Avocats Gombert Roulet Paris, 9-11 Rue Anatole de la Forge, 17th arrondissement of Paris (2026)

25/07/2026

📌 Bail commercial renouvelé : avez-vous vérifié vos clauses de charges ?

Lors du renouvellement d’un bail commercial, certaines clauses relatives aux charges peuvent poser difficulté lorsqu’elles ne respectent pas les exigences issues de la loi Pinel.

⚖️ Selon l’article L.145-40-2 du Code de commerce, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Or, en pratique, de nombreux baux renouvelés après le 1er septembre 2014 reprennent les anciennes conditions du bail initial :

➡️ sans avenant détaillé,
➡️ sans inventaire conforme,
➡️ avec des clauses générales de charges parfois trop imprécises.

❗ Conséquence : certaines clauses de charges peuvent être réputées non écrites.

Dans certains cas, le preneur peut alors solliciter la restitution des provisions et régularisations de charges versées au bailleur au cours des cinq dernières années précédant sa demande en justice.

🔎 Un audit du bail commercial peut donc permettre d’identifier si les provisions réglées sont réellement dues ou si une demande de remboursement peut être envisagée.

👉 Vous êtes bailleur ou preneur dans le cadre d’un bail commercial renouvelé ?
Il peut être utile de faire vérifier vos clauses de charges.

📖 Retrouvez notre analyse complète dans l’article: https://www.gombert-roulet-avocats.com/bail-commercial-renouvele-remboursement-charges

08/07/2026

⚖️ Renouvellement du bail commercial :

De nombreux commerçants pensent que l'augmentation du loyer lors du renouvellement de leur bail est automatiquement limitée par l'indice.

❌ C'est faux.

Lors du renouvellement d'un bail commercial, le loyer est en principe plafonné.

Mais ce plafonnement peut être écarté lorsque certaines conditions sont réunies.

📌 C'est notamment le cas lorsque les facteurs locaux de commercialité ont connu, au cours du bail expiré, une modification notable ayant eu une incidence favorable sur l'activité exercée.

Par exemple :

✔️ arrivée d'une gare ou d'une station de métro

✔️ création d'un centre commercial

✔️ développement important du quartier

✔️ augmentation significative de la fréquentation

✔️ amélioration de l'attractivité de la zone

Dans ces situations, le bailleur peut demander que le loyer soit fixé à la valeur locative, qui peut être sensiblement supérieure au loyer plafonné.

❗ Les enjeux financiers peuvent être considérables, tant pour le bailleur que pour le locataire.

Chaque situation doit être analysée concrètement : une évolution du quartier ne suffit pas toujours à justifier un déplafonnement.

💡 Notre conseil

Qui dit déplafonnement du loyer ne veut pas dire augmentation à la discrétion du bailleur, le loyer devant être fixé à la valeur locative statutaire. Une expertise préalable permet souvent d'éviter un contentieux long et coûteux.

🔎 Analyse complète :
https://www.gombert-roulet-avocats.com/loyer-bail-renouvele

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03/07/2026

⚖️ HÔTELS: Votre loyer en renouvellement peut-il être revu à la baisse ?

Le loyer d'un hôtel, pour autant que les locaux soient déclarés monovalents, est déterminé selon une méthode dédiée : la méthode hôtelière, profondément remaniée en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d'entreprise (CEICE) près la Cour d'appel de Paris.

🏨 Pourquoi cette refonte ?

La méthode traditionnelle reposait sur un chiffre d'affaires théorique calculé à partir du prix affiché mais devenue inadaptée face aux centrales de réservation (Booking, Expedia) qui imposent des prix révisés chaque jour, voire chaque heure, et face à l'essor d'Airbnb.

🔍 Comment se calcule aujourd'hui la valeur locative d'un hôtel ?

La méthode 2016 part du chiffre d'affaires réalisable et normatif, en 4 temps :

1️⃣ Recette hébergement praticable = capacité (nombre de chambres) × prix moyen HT issu de statistiques sur des établissements comparables du même secteur et de même catégorie.

