Dwa & Partners

11/08/2026

Information till våra klienter

Vi vill informera om att vi från och med idag och under augusti och september går in i den spanska semesterperioden.

Under denna period kommer advokatbyrån att ha begränsad tillgänglighet via såväl telefon som mail och våra ordinarie svarstider kan därför vara längre än vanligt.

Samtliga inkommande ärenden och meddelanden hanteras löpande och i turordning. Vi återkommer så snart handläggningen medger det och ber vänligen om förståelse för att återkoppling under denna period kan dröja.

Pågående ärenden fortsätter självklart att handläggas och brådskande juridiska frågor prioriteras när så krävs.

Vi önskar samtliga våra klienter en fortsatt fin sommar.

DWA & Partners

21/07/2026

Spanien måste skydda äganderätten snabbare

Den mest intressanta frågan om ockupation i Spanien är inte om fastighetsägare har rätt.
Det har de.

Frågan är hur lång tid staten behöver för att agera när rätten redan är klar.

För många skandinaviska bostadsägare i Spanien är detta den verkliga oron. De har köpt en bostad, betalat skatt, registrerat lagfarten och följt de administrativa regler som krävs. Ändå kan rädslan finnas kvar: vad händer om någon tar sig in i fastigheten när jag inte är på plats?

Den spanska debatten om ockupation blir ofta förenklad. Antingen framställs frågan som om Spanien saknar regler, eller som om varje situation kan lösas genom samma juridiska verktyg. Ingen av dessa bilder är korrekt.

Spanien har redan straffrättsliga och civilrättsliga vägar. Ett intrång i någons hem kan bedömas som allanamiento de morada. Ett intrång i en fastighet som inte utgör någons bostad kan i stället bedömas som usurpación. I andra fall handlar det inte om ett brott i egentlig mening, utan om en civilrättslig konflikt, till exempel när det funnits ett avtal, en tidigare tillåtelse eller en hyressituation som spårat ur.

Det är just här problemet uppstår.

För fastighetsägaren kan situationen upplevas identisk: någon befinner sig i bostaden utan rätt. För rättssystemet kan samma situation däremot hamna i olika processer, med olika tempo, olika beviskrav och olika konsekvenser.

Min bedömning är att Spanien inte främst behöver fler slagord om hårdare tag. Spanien behöver en snabbare och mer förutsägbar första juridisk klassificering.
Den 19 maj 2026 beslutade Congreso de los Diputados att påbörja behandlingen av ett nytt lagförslag mot illegal ockupation av fastigheter. Förslaget syftar bland annat till att stärka fastighetsägares skydd och förbättra verktygen för snabbare återtagande av besittning. Men det är viktigt att vara juridiskt tydlig: detta är ännu inte färdig lag. Det är ett lagstiftningsinitiativ under behandling.

Samtidigt har Spanien redan under 2025 tagit steg för att ge vissa ockupations-relaterade brott en snabbare processuell väg genom reformen av rättsväsendets effektivitet. Det är ett steg i rätt riktning. Men en snabbare process hjälper bara om ärendet från början klassificeras korrekt och om fastighetsägaren kan lägga fram rätt dokumentation direkt.
Här kan Spanien lära av andra europeiska system.

I England och Wales är det sedan 2012 ett särskilt brott att obehörigt ta sig in i en bostadsfastighet och bo där, eller avse att bo där. Regeln är inte heltäckande och gäller inte vanliga hyreskonflikter, men den ger en tydligare signal: när det rör sig om ett intrång i en bostad ska frågan behandlas som ett skydd för hemmet och äganderätten, inte som en utdragen definitionsfråga.

Nederländerna valde redan 2010 en tydligare modell genom Wet kraken en leegstand, där squatting kriminaliserades samtidigt som frågor om tomma bostäder och bostadspolitik hanteras separat. Den nederländska modellen är inte perfekt, men den bygger på en viktig princip: sociala bostadsproblem ska inte lösas genom att en privat fastighetsägare tvingas bära osäkerheten, kostnaden och risken under en lång rättsprocess.

Spanien behöver inte kopiera England, Nederländerna eller något annat land rakt av. Spansk rätt har sin egen struktur och sina egna konstitutionella garantier. Men Spanien bör kunna ta till sig det mest relevanta: en tydligare och snabbare första sortering.

Är fastigheten någons faktiska hem eller regelbundet använda bostad?
Är det en tom fastighet? Finns det ett avtal, en tidigare tillåtelse eller en civilrättslig bakgrund?
Finns det tecken på organiserad eller återkommande ockupation?
Den analysen måste göras tidigt. Inte efter månader av osäkerhet.

