30/01/2024
🔍 🏠 Los vicios ocultos son desperfectos que aparecen con posterioridad a la compraventa del inmueble.
Si el defecto oculto en cuestión disminuye el uso de la vivienda de tal forma que, de haberlo sabido, el comprador no lo hubiera comprado o habría pagado un precio inferior estamos ante un vicio oculto (STS de 2 de marzo de 2020).
REQUISITOS
✅Que el vicio sea oculto: Que sea imposible para el comprador apreciar la existencia del desperfecto a simple vista, de acuerdo con su preparación técnica (art. 1484 CC).
✅Que el vicio sea grave
✅Que el vicio sea preexistente a la compraventa
☝🏼Algunos ejemplos reconocidos por la jurisprudencia: humedades por capilaridad que no se pueden apreciar a simple vista, presencia de cemento aluminoso, plaga de hormigas, plaga de termitas, deficiente aislamiento térmico, defectos en la cubierta, filtraciones, fisuras en la vivienda, problemas con la impermeabilización de la vivienda, etc.
❗️PLAZO PARA RECLAMAR: El comprador deberá informar al vendedor de dichos vicios ocultos tan pronto sea conocedor de ellos, ya que el tiempo establecido para ejercitar la acción de reclamación es bastante reducido: el plazo de caducidad es de 6 meses a contar desde la entrega del inmueble (art. 1490 Código Civil).
🙏🏼SOLUCIONES:
El art. 1486 del Código Civil establece lo siguiente:
En el caso de que se demuestren los vicios ocultos el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
☝🏼Para garantizar el éxito de cualquier acción, es conveniente contar con asesores legales y con un informe pericial que certifique los daños, los defectos y su magnitud.
