Me Michaël Culoma

19/06/2026

05/05/2026

Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 24-22.365 : Délai d'action en rectification d’acte notarié

✅ Dans un important arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation met fin à une hésitation pratique :

L’action en rectification d’un acte de vente immobilière est une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale. Elle met au fin au débat visant à affirmer qu'il pourrait s'agir d'une action réelle, en ce que la rectification impacte la propriété.

Pourquoi ?
Parce que l’on attaque l’acte lui-même, pas directement le droit réel.

Le délai court à compter de la signature ce qui engendre que signer un acte authentique équivaut à être réputé en connaître le contenu.

Peu importe la remise tardive d’une copie ou la découverte ultérieure de l’erreur

✅ En pratique :

Pour les acquéreurs : Il convient de vérifier immédiatement la consistance du bien
Pour les praticiens : Il convient de sécuriser la rédaction et tracer les vérifications

Comme toujours en droit, le temps ne répare rien. Il prescrit.

Michael CULOMA
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02/03/2026

Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-15.759

Usucapion en copropriété : le règlement de copropriété n’est pas un juste titre.

Dans un arrêt de section, la Cour de cassation apporte une précision importante sur la prescription acquisitive en copropriété.

Rappel :

La propriété peut s’acquérir par usucapion après 30 ans de possession. Le délai est réduit à 10 ans en cas de bonne foi et de juste titre (art. 2272 C. civ.).
La question posée était la suivante :

👉 Le règlement de copropriété peut-il constituer un « juste titre » permettant de bénéficier de la prescription abrégée sur des parties communes ?

La Cour répond non.

Le règlement de copropriété n’a pas de caractère translatif de propriété. Il organise les droits et jouissances, mais ne transfère pas la propriété. Il ne peut donc pas constituer le juste titre exigé pour prescrire en 10 ans.

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence :

- Le juste titre doit être un acte qui, émanant du véritable propriétaire, aurait été de nature à transférer la propriété.
- Les actes de vente de lots peuvent constituer un juste titre.
- Ni le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division ne remplissent cette condition.

✅ Autre apport de l’arrêt :

Tout copropriétaire a, par principe, un droit d’usage des parties communes, sauf stipulation claire les qualifiant de parties communes spéciales. L’accès ne peut être restreint sans fondement précis.
En pratique :
Les travaux ou appropriations de parties communes ne se sécurisent pas par la seule référence au règlement.
La prescription abrégée suppose un véritable acte translatif.

Michael CULOMA
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14/02/2026

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14/10/2025

Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 24-10.139

✅ Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle qu’un entrepreneur est présumé responsable au titre de sa responsabilité civile décennale pour des désordres liés aux travaux qu'il entreprend, même si la cause exacte du sinistre est indéterminée, sauf à ce qu'il soit démontré qu'elle trouve sa source dans une cause étrangère.

En l’espèce, un incendie d’origine électrique trouvant naissance dans le tableau a détruit une maison 6 mois après réception.

❌ La Cour d’appel avait rejeté la responsabilité de l’électricien, faute de preuve d’un vice de construction, mais la Cour de cassation censure cette décision : le lien d’imputabilité (dommage lié aux travaux) suffit à engager sa responsabilité sans besoin de préciser la cause.

✅ Ainsi, le locuteur d'ouvrage ne peut s’exonérer qu’en prouvant l’absence de lien avec ses travaux ou une cause extérieure.

06/10/2025

Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005

✅ Par un arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation confirme qu’un locataire peut refuser de payer son loyer par le truchement du mécanisme de l’exception d’inexécution, sans mise en demeure préalable, si les locaux deviennent impropres à leur usage en raison d’un manquement grave du bailleur.

Cette exception ne s’applique qu’en cas d’impossibilité totale d’occupation, (des troubles partiels ouvrent droit à une réduction de loyer, non à une soustraction à son obligation de paiement).

🚨 La décision se fonde sur les dispositions de l’article 1219 du Code civil qui n’exige aucune mise en demeure préalable ni aucune notification particulière à la différence des autres mécanismes comme ceux prévus par les articles 1220 ou 1222 du même Code.

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22/05/2025

Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-14.697

En vertu de la loi de 1965 et de la loi dite "Hoguet", la rémunération d'un syndic de copropriété doit être justifiée par un mandat écrit ou une décision de nomination par l'assemblée générale.

❌ Il est de jurisprudence bien établie qu'en cas d'annulation du mandat, le syndic doit restituer les honoraires perçus au syndicat des copropriétaires, même si son mandat a été renouvelé et que le syndicat lui a donné quitus après approbation des comptes.

❌ Cet arrêt nous rappelle que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

La nullité d'un contrat entraîne des restitutions réciproques et la partie qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'elle ne peut restituer, doit s'acquitter d'une indemnité équivalente.

❎ Bon à savoir : Toutefois, le syndic peut introduire une nouvelle instance tendant à l'indemnisation de ses diligences (au titre de la gestion d'affaires ou de l'enrichissement sans cause) sans que cette demande ne heurte ni l'autorité de la chose jugée ni l'obligation de concentration de moyens.

Michael CULOMA
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04/03/2025

Civ. 3e, 13 févr. 2025, FS-B, n° 23-17.636

🙎‍♂️ un acquéreur découvre une servitude non apparente après la vente et souhaite obtenir la résolution de la vente sur le fondement de la garantie d'éviction et de l'article 1638 du Code civil.

❌ La cour d'appel rejette cette demande en s'appuyant sur une clause de non-garantie des vices cachés et des vices apparents, la clause précisant classiquement que l’acquéreur prenait le bien « en l’état »
L'acquéreur forme alors un pourvoi sur la violation par la Cour d'appel de l'article 1638 du Code civil.

✅ La troisième chambre civile casse l'arrêt de la Cour d'appel et interprète la garantie légale d'éviction en expliquant que l'article 1638 du Code civil concerne le régime de la vente en cas de servitudes non apparentes absentes de l'acte de vente, ce qui peut entraîner la résolution.
La Cour de cassation interprète cet article comme étant "une application du principe général posé par l'article 1626 du même Code".
La clause litigieuse, "propre à l'état du bien, n'excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes déclarées".

Michael CULOMA, Droit immobilier
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