19/11/2025
La edificación y construcción es uno de los temas característicos de la complejidad y los detalles. Por ello en González & Asociados les ofrecemos una publicación breve sobre uno de los aspectos claves como es la "Incompatibilidad con el planeamiento urbanístico.
➡️ ¿EN QUÉ CONSISTE?
La incompatibilidad con el planeamiento urbanístico se produce cuando se considera una obra, construcción, edificación o uso del suelo como objeto de vulneración de las determinaciones establecidas en el planeamiento urbanístico vigente. Dicho de otro modo, es una obra que no se ajusta a las normas y pautas establecidas en el Plan Urbanístico.
Como bien es conocido, para realizar edificaciones o ciertos tipos de obras es necesario solicitar la correspondiente licencia a la Administración. Por esto mismo, tal y como indica la norma, las licencias urbanísticas otorgadas contraviniendo de modo grave y manifiesto la Ley se considerará acto nulo de pleno derecho.
La esencia y objeto de la ordenación urbanística reside en organizar el uso del suelo perteneciente a sus límites territoriales conforme al interés general, estableciendo así los usos permitidos y prohibidos para cada tipo de suelo.
➡️ CAUSAS COMUNES
- Exceso de edificabilidad o de volumen: Superar la altura máxima, número de plantas o volumen autorizados.
- Incumplimiento de alineaciones y retranqueos: Ubicar la construcción en un emplazamiento distinto al previsto, invadiendo retranqueos obligatorios o fuera de las alineaciones oficiales.
- Vulneración de parámetros complementarios: exceder la densidad de vivienda, incumplir estándares de aparcamientos, etc.
➡️ REVISIÓN DE PROYECTOS URBANISTICOS
- Antes de la ejecución de la obra: El primer filtro es el otorgamiento de licencias. La Administración analiza el proyecto y deniega o requiere para subsanación al promotor.
Si se llegase a otorgar una licencia a un proyecto que no se ajusta al planeamiento, la norma prevé que se revise de oficio. Así mismo, la Consejería competente puede solicitar copias de licencias al ayuntamiento en cuestión e impugnarlas en la jurisdicción contenciosa.
- Tras la ejecución de la obra: Si se ejecutó la obra, el Ayuntamiento dispondrá de seis años para abrir el expediente oportuno. Si la obra resulta conforma al planeamiento, requerirá para que solicite la licencia en dos meses. Si por el contrario no se ajusta al planeamiento, se ordenará la demolición o reconstrucción.