2️⃣ Déduction des commissions OTA (Booking, Expedia…), généralement 8 à 20 %, le plus souvent 15 à 17 %.

3️⃣ Taux d'occupation objectif, apprécié selon gamme, standing, prestations et équipement.

4️⃣ Taux de prélèvement sur la recette hébergement, selon le classement :

▪️ 21–25 % : hôtel excentré, hébergement seul
▪️ 18–21 % : 1–2 étoiles avec services annexes
▪️ 15–18 % : 3–4 étoiles centre-ville ou périphérie
▪️ 12–15 % : 5 étoiles

➕ S'ajoutent les recettes annexes (petits-déjeuners, restaurant, séminaires, parking) et des correctifs pour les charges du bailleur transférées au preneur (foncier, assurance immeuble).

❗ N’oubliez pas les travaux dits « hôteliers » au sens du Code du tourisme (article L311-1) qui ouvrent droit, quand le preneur a respecté le formalisme prévu, à des abattements sur la valeur locative de renouvellement.

💡 Notre conseil : avant toute négociation, faites auditer votre loyer en renouvellement (capacité, prix moyen praticable, taux OTA, taux de prélèvement).

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24/06/2026

VOUS CÉDEZ VOTRE FONDS DE COMMERCE ?

Le formalisme de notification au bailleur est ESSENTIEL.

⚖️ Le principe (article 1690 du Code civil)

La cession du fonds emporte cession du droit au bail.

Cette cession doit être :

✔️ signifiée au bailleur par commissaire de justice

✔️ OU acceptée par le bailleur dans un acte authentique

À défaut, la cession reste INOPPOSABLE au bailleur. Sanctions possibles :

❌ refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

❌ résiliation du bail

❌ expulsion du cessionnaire

🔍 L'exception : l'acceptation tacite

La Cour de cassation admet qu'un bailleur ayant pris connaissance de la cession peut être considéré comme l'ayant acceptée tacitement.

Mais attention : la jurisprudence est STRICTE.

L'acceptation tacite suppose des actes positifs et non équivoques du bailleur (Cass. ass. plén., 14 févr. 1975 ; Cass. 3e civ., 30 mai 2007, n° 06-13.268).

Ne valent PAS acceptation tacite :

➖ la simple perception des loyers

➖ la délivrance de quittances au cessionnaire

➖ le silence prolongé du bailleur (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-17.750 ; Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372)

💡 Notre conseil

Ne pariez jamais sur l'acceptation tacite. Respectez strictement le formalisme prévu par le bail et l'article 1690.

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🔗 Analyse complète : https://bit.ly/3s4vSuq

19/06/2026

𝐄́𝐯𝐢𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐩𝐨𝐮𝐫 𝐫𝐞𝐜𝐨𝐧𝐬𝐭𝐫𝐮𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐚̀ 𝐥’𝐞𝐱𝐩𝐢𝐫𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐝’𝐮𝐧𝐞 𝐩𝐞́𝐫𝐢𝐨𝐝𝐞 𝐭𝐫𝐢𝐞𝐧𝐧𝐚𝐥𝐞 : le local de remplacement doit exister au jour du congé

Vous êtes bailleur. Vous délivrez un congé pour reconstruire votre immeuble (art. L. 145-18 du Code de commerce). Vous proposez un local de remplacement dans une galerie marchande en cours de construction.

❌ Erreur stratégique.

La Cour de cassation est formelle :

Le local de remplacement DOIT EXISTER au jour de la délivrance du congé. (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-19.092, publié au Bulletin)

Le local doit être :

✔️ existant à la date du congé

✔️ adapté aux besoins du locataire

✔️ situé à un emplacement équivalent

Un local de remplacement proposé sur plans ou en construction ne satisfait pas à l’exigence du texte.

