Sviatoslav Forest Avocat

15/12/2025

Savez-vous que les ressources annuelles des locataires âgés de plus de 65 ans doivent être inférieures au plafond de ressources en vigueur pour bénéficier de certaines protections ?

Le locataire âgé de plus de 65 ans avec de faibles ressources ne peut recevoir un congé sans offre de relogement adaptée, sauf si le bailleur est dans une situation similaire. Cela signifie que les revenus fonciers bruts du locataire sont déterminants dans l'évaluation de ses droits.

Depuis la loi ALUR, les ressources annuelles des locataires sont comparées au plafond de ressources pour les logements locatifs conventionnés. Cependant, c'est le revenu foncier brut, et non le revenu net imposable, qui est pris en compte, comme l'a confirmé la Cour de cassation.

Pour les bailleurs, il est essentiel de bien comprendre ces critères pour respecter la législation en vigueur et éviter des litiges coûteux.

Congé : calcul des ressources du locataire âgé

15/12/2025

📊 Les employeurs de 50 salariés ou plus doivent investir 0,45 % des salaires versés en 2024 dans la construction avant la fin de l'année 2025 !

Cette obligation concerne les entreprises établies en France, qu'elles soient ou non soumises à la taxe sur les salaires. Les investissements peuvent être réalisés sous forme de versements à des organismes agréés ou d'investissements directs, comme des prêts aux salariés pour leur logement principal.

Les employeurs doivent également ajuster le montant des investissements en tenant compte des remboursements et aliénations d'investissements antérieurs. Si les investissements requis ne sont pas réalisés, une cotisation de 2 % sera due.

Pour éviter cette cotisation, il est crucial de bien planifier et d'effectuer les investissements nécessaires avant la date limite. Une gestion proactive peut faire la différence !

Les employeurs qui occupent au moins 50 salariés devront avoir réalisé, au plus t**d le 31 décembre prochain, des investissements dans la construction ou le logement pour un montant égal à 0,45 % des salaires versés en 2024.

11/12/2025

📊 Le juge peut accorder une indemnité supérieure à celle proposée par l'expropriant même sans réponse de l'exproprié !

La Cour de cassation a récemment décidé que le juge peut fixer une indemnité supérieure à l'offre initiale de l'expropriant, tant qu'elle ne dépasse pas la proposition du commissaire du gouvernement. Cette décision marque un changement par rapport à la jurisprudence antérieure, où le juge devait se conformer strictement à l'offre de l'expropriant en l'absence de réponse de l'exproprié.

Pour bénéficier de cette évolution, il est essentiel que les parties soient conscientes des propositions du commissaire du gouvernement, car elles peuvent influencer significativement le montant final de l'indemnité.

Le juge peut-il statuer au-delà de l’offre de l’expropriant en l’absence de réponse de l’exproprié ?

04/12/2025

⚖️ Distinction des régimes : Le refus de la force majeure en cas de pandémie

La Chambre sociale confirme sa sévérité en matière de rupture de contrat de travail pour force majeure, distinguant clairement le régime social des autres branches du droit.

Si la Cour de cassation a pu admettre la force majeure COVID-19 dans certains contrats, elle adopte ici une position de principe protectrice de l'emploi en matière sociale.

Justification double :
- Impossibilité non totale : L'obligation de l'employeur de fournir du travail n'était pas rendue totalement impossible (impossibilité partielle et temporaire ne suffisant pas).
- Mesures étatiques : L'existence de dispositifs publics visant à la sauvegarde de l'emploi rendait l'événement résistant, non irrésistible, et par conséquent inadapté à la rupture du lien contractuel.

La Cour réitère son refus d'assimiler les difficultés économiques — même aiguës et liées à une crise sanitaire — à un cas de force majeure permettant de délier l'employeur de ses obligations contractuelles.

Source : Soc. 8 oct. 2025, FS-B, n° 24-13.962

01/12/2025

🏛️ Copropriété : Défaut d'information du Syndic et recevabilité de l'action

La Troisième chambre civile se prononce sur la portée procédurale de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Problématique : Le copropriétaire qui exerce seul une action concernant la propriété ou la jouissance de son lot (ici, trouble de jouissance lié à la location meublée de courte durée) doit-il informer le syndic à peine d'irrecevabilité de sa demande ?

Solution : La Haute juridiction rejette le pourvoi. Elle confirme la jurisprudence constante : l'obligation d'informer le syndic n'est pas une formalité requise à peine d'irrecevabilité de la demande.

Justification : Cette solution se fonde sur l'absence de précision d'une telle sanction dans la loi (art. 15, al. 2) ou le décret (art. 51). L'obligation vise uniquement à permettre au syndicat de se joindre à l'action s'il y trouve un intérêt collectif.

Réf : Cour de cassation, 3e Civ., 16 octobre 2025 (FS-B, n° 23-19.843).

28/11/2025

🔍 Dans le cadre d'une procédure civile, le juge n'est pas obligé de rouvrir les débats lorsqu'il relève d'office un moyen en cours de délibéré !

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation a confirmé que le juge peut simplement inviter les parties à présenter leurs observations dans une note en délibéré. Cela permet de respecter le principe du contradictoire sans alourdir inutilement la procédure.

Cette pratique, bien que non nouvelle, souligne l'importance pour le juge de respecter le contradictoire tout en ayant la latitude de choisir la manière de le faire.

Pour les parties impliquées, cela signifie qu'elles doivent être prêtes à répondre rapidement et efficacement par écrit. Cela garantit que leurs droits sont respectés sans ret**der le processus judiciaire.

Relevé d’office en cours de délibéré et respect du contradictoire

21/11/2025

🔍La présence de champignons lignivores dans une maison peut être considérée comme une perte de chance pour l'acheteur !