För skandinaviska fastighetsägare i Spanien är detta särskilt viktigt eftersom många inte bor permanent i landet. En semesterbostad eller en investeringsfastighet kan stå tom periodvis, men den kan fortfarande vara en central del av familjens ekonomi och trygghet.

Det praktiska rådet är därför tydligt: dokumentationen måste vara ordnad innan något händer.
Lagfart, nota simple, IBI, el- och vattenfakturor, försäkring, föreningsuppgifter, nyckelhantering och eventuell uthyrningsdokumentation kan få avgörande betydelse. Vid ett intrång är dokumentation inte administration. Den kan vara skillnaden mellan en snabbare juridisk väg och en långdragen process.

Den större frågan är dock politisk och juridisk på samma gång.
Ett samhälle kan självklart diskutera bostadsbrist, social utsatthet och tomma bostäder. Men den diskussionen bör inte lösas genom att en privat ägare, ofta en familj eller en mindre investerare, lämnas i processuell osäkerhet.

En rättsstat skyddar inte bara genom principer. Den skyddar genom fungerande processer.
Spanien har tagit steg i rätt riktning, men det avgörande testet är inte hur starkt systemet låter på papperet. Det avgörande testet är hur snabbt och tydligt det fungerar när en fastighetsägare faktiskt behöver hjälp.

Sarah Dawoodi�
Advokat
DWA & Partners

17/07/2026

Spanien har länge varit ett land där juridik fortfarande förknippas med originalhandlingar, stämplar, signaturer och papper som måste visas upp i rätt format vid rätt tillfälle.

För många skandinaviska fastighetsägare har detta ofta känts ovant. I Sverige, Norge och Danmark är det självklart att viktiga handlingar kan hanteras digitalt. I Spanien har utvecklingen gått långsammare, särskilt när det gäller notarier, fastighetsregister och juridiska originalhandlingar.

Men det spanska systemet förändras.

Genom Ley 11/2023 infördes viktiga steg i digitaliseringen av notariella handlingar. En av de mest praktiska förändringarna är möjligheten att få en elektronisk auktoriserad kopia av en notariehandling, en så kallad copia autorizada electrónica, med ett individuellt Código Seguro de Verificación, CSV.

För svenska klienter kan detta enklast beskrivas som att den handling man ofta kallar “lagfarten” i vardagligt språk inte alltid behöver visas upp som ett fysiskt pappersoriginal. I juridisk mening är det viktigt att skilja på fastighetsregistrets inskrivning och den notariella köpehandlingen, men i praktiken är det ofta just den auktoriserade notariehandlingen som klienter, myndigheter, banker eller andra notarier efterfrågar.

Med en elektronisk auktoriserad kopia kan mottagaren kontrollera handlingens äkthet och integritet direkt genom den spanska notariella plattformen. Det avgörande är inte att dokumentet finns som PDF på en mobiltelefon. Det avgörande är att kopian är utfärdad av notarie, har rätt juridisk status och kan verifieras genom CSV.

Det innebär att den som får koden kan kontrollera att handlingen verkligen motsvarar den auktoriserade notariella kopian och att innehållet inte har ändrats. Systemet är alltså inte jämförbart med en vanlig skannad kopia eller ett foto av ett dokument.

Det här kan få stor praktisk betydelse.

Om en myndighet, en annan notarie, ett register, en bank eller ett juridiskt ombud behöver tillgång till en auktoriserad kopia av en spansk notariehandling kan en elektronisk kopia med CSV i många situationer vara tillräcklig för att handlingen ska kunna kontrolleras med full säkerhet. Den kan finnas tillgänglig digitalt och ändå bära den juridiska styrka som krävs, eftersom mottagaren kan verifiera dokumentet direkt vid källan.

Det betyder däremot inte att varje papperskrav i Spanien har försvunnit. Det betyder inte heller att utländska myndigheter eller banker alltid accepterar samma format utan kompletterande krav, exempelvis apostille, översättning eller särskild legalisering. Men inom det spanska notariella och administrativa systemet är detta ett tydligt steg mot en mer modern hantering av juridiska originalhandlingar.

För fastighetsägare i Spanien är detta särskilt relevant vid köp, arv, gåvor, fullmakter, bolagsärenden och andra transaktioner där äldre handlingar ofta behöver visas upp på nytt. I stället för att leta efter ett pappersoriginal i en pärm, skicka originalhandlingar med post eller riskera att viktiga dokument kommer bort, kan rätt elektronisk kopia göra processen både snabbare och säkrare.

