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05/09/2026

Mi hijo no me habla desde hace ocho años, pero no puedo desheredarle.

Es la frase que más he escuchado este año en el despacho. Y casi siempre viene de alguien que ya ha firmado un testamento que su hijo va a tumbar.

En el Código Civil las causas para desheredar están tasadas y el silencio no es una de ellas. El Supremo admite el maltrato psicológico desde 2014, pero exige que la ruptura sea culpa exclusiva del hijo y que te haya causado un daño real. Si hubo un divorcio de por medio, se cae. Este año lo ha vuelto a decir.

En Cataluña el panorama es otro. El artículo 451-17 del Código Civil catalán recoge expresamente la ausencia manifiesta y continuada de relación familiar como causa de desheredación, siempre que sea imputable solo al legitimario. Y la legítima catalana es la cuarta parte de la herencia entre todos los hijos, pagadera en dinero.

Ahora bien, lo que decide qué ley se te aplica no es dónde vives ni dónde está el piso. Es tu vecindad civil. Y mucha gente que lleva media vida en Cataluña sigue teniendo vecindad civil común sin saberlo.

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03/09/2026

Me he comprado una casa por 200.000 € y Hacienda dice que vale 250.000 €.

Bienvenido al valor de referencia. Y no, no es un error: es la ley desde el 1 de enero de 2022.

La Ley 11/2021 cambió la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Ya no tributas por lo que pagas, sino por el mayor de dos importes: el precio escriturado o el valor de referencia que la Dirección General del Catastro publica cada año para tu inmueble. Si compras por 200.000 y el valor de referencia son 250.000, el impuesto se calcula sobre 250.000. En Madrid, al 6%, son 3.000 € de más.

Lo importante es el cambio de reglas que hay detrás: antes, si Hacienda quería subirte la base, tenía que venir a comprobarlo y motivarlo. Ahora la carga de la prueba es tuya. Pagas primero y discutes después.

Porque sí se puede impugnar. El artículo 10 del texto refundido del ITPAJD abre dos caminos:

Si ya has autoliquidado por el valor de referencia, solicitas la rectificación de la autoliquidación (art. 120.3 LGT). Tienes cuatro años.

Si declaraste por el precio real y te llega una liquidación aplicando el valor de referencia, cabe recurso de reposición o reclamación económico-administrativa. Ahí el plazo es de un mes, y se pasa volando.

En ambos casos la Administración está obligada a pedir un informe al Catastro, que es preceptivo y vinculante.

Un apunte de actualidad: el Tribunal Constitucional acaba de avalar el sistema en la STC 13/2026, de 12 de febrero. Descartó que sea inconstitucional precisamente porque admite prueba en contrario. Es decir, el debate ya no es si el valor de referencia vale, sino cómo de bien lo impugnas.

Y ahí está la clave práctica: no basta con decir que tu piso vale menos. Los tribunales están rechazando impugnaciones flojas —hay sentencias que ni siquiera aceptan una tasación hipotecaria como prueba suficiente. Hace falta un informe pericial serio y acreditar el estado real del inmueble.

Si no impugnas, pagas por el valor de referencia. Sin más.

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02/09/2026

Mi ex se quedó con la casa y yo con la hipoteca.

Lo veo constantemente, y viene de confundir dos cosas que van por caminos separados: la propiedad y la deuda.

La propiedad se resuelve con una extinción de condominio: uno de los dos se adjudica la vivienda entera y compensa al otro por su mitad. Fiscalmente es la vía buena, porque no tributa como compraventa por ITP (6-10%), sino por AJD, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Y el Tribunal Supremo, en la sentencia 1484/2018, dejó claro que la base imponible no es el valor total del inmueble, sino la parte del comunero que sale. En una vivienda de 300.000 €, esa diferencia son más de 20.000 € de impuestos.

Pero cuidado con el IRPF, que es otro plano distinto. Si al que se va se le compensa por encima de lo que le costó en su día su parte, hay ganancia patrimonial y tributa. Que en ITP no se considere transmisión no significa que en Renta tampoco.

