IGC Abogado

06/06/2017

EL FRACASO DEL MECANISMO EXTRAJUDICIAL DE RESOLUCIÓN DEL CONFLICTO DE LAS CLÁUSULAS SUELO

Algunos bancos responden a los clientes con “respuestas tipo” sin analizar su caso

El mecanismo extrajudicial de resolución del conflicto de las cláusulas suelo parece abocado al fracaso cuatro meses después de que se pusiera en marcha. Jueces y abogados esperan una avalancha de demandas ante los tribunales en la que los clientes solicitarán la devolución de lo cobrado por las cláusulas suelo después de que las entidades les estén denegando esas mismas peticiones. De ser así, el mecanismo no habría funcionado.
“En la cuestión de las cláusulas suelo hay un preferencia por los tribunales porque los afectados desconfían del resultado del mecanismo con los bancos y confían más en la resolución judicial”, dice Celso Rodríguez Padrón, magistrado y portavoz de la Asociación Profesional de la Magistratura (APM). “Pese a la mala imagen de la justicia, la gente prefiere resolver el conflicto en los tribunales que a través de cualquier otro mecanismo”, añade el juez.
La asociación de jueces dice que los ciudadanos se fían más de la justicia que de los bancos
El presidente del Consell de l’Advocacia Catalana, Carles McCragh, también opina que el mecanismo extrajudicial de resolución de las cláusulas suelo es un fracaso: “Hemos visto que no es la solución, porque una vez más las entidades no han hecho su trabajo y por eso puede que haya más demandas de las previstas”.
Aunque no en todas las entidades es igual, tanto jueces como abogados se lamentan de que en el conflicto de las cláusulas suelo algunos bancos han contestado a sus clientes con una negativa a través de una respuesta tipo igual para todos. En esos casos, el cliente puede entender que se le ha negado la devolución de las cláusulas suelo sin estudiar en detalle su caso particular.
Un pacto con la entidad no implica una devolución: pueden cambiar las condiciones del préstamo
“Lo que vemos son muchas respuestas estandarizadas por parte de los bancos”, dice Marina Berga, una de las abogadas del Col·lectiu Ronda que llevan el conflicto de las cláusulas suelo. En el bufete –explica Berga– están atendiendo a clientes para comprobar que el cálculo que ha hecho el banco es el correcto, ya que en ocasiones la devolución propuesta no incluye los intereses que ha generado el dinero cobrado de más.
Las entidades son reacias a facilitar datos sobre el volumen de reclamaciones presentadas y mucho menos del resultado. Sin embargo, algunas reconocen en privado que pactan con el cliente en alrededor del 25% de los casos. Además, el pacto no siempre implica la devolución del dinero sino que puede significar que se ha acordado, por ejemplo, cambiar la hipoteca de tipo variable por una de tipo fijo. Sólo CaixaBank calculó al principio de todo el proceso que devolverían aproximadamente la mitad de los importes cobrados en las cláusulas suelo. Aunque hoy por hoy no hay datos oficiales.
Los abogados ven un fiasco el mecanismo de devolución de las cláusulas suelo
Los bancos se quejan de que algunos bufetes de abogados –especialmente los que más publicidad hacen– recomiendan a sus clientes abandonar la vía del mecanismo de resolución extrajudicial y optar directamente por la demanda. En opinión de algunas entidades, algunos de esos bufetes están generando un “efecto llamada” que puede aumentar las demandas. Para McCragh, que representa a los colegios de abogados catalanes, “el abogado no es ningún obstáculo, sino las entidades bancarias”.
El Consejo General del Poder Judicial ha decidido crear unos 54 juzgados de primera instancia nuevos (uno en cada provincia) con jueces noveles para poder atender exclusivamente todas las demandas por cláusulas suelo. Los abogados se muestran absolutamente contrarios. Tanto es así que el Consejo General de la Abogacía Española presentará un recurso contencioso administrativo ante el Tribunal Supremo contra esa decisión siguiendo la línea del Consell de l’Advocacia Catalana.
El mecanismo “aleja la justicia de la ciudadanía”
McCragh lamenta que la medida “aleja la justicia de la ciudadanía”. A partir de ahora, un ciudadano que no vive en la capital de provincia deberá desplazarse hasta allí aunque tenga un juzgado más próximo. En cambio, el representante de los abogados catalanes dice que la medida beneficia a los bancos porque normalmente sus equipos jurídicos están en las capitales de provincia, por lo que no tendrán que desplazarse.
Los magistrados piden que se pongan los medios necesarios para poder ofrecer a los ciudadanos una justicia de calidad. Celso Rodríguez Padrón dice que por calidad se entiende que las sentencias sean razonadas y con un análisis exhaustivo de cada caso y que el fallo sea en un tiempo razonable.
Los sindicatos de funcionarios de la administración de justicia cargan contra la activación de los 54 nuevos juzgados para atender las reclamaciones de las cláusulas suelo. El Sindicato de Letrados de la Administración de Justicia (Sisej) considera que ha generado una situación de “improvisación y la más absoluta ausencia de planificación”.

