Gaël Akpadji Avocat

02/09/2026

Cour de cassation : logement indécent, travaux toujours exigibles, indemnisation limitée à 3 ans

La Cour de cassation précise le régime applicable au locataire d’un logement indécent. 🏠 Il peut demander la mise en conformité du bien tant que le manquement du bailleur perdure.

En revanche, la réparation du préjudice de jouissance n’obéit pas à la même logique. Cette action dérivant du bail d’habitation est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’indemnisation ne pouvait donc couvrir que les 3 années précédant l’assignation, à l’exclusion de la période antérieure à 2013.

Cette décision distingue clairement l’exécution forcée en nature, recevable pendant le bail, et l’action indemnitaire, enfermée dans un délai de 3 ans. ⚖️

Réf : Cass. 3e civ. 4-6-2026 n° 24-11.437 FS-B

28/08/2026

En matière de construction, le cas général est connu : la garantie décennale joue de plein droit lorsque le désordre relève des articles 1792 et suivants du code civil. ⚖️

L’exception est déterminante : si le juge qualifie le dommage de désordre intermédiaire, l’action bascule sur le terrain contractuel, avec une exigence de preuve d’une faute personnelle du promoteur. La simple existence du dommage ne suffit plus. 🧱

L’arrêt du 11 juin 2026 rappelle donc une frontière contentieuse nette : même lorsqu’un promoteur garantit l’exécution de l’opération, il n’est pas automatiquement tenu comme au titre de la décennale pour des désordres intermédiaires. 🔎

Autre vigilance utile : si le contrat élargit la garantie du promoteur, le juge d’appel doit répondre à cet argument. À défaut, la décision encourt la censure pour défaut de motifs. 📄

Réf : Civ. 3e, 11 juin 2026, FS-B, n° 23-22.360

24/08/2026

Un logement reste indécent depuis plusieurs années.

Le locataire peut encore demander sa mise en conformité tant que le problème persiste.

Mais pour obtenir une indemnisation, il ne peut pas remonter indéfiniment dans le temps.

Réf : Cass. 3e civ. 4-6-2026 n° 24-11.437 FS-B

21/08/2026

Un constructeur condamné sur le fondement de la garantie décennale peut-il encore agir contre le maître d’ouvrage fautif dans une instance distincte ?

Le Conseil d’État répond oui, sous condition de bien distinguer l’objet des recours. L’absence d’invocation, dans la première instance, de la faute du maître d’ouvrage comme cause exonératoire n’interdit pas, à elle seule, un recours ultérieur tendant à l’indemnisation du préjudice né de la condamnation.

L’arrêt précise aussi une limite importante : lorsque les services de l’État sont mis à disposition à titre gratuit, cette convention n’est pas un contrat de louage d’ouvrage. Dans ce cas, la responsabilité de droit commun de l’État n’est pas engagée envers les constructeurs ; les fautes du service pèsent sur le maître d’ouvrage.

Pour les opérations publiques, l’analyse de la nature onéreuse ou gratuite de la convention devient donc déterminante, à la fois sur le débiteur de la responsabilité et sur la stratégie contentieuse.

Garantie décennale et faute du maître d’ouvrage : recevabilité du constructeur à s’en prévaloir lors d’un recours distinct

10/08/2026

Un projet solaire en toiture devient-il automatiquement autorisable si le PLU posait problème ?

Non. La réforme facilite l’instruction, mais elle ne supprime ni l’analyse du dossier ni l’encadrement de la dérogation. ⚖️
L’autorité compétente peut désormais écarter certaines règles du PLU pour permettre l’installation d’équipements de production d’énergie renouvelable, dans un cadre défini et motivé. Le changement utile est là : on passe d’un blocage réglementaire potentiel à une voie d’autorisation plus praticable. ☀️

En pratique, cela renforce l’intérêt d’anticiper trois points : la règle locale réellement bloquante, l’intégration architecturale du dispositif, et la justification précise de la demande. 📄
C’est souvent cette préparation qui fait gagner du temps à l’instruction. 🏗️

Réf : Loi n° 2026-403, 26 mai 2026, JO 27 mai

06/08/2026

Marché à forfait : résilier ne signifie pas toujours indemniser

L’article 1794 du code civil permet au maître de l’ouvrage de rompre un marché à forfait par sa seule volonté, à condition d’indemniser intégralement l’entrepreneur. Mais ce régime spécial ne couvre pas toutes les ruptures.