Y ahora lo importante, que es donde casi todo el mundo se estrella: **el banco no es parte de tu divorcio.**

Tu convenio regulador puede decir que la hipoteca la paga tu ex. Da igual. Ese acuerdo vale entre vosotros dos, no frente a la entidad. El artículo 1205 del Código Civil es tajante: cambiar de deudor exige el consentimiento del acreedor. Sin que el banco firme expresamente tu liberación, sigues siendo deudor solidario del cien por cien del préstamo.

¿Qué significa eso en la práctica? Que si tu ex deja de pagar, el banco te reclama a ti la cuota entera. Que ese préstamo sigue figurando en tu CIRBE y te va a impedir pedir una hipoteca nueva. Y que puedes acabar en un fichero de morosos por una casa que ya no es tuya.

Así que no firmes la extinción de condominio sin haber cerrado antes con el banco tu liberación como deudor, por novación o subrogación. Si la entidad no acepta, hay alternativas, pero hay que verlas antes de firmar. Después ya no tienes fuerza para negociar nada.

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30/08/2026

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia que obtengas no tributa en el IRPF. No hay que reinvertir nada ni justificar nada: está previsto en el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF y la exención es total, sin límite de importe.

Con el resto del patrimonio la cosa cambia, pero también hay salida. Si vendes una segunda residencia, un local, acciones o cualquier otro elemento patrimonial, la ganancia no tributa siempre que destines el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor dentro de los seis meses siguientes a la transmisión. Lo regula el artículo 38.3 de la misma ley, con un límite de 240.000 euros por contribuyente. Si reinviertes menos de lo que has cobrado, solo queda fuera de tributación la parte proporcional.

Conviene tener claro qué es vivienda habitual, porque no es donde estés empadronado ni donde pases más tiempo. Es aquella en la que has residido de forma continuada durante al menos tres años.

Y hay un detalle que casi nadie conoce y que resuelve muchos casos: no hace falta estar viviendo allí el día de la venta. El artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF permite aplicar la exención si la vivienda tuvo esa condición en algún momento dentro de los dos años anteriores a la transmisión. Es exactamente lo que ocurre cuando alguien se traslada a casa de un hijo o a una residencia y vende el piso tiempo después.

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30/08/2026

El Banco de España lo dice en su web y casi nadie lo sabe: si una cuenta se declara en presunción de abandono y el saldo pasa al Estado, el Banco de España no es quien decide eso ni a quien hay que reclamar. El órgano competente es la Dirección General del Patrimonio del Estado.

Y el banco tiene una obligación concreta con el titular: facilitarle certificación de que el dinero se entregó a la Administración General del Estado, con la fecha de la declaración y la delegación de Economía y Hacienda ante la que se presentó. Ese certificado es el punto de partida de cualquier reclamación, y hay que pedirlo expresamente.

Donde más se da esta situación es en herencias sin liquidar, con libretas antiguas que nadie mueve durante años.

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29/08/2026

¿Si tus padres fallecen y te ponen en la cuenta bancaria como cotitular, eres el propietario del dinero?
​La respuesta es no.
​La propiedad del dinero no depende de la cotitularidad bancaria, sino del origen de los fondos; es decir, de quién realmente ha ingresado ese dinero en la cuenta por ser suyo.