02/05/2017

LOS AFECTADOS EMPIEZAN A RECUPERAR LOS GASTOS DE FORMALIZACION DE HIPOTECA

En pocos meses han comenzado a resolverse los primeros casos en los tribunales.
La sentencia histórica del Tribunal Supremo, que consideró nulas las cláusulas sobre los gastos de formalización de hipotecas, puede suponer un balón de oxígeno para los hipotecados. El Supremo considera que es el banco el que debía haber corrido con estos costes, pues solo benefician a la entidad.
La factura del Registro de Propiedad, los gastos de Gestoría y Notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y lo abonado por la Tasación de la vivienda son los gastos que, según la Justicia, debía haber pagado el banco y no el cliente.

04/04/2017

7 IRREGULARIDADES QUE COMETE LA BANCA CON LA DEVOLUCION DE LAS CLAUSULAS SUELO

Ya ha pasado un mes desde la fecha en que todas las entidades financieras tuvieron que poner en marcha el procedimiento de reclamación extrajudicial, y estas son las irregularidades más comunes detectadas :

1.- No informan bien. La banca no cumple con la obligación de remitir una comunicación al consumidor con el cálculo desglosado de las cantidades a devolver: esto reduce la capacidad de negociación del consumidor, impidiéndole verificar si las cantidades son correctas.

2.- Algunos afectados están recibiendo ingresos directamente en sus cuentas. Y también reciben cargos en concepto de “amortización anticipada del préstamo”, y sin embargo no han sido informados previamente e ignoran la procedencia de ingresos, cargos y ajustes,

3.- Otros están recibiendo una oferta económica de forma telefónica o personal, sin que se facilite documentación. Además, el afectado es “presionado” para aceptarla, sin darle tiempo a analizar, comprobar o comparar los importes

4.- También se reciben ofertas por escrito, pero en las que no se desglosan detalladamente los importes a devolver.

5. “Entre los afectados que han acudido a este despacho con su documentación no hemos encontrado ningún caso en el que junto al cálculo de la cantidad que se le debe devolver le hayan dado el cuadro de amortización del préstamo con cláusula suelo y el que hubiera correspondido si ésta no se hubiera aplicado. Este es un documento imprescindible, pues permite verificar si los cálculos son correctos”,

6.- La banca no aceptan reclamaciones por el formato. Algunas entidades se niegan a aceptar reclamaciones a través de formularios o escritos de reclamación diferentes a los aportados por la entidad. Sin embargo, la norma no prevé ni impone la utilización de un formulario concreto.

7.- Rechazan las reclamaciones de quienes han acudido a la justicia. Algunas entidades están rechazando las solicitudes de los afectados que ya han iniciado una reclamación judicial, cuando el Real Decreto-Ley establece la posibilidad de solicitar, de común acuerdo, la suspensión del proceso.