Par son arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation rappelle que le maître de l’ouvrage peut aussi résilier sur le fondement du droit commun lorsque les manquements de l’entrepreneur sont suffisamment graves.

La distinction devient décisive. L’article 1794 organise une rupture de convenance ; l’article 1226 sanctionne une inexécution. Dans le premier cas, l’indemnisation de l’entrepreneur est due. Dans le second, elle dépend de la qualification des fautes et de leurs conséquences.

Pour les praticiens, le premier débat n’est donc plus la nature forfaitaire du marché, mais la cause réelle de sa rupture. Une mauvaise qualification peut transformer une résiliation pour faute en rupture coûteuse.

Source : Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064

27/07/2026

En matière de bail d’habitation, il faut distinguer deux actions. 🏠

La première vise la mise en conformité du logement : elle reste ouverte tant que le manquement du bailleur perdure. La seconde vise la réparation du préjudice subi : elle, n’échappe pas à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. ⚖️

Autrement dit, un locataire peut encore demander que le logement soit rendu décent, même si son indemnisation ne pourra couvrir que les trois années précédant la demande en justice. C’est la portée pratique de l’arrêt du 4 juin 2026.

Le risque, en pratique, est de confondre action en exécution forcée et action indemnitaire. Les fondements sont liés, mais leur régime temporel ne l’est pas. 🔎

L’équipe AKPADJI Avocat analyse ces demandes en séparant systématiquement remise en conformité et réparation du préjudice.

☎️ Pour un rendez-vous : 03 26 51 63 00.

Réf : Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-11.437

22/07/2026

La déclaration d’achèvement du vendeur bloque-t-elle, à elle seule, l’action contre le garant ?

Non. Si l’immeuble reste inachevé ou impropre à sa destination, la GFA peut encore être mobilisée. 🏢
La fin de la garantie se juge sur l’achèvement réel, pas sur une affirmation unilatérale du vendeur.

L’autre enseignement utile est opérationnel : un garant alerté ne peut pas rester passif. ⚖️
S’il connaît la défaillance du vendeur et n’engage pas les démarches nécessaires, sa responsabilité peut aussi être retenue.

En pratique, dans un dossier VEFA, il faut documenter très tôt les désordres, l’absence d’habitabilité et les alertes adressées au garant. 📁

Réf : Cass. 3e civ. 26-3-2026 n° 24-14.808 F-D

16/07/2026

8,84 m² au lieu de 9 m² : un écart très limité peut pourtant produire des effets juridiques importants. 📏

Lorsqu’un logement est loué alors que son indécence est connue dès la conclusion du bail, les travaux engagés ensuite pour le rendre conforme ne suffisent pas, à eux seuls, à justifier un congé pour motif légitime et sérieux. La date à retenir pour apprécier la situation du bailleur devient donc un point central.

Autre enseignement pratique : le régime des baux d’habitation ne fait pas obstacle à l’application de l’article 1719 du code civil. En présence d’un logement impropre à l’habitation, les sanctions ne se limitent pas aux travaux, à la réduction de loyer ou à la suspension de son paiement. ⚖️

Pour les bailleurs comme pour les locataires, l’enjeu est concret : vérifier dès l’origine la conformité du logement, conserver les éléments de preuve utiles et apprécier avec précision le moment où l’indécence a été connue. Une analyse rigoureuse du dossier permet d’anticiper le risque contentieux et de sécuriser la suite du bail.

La réalisation de travaux pour sortir de l’indécence n’est pas un motif de congé