⚠️Bailleur : faute de respecter ces conditions, vous vous exposez à devoir payer l'indemnité d'éviction (art. L. 145-14) qui peut être très élevée car fonction de la valeur du fonds de commerce évincé.

💡 Mise à jour 2025 : La 3e chambre civile (19 juin 2025, n° 23-21.372) précise que le bailleur n'est pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance du congé un permis de construire, mais doit justifier à cette date que son intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire est bien réelle.

Locataire : vérifiez l'état, l’adéquation et l’emplacement du local de remplacement qui vous est proposé.

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Analyse complète : https://bit.ly/4fV8eHw

16/06/2026

𝐂𝐨𝐦𝐦𝐞𝐫𝐜̧𝐚𝐧𝐭𝐬 : 𝐯𝐨𝐭𝐫𝐞 𝐛𝐚𝐢𝐥 𝐚𝐫𝐫𝐢𝐯𝐞 𝐚̀ 𝐞́𝐜𝐡𝐞́𝐚𝐧𝐜𝐞 ? 𝐥𝐞 𝐥𝐨𝐲𝐞𝐫 𝐝𝐞 𝐯𝐨𝐬 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐮𝐱 𝐜𝐨𝐦𝐦𝐞𝐫𝐜𝐢𝐚𝐮𝐱 𝐩𝐞𝐮𝐭 𝐞̂𝐭𝐫𝐞 𝐭𝐫𝐨𝐩 𝐜𝐡𝐞𝐫 ?

Idée reçue n°1 : « Au renouvellement, mon loyer ne peut qu'augmenter. » ❌ FAUX.

L'article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. L'article L. 145-34 instaure seulement un plafond à la hausse, pas un plancher.

Le mécanisme : Au renouvellement, le loyer est fixé à la valeur locative (L. 145-33). Si la valeur locative réelle de votre local est inférieure au plafond → le loyer doit être fixé à la valeur locative.

🧮 Exemple illustratif Boutique de 80 m², bail signé en 2009 à 50 000 €/an. ▪️ Plafond au renouvellement : ordre de grandeur 54 000 €/an ▪️ Valeur locative réelle du marché : 40 000 €/an ➡️ Loyer renouvelé : 40 000 €/an

⚠️ Attention aux délais et points de vigilance 🔹 La demande de renouvellement par le locataire doit être formée dans les 6 mois précédant l'échéance (L. 145-10). 🔹 En cas de tacite prolongation du bail au-delà de 12 ans, le plafonnement ne s'applique plus (L. 145-34 al. 2). L'effet est favorable au locataire si la valeur locative est inférieure au plafond, défavorable dans le cas inverse. 🔹 Pour les bailleurs : un congé avec offre de renouvellement délivré sans audit préalable de la valeur locative peut produire un effet inverse à celui recherché.

📖 Conditions, calculs et stratégie expliqués dans notre chronique : https://bit.ly/3TKy3Mz

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08/06/2026

𝐏𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞́𝐭𝐚𝐢𝐫𝐞𝐬 : 𝐞𝐬𝐭𝐢𝐦𝐞𝐳 𝐠𝐫𝐚𝐭𝐮𝐢𝐭𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐥’𝐢𝐧𝐝𝐞𝐦𝐧𝐢𝐭𝐞́ 𝐝’𝐞́𝐯𝐢𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐪𝐮𝐞 𝐯𝐨𝐮𝐬 𝐩𝐨𝐮𝐫𝐫𝐢𝐞𝐳 𝐝𝐞𝐯𝐨𝐢𝐫 𝐯𝐞𝐫𝐬𝐞𝐫

En cas de non-renouvellement d’un bail commercial, le bailleur peut être tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire.
Son montant dépend de nombreux critères : valeur du fonds de commerce, frais de déménagement, réinstallation, indemnités accessoires…

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05/06/2026

𝐂𝐚𝐥𝐜𝐮𝐥𝐞𝐳 𝐥𝐞 𝐥𝐨𝐲𝐞𝐫 𝐩𝐥𝐚𝐟𝐨𝐧𝐧𝐞́ 𝐝𝐞 𝐯𝐨𝐭𝐫𝐞 𝐛𝐚𝐢𝐥 𝐫𝐞𝐧𝐨𝐮𝐯𝐞𝐥𝐞́

Le renouvellement d’un bail commercial soulève souvent la question du plafonnement du loyer.
Grâce à notre outil gratuit en ligne, vous pouvez estimer en quelques clics le montant du loyer plafonné applicable à votre bail.