04/04/2017

BBVA se niega a tramitar reclamaciones por los gastos de constitución de las hipotecas

BBVA, entidad financiera presidida por Francisco González, se niega a recibir reclamaciones si la hipoteca se constituyó hace más de 15 años, pese a que la sentencia judicial exige la devolución de estos gastos.
Se pone de manifiesto que el BBVA rechaza estas reclamaciones, por lo que no queda más remedio que iniciar las reclamaciones en los tribunales para exigir la devolución de las cantidades cobradas ilícitamente, según reconoce una sentencia del Supremo.
El BBVA se acoge a la prescripción prevista en el Código Civil, que en su anterior redacción estipulaba un máximo de 15 años para poder exigir cantidades, a partir de 2015, estos 15 años se acortaron a solo cinco.
No obstante, si los contratos están en vigor, es decir, el hipotecado aún no ha pagado el total de la deuda, no se puede iniciar ningún plazo de prescripción, más cuando se trata de una claúsula abusiva aún vigente en el contrato. De esta forma, los afectados sí pueden exigir los gastos de formalización, como los de cualquier posible modificación de la hipoteca.
Según la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015, se determinó que los gastos de formalización o constitución de la hipoteca corrían a cargo de la entidad financiera, pero los bancos trasladaron estos costes a los hipotecados. En cifras, se estima unos 3.500 euros por contrato hipotecario, para un montante total de uno 18.000 millones de euros.
Si la banca se niega a hacer frente a estas reclamaciones, se tendrá que continuar por la vía judicial.

13/02/2017

07/02/2017

BREVE MANUAL PARA LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS DE LAS HIPOTECAS

El pasado 17 de enero colgamos un post acerca de ¿cómo reclamar los gastos de hipoteca?, quizás un poco extenso y que generó dudas.
Con esta publicación pretendemos simplificar las pautas que los consumidores deben seguir para reclamar los gastos de formalización de escrituras.

Como dijimos en anteriores publicaciones, es necesario llevar los deberes hechos al banco, con esto quiere decir, que NO SE PUEDEN RECLAMAR LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE ESCRITURAS SIN CUANTIFICAR!, por ello es necesario que los consumidores dispongan además de las escrituras, de las siguientes facturas o justificantes de pago (si no disponemos, el banco nos lo tiene que entregar):

1º.- Notaría.
2º.- Gestoría.
3º.- Tasación.
4º.- Registro de la Propiedad.
5º.- Justificante del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Otro error común, es el de reclamar los gastos de formalización de las escrituras de compra venta, NO CONFUNDIR LAS ESCRITURAS DE COMPRA VENTA CON LAS DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Respecto al plazo, TODOS LOS CONSUMIDORES QUE TENGAN LA HIPOTECA VIGENTE PUEDEN RECURRIR, Y LOS QUE NO, SIEMPRE QUE LA HAYAN CANCELADO DESPUÉS DEL 23 DE DICIEMBRE DE 2011.

02/02/2017

PUERTA ABIERTA PARA QUE AUTÓNOMOS Y EMPRESAS RECLAMEN LA NULIDAD DE CLÁUSULAS SUELO.

La Audiencia de Toledo declara nula la cláusula suelo en un préstamo hipotecario de una empresa.

La sentencia "pionera" abre la puerta a que no solo los particulares reclamen
"Las exigencias de buena fe" deben darse en cualquier contrato, señala
No hubo transparencia por parte del banco, según la Audiencia de Toledo
"De forma sibilina -la cláusula suelo- se aclara solo al final y de forma velada"

La Audiencia de Toledo, en una sentencia firme, reconoce el derecho de una empresa a recuperar el dinero pagado de más en una hipoteca por las cláusulas suelo abriendo la puerta a que no solo los particulares reclamen estas cantidades a sus entidades financieras.

El tribunal confirma la nulidad de la cláusula contenida en una hipoteca acordada entre el Banco Popular y una empresa inmobiliaria dedicada a la rehabilitación al entender que "las exigencias de la buena fe y el justo equilibrio que debe presidir el desenvolvimiento de la relación contractual está reñida con la introducción de cláusulas lesivas o abusivas prevaliéndose de su posición dominante", según recoge la sentencia dictada el pasado mes de octubre pero dada a conocer este miércoles.

El Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Talavera de la Reina ya dio la razón al demandante en junio de 2014, pero el banco recurrió a la Audiencia al entender que a la empresa afectada no se le podía aplicar las normas que establecen una especial protección al consumidor en la hipoteca .

La Audiencia de Toledo argumenta en la sentencia, que aunque no se le puedan aplicar estas normas ello "no excluye que pueda lograrse esa tutela por el cauce" de la Ley sobre condiciones generales de la contratación "intentando dar respuesta a las exigencias de la buena fe y equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato".

Una cláusula clara "en abstracto" pero sin transparencia
En este sentido, señala que la cláusula que fijaba que el interés mínimo aplicable del 4% en la escritura de compraventa con subrogación de la hipoteca firmada en 2007 cumplía "en abstracto" las exigencias de "claridad, concreción y sencillez en su redacción", pero añade que la transparencia exigible en todo contrato no se cumplió porque no está probado que cumpliera con "su deber de información expresa" al demandante sobre las condiciones financieras.

De esta forma, señala, que el deber de transparencia que debe observar la entidad de crédito "se traduce en garantizar que el cliente tiene la posibilidad real de conocer el alcance de esa limitación y, en tal caso, la forma lógica de redactar dicha cláusula debería comenzar su enunciado advirtiendo al cliente que, en todo caso, se pacta de manera expresa un tipo de interés mínimo anual del 4%".

Por todo ello, la Audiencia de Toledo considera que la cláusula es "contraria al principio de buena fe que genera una legítima expectativa en el contrato entre las partes y que sirve para modelar el contenido del contrato, considerando que impera el principio de la buena fe frente a las cláusulas abusivas, sea o no consumidor el adherente".

Puerta abierta para autónomos y empresas para pueden iniciar los trámites para reclamar la nulidad de sus cláusulas abusivas y la devolución de las cantidades abonadas indebidamente"

01/02/2017

QUINCE CLAVES PARA NO CAER EN LAS TRAMPAS DEL DECRETO Y DE LOS BANCOS EN LA DEVOLUCIÓN DE LAS CLÁUSULAS SUELO

1.- Asesorarse y no precipitarse
Desde el momento en que el consumidor se dirija al banco para solicitar este mecanismo extrajudicial de devolución de la cláusula suelo, este simple paso tendrá consecuencias para él aunque no lo sepa, ni esté asesorado. Así lo establece el decreto que entró en vigor el 21 de enero de 2017.
Conviene, por tanto, pedir consejo previo.
2.- Estudiar las alternativas
Caben dos posibilidades: poner una demanda en el juzgado directamente o acogerse al mecanismo extrajudicial.
Con la demanda, el consumidor verá reconocido posiblemente la devolución del dinero indebido cobrado con la cláusula suelo, más los intereses de demora, más el pago de su abogado por parte de la entidad financiera.
Con el mecanismo extrajudicial, esta devolución depende de la voluntad del banco, que además sólo pagará las costas de la parte contraria si luego el consumidor acude a un juzgado y debe devolver devolver más dinero del que ofreció al cliente.
Hay una tercera alternativa: seguir reclamando al banco por los mecanismos ordinarios que tiene creados por ley (la oficina de defensor del cliente o el servicio de atención.
3.- Analizar el documento que ofrece el banco
No firmar nada sin estar asesorado. El banco puede incurrir en más abusos en el mecanismo extrajudicial.
Hay entidades, que han incluido más cláusulas abusivas en el documento de solicitud del mecanismo extrajudicial. Por ejemplo, el cliente renuncia a acudir al Banco de España durante los tres meses que se otorga a la entidad para estudiar el caso.