Det viktiga är att förstå vad man faktiskt har framför sig.

En vanlig kopia är inte samma sak som en copia autorizada. En PDF är inte automatiskt en juridiskt giltig originalhandling. En QR-kod är inte det centrala i sig. Det centrala är den auktoriserade elektroniska kopian och dess CSV, som gör att handlingen kan verifieras i den notariella infrastrukturen.

För skandinaviska klienter som äger bostad i Spanien är detta en positiv utveckling. Det spanska systemet rör sig steg för steg mot en mer digital, tillgänglig och kontrollerbar juridisk verklighet. Samtidigt är det fortfarande avgörande att rätt handling begärs, från rätt notarie och i rätt form.

På DWA & Partners hjälper vi klienter att förstå vilken dokumentation som faktiskt krävs i Spanien, när en elektronisk auktoriserad kopia kan användas och när traditionella originalhandlingar, apostille eller andra formkrav fortfarande kan behövas.

Digitalisering gör processen enklare. Men inom spansk juridik är det fortfarande formen, behörigheten och verifierbarheten som avgör dokumentets verkliga värde.

07/07/2026

Vi arbetar med det som inte får bli fel.

www.dwapartners.com

02/07/2026

Köper du bostad i Spanien? Den lilla raden i nota simple som kan förändra allt.

När skandinaviska köpare hittar rätt bostad i Spanien går mycket uppmärksamhet ofta till priset, läget, utsikten, mäklaren och handpenningsavtalet.
Det är naturligt.
Men innan någon reservationsavgift eller handpenning betalas finns det ett dokument som måste granskas noggrant.
Nota simple.
För många ser det ut som ett enkelt registerutdrag.
För en advokat är det något helt annat.
Det är ett juridiskt riskdokument.

En nota simple från det spanska fastighetsregistret visar normalt vem som är registrerad ägare, hur fastigheten är beskriven och vilka belastningar som finns registrerade.
Det kan handla om bolån, utmätningar, servitut, nyttjanderätter eller andra anteckningar.
Men det kan också handla om något som många köpare inte känner till:
skattemässiga anteckningar kopplade till fastigheten.
På spanska talar man ofta om afección fiscal.
Det innebär att fastigheten under vissa förutsättningar kan vara knuten till en skatteskuld som uppstått i samband med en tidigare överlåtelse, ett arv, en gåva eller en annan beskattningsbar transaktion.
Det är här många köpare missförstår situationen.
De tror att om säljaren står som ägare och det inte finns något bolån, då är allt klart.
Så enkelt är det inte alltid.

En afección fiscal är inte samma sak som ett vanligt bolån. Det är inte heller alltid samma sak som en aktiv utmätning.
Det är en skattemässig anteckning som kan innebära att fastigheten står som säkerhet eller är kopplad till betalningen av vissa skatter.
I spansk skatterätt finns regler som gör att en fastighet i vissa situationer kan vara belastad av skatt som uppkommit vid en tidigare transaktion. Det kan till exempel röra sig om skatt i samband med arv, gåva eller annan överlåtelse.
Det betyder inte att varje sådan anteckning automatiskt innebär att köparen kommer att behöva betala.
Men det betyder att anteckningen måste analyseras innan köpet genomförs.

Den situation som skapat uppmärksamhet i Spanien handlar i grunden om följande problem:

En fastighet eller lokal hade tidigare varit föremål för en skattepliktig transaktion. Det fanns en skatteskuld kopplad till fastigheten. Fastigheten såldes senare vidare till en ny ägare. Flera år senare riktade skattemyndigheten krav mot den nya ägaren på grund av den tidigare skulden.
Det avgörande är inte att en köpare alltid ansvarar för alla tidigare skatter.
Det gör man inte.

Det avgörande är om det fanns en registrerad och gällande skattemässig anteckning när köpet genomfördes, om huvudgäldenären inte betalar och om skattemyndigheten därefter följer det formella förfarandet för att rikta ansvar mot en annan part.
Detta är en mycket viktig juridisk skillnad.
För köparen innebär det att man inte bara ska fråga om fastigheten är “skuldfri”.
Man måste veta exakt vad som framgår av fastighetsregistret och vad varje anteckning faktiskt betyder.