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02/06/2026

𝐕𝐞𝐧𝐭𝐞 𝐝𝐞 𝐥'𝐢𝐦𝐦𝐞𝐮𝐛𝐥𝐞 𝐞𝐧 𝐜𝐨𝐮𝐫𝐬 𝐝𝐞 𝐩𝐫𝐨𝐜é𝐝𝐮𝐫𝐞 𝐝'é𝐯𝐢𝐜𝐭𝐢𝐨𝐧 : 𝐪𝐮𝐢 𝐩𝐚𝐢𝐞 𝐥'𝐢𝐧𝐝𝐞𝐦𝐧𝐢𝐭é ?
Question récurrente dans les dossiers de baux commerciaux. Le principe consacré par la jurisprudence (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 septembre 2011, 10-18.241).⚖️
Est que l’indemnité d’éviction ne se transmet pas avec l’immeuble ?
C’est donc le bailleur auteur du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction qui reste tenu de la régler.
De quels moyens dispose alors le locataire évincé en cas d’insolvabilité du bailleur ayant délivré le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ?
📌 Le maintien dans les lieux prévu par l’article L 145-28 du code de commerce qui dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Toutefois, se substitue au loyer en vigueur l'indemnité d'occupation qui doit correspondre à la valeur locative statutaire telle que définie à l’article L 145-33 du code de commerce. (Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, n° 11-19200)
👉 Notre analyse complète : https://bit.ly/4dQmek6
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29/05/2026

Mensualisation du loyer, limitation et restitution du dépôt de garantie
Qu'est-ce qui va changer avec la loi de modernisation de la vie économique ?

🔹 Mensualisation du loyer
Vous être locataire d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal : vous pouvez demander à régler votre loyer mensuellement et ce, même si votre bail prévoit un paiement trimestriel et qu'il est en cours d'exécution.
Le bailleur ne peut s'y opposer dès lors que vous n'êtes pas redevable d'un arriéré de loyers et de charges.
Il ne pourra pas s'y opposer non plus si, en présence d'un arriéré, vous aviez contesté préalablement devoir les sommes facturées.
➡️ Le paiement par mensualité s'appliquera alors à compter de l'échéance qui suivra votre demande (pour autant que le terme trimestriel ne soit pas déjà échu).

🔹 Limitation du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie sera dorénavant limité à 3 mois de loyers lors de la conclusion d'un bail commercial et à l'occasion de son renouvellement.
Le bailleur conserve le droit d'exiger d'autres garanties (GAPD, cautionnement) qui elles-mêmes devront être limitées à 3 mois de loyers.
⚠️ Cette nouvelle disposition légale ne s'applique pas aux baux en cours.

🔹 Restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie doit être remboursé :

Dans un délai de 3 mois à compter de la restitution des clés lorsque le dépôt de garantie est versé en numéraire ;
Dans un délai de 6 mois pour les autres garanties.

Cette disposition s'applique aux baux en cours d'exécution lorsque la remise des clés intervient à l'expiration d'un délai de trois mois après la date de promulgation de la loi de modernisation de la vie économique.

⚖️ Soyez vigilants
Ces nouvelles règles sont d'ordre public : on ne pourra donc vous imposer d'y déroger par une clause du bail.

👉 Une question sur votre bail commercial ?
☎️ 01 44 15 64 64
📍 Paris 17e

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