Hemos detectado casos de entidades que sólo ofrecen la devolución desde mayo de 2013, cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) fue tajante en su sentencia del pasado diciembre: el Tribunal Supremo nunca debió de limitar la devolución a dicha fecha; si una cláusula es nula, por abusiva, lo es desde que se firmó.
4.- Reclamar los gastos de formalización de la hipoteca
El consumidor puede reclamar, además, los gastos de formalización de la hipoteca. Hay una sentencia del Supremo que ampara esta devolución, porque estos gastos deben ser pagados por el banco o a medias con el cliente.
5.- No se puede demandar al banco en tres meses
El decreto otorga tres meses de gracia a la entidad para estudiar cada caso en el mecanismo extrajudicial, de tal manera que el consumidor no puede demandar al banco en este tiempo para pedir la devolución de la cláusula suelo.
Al aceptar este mecanismo, se activará el sistema de costas procesales que incluye el decreto y que beneficia al banco frente al consumidor. Además, la entidad corre con los gastos de notario y registrador, pero el decreto establece que pague lo “mínimo”.
6.- El banco no pagará intereses en tres meses
El banco no pagará los intereses de estos tres meses de margen que le da el decreto para devolver el dinero propiedad del consumidor y cobrado de manera indebida con la cláusula suelo, porque esta norma no lo contempla.
7.- Nadie supervisará lo que el banco ofrezca, por ahora
El decreto-ley carece de un sistema sancionador para los bancos y habla de un mecanismo de revisión de la devolución de la cláusula suelo, pero deja para el futuro su creación.
8.- Exigir el certificado de los intereses
Exija al banco que certifique cuánto le ha cobrado de más con esta cláusula abusiva, aunque la entidad le asegure que no tiene que devolver el dinero porque no ha abusado.
Hay bancos que planean resistirse a entregar este certificado, porque el decreto ley quedó de manera ambigua en el caso de que crea que no hubo abuso. Pero las asociaciones de consumidores consideran que cabe requerirlo.
9.- Hacer números
El consumidor tiene derecho a que le devuelvan el dinero en metálico, y con sus intereses, cobrado de manera indebida con una cláusula suelo. Así lo establece la legislación en caso de allanamiento.
Pero el decreto beneficia a la banca: el consumidor deberá pagar a Hacienda–por ejemplo, en la deducción por compra de vivienda- pero si acepta la oferta del banco de quitarlo del capital pendiente en caso de que el contrato siga vigente, entonces el cliente queda eximido de tributos.
10.- Casi todos los bancos están condenados
No todos los contratos con cláusula suelo son abusivos. Sin embargo, casi todos los bancos tienen condenas en su contra, jurisprudencia que puede ser esgrimida ante un juzgado en una demanda.
Los créditos hipotecarios con cláusulas suelo eran estándares en cada banco, por lo que si su entidad ha sido condenada y no le ofreció una información transparente en su caso particular, estaría ante una situación similar de cláusula abusiva y, por lo tanto, nula.
El BBVA decidió hace dos años empezar a devolver este dinero indebido, y ahora se ha sumado Bankia y BMN. Casi todas las cajas incurrieron en esta práctica abusiva.
11.- ¿Desde cuándo deben devolver el dinero?
Desde que se firmó el contrato con la cláusula suelo. Es más, la Directiva europea que ampara los derechos de los consumidores en cláusulas abusivas entró en vigor en España en 1993.
Se trata de una ley de cumplimiento obligado desde 1993, no es sólo jurisprudencia. Se puede solicitar la devolución a todos los contratos firmados desde dicho año. (Directiva 93/13 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre consumidores y profesionales).
12.-Si soy autónomo o PYME, ¿qué puedo hacer?
El decreto sólo contempla la devolución de la cláusula suelo para los consumidores en las hipotecas para la adquisición de vivienda. Esto es, excluye a un autónomo que haya comprado con un crédito una nave industrial o a las Pequeñas y Medianas Empresas (PYME).
