centrée sur le commerce et l’artisanat au sens strict.

Pour les praticiens, la conséquence est immédiate : de nombreux preneurs jusqu’alors susceptibles d’être prioritaires lors de la vente des locaux perdent désormais cet avantage stratégique. Les opérations de cession s’en trouvent simplifiées, tandis que la protection du locataire se trouve nettement resserrée.

Réf : Loi n° 2026-403, 26 mai 2026, JO 27 mai

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03/06/2026

Le point de départ de la prescription en répétition de l’indu se fixe-t-il désormais à une date plus concrète ?

La Cour de cassation confirme une lecture pratique de l’article 2224 du code civil : lorsque l’administration recouvre des sommes et qu’un recours contentieux porte sur le principe de la créance ou sur son montant, le délai pour agir ne commence qu’à l’issue de cette procédure. Le critère utile n’est donc pas le premier contrôle, mais la connaissance de la somme définitivement due.

Conséquence directe pour les entreprises et les dirigeants : une analyse fondée uniquement sur la date du paiement, sur un rapport d’enquête ou sur un avis de recouvrement peut être incomplète. En pratique, 3 dates doivent être vérifiées : le paiement, la révélation du caractère indu et la décision administrative devenue définitive. Le délai de droit commun reste en principe de 5 ans, sauf régime spécial.

Cette évolution apporte un cadre plus lisible, mais elle ne supprime pas les zones de risque. Une chronologie précise, la conservation des pièces de procédure et l’identification du montant définitivement dû restent décisives pour apprécier la recevabilité d’une action en restitution.

L’issue du contentieux administratif comme point de départ du délai de prescription de l’action en répétition de l’indu

29/05/2026

Être inscrit sur une liste d’initiés ne crée pas automatiquement une information privilégiée.

Une liste d’initiés n’est pas, à elle seule, une preuve automatique.

Tout dépend de ce que la communication permet de comprendre.

Parfois, quelques mots de plus changent toute la qualification.

C’est précisément ce que cette affaire met en lumière.

Source : CJUE 19 mars 2026, aff. C-363/24

25/05/2026

Cour de cassation : action décennale réservée au propriétaire ou au titulaire d’un droit de construire

La Cour de cassation précise qui peut agir sur le fondement de l’article 1792 du Code civil lorsque les rôles (propriétaire, gérant, exploitant) sont mal définis.

Dans une affaire viticole, des travaux (cuvier, stockage, salle de réception) ont été réalisés sur un domaine. Après désordres, la société exploitante a assigné constructeurs et assureurs en responsabilité décennale. La cour d’appel a jugé l’action recevable, au motif que les travaux profitaient exclusivement à l’exploitant.

La Cour de cassation censure : seul le propriétaire de l’ouvrage, ou le titulaire d’un droit de construire, peut se dire maître de l’ouvrage. L’intérêt économique, la localisation au siège, ou la qualité de gérant ne suffisent pas.

Points à retenir :
🏗️ Le droit de construire (ex. bail à construction) fonde la qualité pour agir.
📌 Un mandat doit être établi si l’action est exercée au nom du titulaire du droit.

Conclusion : la recevabilité dépend d’un titre ou d’un mandat clairement formalisé.

Réf : Cass. 3e civ. 19-2-2026 n° 24-11.092 F-D

22/05/2026

1 mois : c’est le délai laissé après un commandement visant la clause résolutoire, mais ce délai ne suffit pas à écarter automatiquement l’exception d’inexécution.

La Cour de cassation rappelle qu’un locataire commercial peut suspendre le paiement des loyers lorsque, par suite d’un manquement du bailleur, les locaux deviennent impropres à leur destination contractuelle. Ce mécanisme, consacré à l’article 1219 du Code civil, peut être invoqué sans mise en demeure préalable.

Autre apport pratique : même en présence d’une clause résolutoire, le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater la résiliation. Le fait de ne pas avoir demandé de délais de paiement dans le mois du commandement ne rend donc pas cet argument inopérant.

En pratique, trois vérifications font souvent la différence : la réalité du manquement invoqué, son effet concret sur l’usage des locaux et la date exacte de suspension du paiement. La chronologie des faits est souvent déterminante. Une analyse précise de ces éléments sécurise la stratégie contentieuse des deux côtés.

