14/12/2023
Qué Mayoría es necesaria en Comunidad de Propietarios, para adoptar válidamente acuerdos
En el desarrollo de los puntos del orden del día de una Junta de Propietarios, según los temas que se vayan a tratar, puede ser necesario aplicar en las votaciones a realizar, distintas mayorías que van desde la unanimidad, a la simple mayoría, pasando por las mayorías cualificadas, siendo estas últimas las que generan más controversias, pues entre sus características se encuentra en casi todas ellas, el computo del voto del ausente.
La realidad es que con el tiempo y con las distintas reformas del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (la última con la inclusión del apartado 12, introducido por el apartado tres del artículo segundo del R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler), han conseguido hacer del mismo un verdadero galimatías, que a veces lleva a la confusión sobre que mayorías deben ser aplicadas y como han de computarse.
Para clarificar el mencionado artículo, vamos a desgranarlo según mayorías, y tipo de acuerdos a los que deben aplicarse.
Comenzaremos por lo más sencillo:
CUANDO SE EXIGE MAYORIA SIMPLE
Se aplica esta mayoría recogida en el artículo 17.7 de la LPH, de forma general, para acuerdos denominados de administración o gestión, y entre ellos los más habituales, como son la aprobación de cuentas o presupuestos de gastos, liquidaciones de morosidad, revisiones de contratos, regular temporadas de calefacción, determinar una gratificación al empleado, etc..
En definitiva, podemos decir que son todos aquellos acuerdos que no necesitan de unanimidad, ni de mayorías cualificadas, y que una vez adoptados con el voto simple de la mayoría de los presentes en la junta, vinculan en su ejecución a todos los propietarios.
No obstante lo anterior, debe de tenerse en cuenta, si la junta se celebra en primera convocatoria (las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad), o en segunda (la mayoría se calcula solo sobre la base de los asistentes y sus cuotas), si bien es cierto, y la experiencia diaria así lo demuestra, que en rara ocasión se consigue un quorum suficiente de la mitad de los propietarios, que, a su vez, representen más del 50 % de las cuotas de participación del total del inmueble, para que se pueda celebrar en primera convocatoria, por lo que los acuerdos de mayoría simple, se adoptan y vinculan como ya hemos dicho, por la doble mayoría simple de cuotas y número de asistentes, sin ser necesario tener en cuenta en este caso el total del inmueble, es decir por los presentes en segunda convocatoria, ya sean dos, tres o treinta.
En la mayoría simple, no se tiene en cuenta nunca el voto del ausente, ya que el voto en estos casos solo puede emitirse en la misma Junta.
Cualquier propietario ausente y los presentes que hayan votado en contra o salvado el voto en la Junta podrán impugnar el acuerdo, siempre judicialmente, en la forma y plazos del art. 18 de la LPH.
También debemos reseñar el Articulo 17.2 de la LPH, que sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), indica que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios del ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
CUANDO ES NECESARIA LA UNANIMIDAD
Debemos comenzar diciendo que las reformas de la Ley, han ido reduciendo los casos en los que se hace necesaria la unanimidad, con el propósito de facilitar una mayor agilidad en la toma de acuerdos, y facilitar el desarrollo de acciones encaminadas al bien común.
Aun así se mantiene la Unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, tal y como se recoge en el artículo 17.6 de la LPH, para aquellos acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el titulo constitutivo de la Propiedad Horizontal de la finca, o en los estatutos de la propia comunidad. Un caso que se enclava dentro de este requisito a título de ejemplo, es la desafectación de elementos comunes, como puede ser la vivienda portería y su posterior venta.
Si no han acudido a la junta todos los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación, que es el caso más habitual, no será posible alcanzar la unanimidad en ese momento, ya que la Ley exige unanimidad de todos los propietarios, con lo que no es suficiente con que se obtenga esa unanimidad en la votación de la Junta, sino que hay que tener en cuenta la opinión de los ausentes. Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
CUANDO ES NECESARIA LA MAYORÍA DE TRES QUINTOS (3/5)
La Ley de Propiedad Horizontal, establece distintos supuestos que vamos a ir mencionado de forma general, sin establecer a priori un listado cerrado, y en los que se requerirá la doble mayoría con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes del total de las cuotas de participación:
El artículo 17.3 de la LPH menciona como supuestos, el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del articulo 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.
También según lo establecido en el artículo 17.4 de la LPH, se regula esta mayoría como necesaria para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, además de no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. En estos casos, debe tenerse en cuenta que a pesar de la adopción de la mayoría, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
Recientemente la introducción del Articulo 17.12 de la LPH, permite adoptar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística (Viviendas de Uso Turístico), suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Importante es tener en cuenta en relación con estos acuerdos del 17.12, que no tendrán efectos retroactivos.
CUANDO ES NECESARIA LA MAYORÍA DE UN TERCIO (1/3)
El Articulo 17.1 de la LPH, regula este tipoi de mayoría, y enumera los supuestos en los que se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, entre otros la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de la instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
Confiamos en haber aclarado que mayorías son necesarias para adoptar un acuerdo, pero antes de finalizar, debemos indicarte como deben ser las votaciones, para que estas puedan considerarse válidas, y por ello en todo caso deben hacerse de forma pública, es decir nominativa, pues no cabe el voto secreto, ya que ello impide contabilizar la cuota de participación de cada propietario. Recordar que aunque se tengan varias propiedades, solo computa un voto, aunque si sumen todos sus coeficientes.