En estos casos, conviene asesorarse porque ya hay sentencias que apuntan a que un autónomo o una PYME podrían ampararse en la legislación que protege a los consumidores.
13.- ¿Y si el banco sólo devolvió desde 2013?
Hay cuatro tipos de contratos hipotecarios con cláusulas suelo, según su situación de reclamación.
Están los no judicializados, los que aún están pendientes de ser resueltos en los juzgados, los que sólo recibieron la devolución conforme a lo que dijo el Supremo (a partir de 2013 -jurisprudencia anulada por el TJUE el pasado diciembre-, y los ya juzgados.
El decreto tramitado este martes por el Congreso está previsto para los contratos no judicializados.
El TJUE ha apuntado el camino sobre la responsabilidad del Estado en caso de cláusula suelo. En una demanda presentada frente a Eslovaquia por la consumidora Milena Tomášová, el tribunal europeo resolvió el pasado julio que un Estado es responsable de los daños causados si un órgano jurisdiccional "ha infringido manifiestamente el Derecho aplicable" en su resolución cuando existe "una jurisprudencia reiterada del Tribunal de Justicia en la materia".
Los jueces han comenzado a dictar sentencia sobre los 4.000-5.000 demandas que tenían paralizadas a la espera de la decisión del TJUE.
14.- ¿Podría haber más cláusulas abusivas?
Sí. El TJUE lleva desde 2011 dictando sentencias contra las prácticas abusivas de los bancos en España. Sólo en este año lleva 10 condenas a nuestro país por cláusulas abusivas.
Una reciente sentencia del TJUE ha frenado la barra libre que tenían los bancos en el sistema de ejecución hipotecario español.
Dicha sentencia, de consecuencias profundas, permite al juez estudiar si un contrato tiene otras cláusulas abusivas aunque el consumidor no las haya expuesto y aún cuando ya hubiera dictado sentencia sobre una cláusula diferente a la nueva tóxica en el mismo contrato.
Esta sentencia del TJUE del pasado 26 de enero respondía a varias cuestiones, entre ellas una cláusula tóxica de una hipoteca: el interés estaba calculado sobre el año comercial (360 días, en lugar de 365 que arañaba el banco a su favor).
Consideramos que abre camino a solicitar la declaración de cláusula abusiva al interés ordinario (el nominal) calculado con referencias fuera de lo normal, como el IRPH (Indice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios).
15.- ¿Cuándo una cláusula suelo es abusiva?
El Tribunal Supremo fijó las causas por las cuales una cláusula suelo es abusiva en su sentencia de mayo de 2013, en base a la jurisprudencia del TJUE sobre cláusulas abusivas en los contratos firmados entre consumidores y empresas profesionales, como pueden ser bancos, aseguradoras...
En el decreto tramitado en el Congreso, los bancos han conseguido que el Gobierno excluyera estas alusiones. La razón de las presiones bancarias es que la mayoría no los ha cumplido en todos estos años.
Aquí está un resumen de los criterios que siguen los jueces para resolver si una cláusula es abusiva o no:
- Falta de información suficientemente clara.
- La cláusula suelo se inserta en el contrato de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación.
- El banco no entregó al consumidor simulaciones de escenarios relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
- No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad.
- La cláusula se enmascara entre una abrumadora cantidad de datos que diluyen la atención del consumidor.
Se estima que los afectados por cláusulas abusivas oscilan entre 1,2 millones a 2 millones, en función de computar hipotecas ya canceladas, aquellas en las que ya hay sentencias o acuerdos individuales y las de personas jurídicas que pueden no ser consumidores.
Esta ley enmascara la falta de voluntad del Gobierno de reforzar los juzgados, a diferencia de lo que ocurrió con las preferentes, otras cláusulas abusivas frente a las que Ministerio de Justicia destinó dinero para reforzar los juzgados y resolver las demandas.
Con este mecanismo extrajudicial, la banca se ahorra 1.500 millones de euros, que era el dinero que tendría que haber pagado por costas procesales.

