Llarena abogados

29/05/2023

NOVEDADES LEY VIVIENDA

Primero como propietarios o agencia en anuncios de venta o alquiler hay que hacer constar nueva información:
- Identidad del propietario
- Condiciones económicas de la operación
- Características de la vivienda: Existencia de cédula de habitabilidad
Superficie útil y construida
Antiguedad del edificio y de las reformas si las hubiera
Servicios de los que dispone la vivienda
Existencia y contenido del certificado de eficiencia energética
Accesibilidad
Ocupación y disponibilidad.
- Además hay que disponer de una nota simple: información jurídica del inmueble
- E informar de si existe protección arquitectónica

Además, si se aprueban las zonas residenciales tensionadas, habrá que informar de tal circunstancia en el anuncio, la cuantía de la última renta del contrato de alquiler anterior, y / o el valor que le corresponde según el índice de referencia de precios de alquiler que se le sea aplicable.

CUESTIONES DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER: Se mantenien los contratos con sus características, salvo las modificaciones de la propia norma.

NOVEDADES QUE SE INTRODUCEN A CONTRATOS VIGENTES:
PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE UN AÑO: si el arrendatario es vulnerable, lo que hay que acreditar con un informe de servicios sociales, el contrato se prorrogará un año sin cambiar las condiciones. Esto debe ser obligatoriamente aceptado si el propietario es gran tenedor (más de 10 viviendas, o 5 en zonas tensionadas).

Si se aprueban las zonas residenciales tensionadas la prórroga será de 3 años, salvo que el dueño alegue que va a ocupar para sí. Aquí dará igual que el arrendador sea pequeño o gran tenedor.

INCREMENTOS DE RENTA EN CONTRATOS VIGENTES
HASTA DICIEMBRE DE 2023 si es gran tenedor no puede subir la renta más del 2% annual; si no es gran tenedor lo que se pacte, y si no hay pacto, se aplicará el 2%
Para el año 2024: gran tenedor no puede subir más del 3%, y si no es gran tenedor lo que se pacte, y si no se alcanza pacto, el 3%.

PAGO DE LA RENTA POR MEDIOS ELECTRÓNICOS

IMPORTE DE RENTA PARA NUEVOS CONTRATOS:
FIJACIÓN DE RENTA POR INDICES Si se aprueban las zonas residenciales tensionadas: la renta del siguiente contrato no podrá superar la última renta del contrato que hubiera en los últimos cinco años previos. Sin posibilidad de repercutir comunidad ni IBI si no estaba así previsto en el contrato antiguo; salvo que se proceda a rehabibilitación o mejora, o que se haga un contrato por una duración superior a 10 años.
Si el propietario es gran tenedor, y la vivienda está en zona tensionada la renta deberá respetar un índica que se va a publicar.
Ese indice se aplicará si no hubo contrato previo en los últimos cinco años.

PAGO DE GASTOS DE AGENCIA SIEMPRE POR EL PROPIETARIO

SE CREARÁ UN ÍNDICE DE PRECIOS QUE SUSTITUIRÁ AL IPC

SE APLICARÁN INCENTIVOS FISCALES A LOS ARRENDADORES: Se rebaja el rendimiento neto hasta un 90% si se rebaja la renta respecto del contrato anterior, se alquila a jovenes o a organismos públicos sin ánimo de lucro; o si se rehabilitan viviendas.

SE INCREMENTARÁ EL IBI SEGÚN CRITERIO DE LOS AYUNTAMIENTOS para viviendas desocupadas.

En lo relativo a juicios se van a ralentizar sobre todo si el propietario es un gran tenedor (más de 10 viviendas o más de 5 en zonas tensionadas), pues tendrá que acudir a un procedimiento de mediación antes de iniciar un pleito, y tendrá que acreditar la situación de vulnerabilidad de los inquilinos.

En definitiva: mucho ruido a favor en contra para una norma con cambios más bien coyunturales: si el IPC se controla en uno o dos años, todo el tema del control de las subidas se hará solo.
Y aunque tiene interesantes previsiones en tema de vivienda pública social, dudo que la mayoría de esas previsiones se vaya a convertir en realidad, dados los antecedentes de normas similares.

25/02/2023

Diferencias entre las tarjetas de crédito y las revolving. Si no se paga a final de mes todo el crédito generado en ese mes, se van acumulando intereses y la deuda puede acabar siendo impagable. Hay que vigilar las tarjetas para no verse atrapado. Los intereses de las tarjetas pueden superar el 20% anual.

Las cuantías que pueden recuperar los clientes afectados por una tarjeta revolving superan los 2.000€ de media, llegando en muchos casos a los 10.000€ tras años de intereses abusivos, según cálculos de la compañía online reclamador.com

28/12/2022

Resumen elaborado por Eva Belmonte sobre las ayudas aprobadas ayer por el gobierno y que hoy se publican en el BOE.
Respecto a los alquileres hay tres medidas básicas :
Si lo pide el arrendatario los contratos que venzan hasta el 30 de junio se prorrogan 6 meses en las mismas condiciones
La subida del alquiler se puede pactar y si el arrendatario es gran tenedor no puede superar el 2%.
Algunos desahucios se suspenden si el arrendatario acredita que está en situación vulnerable.

