17/10/2026
4 235 bostäder har på tio dagar tagits bort från eller styrts om från Spaniens permanenta hyresmarknad, nu prövas reglerna mot verkligheten
På bara tio dagar har Spaniens bostadsdebatt fått en konkret siffra. FAI, Federación de Asociaciones Inmobiliarias, uppger att 4 235 bostäder har tagits bort från den permanenta hyresmarknaden eller styrts över till andra upplåtelseformer. Uppgifterna kommer från en snabbundersökning bland fler än 600 fastighetsmäklarbyråer i Spanien.
Av siffran avser 2 067 bostäder som har tagits bort från den långsiktiga uthyrningen, 1 224 bostäder som har flyttats över till försäljning och 944 bostäder som i stället har erbjudits som säsongsbostäder eller rum. FAI uppger även att 1 523 hyresaffärer har pausats.
Deras uppgifter är preliminära enkätdata och inte ett officiellt nationellt register. De visar därför inte exakt hur många bostäder som totalt har försvunnit från hyresmarknaden i Spanien. Däremot visar de hur snabbt osäkerheten har spridit sig bland fastighetsägare och marknadsaktörer efter tillkännagivandet av de nya bostadsreglerna. FAI uppger att 88,9 procent av de tillfrågade byråerna har sett störningar på hyresmarknaden.
FAI varnar samtidigt för att uthyrningsaktiviteten kan minska med 25–30 procent under de kommande veckorna om utvecklingen fortsätter. Det är en prognos från branschorganisationen och inte ett fastställt resultat. Men om bostäder fortsätter att flyttas från stadigvarande uthyrning till försäljning, säsongsuthyrning eller rumsuthyrning kan utbudet för personer som söker ett permanent boende minska ytterligare.
Bakgrunden är två nya kungliga dekretlagar som publicerades den 7 oktober. Den ena gäller redan. Den andra gör det inte.
Real Decreto-ley 29/2026 trädde i kraft den 8 oktober. Dekretet innehåller bland annat regler om vissa bostadsköp, försäljning av uthyrda bostäder och tidsbegränsade hyresavtal.
Den mest uppmärksammade regeln gäller förvärv under 70 procent av marknadsvärdet. Det är inte ett generellt förbud för företag att köpa bostäder. Regeln gäller särskilt angivna förvärvare, bland annat vissa juridiska personer som är stora bostadsägare samt aktörer som köper fastigheter eller obetalda bolåneportföljer till ett pris som ligger klart under marknadsvärdet.
När regeln är tillämplig ska värdet bestämmas vid tidpunkten för det bindande avtalet genom en oberoende värdering från ett godkänt värderingsföretag som är registrerat hos Banco de España. Det är köparen som ska kunna lägga fram värderingen. Det finns också uttryckliga undantag, vilket innebär att både köparens ställning, transaktionens upplägg och bostadens användning måste analyseras. Överlåtelser som redan hade förts till notariehandling före ikraftträdandet den 8 oktober omfattas inte av begränsningen, även om lagfartsregistreringen ännu inte hade genomförts.
Även en försäljning av en uthyrd bostad kräver större precision. Hyresgästen kan ha förköps- och återköpsrätt. Om bostaden säljs tillsammans med andra fastigheter eller tillgångar ska det framgå vilket pris som hänför sig till den uthyrda bostaden och vilka objektiva kriterier som använts. Uppgifterna ska också finnas i köpehandlingen för att försäljningen ska kunna registreras.
För tidsbegränsad bostadsuthyrning krävs ett verkligt och styrkbart skäl till att hyresgästen endast vistas i bostaden tillfälligt. Skälet ska anges uttryckligen i avtalet och hyresvärden har bevisbördan. Om ett sådant skäl saknas kan avtalet förlora sin tillfälliga karaktär och i stället behandlas som ett avtal om stadigvarande bostad, med retroaktiv verkan från det att avtalet ingicks.
Den nya regleringen innebär dessutom att ett tidsbegränsat bostadshyresavtal som huvudregel ska vara längre än 31 dagar och normalt inte överstiga tolv månader utan särskild motivering. Äldre avtal som ingicks före ikraftträdandet fortsätter enligt de tidigare reglerna fram till avtalstidens slut. Ett nytt avtal eller en förnyelse måste däremot bedömas enligt den nya ordningen.
Det andra dekretet, Real Decreto-ley 28/2026, är publicerat men har ännu inte trätt i kraft. Enligt dekretets slutbestämmelse ska det börja gälla den 15 november 2026. Det innehåller bland annat nya regler om förlängning av hyresavtal för permanentbostäder, längre förlängningsperioder och i vissa fall ersättning till hyresgästen vid utebliven förlängning. Reglerna ska därför inte behandlas som gällande rätt innan ikraftträdandet och den parlamentariska processen måste följas.
För bostäder i Comunidad Valenciana gäller samtidigt att de statliga reglerna måste läsas tillsammans med regionens och kommunens bestämmelser om turistuthyrning. Den statliga hänvisningen till en yttersta gräns på 31 dagar ändrar inte Valencias egen regel. I regionen avser turistbostadsreglerna bland annat hela bostäder som upplåts för turiständamål i högst tio sammanhängande dagar till samma hyresgäst. Krav på kommunal planeringsmässig förenlighet och registrering påverkas inte automatiskt av de nya statliga dekretlagarna.
Det är därför den verkliga nyheten inte bara är att Spanien har antagit nya bostadsregler. Det avgörande är hur snabbt reglerna redan påverkar marknaden och hur mycket som fortfarande är öppet.
För den som äger, köper eller hyr ut en bostad i Spanien blir datumet för avtalet, formen för uthyrningen, köparens ställning och dokumentationen avgörande. Samma bostad kan därför omfattas av helt olika juridiska konsekvenser beroende på när och hur transaktionen genomförs.