Lorsque le diagnostic technique avant l'achat d'un bien immobilier ne mentionne pas ces champignons, l'acheteur peut être confronté à des préjudices. Cependant, la Cour de cassation a précisé que ces préjudices ne peuvent être indemnisés que comme une perte de chance, car le diagnostic de champignons lignivores n'est pas obligatoire.

En conséquence, même si le diagnostiqueur n'a pas signalé ces champignons, l'acheteur ne peut obtenir qu'une indemnisation partielle, représentant une chance manquée d'intervenir plus tôt pour limiter les dégâts. Cela souligne l'importance d'une information complète et précise lors de l'achat immobilier.

Le diagnostic relatif à la présence de champignons lignivores n’étant pas obligatoire, le préjudice de l’acheteur résultant de la présence non signalée de ces agents n’a pas un caractère certain, mais constitue une perte de chance.

19/11/2025

L’employeur ne peut invoquer l’inopposabilité d’une décision de la CPAM que si le délai de dix jours pour formuler ses observations n’a pas été respecté. 📑

Zoom sur une décision de la Cour de cassation !

Réf : Civ. 2e, 4 sept. 2025, F-B, n° 23-18.826

12/11/2025

Dans le monde des cessions-acquisitions, les ret**ds sont fréquents. Quels sont les enjeux et solutions ? 📝

Actuellement, obtenir des autorisations préalables est une étape incontournable qui peut ret**der une transaction jusqu'à un an. Ces autorisations proviennent de multiples acteurs : autorités de la concurrence, partenaires commerciaux, et plus encore.

Les enjeux sont nombreux : un manque d'anticipation peut coûter cher en temps et en ressources. Pour pallier ces défis, une préparation minutieuse et une gestion rigoureuse des intervenants sont essentielles.

En mettant en place un plan clair et en respectant les étapes clés, vous pouvez transformer ces obstacles en opportunités.

Assurez-vous que votre prochaine opération de cession-acquisition soit un succès retentissant ! 🚀

11/11/2025

Zoom sur les propositions du PLFSS 2026

💰 1. Entreprises : le coût social grimpe

Titres-resto, sport, chèques-vacances, CSE… désormais soumis au forfait social 8 %.
Les ruptures conventionnelles passent à 40 %, record absolu.
Exonérations Outre-mer resserrées, apprentis moins aidés, jeunes entreprises innovantes davantage encadrées.

👶 2. Famille & Naissance : nouveau congé à prévoir

Un congé supplémentaire de naissance arrive dès juillet 2027 :
1 ou 2 mois indemnisés, ouverts à chaque parent, salariés ou indépendants.
Visite médicale de reprise post-maternité ? Devient facultative.

🧓 3. Retraites, arrêts & santé : entre pause et durcissement

La réforme des retraites est suspendue jusqu’en 2028 : les générations 1964-1968 gagnent un trimestre.
Le cumul emploi-retraite est revu : pension écrêtée selon l’âge, carence supprimée.
Les arrêts maladie sont plafonnés (15 jours en ville, 30 à l’hôpital), et certaines ALD sortent du régime préférentiel.

⚖️ 4. Administration & mesures diverses : la rigueur s’installe

L’URSSAF obtient de nouveaux pouvoirs (privilège étendu, mandats fiscaux).
Les IJ AT/MP seront limitées dans le temps, les maladies pro réévaluées.
Créateurs et repreneurs d’entreprise verront leurs exonérations réduites.
Et dès mars 2026 : 50 € de contribution pour toute instance civile ou prud’homale.

L’examen en séance publique par les députés du projet de loi de finances pour 2025 a débuté le 24 octobre 2025. Celui du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2025 a commencé le 4 novembre 2025. Le point sur les principales mesures prévues par ces …

06/11/2025

À partir du 13 novembre 2025, les frais bancaires sur succession seront encadrés… à 850 € maximum.

Un décret du 13 août 2025 vient préciser les conditions d’application de la loi n° 2025-415. Désormais, les banques ne pourront prélever plus de 1 % de l’actif bancaire successoral, avec un plafond absolu de 850 €, revalorisé chaque année.

Trois cas ouvrent droit à une gratuité totale : succession simple, montant inférieur à 5 910 €, ou décès d’un enfant mineur. La notion de “complexité manifeste” est précisée : fiscalité ou résidence étrangère, ou encore loi étrangère applicable.

Le décret reste silencieux sur les opérations concernées, mais le principe de gratuité s’appliquera largement aux opérations de blocage de compte, vérification de pièces ou liquidation des avoirs.

Ce plafonnement met fin à une zone grise juridique. Quelles adaptations avez-vous prévues dans vos pratiques successorales ?

Décr. n° 2025-813, 13 août 2025, JO 14 août

29/10/2025

La présomption de responsabilité décennale est un sujet complexe mais essentiel pour les maîtres d'ouvrage et les entrepreneurs.

Voici quelques questions fréquentes qui méritent d'être explorées :

La responsabilité décennale peut-elle être écartée si la cause d'un dommage est inconnue ? / Non, sauf si l'entrepreneur prouve que le dommage découle d'une cause étrangère.

Quelles conditions doivent être remplies pour que la présomption de responsabilité s'applique ? / Le maître d'ouvrage doit prouver que les désordres sont liés à la sphère d'intervention du constructeur.

Comment un entrepreneur peut-il s'exonérer de cette responsabilité ? / En démontrant que les dommages proviennent d'une cause tierce, indépendante de ses travaux.

Ces éléments montrent l'importance d'une expertise approfondie pour établir clairement les responsabilités.

Travaux d’électricité puis sinistre : application de la présomption de responsabilité décennale