Durante 2023 seguirán en vigor el tope a la subida de los alquileres del 2%, la reducción de los impuestos de la electricidad y los abonos transporte gratuitos (ahora también en autobuses), entre otras medidas. Además, el IVA de productos básicos baja a 0 en los primeros meses del año.

20/06/2022

El pasado día 15 de junio se publicó en el BOE la ley 10 /2022, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria. Por un lado contiene medidas fiscales para favorecer la rehabilitación de edificios. Y por otro lado modifica la ley de propiedad horizontal.
Entre las modificaciones de la LPH destacan la reducción de las mayorías necesarias para decidir obras en la comunidad, y también el establecimiento de nuevas medidas para combatir la morosidad. Se permite con carácter general que la comunidad fije intereses de demora por impago que se podrán reclamar judicialmente; también se podrán reclamar las cantidades que venzan después de la aprobación de la deuda y hasta el requerimiento al deudor; y lo más llamativo es que se permite a la comunidad adoptar acuerdos que priven al vecino moroso del uso de ciertas instalaciones comunitarias, que no se citan pero que serán piscina, gimnasio y similares. Lo que la ley no aclara son las mayorías necesarias para aprobar dicha prohibición aunque parece que la intención, al no haber otra concreción, sería que bastara con la mayoría simple.
Además se incluyen en las cantidades a exigir al moroso los gastos específicos que afronte el administrador en la reclamación.
Ahora queda ver la efectividad de todo ello. Y, sobre todo, que la lentitud de la administración de justicia no frustre las buenas intenciones de la norma.

30/03/2022

LÍMITE SUBIDA Alquileres.
El día 30 de marzo de 2022 se ha publicado en el BOE el decreto que limita la subida de los alquileres. Dado que la inflación está disparada, para los alquileres de vivienda que les corresponde la actualización entre el 31 de marzo y el 30 de junio de 2022, se fija que la subida será la del Índice General de Competitividad, que está en el 2,02%, y no el IOC del 9,8%. Se distingue entre grandes tenedores, propietarios de 10 inmuebles o más, en cuyo caso no se puede subir más del Índice de Competitividad, y pequeños propietarios que pueden subir más si el arrendatario lo acepta.
No se distingue entre arrendatarios vulnerables o no, por lo que se aplica a todos

21/02/2022

ALQUILER POR HABITACIONES Y ALQUILER TURÍSTICO
El alquiler de una vivienda por habitaciones puede generar cierta conflictividad con los vecinos, dado que al haber varios inquilinos en la vivienda la utilización de los elementos comunes es más extensa y la convivencia puede verse afectada.
A esto hay que sumar la posibildiad de que el arrendamiento del piso por habitaciones encubra un alquiler turístico, con huéspedes entrando y saliendo del edificio a cualquier hora, en un entorno festivo que va a chocar frontalmente con la utlización del resto de viviendas para el descanso nocturno de personas que trabajan, y precisan de cierta paz y tranquilidad por la noche.

Este tema viene dando lugar a diversos procedimientos judiciales.
Recientemente se ha dictado sentencia de fecha 16 de junio de 2021 por la Sección 25ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en un procedimiento donde la comunidad de propietarios demandó a una empresa que alquilaba un piso por habitaciones. La comunidad basaba su pretensión en que la propiedad estaba ejerciendo una actividad de hospedaje, prohibida en los estatutos de la comunidad.
La sentencia del juzgado de primera instancia nº 36 de Madrid dio la razón a la comunidad de propietarios, pero la empresa presentó recurso de apelación que fue estimado por la audiencia.

El resultado de la audiencia, favorable a la empresa propietaria del piso, se basa esencialmente en que los alquileres de las habitaciones se hacían por periodos superiores a tres meses, descartándose así el alquiler turístico, y por lo tanto la actividad de hospedaje, sino que se considera como un arrendamiento ordinario para personas que utilizan la vivienda como residencia aunque sea temporal. Un alquiler regulado por el Código Civil y que estaba permitido por los estatutos de la comunidad.

La sentencia de la audiencia provincial ofrece así un criterio para saber cuando la comunidad va a poder demandar con expectativas de éxito frente a los alquileres de los pisos por habitaciones, que consiste en la duración de los contratos; si es una duración de tres meses (posiblemente sería aceptable incluso una duración inferior) se considerará un alquiler y no un hospedaje, mientras que si se alquila por días, semanas o menos de un mes, estaríamos ante una actividad de hospedaje que siempre que los estatutos no permitan expresamente, amparará a la comunidad para solicitar el cierre de la misma.
Por lo tanto también hay que examinar si los estatutos permiten o no dedicar los pisos a actividades empresariales, pues en tal caso el hospedaje (alquiler turístico) podría estar permitido

07/12/2021

PAGO DE LAS CUOTAS DE COMUNIDAD EN CASOS DE SEPARACIÓN O DIVORCIO
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13 de septiembre de 2021, dictada en el recurso 3200/2018 viene a ratificar la doctrina jurisprudencial existente en el tema del obligado al pago de las cuotas de comunidad, en el sentido de que no las paga íntegramente el cónyuge a quien se atribuye el uso de la vivienda, sino que serán abonadas por el propietario aunque tenga que salir de la casa como consecuencia de la decisión judicial.
Antiguamente las cuotas ordinarias las pagaba el que se quedaba con el uso, pero eso ya cambió hace años y ahora se confirma.
Por supuesto si los dos cónyuges son copropietarios al 50%, o el inmueble es ganancial, esas cuotas se pagarán por mitades entre los esposos.

