Maître Jean-Christophe Boyer

29/06/2026

Local commercial : un re**rd n'efface pas forcément les charges !

Re**rd ne signifie pas forcément restitution.

La question centrale reste souvent la même : les charges sont-elles justifiées ?

Si vous pouvez démontrer les dépenses, alors la preuve reste plus importante que le re**rd.

Réf : Cass. 3e civ. 29-1-2026 n° 24-14.982 FS-B

26/06/2026

Jusqu’à 30 % de dépassement des règles de hauteur ou d’emprise au sol peuvent désormais être mobilisés pour certaines constructions sobres en énergie. 🌱

Le cadre applicable aux plans locaux d’urbanisme évolue sur deux points concrets. D’une part, les bonifications de densité ne visent plus seulement le gabarit : elles couvrent aussi expressément la hauteur et l’emprise au sol. D’autre part, les possibilités de dérogation au PLU s’élargissent pour faciliter l’adaptation du bâti aux objectifs climatiques.

Autre donnée utile : une toiture claire peut emmagasiner jusqu’à dix fois moins de chaleur qu’une toiture sombre. ☀️ Le droit de l’urbanisme permet désormais plus facilement d’autoriser des équipements de production d’énergie renouvelable, certains réseaux de chaleur ou de froid efficaces, ainsi que des revêtements réflectifs en toiture, sous conditions et par décision motivée.

Pour les collectivités, porteurs de projet et acteurs de l’immobilier, l’enjeu est opérationnel : relire les règles locales, identifier les marges de bonification et vérifier les cas de dérogation mobilisables dès l’instruction des autorisations. ✅ Une lecture précise du PLU devient un levier d’adaptation climatique du bâti.

L’adaptation du plan local d’urbanisme aux enjeux climatiques par l’article 46 de la loi de simplification de la vie économique

18/06/2026

150 euros HT : c’est le seuil qui change la gestion des notes de repas à partir du 1er septembre 2026.

Sur les frais professionnels, la récupération de TVA dépend du type de dépense et du justificatif transmis. Les repas d’affaires peuvent ouvrir droit à déduction, alors que le train, l’avion, le bateau ou l’hébergement d’un collaborateur n’y ouvrent pas, sauf cas précis.

Autre point utile : la TVA sur le parking peut être récupérable à 20 % dans certaines conditions, alors que le stationnement sur voirie reste exclu. Pour les repas, le niveau de détail demandé sur la facture devient décisif dès que le montant dépasse 150 euros HT.

Le bon réflexe consiste à distinguer les dépenses récupérables des dépenses exclues, à sécuriser les justificatifs et à anticiper le circuit de facturation électronique. Votre processus interne est-il déjà prêt pour ce seuil de 150 euros HT ?

Déplacement, restauration, hébergement… Comment vous faire rembourser la TVA des notes de frais ? L'article fait le point.

12/06/2026

On croit que le régime spécial des services de paiement exclut toujours le droit commun. En réalité, l’arrêt du 4 mars 2026 rappelle une distinction décisive : si la banque rédige elle-même l’ordre de virement, sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement de l’article 1231-1. ⚖️

La protection de l’article L. 133-21 vaut pour l’exécution, pas pour la confection de l’ordre. Encore faut-il que le faux présente des incohérences apparentes pour un professionnel normalement diligent.

Source : Com. 4 mars 2026, F-B, n° 25-11.959

08/06/2026

Penser qu’un devis n’engage pas, c’est risqué. ⚠️

Même sans signature, certaines situations peuvent créer une obligation.

Fixer un délai de validité clair, c’est sécuriser vos propositions et garder le contrôle. 💡

04/06/2026

120 jours, et parfois 90 seulement : la sous-location touristique d’une résidence principale se resserre nettement.

La Cour de cassation rappelle qu’un stage ou une formation universitaire ne constitue pas une « obligation professionnelle » permettant de dépasser le plafond légal. Dans l’affaire jugée, 253 nuitées en 2019 et 152 en 2020 avaient été retenues. Les exceptions restent limitées à l’obligation professionnelle, à la santé et à la force majeure.

