Испания: туризм, недвижимость, бизнес

22/03/2026

Налог Plusvalía Municipal (налог на прирост стоимости земли)
В Испании налог Plusvalía Municipal (налог на прирост стоимости земли) рассчитывается по гибкой системе двумя способами.
1. Объективный метод (Método Objetivo) Этот метод основывается на кадастровой стоимости земли и времени владения недвижимостью. Как это работает: берется кадастровая стоимость земли (valor catastral del suelo) на момент продажи и умножается на специальные коэффициенты, которые ежегодно утверждает мэрия города. Особенность: Коэффициенты зависят от того, сколько лет вы владели объектом. Этот способ выгоден, если цена продажи недвижимости существенно отличается от цены покупки.
2. Реальный метод (Plusvalía Real) Этот метод учитывает фактическую разницу между покупкой и продажей. Как это работает: Из цены продажи вычитается цена, за которую вы когда-то купили этот объект. Полученная чистая прибыль и становится налогооблагаемой базой. Особенность: Если расчет по этой формуле дает сумму меньше, чем «объективный метод», вы имеете право использовать именно его.
Налогоплательщик всегда может выбрать тот метод, при котором сумма налога будет меньше. Отсутствие прибыли: Если вы продаете недвижимость в убыток (дешевле, чем купили), налог Plusvalía платить не нужно.
Однако факт отсутствия прибыли необходимо подтвердить документально. Ставки муниципалитетов: После определения налоговой базы (одним из двух способов выше) к ней применяется налоговая ставка, которую устанавливает местная администрация (мэрия). Она не может превышать 30%.
Важно: Максимальные коэффициенты для объективного метода строго ограничены государством и варьируются в зависимости от периода владения (от 1 года до 20 лет и более).
Платит этот налог Продавец посредством подачи декларации в местную Администрацию в течение 30 дней с даты продажи.
Оптимизация налогов при продаже/покупке жилой и коммерческой недвижимости
+7952234660

25/01/2026

Внимание, арендодатели в Испании! Новая информационная декларация для кто сдает недвижимость в краткосрочную аренду и имеет номер NRU

Первая модель должна быть представлена в феврале 2026 года с данными, соответствующими 2025 году.
Приказ VAU/1560/2025, опубликованный в BOE от 31 декабря 2025 года, утверждает информационную модель, которая должна ежегодно представляться арендодателями краткосрочного жилья. В ней необходимо указать сроки аренды, данные арендаторов и вид договора.
Подача декларации должна быть сделана лично или с помощью электронных средств, в частности, через sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España.

Что такое краткосрочная или туристическая аренда?

Краткосрочная аренда, также известная как аренда для отдыха или туристическая аренда, относится к временной передаче меблированного и оборудованного туристического жилья (VUT) для краткосрочного пребывания, обычно от одного до 31 дня подряд.
Основные характеристики туристической аренды:
Цель: Досуг, отпуск, туризм или командировки
Продолжительность: от 1 ночи до 30 дней (в зависимости от автономного сообщества)
Правила: Регулируется региональным законодательством о туризме, а НЕ LAU
Маркетинг: Сдается в основном через цифровые платформы
Прибыль: Экономическая деятельность подлежит административному и фискальному контролю
Дополнительные услуги: могут включать уборку, обслуживание гостей
По сути отличие от традиционной аренды жилья заключается в том, что это профессиональная экономическая деятельность, которая требует специальных лицензий, с высоким потоком арендаторов и требующая оперативного управления

2. Новый единый реестр краткосрочной аренды (NRU)

С 1 июля 2025 года все владельцы туристических квартир обязаны регистрировать свои дома в Едином реестре аренды Registro Único de Arrendamientos, управляемом Министерством жилищного строительства и городского планирования Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Что такое единый регистрационный номер (NRU)?
NRU - это буквенно-цифровой идентификационный код, присвоенный каждому объекту недвижимости, предназначенному для туристической аренды. Необходим для того, чтобы иметь возможность:
Публиковать объявления на Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeAway и других платформах
Работать на законных основаниях в области туристического жилья

Исключения: Кому НЕ нужен NRU?
Освобождены от регистрации в Едином реестре:
Гостиничные заведения: Отели, хостелы, апарт-отели, хостелы с туристической классификацией
Сельские дома
Традиционная долгосрочная аренда (контракты на срок более 12 месяцев)
Недаижимость, не рекламируемая на цифровых платформах (корпоративные веб-сайты без резервирования, офлайн-реклама)
3. Что такое сезонная аренда: ключевые отличия
Сезонная аренда или временная аренда - это еще один вид аренды, который часто путают с туристической арендой, но имеет совершенно другие юридические характеристики.
Особенности сезонной аренды
Продолжительность: от 1 до 12 месяцев (не менее 32 дней)
Цель: временная потребность в работе, академические или личные причины
Применимые правила: Закон об аренде (LAU), статья 3
Туристическая лицензия: НЕ требуется
Обязательный договор: Он должен быть оформлен в письменной форме с указанием причины и продолжительности
Распространенные примеры временной аренды
Сотрудники, перемещенные в рамках проекта как временная рабочая сила
Студенты университета или аспирантуры (Erasmus, степень магистра)
Семьи в процессе ремонта или покупки обычного жилья
Сезонные работники (отели, сельское хозяйство)
Арендаторы, проходящие длительное лечение
Одна из самых больших сложностей рынка недвижимости для отдыха в Испании заключается в том, что каждое автономное сообщество Испании имеет свое собственное законодательство в этой области:
Andalucía: Decreto 28/2016 (VFT - Vivienda con Fines Turísticos)
Comunidad Valenciana: Decreto 92/2009 (VT - Vivienda Turística
Cataluña: Decreto 159/2012 (HUT - Habitatge d'Ús Turístic)
Madrid: Decreto 79/2014 (VUT - Vivienda de Uso Turístico)
País Vasco: Decreto 101/2018 (VT - Vivienda Turística)
Baleares: Ley 6/2017 (VV - Vivienda Vacacional)
Другие автономные сообщества