En vanlig invändning är att vissa skattemässiga anteckningar har en tidsgräns.
Det stämmer att många registrerade anteckningar inte gäller för alltid.
Men den praktiska frågan är mer komplicerad än så.
Om anteckningen fanns registrerad och var gällande vid tidpunkten då köparen förvärvade fastigheten kan det i vissa situationer få betydelse även om anteckningen senare löper ut eller avregistreras.
Det är därför man inte kan göra en ytlig kontroll.
Man måste granska när anteckningen registrerades, vilken skatt den avser, om skatten är betald, om det finns pågående ärenden och vilken risk som faktiskt kvarstår för köparen.

Många köpare får en nota simple från mäklaren.
Det är bra.
Men det räcker inte alltid.
För det första kan dokumentet vara för gammalt. En nota simple bör vara aktuell och kontrolleras i nära anslutning till viktiga steg i köpet.
För det andra kräver dokumentet juridisk tolkning. Det är inte tillräckligt att se att det inte finns ett bolån. Man måste även läsa anteckningar, marginalnoteringar och skattemässiga hänvisningar.
För det tredje måste informationen sättas i sammanhang. En anteckning som i ett ärende är ofarlig kan i ett annat ärende kräva åtgärder innan köparen går vidare.

Om en afección fiscal eller annan skattemässig anteckning framgår av nota simple betyder det inte automatiskt att köpet måste stoppas.
Men det betyder att frågan måste hanteras korrekt.
I vissa fall kan man begära ytterligare dokumentation.
I andra fall kan man kräva att säljaren visar att skatten är betald.
I vissa situationer kan man behöva hålla inne en del av köpeskillingen, kräva särskilda garantier eller avvakta med signering tills risken är utredd.
Det viktiga är att detta sker innan köparen binder sig juridiskt.
Efter att ett handpenningsavtal har skrivits under blir förhandlingsläget ofta betydligt sämre.

De flesta fastighetsköp i Spanien kan genomföras tryggt. Men trygghet uppstår inte av att man hoppas att allt är i ordning.
Den uppstår genom kontroll.
En korrekt juridisk granskning före köpet kan förhindra att köparen senare hamnar i en situation där man måste hantera problem som egentligen borde ha upptäckts från början.
Nota simple är därför inte ett dokument man bara “tar fram”.
Det är ett dokument man måste förstå.
Och ibland är det just den lilla raden längst ner i registret som är den viktigaste i hela köpet.

Om du ska köpa bostad, lokal eller annan fastighet i Spanien bör du aldrig betala handpenning eller skriva under ett avtal innan fastigheten har granskats juridiskt.
Det gäller särskilt om du köper från ett dödsbo, om fastigheten nyligen har ärvts eller givits bort, om det finns äldre registeranteckningar eller om säljaren inte kan visa fullständig dokumentation.
Det som ser ut som en enkel formalitet kan i verkligheten vara skillnaden mellan ett tryggt köp och en framtida juridisk konflikt.

Sarah Dawoodi�Advokat�DWA & Partners

25/06/2026

Funderar du på att ge ditt hus i Spanien till dina barn? Då finns det en sak du måste känna till först.

För ett par veckor sedan fick vi ett meddelande från en klient som önskade att vi skulle skriva om ett ämne som berör många svenska familjer i Spanien.

Frågan var enkel:

“Är det bättre att ge huset till barnen medan man lever eller låta dem ärva det senare?”

Svaret är att det beror på.

Men det finns en sak som nästan alla blir förvånade över när de får höra den.

Gåvoskatten är inte längre det stora problemet

Många svenskar utgår fortfarande från att en gåva till barnen innebär höga skatter.

Så var det tidigare.

Idag ser situationen annorlunda ut.

I Valenciaregionen gäller mycket förmånliga regler för gåvor mellan föräldrar och barn. För närvarande finns en skattereduktion på 99 % av gåvoskatten, vilket innebär att skatten i många fall blir mycket låg.

Det har gjort att allt fler familjer börjar planera generationsskiften redan under sin livstid.

Men här uppstår nästa fråga.

Om gåvoskatten nästan har försvunnit varför gör inte alla så?

Det som många inte känner till är att den största skattekonsekvensen ofta inte uppstår när gåvan genomförs.

Den kan uppstå flera år senare. När ett barn säljer en fastighet som erhållits genom gåva kan beskattningen se helt annorlunda ut jämfört med om samma fastighet hade erhållits genom arv.

Det innebär att en lösning som verkar mycket fördelaktig idag i vissa situationer kan leda till en högre skattebelastning i framtiden.

Därför räcker det inte att titta på vad en gåva kostar idag.