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27/08/2026

Tu padre vendió el piso a tu hermano por un euro. Y tú te quedaste mirando.
Eso tiene nombre jurídico: compraventa simulada. Y se puede atacar.
El Código Civil exige que todo contrato tenga una causa real. En una compraventa, la causa es el precio. Si el precio no existe, la causa expresada es falsa, y el artículo 1276 del Código Civil establece que una causa falsa da lugar a la nulidad del contrato.
Te dirán que en el fondo era una donación. Y tampoco sirve. Porque donar un inmueble exige escritura pública de donación, con expresión de los bienes y aceptación del donatario. Es el artículo 633. Una escritura de compraventa no cumple ese requisito, y el Tribunal Supremo lo tiene declarado en sentencia de Pleno desde 2007: esa donación disimulada es nula por defecto de forma.
¿Qué efecto tiene? El importante.
No es que ese piso "se compute" para calcular tu legítima y tu hermano te compense con dinero. Es que el piso nunca salió del patrimonio de tu padre. Vuelve al caudal hereditario y se reparte según lo que diga el testamento o, si no lo hay, la ley.
Ahora, tres cosas que conviene que sepas antes de ilusionarte.
Primera: la ley presume que el precio se pagó. Romper esa presunción te corresponde a ti. Movimientos bancarios, capacidad económica real del comprador, quién siguió pagando el IBI, quién siguió viviendo allí. Si nada cambió después de la venta, es que no hubo venta.
Segunda: mientras tu padre viva no hay nada que reclamar. La legítima no es un derecho actual, es una expectativa. La acción nace con el fallecimiento.
Tercera: si tu hermano ya revendió el piso a un tercero de buena fe, la nulidad no le alcanza y la reclamación se convierte en una reclamación de dinero. Por eso lo primero siempre es pedir una nota simple del Registro.
Y un matiz que casi nadie explica bien: la venta no es nula porque te perjudique la legítima. Es nula porque no hay causa. Que te perjudique es lo que te da derecho a demandar. Son dos planos distintos, y confundirlos es lo que hace que se pierdan estos pleitos.
Si en tu familia ha ocurrido algo parecido, no lo dejes correr sin que alguien lo mire.

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26/08/2026

Tu madre está en una residencia. Su piso, vacío. Y el dinero se acaba.
Vas al notario a vender y te dicen que ella ya no puede firmar.
Aquí es donde mucha gente se hunde. Y no debería.
Lo primero que hay que mirar es si tu madre firmó en su día un poder preventivo. Es un poder notarial que sigue vivo aunque después pierda la capacidad. Si existe, y recoge expresamente la facultad de vender inmuebles, se firma la escritura y se acabó el problema.
Ojo con eso último: un poder general de administración no sirve para vender. La facultad de disponer tiene que estar dentro. Es el fallo que más veces me encuentro.
¿Y si no hay poder? No está todo perdido.
Quien la cuida puede pedir al juzgado autorización para un acto concreto: vender ese piso. Solo eso. No hace falta constituir una curatela ni abrir ningún procedimiento de los largos. Lo permiten los artículos 263 y siguientes del Código Civil, tras la reforma de la Ley 8/2021.
Y si ya hay un curador nombrado, tampoco puede vender por su cuenta: necesita autorización judicial (art. 287.2 CC).
En Cataluña el esquema es equivalente, con nombres propios: poder en previsión de pérdida de capacidad y asistencia. Lo que determina qué ley se aplica no es dónde esté la residencia ni el empadronamiento, sino la vecindad civil.
Dos avisos importantes:
No se puede poner la casa a nombre de los hijos ni venderla por un precio simbólico. Quien actúa lo hace en interés de ella, no en el de los herederos.
Y la vía judicial funciona, pero tarda. El poder preventivo se firma cuando todavía se puede firmar. Después ya no hay margen.

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25/08/2026

Compras una casa y a los meses te llega una carta de Hacienda reclamándote 9.000 euros que debía el vendedor.

Es legal. Se llama afección fiscal.

El obligado al pago sigue siendo el vendedor, eso no cambia. Pero determinadas deudas tributarias quedan garantizadas por ley con el propio inmueble, y la Administración puede dirigirse contra la vivienda con independencia de quién sea su titular hoy.

El IBI que dejó sin pagar. El Impuesto de Sucesiones si heredó la casa y no liquidó bien. El de Transmisiones si la compró y declaró de menos.

Lo que casi nadie explica: responde el inmueble, no tú. El límite es su valor y el resto de tu patrimonio queda fuera. Y si terminas pagando, tienes acción de repetición contra el vendedor.

Antes de firmar, tres papeles.

Nota simple del mismo día, no una de hace tres meses.
Certificado del ayuntamiento de estar al corriente de IBI, que nadie te lo va a pedir si no lo pides tú.
Certificado de deudas de la comunidad. Ese sí es obligatorio y no renuncies a él por prisa.

Y si quieres dormir tranquilo, retén una parte del precio hasta que te acrediten que está todo pagado.

Si ya has firmado y te ha llegado la carta, tienes un mes para recurrir. No pagues nada sin que alguien revise antes el expediente.

Escríbeme por privado y lo vemos.

David Jiménez, economista y abogado experto en herencias.
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