03/09/2026
¿Sabías que...? – Parte 18.1: Cuando la realidad física no coincide con los papeles, un acta puede ayudar a documentarla
Dos copropietarios quieren extinguir un condominio.
Para hacerlo, la finca debe dividirse en dos parcelas independientes.
Sobre el terreno parece sencillo.
Existe desde hace años un muro que separa físicamente ambas zonas.
Cada uno sabe perfectamente qué parte utiliza.
Pero cuando se prepara la operación aparece el problema:
la realidad física, la descripción registral y la representación gráfica no encajan exactamente.
Y entonces ya no basta con decir:
“El límite siempre ha estado aquí.”
En una operación de segregación o división, las nuevas fincas deben quedar correctamente identificadas y georreferenciadas para poder acceder al Registro de la Propiedad.
Cuando existen discrepancias sobre linderos, superficies o delimitación física, puede ser necesario aportar documentación técnica y, según el caso, tramitar alguno de los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria para conseguir que Registro y realidad coincidan.
Ahí puede entrar en juego la actuación notarial.
Un acta o expediente notarial puede servir para recoger manifestaciones, incorporar documentación, identificar colindantes y dejar constancia de determinados hechos o circunstancias relevantes para aclarar la situación.
Pero el acta no sustituye al plano técnico.
Ni decide por sí sola dónde está el lindero.
Ni obliga al Registro a aceptar una delimitación determinada.
Su función es ayudar a documentar y acreditar una realidad que después deberá encajar jurídicamente con el resto de la operación.
Una vez aclarada la delimitación, será la escritura la que recoja el negocio jurídico:
la segregación, la extinción del condominio y la adjudicación de las nuevas fincas.
ACTA:
ayuda a documentar la realidad.
ESCRITURA:
recoge la decisión jurídica que las partes quieren formalizar.
Porque cuando terreno, planos y Registro cuentan historias distintas, lo primero es conseguir que hablen el mismo idioma.