24/01/2017

OJO CON LAS OFERTAS DE LOS BANCOS

No firmes la oferta engañosa de tu banco


La banca "muere matando". Hace meses que se viene advirtiendo de las ofertas engañosas que las entidades ofrecen a sus clientes de forma privada: CON EL PRETEXTO DE HACERTE UN FAVOR, TE PROPONEN MODIFICAR LAS CONDICIONES DE TU HIPOTECA.

¡NO FIRMES NADA!

El banco solo quiere borrar la cláusula suelo de tu contrato ‘colándote’ a cambio nuevas condiciones abusivas que le permita seguir ganando en el futuro unos ingresos que ahora te quita ilegalmente con la cláusula suelo.
No te dejes engañar: los ‘acuerdos abusivos’ que ofrece el banco no incluyen la devolución del dinero y además te obligan a renunciar a tu derecho a reclamar.
Tras la Sentencia del Tribunal Supremo, y tras la apertura de la posibilidad de la vía amistosa para los bancos recibimos numerosas llamadas informándonos de las condiciones con las que la banca intenta seducirte, y que en resumen, son las siguientes:

• 1. Reducción de la cláusula suelo a cambio de firmar una declaración de conocer perfectamente las consecuencias y riesgos que tiene esta cláusula.
• 2. Eliminación temporal de la cláusula suelo por periodos que suelen oscilar entre los 2 y los 20 años. Después, la cláusula vuelve a sus condiciones iniciales.
• 3. Eliminación total de la cláusula suelo a cambio de aumentar el diferencial (parte de intereses que cobra el banco aparte del euríbor).
• 4. Obligación de contratar productos del banco, como seguros de vida o seguros de protección de pagos.
• 5. Conversión temporal de la hipoteca de interés variable a interés fijo, aplicando un tipo tan caro que sigues pagando tanto como con la cláusula suelo. El Banco Sabadell se ha especializado en esta modalidad.
• 6. Combinación de las anteriores opciones para elegir una. Entre las variantes ofrecidas se llega a comercializar la posibilidad de “mantener el préstamo hipotecario en la situación actual”, es decir, perpetuar la cláusula ilegal en las mismas condiciones que viene sufriendo el cliente.
• 7. Reducir o eliminar la cláusula suelo sin avisar al usuario ni notificarlo por escrito, con el fin de que el banco vuelva a aplicarla cuando lo estime oportuno y sin avisar.

Estas tramposas intentonas de la banca de “morir matando” a su propio cliente van acompañadas de malas prácticas como:

• Prohibir al consumidor sacar de la sucursal el documento con la oferta.

• Impedir ver el contrato antes de la firma

• Exigir confidencialidad.

SE DECLARANA NULAS TODAS LAS CLÁUSULAS SUELO, POR TANTO, EL BANCO NO PUEDE ACEPTAR OTRA COSA QUE LA ELIMINACIÓN DE LA MISMA, POR ESCRITO, Y LA DEVOLUCIÓN DE TODO LO COBRADO DE MÁS JUNTO CON LOS INTERESES LEGALES.

ANTE LA DUDA CONSULTA CON IGC ABOGADO

20/01/2017

MECANISMO PARA LAS CLÁUSULAS SUELO
Los consumidores nuevamente en manos de la Banca

1.- Será el Banco que certifique los intereses que ha cobrado al cliente, y no que sea el consumidor el que los aporte.

2.- Lo cobrado de más y los intereses. La oferta que han de presentar las entidades a sus clientes debe incluir no solo lo presuntamente cobrado de más, sino también los intereses que podrían haberle proporcionado esas cantidades. Aunque, eso sí, nada dice el decreto de cuál es el tipo de interés que hay que aplicar (si el legal, el de la propia hipoteca...).

3.- Los bancos estarán obligados a comunicar a los clientes que pueden reclamar. Las entidades tendrán la obligación de hacer saber a los clientes que tienen cláusula suelo que hay una forma de recuperar el dinero sin tener que pasar por el juzgado. Y ellos decidirán entonces si se acogen a ella o recurren a la Justicia. En ese primer contacto no les concretarán la cantidad que se les devolvería. Eso vendrá más adelante. Se trata solo de que digan si prefieren o no la vía extrajudicial.

4.- La entidad también puede decidir si va o no a juicio. Pongamos que el afectado opta por llegar a un acuerdo con el banco sin pasar por el juzgado. En ese caso, el banco ha de atender su petición. E incluso está obligado a decirle cuánto dinero debería devolverle en el supuesto de que la cláusula de su hipoteca no fuera transparente. Pero eso no quiere decir que vaya a hacerlo. Porque la entidad también puede negarse a hacerle una oferta. Y eso porque considere que en la hipoteca en cuestión no hay ninguna irregularidad a la que el cliente pueda agarrarse. A este entonces no le quedaría otra que ir a juicio si quiere recuperar lo que cree que es suyo. HAY ENTIDADES QUE NO CONTEMPLAN QUE SU CLÁUSULAS SUELO SEAN ABUSIVAS NI SE IMPUSIERAN CON OPACIDAD EN LAS RESPECTIVAS ESCRITURAS (BBVA, BANCO SABADELL,…)