La décision confirme une lecture stricte des dérogations. Une absence liée aux études, même longue et imposée par un cursus, relève d’une démarche pédagogique et non de l’exercice effectif d’une activité professionnelle. Depuis 2025, certaines communes en zone tendue peuvent en outre abaisser le plafond à 90 jours, tandis que l’amende civile peut atteindre 15 000€. ⚖️

Le point pratique est simple : vérifier le nombre exact de nuitées, identifier la commune concernée, et conserver des preuves solides lorsque l’absence invoquée relève d’une véritable obligation professionnelle. Un contrôle annuel du calendrier d’occupation et des justificatifs permet de réduire le risque de dépassement. 🗂️

Sous-location en meublé de tourisme de la résidence principale : un stage ne constitue pas une dérogation pour obligation professionnelle

01/06/2026

Cour de cassation : action paulienne, prescription dès la publication (sauf fraude-obstacle) ⏱️

Lorsqu’un bien a été transmis pour échapper à un créancier, la question récurrente est le point de départ du délai pour agir. La 1re chambre civile (28 janvier 2026) retient que la publication fait courir la prescription, sauf empêchement frauduleux.

En principe, un acte immobilier régulièrement publié est réputé connu des tiers dès sa publication : l’action paulienne se prescrit alors par cinq ans (C. civ., art. 2224). Par exception, le délai ne commence qu’à la connaissance effective si des manœuvres ont empêché d’agir.

Ici, une donation de 2012, publiée le 17 décembre 2012, a été contestée en 2019 : prescription confirmée, y compris en cas de sous-acquisitions.

À retenir en pratique :
📌 Le report du délai suppose de démontrer des manœuvres ayant empêché l’action malgré la publicité.

La publication demeure donc le repère, l’exception restant strictement encadrée.

Source : Civ. 1re, 28 janv. 2026, F-D, n° 24-19.859

27/05/2026

Un chantier est interrompu après la constatation de désordres. Une expertise judiciaire est ordonnée, puis la procédure se prolonge : décès du premier expert, annulation du rapport du second, nouvelle désignation, reprise des travaux, réception tardive.

Le débat portait sur un point précis : ces incidents pouvaient-ils réduire les pénalités de re**rd dues par le constructeur ? La cour d’appel avait admis une exonération partielle, en retenant le caractère imprévisible de l’annulation du second rapport.

La Cour de cassation écarte cette analyse. Les opérations d’expertise trouvaient leur origine dans des malfaçons imputables au constructeur. Dans ce contexte, ni le décès de l’expert ni l’annulation d’un rapport pour partialité ne présentent l’extériorité exigée par la force majeure.

La conséquence est directe : le re**rd reste rattaché à la responsabilité contractuelle du constructeur. Pour apprécier une demande d’exonération, trois critères restent décisifs : imprévisibilité, irrésistibilité et extériorité.

En pratique, cette décision confirme l’importance de documenter l’origine du re**rd, la chronologie des expertises et l’imputabilité des désordres. Le critère d’extériorité reste souvent le point le plus discuté dans l’analyse du re**rd.

18/05/2026

Un bailleur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial. Le locataire a cessé de régler les loyers, en soutenant que le local n’était plus conforme à sa destination en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations de mise aux normes.

La cour d’appel retient que la clause résolutoire est acquise : dans le mois, le locataire n’a ni payé ni demandé de délais de paiement. Son exception d’inexécution serait donc devenue sans effet.

La Cour de cassation censure cette analyse. Si les locaux sont impropres à l’usage prévu par le bail, le locataire peut opposer l’exception d’inexécution, sans mise en demeure préalable. Le juge doit en vérifier le bien-fondé, même si aucune demande de délais n’a été formée dans le mois du commandement.

Conséquence pratique : la clause résolutoire n’écarte pas, à elle seule, ce moyen de défense. L’examen porte d’abord sur la réalité du manquement du bailleur et sur son impact sur l’usage des locaux.

Cette décision modifie utilement la lecture des contentieux de loyers impayés en bail commercial.

08/05/2026

Un bail civil peut sembler plus souple.
Mais si le logement devient la résidence principale du locataire, le contrat peut changer de régime.
Le nom du bail ne suffit pas à sécuriser la location.

Réf : Articles 1708, 1110, 1188 et suivants du Code civil, article 12 du Code de procédure civile