14/05/2026

5 000 transmissions d’entreprise sous pacte Dutreil en 2024 : pourquoi ce chiffre compte-t-il autant ? 💡

Le dispositif s’est fortement installé dans la pratique. Il permet d’exonérer 75 % de la valeur transmise pour le calcul des droits, et les entreprises concernées représentent en moyenne 523 000 salariés et 45 milliards d’euros de valeur ajoutée chaque année.

La loi de finances 2026 durcit les conditions d’accès. L’engagement individuel de conservation passe à six ans, et le bénéfice du régime se concentre davantage sur les actifs strictement nécessaires à l’activité opérationnelle.

Le point clé est simple : une transmission sécurisée se prépare tôt. Qualification de l’activité, composition des actifs, structure du capital, gouvernance et fonction de direction doivent être revues en amont. ✅

12/05/2026

Le piège n’est pas dans les travaux ou le niveau de loyer : il est souvent dans la personne à qui l’on loue. ⚠️

Dans Jeanbrun, l’identité du locataire est une condition fiscale, pas un simple choix de gestion.
Si un proche occupe le logement, la remise en cause peut conduire à réintégrer les amortissements déjà déduits (selon le mécanisme prévu). 🧾

Pour sécuriser le dossier :
🗂️ cartographier les liens “proches” dès le montage
🔎 anticiper les changements de locataire pendant l’engagement de 9 ans
🏢 en détention via société transparente : distinguer “proche” (interdit) et “associé” (cas traité différemment)

Réf : Loi 2026-103 du 19-2-2026 art. 47

11/05/2026

2 000 € : c’est le nouveau plafond retenu pour certains dons versés à compter du 14 octobre 2025, contre 1 000 € auparavant 🧾.

Les échéances restent le premier point de vigilance : 19 mai pour la déclaration papier, puis 21 mai, 28 mai ou 4 juin en ligne selon le lieu de domiciliation. Les avis d’imposition sont, sauf option contraire, disponibles dans l’espace fiscal, ce qui impose de suivre les mises à disposition sans attendre le courrier 📅.

Plusieurs régimes évoluent en parallèle : prolongation de l’exonération des pourboires jusqu’en 2028, maintien de l’abattement de 500 000 € pour certains dirigeants partant à la retraite, porté à 600 000 € dans certains cas, baisse des seuils du micro-BIC en location meublée et nouvelle assiette sociale pour les travailleurs indépendants. Les obligations liées au crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile sont aussi renforcées ⚖️.

La bonne méthode consiste à relire la déclaration par catégorie de revenus et de charges : salaires, activité indépendante, cessions, location meublée, dons, emploi à domicile. Une vérification ciblée permet d’identifier les cases utiles, les nouvelles obligations déclaratives et les ajustements à anticiper.

08/05/2026

Durée du pacte d’associés : une présomption désormais posée

📘 La Cour de cassation pose une présomption simple : sans terme exprès, le pacte d’associés est réputé conclu pour la durée restant à courir de la société concernée. Cette solution écarte l’idée selon laquelle le pacte serait automatiquement à durée indéterminée.

🏛️ Le litige trouvait son origine dans un pacte ancien conclu entre un associé majoritaire et un investisseur minoritaire. Après la notification d’une résiliation unilatérale par les héritiers du majoritaire, la validité de cette rupture a été discutée devant les juges.

📝 Cette décision modifie les repères habituels en matière de pactes. Elle consolide leur force obligatoire et limite les ruptures unilatérales lorsque la convention est silencieuse sur sa durée. Pour les associés comme pour les dirigeants, l’enjeu est désormais d’anticiper plus finement les clauses de durée, de sortie et de transmission.

📌 Ce cadre nouveau peut peser sur l’analyse d’un pacte avant toute opération ou désaccord entre signataires.

Source : Cour de cassation, chambre commerciale, 11 mars 2026, n° 24-21.896.

01/05/2026

Transformer une SARL en SAS : opportunité ou piège ? 👀

Souplesse de fonctionnement, image plus attractive, régime du dirigeant… la SAS séduit de plus en plus.

Mais attention : impacts sociaux, fiscaux, gouvernance… chaque détail compte avant de franchir le pas. Une transformation, ça se prépare. ⚖️