5.- Quince días para decidir y tres meses para llegar a un acuerdo. Una vez sobre la mesa la oferta del banco, el cliente tendrá 15 días para decidir si le conviene o no el acuerdo extrajudicial, que deberán cerrar en un máximo de tres meses. Recordar que es el banco el que calcula esos intereses. El cliente tendría 15 días para realizar su cálculo y mostrar o no conformidad con lo planteado por el Banco. En caso de desacuerdo, el cliente podrá acudirá a la vía judicial.
6.- La devolución del dinero. En el caso de que cliente y banco lleguen a un acuerdo, la devolución debería ser en efectivo. El decreto deja la puerta abierta a que se pueda habilitar otra fórmula si a ambos les conviene, como el canje por productos bancarios.
7.- El Real Decreto NO CONTEMPLA LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS POR FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA.

20/01/2017

MECANISMO PARA LAS CLÁUSULAS SUELO
Los consumidores nuevamente en manos de la Banca

1.- Será el Banco que certifique los intereses que ha cobrado al cliente, y no que sea el consumidor el que los aporte.

2.- Lo cobrado de más y los intereses. La oferta que han de presentar las entidades a sus clientes debe incluir no solo lo presuntamente cobrado de más, sino también los intereses que podrían haberle proporcionado esas cantidades. Aunque, eso sí, nada dice el decreto de cuál es el tipo de interés que hay que aplicar (si el legal, el de la propia hipoteca...).

3.- Los bancos estarán obligados a comunicar a los clientes que pueden reclamar. Las entidades tendrán la obligación de hacer saber a los clientes que tienen cláusula suelo que hay una forma de recuperar el dinero sin tener que pasar por el juzgado. Y ellos decidirán entonces si se acogen a ella o recurren a la Justicia. En ese primer contacto no les concretarán la cantidad que se les devolvería. Eso vendrá más adelante. Se trata solo de que digan si prefieren o no la vía extrajudicial.

4.- La entidad también puede decidir si va o no a juicio. Pongamos que el afectado opta por llegar a un acuerdo con el banco sin pasar por el juzgado. En ese caso, el banco ha de atender su petición. E incluso está obligado a decirle cuánto dinero debería devolverle en el supuesto de que la cláusula de su hipoteca no fuera transparente. Pero eso no quiere decir que vaya a hacerlo. Porque la entidad también puede negarse a hacerle una oferta. Y eso porque considere que en la hipoteca en cuestión no hay ninguna irregularidad a la que el cliente pueda agarrarse. A este entonces no le quedaría otra que ir a juicio si quiere recuperar lo que cree que es suyo. HAY ENTIDADES QUE NO CONTEMPLAN QUE SU CLÁUSULAS SUELO SEAN ABUSIVAS NI SE IMPUSIERAN CON OPACIDAD EN LAS RESPECTIVAS ESCRITURAS (BBVA, BANCO SABADELL,…)

5.- Quince días para decidir y tres meses para llegar a un acuerdo. Una vez sobre la mesa la oferta del banco, el cliente tendrá 15 días para decidir si le conviene o no el acuerdo extrajudicial, que deberán cerrar en un máximo de tres meses. Recordar que es el banco el que calcula esos intereses. El cliente tendría 15 días para realizar su cálculo y mostrar o no conformidad con lo planteado por el Banco. En caso de desacuerdo, el cliente podrá acudirá a la vía judicial.
6.- La devolución del dinero. En el caso de que cliente y banco lleguen a un acuerdo, la devolución debería ser en efectivo. El decreto deja la puerta abierta a que se pueda habilitar otra fórmula si a ambos les conviene, como el canje por productos bancarios.
7.- El Real Decreto NO CONTEMPLA LA DEVOLUCIÓN DE LOS GASTOS POR FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA.