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25/04/2024

ALQUILER TURÍSTICO Y ALQUILER VACACIONAL
Una comunidad de propietarios modificó los estatutos para añadir una cláusula que prohibía destinar las viviendas a un uso vacacional, pero el Registro de la Propiedad no permitió inscribirla porque entendía que se debía haber aprobado por unanimidad, pero lo fue, sin embargo, con el voto favorable de quienes representaban las tres quintas partes de propietarios, que representaban las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Dijo el registrador que la cláusula «las viviendas de este bloque no pueden tener un uso de destino vacacional» lo que realmente pretende prohibir no es la actividad de alquiler turístico sino el mero alquiler vacacional, y para ello se requiere dicha unanimidad.
Ahora, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP -antigua DGRM-) ha desestimado el recurso interpuesto por la comunidad señalando, en el mismo sentido, que hay que distinguir a estos efectos el mero alquiler vacacional de la actividad de alquiler turístico.
La reducción de la mayoría necesaria para modificar los estatutos a los tres quintos supone una excepción a la regla de la unanimidad que no puede extenderse a otros acuerdos que limiten el uso de las viviendas o locales, como es, por ejemplo, destinarlos al mero alquiler vacacional.
Y es que, efectivamente, el alquiler o explotación turística de las viviendas es una actividad descrita en la ley y requiere:
• la cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato;
• comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción;
• realizada con finalidad lucrativa;
• sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
No cumpliendo estos requisitos, un mero alquiler vacacional no puede considerase alquiler turístico y su prohibición ha de hacerse por unanimidad de la junta de propietarios.
Nuestros profesionales pueden prestarle adecuado asesoramiento para el buen funcionamiento de su comunidad y la adopción de acuerdos conforme a las exigencias normativas

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25/04/2024

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. INSTALACIÓN DE ASCENSORES
Cuando una comunidad de propietarios instala en el edificio por primera vez un ascensor, los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone. Su exclusión «por la falta de uso» resultaría abusiva con respecto a los propietarios de las viviendas, puesto que altera las cuotas de contribución a los gastos, lo que debería aprobarse por unanimidad. La instalación de un ascensor no es solo una mejora, sino una necesidad funcional para el inmueble.

En estos términos se ha expresado en una reciente sentencia el Tribunal Supremo (TS) resolviendo la impugnación que dos propietarios de locales comerciales realizaron a los acuerdos de la junta de su comunidad argumentando que no utilizaban el ascensor regularmente, que el acuerdo se aprobó sin la mayoría necesaria y que, según los estatutos, estaban excluidos de tales gastos.

No lo entendieron así lo tribunales, indicando que debían contribuir a los gastos, conforme al acuerdo alcanzado con la mayoría exigible. Podrían haber propuesto a la junta diferentes porcentajes de contribución, por ejemplo, atendiendo al tamaño, su situación, el no uso etc., pero no pedir la exención total del pago. Además, la comunidad lo tuvo en cuenta y planteo dos formas de pago, altura y coeficiente, eligiéndose este último.

El recurso ante el TS plantea que la obligación de contribuir al pago conforme a su coeficiente puede ser impugnable directamente, sin necesidad de tener que plantear previamente una alteración o modulación de estos coeficientes. Los acuerdos no deben perjudicar a ningún propietario por lo que, cuando son perjudiciales, son directamente impugnables por los afectados. No pretenden una exención en el pago sino una distribución racional del gasto para lo que no basta un acuerdo mayoritario.

Pero el TS ha dicho que la comunidad ofreció a los comuneros optar entre dos sistemas racionales. La mera disconformidad con el método elegido para calcular la derrama no convierte al acuerdo en ilegal o en gravemente perjudicial para sus intereses. Al haberse decidido que la contribución sería por coeficientes, en la práctica todos los vecinos han visto incrementado porcentualmente su participación, por lo que todos han sido afectados en igual medida.

Nuestros profesionales pueden prestarle adecuado asesoramiento para el buen funcionamiento de su comunidad y la adopción de acuerdos conforme a las exigencias normativas

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