Curiosamente el usuario sí tiene que pagar la tasa de basuras, aunque este tributo va vinculado al IBI que siempre paga el dueño.

08/10/2021

El pasado 6 de octubre 2021 se ha publicado en el BOE una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que pretende facilitar las obras de accesibilidad y las que pretendan mejorar la eficiencia energética de los edificios. Se facilita la obtención de mayorías y se obliga a las comunidades a pagar los gastos de las obras de accesibilidad.
Para más información pueden ver mi blog Llarena abogados.blogspot.com

Modificación de la regulación de las obras en las comunidades de propietarios. Obtener enlace Facebook Twitter Pinterest Correo electrónico Otras aplicaciones octubre 08, 2021 El BOE del 6 de octubre de 2021 ha publicado el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, que modifica el artículo 17 d...

05/08/2021

Prórroga de la suspensión de lanzamientos.
Se ha publicado en el BOE de 4 de agosto la norma que prorroga los desahucios lanzamientos desde el 9 de agosto hasta el 31 de octubre, teniendo que acreditar la vulnerabilidad o pobreza. Igualmente se pueden pedir ayudas por parte del arrendatario al propietario que sea una empresa o tenga más de 10 inmuebles. Esa misma prórroga se aplica a los ocupas que hayan entrado sin violencia en viviendas de empresas.
Por la misma norma el arrendatario al que se le acabe el contrato antes del 31 de octubre podrá prorrogarlo otros seis meses en las mismas condiciones.
También se prorroga el plazo para que los propietarios afectados por las suspensiones de los desahucios y lanzamientos soliciten ayuda a su comunidad autónoma, aunque Madrid no está concediendo ninguna, ni tan siquiera ha habilitado un trámite al efecto.

19/06/2021

AYUDAS A PROPIETARIOS DE PISOS ALQUILADOS QUÉ TENGAN SUSPENDIDOS LOS PROCEDIMIENTOS PORQUE SUS INQUILINOS SEAN PERSONAS VULNERABLES.
El decreto 401/2021 contempla la posibilidad de que los propietarios de pisos que hayan iniciado procedimientos de desahucio por impago, y dichos procedimientos se hayan suspendido porque sus inquilinos sean vulnerables, puedan pedir ayudas a las comunidades autónomas, antes del 9 de septiembre.

09/05/2021

PRÓRROGA DE MEDIDAS DE PROTECCIÓN A COLECTIVOS VULNERABLES.
El pasado miércoles 5 de mayo de 2021 se ha publicado en el BOE un nuevo decreto que prorroga las medidas de protección a colectivos vulnerables en diferentes ámbitos, que paso a resumir aquí:
1.- Se prorroga la medida de garantizar el suministro de luz, gas y agua a personas vulnerables que acrediten su condición a través de servicios sociales. Esa medida terminará el 9 de agosto de 2.021.
2. Se prorroga el llamado bono social relacionado con los suministros.
3. Se prorroga hasta el 9 de agosto 2021 la suspensión de los desahucios para personas que acrediten ante el Juzgado su situación de vulnerabilidad. Los afectado deben solicitarlo pues la medida no se concede automáticamente.
Esta medida se aplica cuando el desahucio es consecuencia de un procedimiento de precario por ocupación de inmueble, siempre que el propietario no sea una persona física.
4. Los propietarios de viviendas afectados por la prórroga de la suspensión de lanzamientos de sus inquilinos pueden solicitar una compensación a la administración pública hasta el 9 de septiembre, mediante un exposición razonada.

29/01/2021

MEDIDAS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS REAL DECRETO LEY 2/2021. Publicadas en el Boe de 27 de enero de 2.021.

1.- Por un lado el arrendatario puede obtener (lo ha de pedir por escrito) que se prorrogue el contrato de arrendamiento de vivienda que concluya durante el periodo de alarma (hasta 9 de mayo de 2.021) por un periodo de seis meses más, manteniendo la renta y el resto de condiciones.
Esta prórroga solo es aplicable si no se había disfrutado de otra igual con anterioridad

2. Se prorroga hasta el fin del estado de alarma actual (hasta 9 de mayo de 2021) la posibilidad que tiene el arrendatario vulnerable (básicamente en desempleo o ERTE durante el estado de alarma) de solicitar del arrendador que sea empresa o gran tenedor (persona física con más de 10 viviendas o locales) el aplazamiento de la renta o la condonación total o parcial. El arrendador elige que medida otorga.