Antonio Arca Abogados

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11/05/2023

LA COMISION DE APERTURA EN LA HIPOTECA: NUEVO CASO DE ABUSIVIDAD.
Junto a los gastos de tasación, de notaría, de registro de la propiedad y de gestión, aparece ahora un nuevo gasto que las entidades bancarias venían cargando indiscriminadamente a los prestatarios de una hipoteca y que puede ser reclamado por abusivo: La comisión de apertura del préstamo hipotecario.
Hasta fechas recientes, se venía entendiendo que la Comisión de apertura formaba parte del precio de la operación, y como tal, no podía ser sometido al control de abusividad.
El pasado día 23 de Marzo de 2023, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, mediante Sentencia, y contrariando la posición adoptada por el Tribunal Supremo, ha establecido que esta comisión no es un elemento esencial del préstamo y, por tanto, se trata de una cláusula susceptible de control de abusividad, por venir referida a un elemento accesorio del contrato.
Es cierto que no será fácil argumentar respecto a ella una falta de transparencia, dada la especial atención que el consumidor suele prestar a la misma en la medida en que estipula el pago de una cantidad en el momento de la concesión del préstamo. No obstante, sí que deja una puerta abierta a considerarla abusiva en los numerosísimos casos en que, de la lectura de la cláusula, no pueda identificarse que la misma tenía por objeto la remuneración de los servicios relacionados con el estudio, diseño y tramitación singularizada de la concesión del préstamo, habida cuenta de que la ley exige que toda comisión debe responder a un servicio efectivamente prestado.

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Antoio Arca Soler

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Al objeto de evitar la abusividad que ha imperado hasta fechas recientes en la contratación de una hipoteca, la nueva Ley de crédito inmobiliario exige que el informador obtenga y registre en el Banco de España una titulación que garantice desarrollar de forma válida las actividades de intermediación crediticia y asesoramiento en la materia.

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28/01/2021

Un nuevo gasto que añadir a las reclamaciones: el Tribunal Supremo considera que el importe de tasación del inmueble para la hipoteca debe abonarlo el Banco.

14/07/2020

A VUELTAS CON LAS TARJETAS "REVOLVING"
REVOLVING

Sin haberse apagado todavia los fuegos suscitados por las clausulas suelo, son muchos ya los afectados por las llamadas tarjetas revolving, un producto financiero que permite fraccionar los pagos, se renueva de forma automática y lo más importante: de acuerdo con el Tribunal Supremo, pueden ser consideradas una forma
de usura.

Qué son?

Las Tarjetas Revolving son tarjetas de crédito que permiten aplazar el pago de las cantidades dispuestas a cambio de un interés. Así, en lugar de abonar el total de las compras realizadas con la tarjeta a fin de mes, se puede pagar un porcentaje o una cantidad fija y un interés sobre la parte aplazada. Suelen comercializarlas empresas como Wizink, Cetelem, Carrefour, Caixa Bank, Repsol,Alcampo…. La lista es interminable y cada vez más los usuarios que las utilizan.

En realidad, se trata de préstamos preconcedidos de cuyo capital se va disponiendo a medida que se realizan compras. En el contrato se estipula la cantidad máxima de la que se puede disponer y los intereses que liquidarán por las cantidades aplazadas.

El denominador común del que se quejan la mayoría de los afectados por tarjetas revolving es que hablamos de una deuda que nunca se acaba.Los abusivos intereses hacen que, por muchas mensualidades que se abonen del préstamo inicial, este siga perpetuándose cada día que pasa.

¿Qué son los intereses usuarios?

Muchos de los intereses cobrados por estas tarjetas son Usurarios según la Ley de Usura (o Ley Azcárate) que sigue vigente desde 1908 y que permite impugnar los contratos de préstamo por intereses usurarios o abusivos.

El Tribunal Supremo considera que si se cumplen los requisitos para considerar que un crédito infringe la Ley de Represión de la Usura se deberán considerar abusivos y por tanto nulos. Esta ley Azcárate no pone límites precisos pero sí fija los requisitos para considerar que un préstamo es leonino: lo será aquel que fije un interés “notablemente superior al normal del dinero” y que sea “manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso”. A día de hoy practicamente todas las Audiencias Provinciales de España, se han pronunciado con una respuesta casi unánime: los préstamos con un TAE superior al 20% son usurarios y por lo tanto son nulos.

¿Qué puedo reclamar?

El titular puede reclamar la nulidad del contrato y la devolución del exceso de intereses pagados, que muchas veces están muy por encima de los del mercado: 2, 3 y 4 veces superiores al interés medio concedido por el Banco de España.
El interés nominal anual en la mayoría de los afectados es superior al 20% sin contar las comisionesque surjan durante el contrato, entre las cuales encontramos: comisión apertura, gastos de formalización notarial, gastos devengados por avales concedidos por entidades diferentes a las que concede el préstamo, primas de seguro concertadas a favor de la entidad con un tercero, comisión de estudio… que deben sumarse al nominal y quedando un TAE por encima del 24% en la mayoría de las tarjetas.

Además, la nulidad de los préstamos es radical, pues atentan contra las bases mismas del tráfico económico. La acción para denunciar este tipo de contratos ni caduca ni prescribe. Podrían reclamarserse incluso los intereses derivados de una tarjeta ya anulada.

Contribuye a toda esta abusividad, la falta de transparencia: Muchos de los titulares de este tipo de tarjetas desconocen lo que les queda por pagar o llevan años pagando y, pese a que han devuelto el crédito principal con creces, la deuda sigue existiendo de forma perpetua. Cuando además preguntan lo que les queda por pagar no hay respuesta o si la hay, ésta es confusa y no coincide con el tiempo que llevan pagando y la deuda que contrajeron.

Hay que hacer una última precision:un Juzgado no puede de oficio declarar el carácter usurario de un préstamo, de ahí que siempre deba ser reclamado por el titular de la tarjeta ante la justicia invocando la Ley de Usura y toda la normativa protectora de la abusividad en materia contractual.

11/05/2020

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10/05/2020

REANUDACION DE ASISTENCIA PRESENCIAL
Les informamos que a partir del lunes 11de mayo, nuestro despacho procederá a reanudar la atención de forma presencial, luego de haber adoptado las medidas higienico-sanitarias que se hacen precisas ante la situación creada por el COVID19.
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