Man måste också analysera vad som händer den dag fastigheten säljs.

En annan vanlig missuppfattning är att alla skatter försvinner när en fastighet överlåts inom familjen. Så är det inte. Vid en gåvoöverlåtelse måste man även analysera den kommunala värdeökningsskatten, den så kallade Plusvalía Municipal.

Hur hög den blir beror bland annat på kommun, markvärde och hur länge fastigheten har ägts.

I vissa fall är kostnaden begränsad.

I andra fall kan den vara betydande.

Varje familj har olika förutsättningar

Vi ser ofta att grannar rekommenderar varandra att göra på ett visst sätt.

Problemet är att fastigheter aldrig är identiska.

En bostad som köptes för 80 000 euro för tjugo år sedan behandlas inte skattemässigt på samma sätt som en bostad som köptes för 300 000 euro för några år sedan.

Familjens situation spelar också stor roll.

Har man ett barn eller flera?

Är barnen bosatta i Sverige eller Spanien?

Finns det ett testamente?

Finns det andra tillgångar som ska fördelas?

Alla dessa faktorer påverkar vilken lösning som faktiskt är bäst.

Det handlar inte bara om skatt

När vi hjälper familjer med gåvor och generationsskiften handlar diskussionen nästan aldrig bara om skatt.

Det handlar om trygghet.

Om att undvika framtida konflikter.

Om att skapa tydlighet för barnen.

Och om att se till att det som byggts upp under ett helt liv överförs på det mest fördelaktiga sättet.

I vissa fall rekommenderar vi en gåvoöverlåtelse.

I andra fall rekommenderar vi att fastigheten behålls och övergår genom arv.

Det finns ingen universallösning.

Men det finns nästan alltid en lösning som är bättre än de andra.

Och den lösningen hittar man först när man har analyserat hela bilden.

Funderar du på att överlåta en bostad i Spanien till dina barn? Se till att få en juridisk och skattemässig analys innan beslut fattas. Det som verkar billigast idag är inte alltid det som blir billigast för familjen på lång sikt.

Sarah Dawoodi
Advokat & VD
DWA & Partners

19/06/2026

18/06/2026

För några veckor sedan skrev vi om Högsta domstolens avgörande där det statliga NRA/NRUA-systemet för korttidsuthyrning i Spanien ogiltigförklarades.

Sedan dess har många fastighetsägare ställt två viktiga frågor.

Den första frågan är:

Behöver jag fortfarande registrera mig i något register?

Du behöver inte längre erhålla det statliga Número de Registro Único enligt det system som nu har ogiltigförklarats. Du behöver inte heller följa de skyldigheter som var direkt kopplade till detta statliga register, såsom den särskilda årliga rapporteringen av bokningar eller den tidigare kontrollen genom registratorn inom detta system.

Men detta innebär inte att turistuthyrning är oreglerad.

De autonoma regionernas regler gäller fortfarande. Det innebär att du i förekommande fall fortfarande måste vara registrerad i rätt regionalt turistregister, följa kommunala krav och kontrollera om bostadsföreningen tillåter turistuthyrning.

Om turistuthyrningen har påbörjats efter den 3 april 2025 kan föreningens godkännande med 3/5-majoritet dessutom vara avgörande.

Den andra frågan är:

Kan jag kräva tillbaka kostnader som uppstod på grund av det statliga registret?

Det finns ännu ingen generell automatisk återbetalningsmodell. Om det inte införs ett särskilt förfarande kan en fastighetsägare i vissa fall behöva gå via en administrativ reklamation för att begära ersättning för kostnader eller ekonomisk skada som kan kopplas till det ogiltigförklarade systemet.

Det måste alltid bedömas individuellt.

Högsta domstolens avgörande har tagit bort en statlig skyldighet. Men de praktiska konsekvenserna är fortfarande under utveckling.

Det viktigaste för fastighetsägare i Spanien är därför att inte förväxla domen med en fri rätt att hyra ut.

NRA-systemet har fallit.

Men regionala licenser, kommunala krav och föreningsregler gäller fortfarande.

DWA & Partners
Spanska advokater som talar svenska
www.dwapartners.se

13/06/2026

Planerar du att bygga om, bygga nytt eller köpa en fastighet i Spanien där byggnation har ändrats? En felaktigt registrerad byggnation kan skapa problem vid försäljning, arv, bolån eller framtida myndighetskontroll.

DWA & Partners hjälper skandinaviska klienter att granska fastighetens juridiska status, dokumentation och registrering i Spanien.

www.dwapartners.com