10. Налогообложение для туристической аренды: подоходный налог с физических лиц IRPF, НДС и налоговые обязательства IVA.
Подоходный налог (IRPF)
Доход от сдачи апартаментов в аренду туристам облагается налогом на доходы физических лиц (IRPF) как доход от экономической деятельности rendimientos de actividades económicas, если выполняются следующие условия:
Предлагаются услуги, типичные для гостиничной индустрии (регулярная уборка, смена постельного белья, работа на ресепшене).
Имеется как минимум один штатный сотрудник.
Если эти условия не соблюдены, аренда облагается налогом как доход от недвижимости rendimientos de capital inmobiliario, так же как традиционная аренда.

Расходы, подлежащие вычету:

Налог на имущество, налог на вывоз мусора, товарищество собственников жилья
Коммунальные услуги (электричество, вода, газ, интернет)
Страхование жилья и гражданской ответственности
Комиссии платформ (Airbnb, Booking)
Расходы на уборку
Ремонт и техническое обслуживание
Амортизация жилья и мебели
Проценты по ипотеке (если таковые имеются)
Туристические налоги

Налог на добавленную стоимость (НДС) IVA

Согласно статье 20.1.23 Закона об НДС, аренда жилья освобождается от НДС, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ случаев предоставления дополнительных услуг гостиничного характера.
Если вы предоставляете дополнительные услуги (ежедневная уборка, смена постельного белья, завтрак, работа на ресепшене), вы должны:
Регистрироваться в качестве предпринимателя (форма 036/037)
Применять к счетам-фактурам НДС в размере 10%.
Предоставлять квартальные отчеты (форма 303) и годовой сводный отчет (форма 390).

Налог на экономическую деятельность (IAE)

Освобождение от этого вида налога предоставляется, если годовой оборот составляет менее 1 000 000 евро (большинство частных владельцев).

Начиная с 2024 года, Airbnb, Booking и другие платформы обязаны сообщать налоговым органам о доходах каждого владельца жилья. Скрыть эту деятельность невозможно.

Санкции за нарушение вышеуказанных норм от 10 000 евро
+34634020964
+79522346600
Декларирование операций с недвижимостью, ведение бухучета коммерческих помещений. Проверка юридической чистоты недвижимости перед покупкой. Сопровождение сделок.

18/12/2025

Осталось всего несколько недель для того чтобы сообщить налоговой Испании о своем статусе, по крайней мере для того чтобы избежать сообщения в свой адрес со стороны налоговой.
Почему? Потому что в базе данных налоговой Испании вы должны иметь статус НАЛОГОВЫЙ НЕРЕЗИДЕНТ или НАЛОГОВЫЙ РЕЗИДЕНТ, отсутсвие этих данных ведет к печальным последствиям, оспаривать решение налговой дорого и долго!
Если Вы — собственник недвижимости в Испании
и не являетесь налоговым резидентом Испании Вы должны подать и оплатить Налоговую декларацию IRNR за 2024 год до 31 декабря 2025 года если недвижимость не сдается в аренду и до 31 января 2025 если недвижимость сдается в аренду
=====IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)====
В соответствии с налоговым законодательством Испании, нерезидент – собственник недвижимости обязан ежегодно подавать декларацию IRNR (налог на доходы нерезидентов). Данный налог оплачивается независимо от того, сдается недвижимость в аренду или нет. Декларация IRNR подается владельцем на каждый объект недвижимости, который находится у него в собственности. Т.е., например, если у Вас есть в собственности в Испании квартира и гараж как два независимых объекта недвижимости, Вы должны подать две декларации: одна – на квартиру, вторую – на гараж. Объединить все объекты недвижимости, которые находятся в собственности, в одной декларации нельзя.
Заполнение и подача декларации, в т.ч. расчет налога IRNR – это обязанность налогоплательщика.
Если Вы не платили налог IRNR и уже нарушили сроки подачи декларации…
Первый вариант: Вы можете дождаться Requerimiento или т.н. «письмо счастья» от испанской налоговой и подать декларации в порядке требования. В этом случае, Вам ВАЖНО не пропустить данное письмо и оплатить налог в установленный срок — 10 рабочих дней с момента получения письма. Письмо — Requerimiento считается полученным, даже если Вам его не вручили лично в руки, а просто оставили в почтовом ящике. В случае неуплаты в срок возможны серьезные проблемы вплоть до ареста банковских счетов и недвижимости. Рекомендуем не доводить дело до этого.
Второй вариант: Вы можете в добровольном порядке подать и оплатить декларацию IRNR, не дожидаясь Requerimiento.
В любом случае после оплаты налога с нарушением срока, Вам придет письмо — PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO, в соответствии с которым Вам будет предложено оплатить пени за несвоевременную оплату налога.
Услуга по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании.
Стоимость услуги: 60 евро (при оплате в рублях по курсу ЦБ + 5%)
заказать услугу можно здесь: +34603320457 WhatsApp

Если Вы - собственник недвижимости в Испаниии не являетесь налоговым резидентом Испании Вы должны подать и оплатить Налоговую декларацию IRNR за 2024 год до 31 декабря 2...